臺灣新北地方法院民事判決 107年度訴字第1002號
原 告 楊阿渠
訴訟代理人 羅翠慧律師
複代理人 羅筱茜律師
王曼瑜律師
被 告 美暢印刷有限公司
兼
法定代理人 蔡煥坤
共 同
訴訟代理人 張敏玲律師
複代理人 黃俊強律師
被 告 李明遠
何喜美
李明陽
李淑萍
李坪霙 原住桃園市○○區○○路000巷0號11樓
李秀瓊
上列當事人間請求拆屋還地事件，經本院於民國108 年9 月25日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告李明遠、何喜美、李明陽、李淑萍、李坪霙、李秀瓊應將坐落新北市○○區○○○段○○○地號土地上如附圖所示編號Ａ1部分面積六六點一二平方公尺之建物（門牌號碼：新北市○○區縣○○道○段○○○巷○○○號）、Ａ2 部分面積六五點二九平方公尺之建物（門牌號碼：新北市○○區縣○○道○段○○○巷○○○號）拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。被告美暢印刷有限公司、蔡煥坤應自第一項所載即坐落新北市○○區○○○段○○○地號土地上如附圖所示編號Ａ1 、Ａ2 部分所示建物遷出。
被告李明遠、何喜美、李明陽、李淑萍、李坪霙、李秀瓊應各給付原告如附表「被告應給付原告之金額」欄所示金額。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣伍拾肆萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告美暢印刷有限公司、蔡煥坤以新臺幣壹佰陸拾參萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項，於原告以如附表各編號「假執行金額」欄所示金額為被告供擔保，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項但 書第2 款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實 上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第 256 條亦有明定。經查，本件原告起訴之聲明原為：㈠被告 美暢印刷有限公司（下稱美暢公司）應將坐落新北市○○區 ○○○段000 地號土地（下稱系爭土地）如附圖1 編號A 所 示15平方公尺之建物拆除，並將土地騰空返還原告。㈡美暢 公司應將系爭土地如附圖1 編號B 所示10平方公尺之建物拆 除，並將土地騰空返還原告。㈢美暢公司應給付原告新臺幣 （下同）123,343 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自民國107 年4 月21日 起至返還土地之日止，每月應給付2,183 元。③願供擔保請 准宣告假執行。後經原告於107 年6 月11日具狀追加被告蔡 煥坤、李明遠，又於107 年7 月5 日具狀追加被告何喜美， 再於107 年9 月20日具狀追加被告李明陽、李淑萍、李坪霙 、李秀瓊（下與被告美暢公司、蔡煥坤、李明遠、何喜美合 稱被告，與被告李明遠、何喜美合稱李明遠等6 人，單指其 一，逕稱姓名），並迭經原告變更訴之聲明，原告最終於10 8 年5 月24日具狀將訴之聲明變更為：㈠李明遠等6 人應將 系爭土地如附圖2 所示編號A1部分66.12 平方公尺、編號A2 部分面積65.29 平方公尺之建物（門牌號碼：新北市○○區 縣○○道0 段000 巷00號、43號）拆除，並將土地騰空返還 予原告。㈡美暢公司、蔡煥坤應自第㈠項所載即坐落系爭土 地之建物遷出。㈢⑴先位聲明：被告應各給付原告81,042元 ，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止，各按週年利率5 ％計算之利息；暨自107 年4 月21日起至返還土地之日止， 每月應各給付1,435 元。⑵備位聲明：李明遠等6 人應各給 付原告108,056 元，及自本書狀繕本送達翌日起至清償日止 ，各按週年利率5 ％計算之利息；暨自107 年4 月21日起至 返還土地之日止，每月應各給付1,912 元。㈣願供擔保請准 宣告假執行。經核原告所為上揭訴之追加、變更，其追加、
