臺灣彰化地方法院民事判決 107年度訴字第917號
原 告 林陳淳睦
陳如瑾
陳冠志
陳如勻
陳如莞
陳時培
張陳端節
陳時宰
陳玉霜
王怜瑛
陳自儀
原告共同
訴訟代理人 侯志翔律師
原告共同
複代理人 林貞君
被 告 蘇蕭娥
訴訟代理人 黃鼎鈞律師
李柏松律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國108年9月26日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
壹、確認兩造間就坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地、三民段 1601、1611、1271地號土地之三七五耕地租約關係不存在。貳、被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地上如附圖即彰 化縣田中地政事務所107年11月7日土丈字第1299號土地複丈 成果圖所示編號A部分建物面積98.02平方公尺、編號B部分 建物面積86.92平方公尺及臨路圍牆均拆除。參、被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地、三民段1601 、1611、1271地號土地返還予原告。
肆、本判決履行期間為10個月。
伍、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：緣訴外人陳魏素於民國（下同）38年6月10 日與訴外人陳茶就彰化縣○○鎮○○段00地號土地、三民段 1601、1611、1271地號土地等4筆土地（分別為重測前彰化 縣○○鎮○○○○段00000○000○00000○00000地號土地，
下稱系爭4筆土地）訂定三七五耕地租約（田三字第42號， 下稱系爭租約），嗣輾轉由原告等11人及被告分別繼受，並 經彰化縣田中鎮公所每6年續訂租約登記迄今。按承租人應 自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違 反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或 另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。 所謂承租人不自任耕作，係指承租人有擅自變更用途，未將 承租土地供耕作使用，如承租人以承租之土地建築房屋居住 或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條 第2項所定原訂租約無效之原因。所謂原訂租約無效，係指 同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆 或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最高法院87年度 台上字第1378號判決、70年度台上字第4637號判例、81年度 台上字第2180號判決參照）。因被告等未經出租人同意，在 承租之高鐵段85地號土地上建築門牌號碼為彰化縣○○鎮○ ○路○段000號之房屋及東側二層鐵皮建物（如附圖所示編 號A、B部分，下稱系爭建物），有不自任耕作之情形，揆諸 前開規定及說明，原訂之系爭租約全部歸於無效，原告自得 請求收回系爭4筆土地。爰聲明：
㈠確認兩造間就坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地、三民段 1601、1611、1271地號土地之三七五耕地租約關係不存在。 ㈡被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地上如附圖即彰 化縣田中地政事務所107年11月7日土丈字第1299號土地複丈 成果圖所示編號A部分建物面積98.02平方公尺、編號B部分 建物面積86.92平方公尺及臨路圍牆均拆除。 ㈢被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土地、三民段1601 、1611、1271地號土地返還予原告。
㈣訴訟費用由被告負擔。
貳、原告對被告答辯之陳述：
一、所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋 ，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人 家族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即 與農舍有間（最高法院83年台上字第2636號民事判決參照） 。被告辯稱系爭建物係訴外人陳魏素於38年間同意訴外人陳 茶建造，原告否認之。依經驗法則判斷，系爭建物為部分磚 造、部分鋼筋混凝土結構之三層樓，應非38年間之建築型態 ，且非所謂便利耕作而必須之農舍或農具間，顯係於租約期 間未經出租人同意自行建造。況且，倘系爭建物於38年間即 經陳魏素同意建造，則系爭高鐵段85地號土地當時已非耕地 用途，豈可能再列入三七五耕地租約之範圍。又三七五減租
