臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1322號
原 告 許哲熙
訴訟代理人 賴玉梅律師
訴訟代理人 周福珊律師
訴訟代理人 王嘉斌律師
複代理人 蔡仲閔律師
被 告 周伯青
訴訟代理人 周俞志
被 告 黃顯忠
訴訟代理人 黃慶龍
被 告 翁小青
訴訟代理人 翁正金
被 告 何勝坤
被 告 黃金木
被 告 陳志強
前五人共同
訴訟代理人 黃柏嘉律師
王秉信律師
被 告 謝賢
上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國108年9月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告周伯青應將坐落新北市○○區○○段000地號上如附圖編號731所示，面積28.78平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街00巷00弄0號側邊構造物）拆除，將土地返還原告及其他共有人。
被告周伯青應自民國107年3月29日起至遷讓返還前開所示土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟肆佰肆拾玖元。被告黃顯忠應將坐落新北市○○區○○段000地號上如附圖編號731⑴所示，面積13.22平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號後方1樓構造物）拆除，將土地返還原告及其他共有人。
被告黃顯忠應自民國107年3月29日起至遷讓返還前開所示土地之日止，按月給付原告新台幣陸佰陸拾陸元。
被告翁小青應將坐落新北市○○區○○段000地號上如附圖編號731⑴及731⑶所示，面積分別為13.22平方公尺及4.75平方公尺
之建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號2樓後方構造物）拆除，將土地返還原告及其他共有人。
被告翁小青應自民國107年4月10日起至遷讓返還前開所示土地之日止，按月給付原告新台幣玖佰零伍元。
被告何勝坤應將坐落新北市○○區○○段000○000地號上如附圖編號730⑴及731⑵所示，面積分別為2.59平方公尺及14.62平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號後方構造物）拆除，將土地返還原告及其他共有人。
被告何勝坤應自民國107年4月10日起至遷讓返還前開所示土地之日止，按月給付原告新台幣捌佰陸拾陸元。
被告謝賢應將坐落新北市○○區○○段000地號上如附圖編號730所示，面積24.68平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街00巷00弄0號旁構造物）拆除，將土地返還予原告及其他共有人。
被告謝賢應自民國107年3月29日起至遷讓返還前開所示土地之日止，按月給付原告新台幣壹仟貳佰肆拾貳元。
被告黃金木應將坐落新北市○○區○○段000地號上如附圖編號730⑶所示，面積9.50平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號後方構造物）拆除，將土地返還原告及其他共有人。
被告黃金木應自民國107年3月29日起至遷讓返還前開所示土地之日止，按月給付原告新台幣肆佰柒拾捌元。
被告陳志強應將坐落新北市○○區○○段000地號上如附圖編號730⑵所示，面積17.74平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號後方構造物）拆除，將土地返還原告及其他共有人。
被告陳志強應自民國107年4月10日起至遷讓返還前開所示土地之日止，按月給付原告新台幣捌佰玖拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、本件被告謝賢經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
二、原告主張：
１原告於民國106年7月17日與訴外人陳振輝共同向法務部行政 執行署新北分署投標買得坐落新北市○○區○○段000地號 、731地號土地（以下簡稱系爭土地），所有權應有部分各 二分之一，嗣原告向訴外人陳振輝購買1萬分之1，原告之所 有權應有部分成為10000分之5001，陳振輝又將其所有權應