變更後之聲明請求，同係基於其基於系爭土地所有權，請求 排除侵害及返還土地所生糾紛，與原請求之基礎事實同一， 經核與前揭法律規定相符，應予准許。至原告就訴之聲明第 ㈠、㈡項所為更正面積及位置部分，實未變更本件訴訟標的 ，而僅係於測量後特定範圍，屬補充聲明使之完足、明確， 非為訴之變更或追加，經核於法尚無不符，亦應准許。二、本件李明遠等6 人未於言詞辯論期日到場，且核無民事訴訟 法第386 條各款所列情形，爰依原告聲請，此部分由其一造 辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：緣系爭土地為原告所有，詎系爭土地遭訴外人李 秋吉搭蓋門牌號碼新北市○○區縣○○道0 段000 巷00號、 43號房屋（下合稱系爭房屋）占有使用，且系爭房屋為未辦 理保存登記建物，而李秋吉應為系爭房屋之事實上處分權人 ，惟李秋吉已身故，應以李秋吉之全體繼承人即李明遠等6 人公同共有系爭房屋之事實上處分權，原告自得本於所有權 人地位，請求李明遠等6 人拆除系爭房屋回復原狀，並將系 爭土地騰空返還予原告。又被告無法律上原因占用系爭土地 ，且於其上搭蓋系爭房屋而受有利益，致原告受有損害，兩 者間具因果關係，原告自得請求被告返還所受利益，又占有 利益顯屬返還不能，故應以相當於使用系爭土地所應支付租 金之金額，參酌土地法第105 條準用同法第97條第1 項之規 定，依系爭土地乃位於新北市板橋區交通便捷、人潮及商機 聚集之繁榮地段，鄰近交通要道、學校、文藝設施、餐廳、 服飾店、便利商店、量飯店、銀行、郵局、圖書館、美髮院 等，步行即可滿足各種日常需求，生活機能良好，故原告請 求以系爭土地申報地價年息10％作為不當得利之標準計算， 並請求被告返還5 年期間之不當得利，爰依民法第767 條第 1 項、第179 條等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：如前 開壹、一所示最終變更之聲明。
二、美暢公司、蔡煥坤則以：系爭房屋非由美暢公司所興建，而 係由蔡煥坤向李明遠所借用，又蔡煥坤業已向李明遠終止使 用借貸契約，並已於107 年6 月5 日清空系爭房屋之屋內物 品後，將系爭房屋騰空返還予李明遠，此外，系爭土地上建 物有三合院（下稱系爭三合院），系爭房屋為系爭三合院之 一部分，而系爭三合院係李明遠家族分管部分，則有無占有 系爭土地之權源，與美暢公司、蔡煥坤無涉，縱認屬無權占 有系爭土地，受有不當得利之人亦應為系爭房屋之所有權人 或事實上處分權人，而非美暢公司，原告請求美暢公司、蔡 煥坤騰空遷讓系爭房屋及給付相當於租金之不當得利，均屬
無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁 回。㈡如受不利判決，願供擔保免假執行。
三、李明遠等6 人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何 聲明或陳述。
四、經查，原告以判決移轉為原因，於83年6 月25日經登記為系 爭土地（應有部分全部）之所有權人，又李秋吉自行在系爭 土地上搭蓋如附圖編號A1部分面積66.12 平方公尺、A2部分 面積65.29 平方公尺之系爭房屋，而為系爭房屋之事實上處 分權人，嗣李秋吉業已於98年10月7 日死亡，而由其配偶何 喜美及其子女李明陽、李明遠、李淑萍、李坪霙、李秀瓊繼 承；此外，系爭土地之102 年申報地價為每平方公尺8,800 元，105 年申報地價則為每平方公尺11,200元，107 年申報 地價為每平方公尺10,480元等節，有系爭土地之土地登記第 一類謄本、現場照片、台灣電力股份有限公司台北南區營業 處107 年8 月31日北南字第1071513273號函、財政部北區國 稅局板橋分局107 年10月25日北區國稅板橋營字第10710544 51號函暨所附遺產稅核定通知書、台灣自來水股份有限公司 第十二區管理處板橋服務所107 年12月3 日台水十二板室字 第1072002486號函、107 年12月7 日台水十二板室字第1072 002537號函、戶籍謄本、新北市板橋地政事務所107 年10月 25日新北板地資字第1074009175號函暨所附地價公務用謄本 、108 年4 月23日新北板地測字第1085316736號函暨所附複 丈成果圖各1 份在卷可稽（見本院卷㈠第25頁、第27頁、第 127 頁、第207 頁、第273 至276 頁、第371 頁、第425 頁 、第277 至279 頁，卷㈡第9 至11頁、第81頁），且為原告 及美暢公司、蔡煥坤所不爭執，是此部分之事實，自堪認定 。