條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指同一租約無效， 或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕 作，該租約全部均歸無效，已如前述，且無待另為終止表示 ，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅（最高法院80 年度台再字第15號民事判決參照）。縱然當事人依三七五減 租條例第6條第1項、第20條續訂租約，亦不能使業已無效之 原訂租約回復其效力（最高法院95年度台上字第1911號民事 判決參照）。
二、被告復以系爭建物於38年即已存在，此為原告所明知等語， 已為原告所否認，自無默許同意後再為行使權利，而有違反 誠信原則之問題。況且，原告之出租人地位係繼承而來，部 分出租人甚至不知有此耕地租約，尤其部分出租人居住外縣 市或國外，與承租人未曾謀面，更不知承租人有未自任更作 之情形，何來明知仍默許同意之情形。再者，不自任耕作之 法律效果為無效，而非得撤銷或得終止，亦即原訂租約無待 當事人主張或法院宣告而當然向後失其效力，無從因事後追 認或類似行為更生效力，亦不因時間經過而補正。倘謂承租 人不自任耕作後，承租人繼續支付租金，出租人即不能再主 張原訂租約無效，則三七五減租條例第16條規定豈非形同具 文。蓋該條例係為保障承租人之耕作權，改善佃農之經濟條 件而設，依三七五減租條例第5、20、21條規定可知，三七 五耕地租約與一般租賃不同，續訂租約為強制性質，出租人 無拒絕續訂租約之權利，性質與另行新訂租約亦有不同。且 依臺灣省耕地租約登記辦法第2條規定，租約期滿得由承租 人單獨辦理續約登記，已明顯保障承租人，被告既然違反耕 地使用規定而有不自任耕作之情形，應無再保障其耕作權之 理。
三、原告等對於原告陳時培近年確實有按時收租乙情並不爭執， 但訴外人陳魏素在世時不可能是原告陳時培在收租，因為陳 時培是晚輩。原告陳時培收租一事，其餘原告均不知情。且 依三七五減租條例之規定，承租人不自任耕作，租約當然向 後失其效力，縱然原告陳時培持續收受租金，亦僅為是否返 還不當得利之問題，並不發生新訂租約之效果，且陳時培亦 無代表其餘出租人與被告訂立租約之權利。此有最高法院92 年度台上字第2494號判決所稱「按承租人違反耕地三七五減 租條例第16條規定不自任耕作時，原訂租約無效。所謂無效 ，係當然無效，並不待出租人主張。故系爭耕地租約無效後 ，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼 續收租默示同意上訴人使用未自任耕作土地，或於原訂租約 租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力。」
等語可資參照。
參、被告則辯以：
一、系爭4筆土地係訴外人陳魏素於38年6月10日出租予被告之婆 婆即訴外人陳茶，雙方並簽訂系爭租約。嗣因陳茶死亡，系 爭租約由繼承人即被告之配偶蘇星富繼承，並於84年6月12 日經核准變更蘇星富為承租人。嗣又因蘇星富死亡，而由被 告繼承系爭租約，並於95年12月12日經核准變更被告為承租 人。系爭高鐵段85地號土地，於當時租約成立時，為一魚池 ，因陳茶之住處不在承租土地附近，38年間交通不甚便利之 故，爰經出租人陳魏素同意，直接將魚池填土後搭建系爭建 物，俾利於就近耕作並放置農具等，系爭建物嗣因年久老舊 而不堪使用，自38年迄今幾經修繕，為符合當時一般建築水 準而以磚造水泥為之，但仍為同一房舍，且內部仍屬簡陋， 平時均由被告一人為就近耕作使用，僅於農忙而被告一人無 法負荷時，被告子女始會偶爾回來協助收穫農作物，是以被 告才會於修繕農舍時另闢空房作為供子女協助農作後短暫休 息之處所，且系爭高鐵段85地號土地上其餘空地均僅堆置農 具、農機、肥料等。若非得當時出租人陳魏素同意，豈可能 於明知之情況下，容任陳茶搭建房屋並使用至今長達逾70年 之久，且於本件訴訟前置調解、調處程序前均未有出租人以 耕地三七五減租條例第16條規定主張租約無效。原告既未於 原始租約所訂契約存續期間即時主張系爭租約無效，亦未於 續訂之各期租約內主張，依最高法院72年度台上字第2673號 判決意旨，應認為原告提起本件訴訟，有違誠信原則，其依 三七五減租條例所得行使之權利，應歸於消滅。遑論系爭建 物於40年6月7日耕地三七五減租條前公布施行前即已興建完 成，依法律不溯及既往之精神，系爭建物應不受耕地三七五 減租條例之拘束，而不構成租約無效之事由。