有部分以夫妻贈與為原因登記予訴外人李淑玲，陳振輝應有 部分成為400分之199，李淑玲為1250分之3。被告等人之建 物圍繞系爭土地周圍，未經原告及其他共有人之同意，私自 在其所有建物之側邊或後方增設建物，無權占用系爭土地， 被告周伯青在其門牌號碼新北市○○區○○街00巷00弄0號 側邊增建建物，占用系爭731地號如附圖編號731面積28.78 平方公尺；被告黃顯忠在門牌號碼新北市○○區○○路00巷 0弄0號1樓後方增建建物，占用系爭731地號上如附圖編號 731⑴所示面積13.22平方公尺；被告翁小青在門牌號碼新北 市○○區○○路00巷0弄0號2樓後方增建建物，占用系爭731 地號上如附圖編號731⑴及731⑶所示面積分別為13.22平方 公尺及4.75平方公尺；被告何勝坤在門牌號碼新北市○○區 ○○路00巷0弄0號後方增建建物，占用系爭730、731地號上 如附圖編號730⑴及731⑵所示面積分別為2.59平方公尺及 14.62平方公尺；被告謝賢在門牌號碼新北市○○區○○街 00巷00弄0號旁增建建物，占用系爭730地號上如附圖編號 730所示面積24.68平方公尺；被告黃金木在門牌號碼新北市 ○○區○○路00巷0弄0號後方增建建物，占用系爭730地號 上如附圖編號730⑶所示面積9.50平方公尺；被告陳志強在 門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號後方增建建物，占 用系爭730地號上如附圖編號730⑵所示面積17.74平方公尺 。原告依民法第767條、第821條之規定請求被告等人將占用 系爭土地上之建物拆除，將土地返還予原告及其他共有人。 又被告等人無權占用系爭土地，獲有相當於租金之不當得利 致原告受有損害，依土地法第97條第1項規定：「城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之 十為限」，而依系爭土地登記謄本上所記載，系爭土地之申 報地價依土地謄本所載105年1月為每平方公尺新台幣（下同 ）24160元，原告以此計算，向被告請求自起訴狀繕本送達 翌日起至返還土地之日止按月給付相當於租金之不當得利， 金額如107年9月19日提出之陳報狀附表所載。 ２被告等人之建物係於72年間取得使用執照，亦即系爭土地於 被告等人之建物完成之初，建商並未將系爭土地隨同移轉予 被告等人，而建築法第11條第3項係於73年11月7日修正通過 ，亦即73年11月7日前之法定空地係可以分割移轉，系爭土 地縱為法定空地，惟於73年11月7日前已與建築基地分割完 成，自得移轉，原告於106年10月間因法務部行政執行署新 北分署拍賣取得系爭土地，合法取得所有權。被告在法定空 地上搭建違建，本不屬於法定空地之使用目的，則原告訴請 拆除及請求不當得利，並無權利濫用可言。
３並聲明：
⑴被告周伯青應將系爭731地號上如附圖編號731所示，面積 28.78平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街00 巷00弄0號側邊構造物）拆除，將土地返還原告及其他共有 人。
⑵被告黃顯忠應將系爭731地號上如附圖編號731⑴所示，面積 13.22平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00 巷0弄0號後方1樓構造物）拆除，將土地返還原告及其他共 有人。
⑶被告翁小青應將系爭731地號上如附圖編號731⑴及731⑶所 示，面積分別為13.22平方公尺及4.75平方公尺之建物（即 門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號2樓後方構造物） 拆除，將土地返還原告及其他共有人。
⑷被告何勝坤應將系爭730、731地號上如附圖編號730⑴及 731⑵所示，面積分別為2.59平方公尺及14.62平方公尺之建 物（即門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號後方構造物 ）拆除，將土地返還原告及其他共有人。
⑸被告謝賢應將系爭730地號上如附圖編號730所示，面積24. 68平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○街00巷00 弄0號旁構造物）拆除，將土地返還予原告及其他共有人。 ⑹被告黃金木應將系爭730地號上如附圖編號730⑶所示，面積 9.50平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00巷 0弄0號後方構造物）拆除，將土地返還原告及其他共有人。 ⑺被告陳志強應將系爭730地號上如附圖編號730⑵所示，面積 17.74平方公尺之建物（即門牌號碼新北市○○區○○路00 巷0弄0號後方構造物）拆除，將土地返還原告及其他共有人 。
⑻被告等人應自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按 月給付原告如107年9月19日提出之陳報狀附表所示之金額。三、被告周伯青則以：
法定空地不能買賣，伊不知道原告如何取得所有權等語置辯 。並聲明：原告之訴駁回。
四、被告黃顯忠、陳志強、翁小青、黃金木、何勝坤則以： １系爭730地號（重測前為頭前段頭前小段804-379地號，於 72年10月29日分割出重測前頭前段頭前小段804-661、662、 663地號）、731地號土地（重測前為頭前段頭前小段804-38 4地號，於72年10月29日分割出重測前頭前段頭前小段804-6 64、665地號），全筆為法定空地，此有臺灣省臺北縣土地 登記簿可稽，其後因土地所有權人申請塗銷註記，故於106 年10月16日以後列印之土地登記謄本方無全筆為法定空地之