五、原告另主張李明遠等6 人所有系爭房屋為無權占用系爭土地 ，且美暢公司、蔡煥坤應自系爭房屋遷出，被告並先位主張 被告均應返還相當於租金之不當得利予原告，備位主張由李 明遠等6 人返還相當於租金之不當得利予原告等情，為美暢 公司、蔡煥坤所否認，並以前詞置辯。是本院應審酌者厥為 ：㈠李明遠等6 人所有系爭房屋占有系爭土地是否有正當權 源？原告請求被告遷讓房屋或拆屋還地，有無理由？㈡原告 請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？以若干為 適當？茲分述如下：
㈠李明遠等6 人所有系爭房屋占有系爭土地是否有正當權源？ 原告請求被告拆屋還地或遷讓房屋，有無理由？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。又以無 權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在 之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人 對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取 得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字 第1120號判決意旨可資參照）。是本件原告主張李明遠等6 人所有系爭房屋為無權占用系爭土地，且美暢公司、蔡煥坤 使用系爭房屋同屬無權占用系爭土地，依前開說明，被告自 應就其等占有系爭土地具有正當權源之事實負舉證責任。次 按不動產之買受人在取得所有權前，將其占有之不動產出賣 於第三人，並移轉其占有，雖不違反買賣契約之內容，次買 受人係基於一定之法律關係自買受人取得占有，次買受人之 占有為連鎖占有，買受人對於次買受人不得主張無權占有。 惟不動產所有權為物權，而物權為對於物之直接排他支配權 ，不動產所有人於所有權存在期間，不斷發生所有物之物上 請求權，次買受人向買受人買受不動產，屬債之關係，次買 受人僅得本於買賣對買受人主張權利，不動產之所有人則不 受該買賣關係之拘束，買受人於交付出賣之不動產予次買受 人之後，固不得對次買受人主張無權占有，惟不動產之所有 人則得本於所有物之物上請求權請求次買受人返還該不動產 。準此而言，原審以祖○強在購買系爭土地取得所有權前， 將其占有之系爭建物出賣予被上訴人或其前手，並移轉其占 有所成立之占有連鎖，對於系爭土地之原所有人及輾轉買賣 而取得系爭土地所有權之上訴人不構成無權占有，據為有利 被上訴人之論斷，所持法律見解，尚有違誤（最高法院98年 度台上字第2483號判決意旨可資參照）。
2.經查，本件經本院至現場勘驗，並委由地政機關進行測量繪 圖，系爭房屋確實占用系爭土地如附圖編號A1部分面積66.1 2 平方公尺、A2部分面積65.29 平方公尺，面積合計131.41 平方公尺等情，有本院108 年3 月15日勘驗筆錄暨現場照片 、新北市板橋地政事務所108 年4 月23日新北板地測字第10 85316736號函各1 份在卷可稽（見本院卷㈠第469 至489 頁 ，卷㈡第9 至11頁），又李明遠等6 人就其等所有系爭房屋 有何占有系爭土地之正當權源一節，迄未主張說明，更遑論 舉證以實其說，自難認其等所有系爭房屋具有合法占用系爭 土地之正當權源，故原告基於系爭土地所有權人之地位，請 求系爭房屋之事實上處分權人即李明遠等6 人拆除系爭房屋 ，並將該部分土地騰空遷讓返還予原告，應屬有據。 3.次查，美暢公司、蔡煥坤對於其等確有使用系爭房屋一節固 不爭執，惟辯稱其等係向李明遠使用借貸系爭房屋，且其等