二、退步言，佃農在承租耕地上允許有農舍之存在。所謂農舍， 乃以便利耕作而設，固不以解決佃農家族實際居住問題為目 的，惟並不排除農舍得兼供佃農居住，否則佃農需另覓居住 處所，耕作時兩地奔波，自不便於耕作（最高法院64年度台 上字第571號判例、95年度台上字第1666號判決參照）。準 此，耕地三七五減租條例並不排除佃農於承租耕地上建築房 屋，僅限制設置目的須為便利耕作而設。查系爭建物係於38 年間系爭租約簽訂後不久即興建完成，以當時交通不便之情 況而言，承租人陳茶為便於耕作，而於承租耕地興建磚造農 舍，放置農業機具儲存農產品及肥料，兼供居住之用，以免 兩地奔波不利於耕作，且被告至今仍持續不間斷於系爭土地 耕作（參卷第86頁），自不能認為係不自任耕作。況且相較
於系爭4筆土地總面積5,051.24平方公尺，系爭建物面積僅 184.94平方公尺，加之建材為磚造或鐵皮，相對於現今鋼筋 水泥造之農舍，居住環境與時下一般農民顯不相當，由此均 可得知系爭建物於建築之初，確係為便利耕作之用之農舍。三、再退步言，契約有無效之事由，而當事人未於原訂契約有效 期間內為主張，仍繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且 該無效事由已然排除者，該新（續）訂契約即難謂為無效。 至此項續訂契約之合意，並不以當事人明示之意思表示為限 ，其有默示意思表示者，亦無礙於續訂契約之有效成立（最 高法院91年度台上字第1514號判決參照）。三七五減租條例 第6條第1項雖規定「本條例施行後，耕地租約應一律以書面 為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承 租人申請登記。」，然係為保護佃農及謀求舉證上便利而設 ，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，均須經登記，始 能生效（最高法院51年度台上字第2629號判例參照）。所謂 默示之同意，須依表意人之舉動，或其他情事足以間接推知 其有同意之意思者，始得認之，若單純之沈默，則除有特別 之情事足認為同意外，不得認係默示之同意（最高法院90年 度台上字第902號民事判決參照）。揆諸前開最高法院見解 ，系爭建物於38年間成立租約後即已建築完成而存在迄今長 達70年，此為原告所明知，惟原告始終未主張系爭租約有無 效之事由而仍持續收取租金，堪認兩造間已有排除原租約無 效之事由而同意續訂租約，或默示合意成立新租約，原告主 張系爭租約無效，請求收回系爭4筆土地，顯無理由。四、原告陳時培為訴外人陳魏素之長子，系爭4筆土地之地租於 陳魏素在世時即均由原告陳時培在收取，且持續不間斷地收 租至今，已收取地租至108年上半季（參卷第189至190頁） 。據原告陳時培收取地租時所述，地租均係用於原告等人應 攤付之公支出開銷，例如稅捐等，且此情亦為其餘原告所明 知。
五、綜上，爰聲明：
㈠原告之訴駁回。
㈡訴訟費用由原告負擔。
肆、兩造不爭執事項：
一、訴外人陳魏素於38年6月10日與訴外人陳茶就彰化縣○○鎮 ○○段00地號土地、三民段1601、1611、1271地號土地等4 筆土地訂定系爭田三字第42號三七五耕地租約，嗣因陳魏素 、陳茶相繼死亡，系爭租約輾轉由原告等人及被告分別繼承 。
二、系爭高鐵段85地號土地上如附圖所示編號A、B部分之建物為
訴外人陳茶所建，嗣幾經修繕，現由被告占有使用。臨路之 石造圍牆則為被告所搭建。
伍、兩造爭執事項：
一、如附圖所示編號A、B部分建物，是否經訴外人陳魏素同意而 建造？性質上是否屬於農舍？
二、兩造間是否因原告陳時培持續收取租金，而有排除原租約無 效事由同意續訂租約，或默示合意成立新租約之情形？三、原告等人依耕地三七五減租條例第16條第1項規定主張系爭 租約無效，並依民法第767條規定請求返還系爭土地有無理 由？
四、三七五租約是否會因一部有違反耕地三七五減租條例第16條 第1項規定情形，而全部歸於無效？
陸、本院得心證之理由：
一、先應予審酌者為被告是否有違反耕地三七五減租條例第16條 第1項規定之承租人未自任耕作，或將耕地全部或一部轉租 於他人之情形，依實務見解，耕地三七五減租條例第16條第 1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供 自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居 住之用或供其他非耕作之用者,均不在自任耕作之列，應構 成同條第2項所定原租約無效之原因（參照最高法院70年台 上字第4637號判例），被告雖主張本院108年1月18日會同彰 化縣田中地政事務所至現址勘測，並囑託該所測繪如附圖所 示占用系爭第85地號土地A部分3樓加強磚造建物及B部分2樓 鐵皮屋面積分別為98.02平方公尺及86.92平方公尺為農舍， 自38年即已存在，並非農地改為非農地使用等語置辯，查所 謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋， 以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家 族實際居住問題為其目的，如所建房屋係供居住之用，即與 農舍有間（最高法院83年台上字第2636號民事判決參照）， 經本院勘驗所見現A部分3層樓建物為加牆磚造供人居住之樓 房，其毗鄰之鐵皮屋則為放置農用機具，且被告於田中鎮公 所耕地租佃委員會調解時亦陳述：田中鎮高鐵段第85地號土 地上，訂約時有三合院，經承租權繼承多次，三合院相關書 面資料已不可考，並提出56年房屋稅單（三合院）佐證，後 變更為3樓建物等語，有調解筆錄附卷可稽，被告主張係原 出租人陳魏素於38年間同意即不可採信，另被告抗辯原告默 許同意，查原告之出租人地位係繼承而來，人數眾多，部分 出租人甚至不知有此耕地租約，尤其部分出租人居住外縣市 或國外，與承租人未曾謀面，更不知承租人有未自任更作之 情形，應無明知仍默許同意之情形。再者，不自任耕作之法
律效果為無效，而非得撤銷或得終止，亦即原訂租約無待當 事人主張或法院宣告而當然向後失其效力，無從因事後追認 或類似行為更生效力，亦不因時間經過而補正。另兩造雖不 爭原告陳時培有續收租金之情事，然依三七五減租條例之規 定，承租人不自任耕作，租約當然向後失其效力，縱然原告 陳時培持續收受租金，亦僅為是否返還不當得利之問題，並 不發生新訂租約之效果，且陳時培亦無代表其餘出租人與被 告訂立租約之權利。此有最高法院92年度台上字第2494號判 決所稱「按承租人違反耕地三七五減租條例第16條規定不自 任耕作時，原訂租約無效。所謂無效，係當然無效，並不待 出租人主張。故系爭耕地租約無效後，除兩造有另行成立租 賃關係之合意外，不因出租人嗣後繼續收租默示同意上訴人 使用未自任耕作土地，或於原訂租約租期屆滿後換訂租約， 而使原已無效之租約恢復其效力。」等語可資參照，是被告 之抗辯不足採信。
二、次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收 回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2 項定有明文。所謂承租人不自任耕作，係指承租人有擅自變 更用途，未將承租土地供耕作使用，如承租人以承租之土地 建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列 ，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。所謂原訂租 約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地， 僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效（最 高法院87年度台上字第1378號判決、70年度台上字第4637號 判例、81年度台上字第2180號判決參照）。因被告等未經出 租人同意，在承租之高鐵段85地號土地上建築門牌號碼為彰 化縣○○鎮○○路○段000號之房屋（如附圖所示編號A建物 ），有不自任耕作之情形，揆諸前開規定及說明，原訂之系 爭租約全部歸於無效，原告自得主張系爭租賃契約全部無效 ，並依民法第767條規定請求被告拆除地上建物及返還系爭 土地。
三、綜上，原告依據耕地三七五減租條例第16條第1、2項及民法 第767條規定求為判決㈠確認兩造間就坐落彰化縣○○鎮○ ○段00地號土地、三民段1601、1611、1271地號土地之三七 五耕地租約關係不存在。㈡被告應將坐落彰化縣○○鎮○○ 段00地號土地上如附圖即彰化縣田中地政事務所107年11月7 日土丈字第1299號土地複丈成果圖所示編號A部分建物面積 98.02平方公尺、編號B部分建物面積86.92平方公尺及臨路 圍牆均拆除。㈢被告應將坐落彰化縣○○鎮○○段00地號土
地、三民段1601、1611、1271地號土地返還予原告為有理由 ，應予准許。又「判決所命之給付，其性質非長期間不能履 行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內 定相當之履行期間或命分期給付。經原告同意者，亦同。」 為民事訴訟法第396條第1項所明定，本院斟酌被告長期使用 系爭土地，另為拆屋遷移在須費時準備，酌定本件判決履行 期間為10個月。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法，經核與本件 判決結果並無影響，毋庸一一論述，併予敘明。捌、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
民事第一庭 法 官 李言孫
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
書記官 馬竹君