記載，有新北市新莊地政事務所108年3月26日新北莊地登字 第1085335412號函可證，是以，系爭730、731地號土地為法 定空地無誤。又系爭730、731地號與同地段729、732地號土 地（重測前為頭前段頭前小段804-378、804-383地號，為同 段3515、3511建號之基地）原均係訴外人謝茂鑫所有，同地 段729、732地號並於67年至68年間陸續以應有部分方式移轉 予各樓層買受人，然訴外人謝茂鑫卻一直保有為法定空地之 系爭730、731地號所有權，並於86年8月12日贈與訴外人李 麗爵，均有電子處理作業前之土地登記簿資料可稽，揆諸建 築法第11條規定、臺灣高等法院89年度上字第286號民事判 決意旨及內政部72年9月27日台內地字第177140號函示，訴 外人謝茂鑫不得將法定空地讓與第三人，其與訴外人李麗爵 間之贈與契約及所有權移轉為無效，訴外人李麗爵不能取得 所有權，從而，原告亦不能自李麗爵受讓取得系爭土地所有 權。
２揆諸最高法院92年度台上字第2775號民事判決意旨「縱使該 依照建築法之規定所留設法定保留空地及退縮地，未於前開 房地過戶時一併辦理所有權移轉登記，且雙方買賣契約亦未 載明包括上揭系爭土地之使用權的從權利在內，然上訴人既 出賣系爭房地全棟予被上訴人，其效力自及於該依法所留設 有助於主物即系爭房屋本身及其主要結構所在建築基地效用 用之法定空地及退縮地之使用權的從權利在內」，系爭730 、731地號，有從物之性質，為專有部分各坐落基地處分之 效力所及，訴外人謝茂鑫自無權再移轉予李麗爵，原告亦不 能合法取得系爭730、731地號之土地所有權。依新北市新莊 地政事務所108年7月1日新北莊地登字第1085342876號函第 三點亦載明被告得主張優先承買權，參酌建築法第11條之精 神，原告之拍賣取得不得對抗被告。當初拍賣時未通知被告 行使優先承買權，該拍賣程序有瑕疵。退萬步言之，縱原告 合法取得系爭730、731地號土地之所有權，系爭730、731地 號土地業經約定由被告專用，被告自取得房地所有權至今， 均未見歷任公寓房地所有權人就該公寓分管及各自佔領使用 之狀態有何爭執，益見各公寓房地共有人間有默示分管協議 存在，堪認具有合法之占有權源，原告於106年間因拍賣取 得所有權，自應繼受該默示之分管協議，不得請求被告返還 土地及不當得利。另參公寓大廈管理條例第58條第2項、民 法第796條第1項之精神，原告一望即知系爭土地有分管協議 存在，竟刻意購買，又不向地政事務所查詢法定空地之情形 ，執意於購得後訴請被告等拆屋還地，然法定空地依法不能 再為利用，顯見其請求無益於己，核屬權利濫用等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
五、被告謝賢曾到庭，但未表示意見，亦未提出書狀作何聲明及 陳述。
六、兩造不爭之事實
１原告於民國106年7月17日與訴外人陳振輝共同向法務部行政 執行署新北分署投標買得坐落新北市○○區○○段000地號 、731地號土地（以下簡稱系爭土地），所有權應有部分各 二分之一，嗣原告向訴外人陳振輝購買1萬分之1，原告之所 有權應有部分成為10000分之5001，陳振輝又將其所有權應 有部分以夫妻贈與為原因登記予訴外人李淑玲，陳振輝應有 部分成為400分之199，李淑玲為1250分之3。 ２被告周伯青在其門牌號碼新北市○○區○○街00巷00弄0號 側邊增建建物，占用系爭731地號如附圖編號731面積28.78 平方公尺；被告黃顯忠在門牌號碼新北市○○區○○路00巷 0弄0號1樓後方增建建物，占用系爭731地號上如附圖編號 731⑴所示面積13.22平方公尺；被告翁小青在門牌號碼新北 市○○區○○路00巷0弄0號2樓後方增建建物，占用系爭731 地號上如附圖編號731⑴及731⑶所示面積分別為13.22平方 公尺及4.75平方公尺；被告何勝坤在門牌號碼新北市○○區 ○○路00巷0弄0號後方增建建物，占用系爭730、731地號上 如附圖編號730⑴及731⑵所示面積分別為2.59平方公尺及 14.62平方公尺；被告謝賢在門牌號碼新北市○○區○○街 00巷00弄0號旁增建建物，占用系爭730地號上如附圖編號 730所示面積24.68平方公尺；被告黃金木在門牌號碼新北市 ○○區○○路00巷0弄0號後方增建建物，占用系爭730地號 上如附圖編號730⑶所示面積9.50平方公尺；被告陳志強在 門牌號碼新北市○○區○○路00巷0弄0號後方增建建物，占 用系爭730地號上如附圖編號730⑵所示面積17.74平方公尺 。
七、首就被告抗辯：原告取得系爭土地所有權之行為違法而無效 等語，予以審酌：
經查，系爭730、731地號（重測前為頭前段頭前小段804 -379、804-384地號），屬於新北市政府工務局所核發之71 莊使字第2177號使用執照建築基地之一部分，業據新北市政 府工務局107年11月21日新北工建字第1072235490號函覆在 卷（見卷一第197頁）。次查，前所有權人謝茂鑫於86年間 將730、731地號贈與給訴外人李麗爵，因謝茂鑫非使用執照 上之建物起造人，亦未登記為建物所有權人，依民法物權編 施行法第8條之5第2項「民法物權編修正施行前，區分所有 建築物之專有部分與其所屬之共有部分及其基地之權利，已
