臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第2570號
原 告 秦世杰
訴訟代理人 戴愛芬律師
複 代理人 吳彥德律師
被 告 林阿發
訴訟代理人 歐宇倫律師
陳貞吟律師
連雲呈律師
被 告 秦輝雄
訴訟代理人 呂錦峯律師
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國108 年9 月9
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表一所示之建物應予變賣分割，所得價金由兩 造按如附表二所示應有部分比例分配。
二、訴訟費用由兩造按附表二所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：
（一）原告為新北市○○區○○段000 ○號（門牌號碼：新北市 ○○路00巷0 弄0 號）建物（下稱系爭建物) 之共有人之 一。就系爭建物之分割事宜曾與被告協商，然兩造間並未 達成協議，而系爭建物並無因法令限制不許分割情事，亦 無因物之使用目的不能分割之情形，兩造間就系爭建物亦 無訂有不分割之契約，迄今尚未達成協議分割，爰依民法 第824 條第2 項規定，請求分割系爭房屋。
（二）系爭建物為透天厝，僅有一單獨出入口，內部亦無獨立分 離之出入口，若以原物分割為三份，各共有人均無法為有 效之利用，恐減損系爭建物之利用性。又原告就系爭建物 之權利範圍10000 分之7640，原告所占應有部分比例高達 76％以上，已超過2/3 ，原告若取得系爭建物完整之所有 權，則可單獨決定系爭建物之使用收益方式，亦可單獨處 分系爭建物全部，所得利用之價值、經濟效用等均較為高 ，反之，原告若無法單獨取得系爭建物所有權，因系爭建 物上尚有其他人之所有權，原告行使權利時，將受到其他 人之限制，且系爭建物無法完整出售，亦影響買受人之購 買意願及出售價格，故系爭建物倘依各共有人應有部分比 例分配原物，將有害經濟上之利用價值，因此原告依據民 法第824 條第3 項規定，請求鈞院判將系爭建物全數分配 由原告單獨所有，原告再按其他共有人應有部分比例，以 金錢補償之。
（三）聲明：
1.原告與被告林阿發、秦輝雄等共有坐落新北市○○段○○ 段000 ○號建物（門牌號碼：新北市○○路00巷0 弄0 號 ）應予分割。分割方式為：該件物分歸原單獨所有，並由 原告各按持分比例以金錢補償其他被告。
2.訴訟費用由兩造依持分比例負擔。
二、被告則以：
（二）被告林阿發主張：
系爭建物坐落於新北市○○區○○段000 ○000 ○000 ○ 000 地號土地上，其中被告林阿發對於新北市○○區○○ 段000 ○000 地號土地亦分別持有20/5160 、496/1000之 應有部分。然原告於本件僅就系爭建物起訴請求分割共有 物，未就系爭建物所坐落土地一併處理，將致分割後系爭 建物與坐落土地間所有權分離之情況，顯可預見未來產權 關係更趨複雜，亦造成經濟使用上之障礙。倘原告得一併 就系爭房屋座落土地為處理，被告亦同意辦理分割。 (二) 被告秦輝雄主張：
系爭建物兩造均有單獨所有與金錢補償的意願，且被告等 認為原告以每建坪4 萬元的價格補償過低，雖被告提出合 意競價標買的方式處理，但目前為止兩造尚無共識，為求 公平及共有人全體最佳經濟利益起見，被告主張應依變賣 方式分割系爭建物。蓋委託鑑價單位鑑定價格，亦僅有不 包括土地之建物，真正價格難以鑑定。而依民法第824 條 第7 項之規定，倘兩造各一方認有繼續持有所有權之必要 ，仍得於變價分配之執行程序時，行使依相同條件優先承 買之權利，在自由市場競爭之情形下，將使系爭土地價值 極大化，對於全體共有人顯較有利。
（三）併均聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事實：
（一）系爭建物為原告秦世杰（權利範圍7640/10000）及被告秦 輝雄（權利範圍839/10000 ）、被告林阿發（權利範圍 1521/10000）所共有。
（四）系爭建物座落之四個地號基地之產權分別為（一）三峽區 文化段325 地號土地為原告秦世杰（權利範圍1719/6880 ）、被告秦輝雄（權利範圍1719/17200）、被告林阿發（ 權利範圍20/5160 ）、訴外人王清和（權利範圍7166/688 00）、黃昭彭（權利範圍4580/34400）、達三投資股份有 限公司（權利範圍4/34400 ）、張伯琩（權利範圍2584/3 4400）、邱吉儀（權利範圍2800/26875）、秦炳深（權利 範圍11 46/17200 ）、秦林宏（權利範圍44/5160 ）、林
秦聖（權利範圍44/5160 ）、林育（權利範圍709/5160） 、秦林旭（權利範圍44/5160 ）所共有。（二）同段328 地號土地為訴外人秦尤秀（權利範圍1/2 ）、王清和（權 利範圍2/ 4）所共有。（三）同段331 地號土地為被告林 阿發（權利範圍496/1000）、訴外人達三投資公司（權利 範圍1/2 ）、秦林宏（權利範圍（1/1000）、林育（權利 範圍1/10 00 ）、秦林旭（權利範圍1/1000）、林秦聖（ 權利範圍1/ 1000 ）所共有。（四）同段332 地號土地為 原告秦世杰所有。
三、本院之判斷：
（一）按共有物依其使用目的並非不能分割，而又未有不分割之 期約者，各共有人自得隨時請求分割，為民法第823 條第 1 項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以 利融通與增進經濟效益（最高法院19年度上字第1853號、 81年度台上字第2688號裁判意旨參照）。是分割共有物乃 為消滅物之共有狀態，以利不動產之融通及增進經濟效益 ，除非因物之使用目的不能分割，或契約訂有不分割之期 限，否則各共有人得隨時請求分割共有物。
（二）查系爭建物為兩造共有，共有比例如附表二所示；又兩造 就系爭建物無分管協議、無不能分割之特約存在，且系爭 不動產亦無使用目的上、法令上不能分割之限制存在之情 形，而該建物係坐落於新北市○○區○○段000 ○000 ○ 000 ○000 地號土地上，可見系爭建物性質上不能與上開 地號土地分離而存在，亦即使用建物必須使用該建物之基 地，且兩造復無不分割之特約存在，及系爭建物非因使用 目的不能分割，依前揭說明，原告訴請裁判分割系爭建物 ，於法並無不合。