業已騰空遷出系爭房屋云云，然系爭房屋並無占有使用系爭 土地之正當權源，業經本院認定如前，則縱使李明遠與蔡煥 坤、美暢公司就系爭房屋確已約定使用借貸契約，蔡煥坤、 美暢公司係基於該使用借貸契約債之關係而占有系爭土地， 依前開說明，其等尚不得以此對系爭土地之所有權人主張為 有權占有，自無占有連鎖可言。再者，美暢公司、蔡煥坤雖 一再主張其等已騰空遷讓系爭房屋，並提出照片6 張為證（ 見本院卷㈠第107 至109 頁、第247 頁），然經本院至現場 履勘系爭房屋，系爭房屋因無人管領而無從入內確認是否確 經美暢公司、蔡煥坤騰空遷出乙情，亦有本院108 年3 月15 日勘驗筆錄1 份在卷可考（見本院卷㈠第473 頁），自難率 爾認定美暢公司、蔡煥坤確已騰空遷讓系爭房屋，而無從依 此為有利於美暢公司、蔡煥坤之認定。從而，不動產之所有 權人即原告仍得本於物上請求權請求美暢公司、蔡煥坤遷讓 房屋甚明。
㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？以若 干為適當？
1.按依不當得利之法律關係請求返還，以無法律上之原因而受 利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍， 應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準， 無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常 之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨可資參照 ）。次按上開地上物，亞洲公司僅依借貸契約之約定而予以 使用，尚難認有侵權行為之故意與過失，自無不當得利可言 ，應不負賠償損害金之責任。被上訴人…為該公司之負責人 ，自亦無應負連帶賠償責任可言（最高法院81年度台上字第 339 號判決意旨可資參照）。經查，本件李明遠等6 人所有 系爭房屋無權占有原告所有之系爭土地，業如前述，則李明 遠等6 人屬無法律上之原因而受利益，致使原告受有不能使 用系爭土地以獲取利益之損害，原告依不當得利之法律關係 請求李明遠等6 人返還相當於租金之不當得利，為有理由。 又就原告先位主張美暢公司、蔡煥坤亦應返還相當於租金之 不當得利予原告云云，然美暢公司、蔡煥坤係與李明遠就系 爭房屋成立使用借貸契約，業如前述，則美暢公司、蔡煥坤 係依該使用借貸契約之約定而使用系爭房屋，依前開說明， 尚無不當得利可言，且美暢公司之負責人即蔡煥坤，亦無連 帶賠償責任可言甚明，是原告此部分先位主張，即屬無據， 不應准許。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息10％為限。土地法第97條第1 項定有明文。所謂土
地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額， 依該管縣市地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有 明定。而法定地價，係土地所有人依該法規定所申報之地價 ，此觀土地法第148 條規定自明。又基地租金之數額，除以 基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮 之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與 鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％ 最高額（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨可資參照 ）。經查，系爭房屋周遭均為住宅，鄰近有環河快速道路及 華翠大橋，對面為宮廟，附近幾無商店，但有公園、停車場 ，經濟狀況、生活機能非佳，距最近之江子翠捷運站約1.3 公里，步行約17分鐘，附近另有公車站牌，交通狀況尚可， 有本院108 年3 月15日勘驗筆錄暨現場照片、GOOGLE地圖翻 拍照片1 份足參（見本院卷㈠第469 頁至第489 頁），堪認 本件以系爭土地申報地價年息4 ％計算相當於租金之損害為 適當。