分屬不同一人所有或已分別設定負擔者，其物權之移轉或設 定負擔，不受修正之民法第799條第5項規定之限制（98年1 月23日修正）」，亦未違反建築法第11條第3項規定，此有 新北市新莊地政事務所108年7月1日新北莊登字第108534287 9號函可參（見卷三第43、44頁）。是訴外人謝茂鑫將系爭 730、731地號土地贈與訴外人李麗爵並未違法，原告藉由拍 賣自訴外人李麗爵合法受讓系爭730、731地號之所有權，應 無疑問，被告辯稱原告取得系爭730、731地號之所有權行為 因違法而無效，應不可採。被告復辯稱：新北市新莊地政事 務所108年7月1日新北莊地登字第1085342876號函第三點載 明被告得主張優先承買權，參酌建築法第11條之精神，原告 之拍賣取得不得對抗被告。當初拍賣時未通知被告行使優先 承買權，該拍賣程序有瑕疵等語，惟查，民法物權編施行法 第8條之5第3項，並未如土地法第104條第2項後段設有「出 賣人未通知優先承買人而與第三人訂立買賣契約者，其契約 不得對抗優先購買權人之規定」，故被告辯稱「原告之拍賣 取得不得對抗被告」等語，容有疑義。
八、按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有 權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所 有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應 就其取得占有係有正當權源之事實證明之，最高法院85年度 台上字第1120號判決意旨參照。被告辯稱：系爭730、731地 號土地業經約定由被告專用，被告自取得房地所有權至今， 均未見歷任公寓房地所有權人就該公寓分管及各自佔領使用 之狀態有何爭執，益見各公寓房地共有人間有默示分管協議 存在，堪認具有合法之占有權源，原告於106年間因拍賣取 得所有權，自應繼受該默示之分管協議，不得請求被告返還 土地及不當得利。另參公寓大廈管理條例第58條第2項、民 法第796條第1項之精神，原告一望即知系爭土地有分管協議 存在，竟刻意購買，又不向地政事務所查詢法定空地之情形 ，執意於購得後訴請被告等拆屋還地，然法定空地依法不能 再為利用，顯見其請求無益於己，核屬權利濫用等語。經查 ，就被告所稱其與公寓房地共有人間有分管協議存在乙節， 縱為屬實，亦係存在被告與公寓房地共有人間，並非兩造間 ，且原告非受讓公寓房地共有人之權利，自不受該分管協議 之拘束。再查，權利濫用係指權利之行使，以損害他人為目 的，自己所得利益極少，他人及國家社會所受之損失甚大而 言。查系爭兩筆土地，依土地謄本所載，土地公告現值均為 每平方公尺15萬元，兩筆土地均被占用，面積共115.88平方 公尺，價值高達00000000元，而被告占用系爭土地上之建物
，係屬違建，原告為保護其利益，本於所有權請求被告拆屋 還地，自難認為有權利濫用之情事。況法定空地，旨在使建 築物便於日照通風採光防火，被告在系爭土地上搭設違建， 已違反上開法定空地之設置目的，核無保護之必要。九、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條定有明文。各共有人對於 第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共 有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第821條 亦有規定。本件被告既未能舉證其等占有系爭土地之正當權 源，則原告依據所有物返還請求權，請求被告拆除地上物， 返還土地予原告及其他共有人全體，應予准許。次按無法律 上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有 法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定 有明文。依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上 之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返 還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害 若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益 為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨 參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物 申報總價額年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規 定者，該管市、縣政府得依前項所定標準強制減定之。前開 規定於租用基地，建築房屋，均準用之。