（三）按共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人 拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之 分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物 分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人 ；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價 金分配於各共有人，以原物為分配時，如共有人中有未受 分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之， 民法第824 條第1 至3 項分別定有明文。又裁判分割共有 物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性 質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始 得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決意旨參
照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法 院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全 體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主 張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600 號判決 意旨參照）。
(四) 查原告請求分割系爭建物之門牌號碼為新北市○○區○○ 路00巷0 弄0 號之建物，其基地坐落為新北市○○區○○ 段000 ○000 ○000 ○000 地號等四筆土地上，現況為鋼 筋混凝土之四層樓透天住宅，總面積為222.85平方公尺等 情，有系爭建物登記第一類謄本在卷可稽（見本院卷第57 頁），且經本院囑託永大不動產估價師事務所鑑價，經現 場勘查結果，系爭建物外觀狀況尚屬良好，惟建物內部部 分門窗及衛浴等設備多有毀損，且屋頂管線部分亦未完成 ，房屋現況仍須經修繕檢修後方得以居住使用，且原告表 示系爭建物自完工後僅完成產權移轉登記，嗣後因建商問 題，導致系爭建物迄今未完成點交，故自94年9 月8 日建 築完成之日起，迄未有人居住使用，期間更遭不明人士闖 入破壞，原告雖自費修繕部分設備，然建築整體仍非屬可 供立即使用之最佳狀態，此一情形將直接影響該建物價值 等情（見鑑價報告第1 至2 頁）。而系爭建物坐落於四筆 土地上，土地共有人數共為14人，且其系爭建物之共有人 之人數為3 人，原告主張將原物分割與原告單獨所有，再 依應有部分比例，以金錢補償被告，然因被告均表示不同 意，且各有意願承買他方應有部分（見本院卷第88頁、第 150 頁），則考量原物分割對被告難謂公平，亦徒增日後 金錢補償問題，而認本件以原物分割之方式並非妥適，是 本院審酌系爭建物之使用情形、經濟效用及全體共有人之 利益等情，認系爭建物以變賣分割之方式，在自由市場競 爭下，應可充分發揮系爭建物市場價值，對兩造全體共有 人應屬最有利，且如仍有取得系爭建物意願，兩造均得依 相同條件優先承買他人應有部分之權利，抑或拍賣得出高 價，系爭建物之共有人亦可獲分配合理之金錢，對全體共 有人均屬有利，是以本件採變價分割之方式，應為最符合 兩造利益與系爭建物經濟效用之分割方法。
四、綜上所述，兩造確為系爭建物之共有人，且未定有不分割協 議，原告請求分割系爭建物，自屬合法。而就系爭建物分割 方案，本院審酌系爭共有建物之性質、使用情形、經濟效用 及利益之均衡等情狀，認為系爭建物採變價分割由各共有人 分配其價金之方式為分割，較為妥當。從而，原告提起本件 訴訟，請求就兩造共有之系爭建物，予以裁判分割，為有理
由，應予准許。
五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。查本件分割共有物之訴，核其性質屬形成訴訟，法院本不 受原告聲明分割方案之拘束，如准予裁判分割，原告之訴即 為有理由，並無敗訴與否之問題，況兩造本可互換地位，原 告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然， 且兩造均因本件裁判分割而均蒙其利，本件應負擔之訴訟費 用自應由兩造分擔較符公平原則，爰酌定兩造依如附表二所 示之應有部分比例分擔訴訟費用。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 108 年 10 月 17 日
民事第三庭 法 官 王凱俐
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 17 日
書記官 涂菀君
附表一
┌─────────────────────────────────────┐
│新北市○○區○○路00巷0弄0號房屋 │
├──┬───┬───────┬──────────┬──────┬────┤
│ │ │基 地 坐 落│建築式樣主要建築材料│ 建物面積 │權利範圍│
│編號│建號 │--------------│及房屋層數 │（平方公尺）│ │
│ │ │建 物 門 牌│ │ │ │
├──┼───┼───────┼──────────┼──────┼────┤
│一 │00925 │新北市三峽區文│鋼筋混凝土造 │ 222.85 │全部 │
│ │-000 │化段0000-0000 │層數：4層 │ │ │
│ │ │、0000-000、 │ │ │ │
│ │ │0000-000、0332│ │ │ │
│ │ │-000 地號 │ │ │ │
│ │ │------------- │ │ │ │
│ │ │新北市三峽區大│ │ │ │
│ │ │勇路29巷6 弄5 │ │ │ │
│ │ │號 │ │ │ │
└──┴───┴───────┴──────────┴──────┴────┘
附表二：
┌─────────────┐
│新北市三峽區大勇路29巷6 弄│
│5 號房屋共有人之應有部分 │
├─────┬───────┤
│共有人姓名│應有部份比例 │
├─────┼───────┤
│秦世杰 │10000分之7640 │
├─────┼───────┤
│林阿發 │10000分之1521 │
├─────┼───────┤
│秦輝雄 │10000分之839 │
└─────┴───────┘