又李明遠等6 人占用系爭土地面積合計131.41平方公 尺（計算式：A1部分66.12 平方公尺＋A2部分65.29 平方公 尺＝131.41平方公尺），並按原告向李明遠等6 人各追加請 求不當得利時取得系爭土地所有權應有部分期間滿5 年部分 依序計算結果，原告得向李明遠等6 人各請求如附表所示金 額之不當得利及附加利息，原告此部分請求，即屬有據。又 原告請求李明遠等6 人均自原告起訴之翌日即107 年4 月21 日起至拆屋還地之日止，按月各給付原告相當於租金之不當 得利，應依如附表所示方式計算，亦屬有據。然原告逾越上 開部分之請求，則屬無據，不應准許。至原告主張應以系爭 土地之申報地價年息10％計算相當於租金之損害金額始為適 當，尚非可採。
六、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項物上請求權之法律關 係，請求李明遠等6 人、美暢公司及蔡煥坤將系爭土地上如 附表所示位置及範圍之系爭房屋拆除或遷讓，並將土地返還 予原告，為有理由；至原告先位依民法第179 條不當得利之 法律關係，先位請求被告應各給付原告81,042元，及自本書 狀繕本送達翌日起至清償日止，各按週年利率5 ％計算之利 息；暨自107 年4 月21日起至返還土地之日止，每月應各給 付1,435 元予原告，為無理由，應予駁回；而其備位依民法 第179 條不當得利之法律關係，請求李明遠等6 人給付如附 表所示金額，均為有理由，應予准許。然逾越上開部分之請 求，則為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論
述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前 段。
中 華 民 國 108 年 10 月 16 日
民事第四庭審判長法 官 高文淵
法 官 連士綱
法 官 黃乃瑩
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 21 日
書記官 吳雅真
附表：
┌──┬────────┬────────┬──────────────────┐
│編號│被告應給付原告之│假執行金額 │計算式（申報地價×占用面積×相當於租│
│ │金額 │ │金之百分比×應有部分×占用時間÷人數│
│ │ │ │，元以下四捨五入） │
├──┼────────┼────────┼──────┬───────────┤
│ 1 │李明遠、何喜美、│原告各以14,399元│102 年4 月21│8,800 元×131.41㎡×4 │
│ │李明陽、李淑萍、│為李明遠、何喜美│日起至104 年│％×1 ×2.699年÷6 ≒ │
│ │李坪霙、李秀瓊各│、李明陽、李淑萍│12月31日止 │20,808元 │
│ │應給付原告43,196│、李坪霙、李秀瓊├──────┼───────────┤
│ │元，及均自107 年│供擔保後，得假執│105 年1 月1 │11,200元×131.41㎡×4 │
│ │4 月21日起至清償│行。 │日起至106 年│％×1 ×2 年÷6 ≒19,6│
│ │日止，按週年利率│ │12月31日止 │24元 │
│ │百分之5 計算之利│ ├──────┼───────────┤
│ │息。 │ │107 年1 月1 │10,480元×131.41㎡×4 │
│ │ │ │日起至107 年│％×1 ×0.301年÷6 ≒ │
│ │ │ │4 月20日止 │2,764 元 │
│ ├────────┼────────┼──────┴───────────┤
│ │李明遠、何喜美、│原告按月各以255 │10,480元×131.41㎡×4 ％×1 ÷12月÷│
│ │李明陽、李淑萍、│元為李明遠、何喜│6≒765 元 │
│ │李坪霙、李秀瓊應│美、李明陽、李淑│ │
│ │自107 年6 月27日│萍、李坪霙、李秀│ │
│ │起至返還系爭土地│瓊供擔保後，得假│ │
│ │之日止，按月各給│執行。 │ │
│ │付原告765 元。 │ │ │
└──┴────────┴────────┴──────────────────┘
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