土地法第97條第1 項、第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地 申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程 度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地 租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十 最高額（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。依 系爭730、731地號土地謄本所載，105年1月申報地價均為每 平方公尺24160元，原告主張以105年1月之申報地價年息百 分之十計算，向被告請求自起訴狀繕本送達翌日起至返還土 地之日止按月給付相當於租金之不當得利。本院斟酌系爭 730、731地號位於新北市○○區○○段0000○號、2307建號 、2308建號、808建號、3511建號、820建號、814建號之間 ，本為巷道，被告所搭增建，供居家或倉庫使用，有照片可 按，本院認以系爭土地申報地價年息5%計算不當得利應為適 當，並以105年1月申報地價乘以被告占有系爭土地之面積， 乘以百分之5，乘以原告應有部分，除以12，為被告每月應 給付之不當得利數額。又被告自占用迄今仍無拆除之意，顯 有繼續占用之虞，為此原告依民事訴訟法第246條之規定，
提起將來給付之訴，請求被告按月給付自起訴狀繕本送達翌 日起至拆除日止之不當得利，自屬有據。各被告按月應給付 之不當得利金額，如附表所示。
十、綜上，原告請求被告拆除地上物，將土地返還原告及其他共 有人全體及給付如附表所示之不當得利，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
十一、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第385條第1項前段、第79條、第85條第1項前段，判決如 主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 3 日
民事第六庭 法 官 陳映如
附 表
┌───┬───┬───┬──┬───┬─────┬─────┐
│姓 名│105年 │ 占用 │年息│原告應│每月不當得│起訴狀繕本│
│ │申報地│ 面積 │ │有部分│利（元以下│送達翌日 │
│ │價 │ │ │ │四捨五入）│ │
├───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤
│周柏青│24160 │28.78 │ 5% │5001/ │ 1449 │107.3.29 │
│ │ │ │ │10000 │ │ │
├───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤
│黃顯忠│24160 │13.22 │ 5% │5001/ │ 666 │107.3.29 │
│ │ │ │ │10000 │ │ │
├───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤
│翁小青│24160 │17.97 │ 5% │5001/ │ 905 │107.4.10 │
│ │ │ │ │10000 │ │ │
├───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤
│何勝坤│24160 │14.62 │ 5% │5001/ │ 736 │107.4.10 │
│ │ │ │ │10000 │ │ │
├───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤
│何勝坤│24160 │ 2.59 │ 5% │5001/ │ 130 │107.4.10 │
│ │ │ │ │10000 │ │ │
├───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤
│謝 賢│24160 │24.68 │ 5% │5001/ │ 1242 │107.3.29 │
│ │ │ │ │10000 │ │ │
├───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤
│黃金木│24160 │ 9.50 │ 5% │5001/ │ 478 │107.3.29 │
│ │ │ │ │10000 │ │ │
├───┼───┼───┼──┼───┼─────┼─────┤
│陳志強│24160 │17.74 │ 5% │5001/ │ 893 │107.4.10 │
│ │ │ │ │10000 │ │ │
└───┴───┴───┴──┴───┴─────┴─────┘
上列正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 108 年 10 月 3 日
書記官 黃頌棻