臺灣士林地方法院民事判決 八十九年度重訴字第一一九號
原 告 甲○○
訴訟代理人 葉海萍律師
蘇美玲律師
被 告 乙○○ 住台北市士林區○○○道○段九十一巷十七號
訴訟代理人 羅美隆律師
右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文
被告應自坐落台北市○○區○○段三小段三九九地號，面積四八一‧六九平方公尺之土地，及其上建物門牌號碼台北市士林區○○○道○段九十一巷十七號，總面積一六三‧八七平方公尺之房屋遷出，並將該土地及房屋騰空返還原告。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣捌佰柒拾伍萬元為被告供擔保後，得假執行。 事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明
（一）被告應自坐落台北市○○區○○段三小段三九九地號，面積四八一‧六九平方 公尺之土地，及其上建物門牌號碼台北市士林區○○○道○段九十一巷十七號 ，總面積一六三‧八七平方公尺之房屋遷出，將該土地及房屋騰空，返還原告（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、備位聲明
（一）被告向原告承租坐落台北市○○區○○段三小段三九九地號，面積四八一‧六 九平方公尺之土地，及其上建物門牌號碼台北市士林區○○○道○段九十一巷 十七號，總面積一六三‧八七平方公尺房屋之租金，准自起訴狀繕本送達之翌 日起，調整為每月新台幣肆萬肆仟玖佰伍拾柒元。貳、陳述：
一、先位聲明部分
（一）查坐落台北市○○區○○段三小段三九九地號，面積四八一‧六九平方公尺之 土地，及其上建物門牌號碼台北市士林區○○○道○段九十一巷十七號，總面 積一六三‧八七平方公尺之二層樓房屋乙棟（下稱：系爭房屋，合稱：系爭房 地），原屬訴外人張袓棻所有。嗣張君逝世，在台無人繼承，系爭房地乃由財 政部國有財產局（下稱：國有財產局）代管，並於代管期限屆滿後，經陳報鈞 院准予變賣，該局台灣北區辦事處（下稱：國財局北區辦事處）乃於民國八十 八年四月七日以台財產北接字第八八○○九一二六號公告標售，原告於同年四 月二十一日參與競標，以新台幣（下同）二千七百一十二萬元標得系爭房地， 業已繳足價金辦妥所有權移轉登記手續，並取得系爭房地之所有權。（二）次查，系爭房屋有陳金南夫婦居住其內，據該二人表示，系爭房屋係由被告按 月付薪二萬元，請該二人負責管理該屋，原告乃於同年七月二十三日以存證信 函函請被告於八月十五日前遷移他處，將系爭房地返還原告，被告拒不搬遷，
反委請律師來函表示其與張袓棻間有不定期租賃關係存在云云。惟查系爭房地 於國財局北區辦事處代管期間，從未與被告訂立任何租賃契約，亦未向被告收 取任何租金，被告亦未能提出租約或其他任何確切資料證明其與張袓棻間有租 賃關係，故國財局北區辦事處根本不予認定有租賃關係，雖被告曾以片面寄送 支票之方式，企圖造成租賃之事實，亦均遭國財局北區辦事處退回，且國財局 北區辦事處標售系爭房地之公告中，特別記載該底價包含有「使用補償金」九 十五萬七千二百一十元整，查該「使用補償金」係國財局北區辦事處為加速變 賣遺產及維護遺產權益，並避免追收使用補償金延宕處理時效，而參照「國有 非公用不動產被占用處理要點」第六點第三項規定，將「『無權占用人』應繳 納之使用補償金併入標售底價，標脫後入張袓棻遺產項下」之款項，足證被告 確係無權占有系爭房地，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請如先位之訴聲 明第一項所示。
（三）退步言之，縱認被告所稱其與張君間有不定期租賃關係存在屬實，依土地法第 一百條第一款之規定，原告如有收回自住之必要，亦得終止租賃契約，收回房 屋。查原告已買受系爭房地，並於八十八年七月十九日辦妥所有權移轉登記， 取得系爭房地之所有權，是被告與張君間之租賃契約如確屬存在，依民法第四 百二十五條規定，該契約應對原告仍繼續存在，原告自取得出租人之地位。查 原告現年二十六歲，原係依附於父母而居住，因與女友已論及婚嫁，原告乃標 買系爭房地，準備成家，獨立生活；惟因被告遲遲不肯返還系爭房屋，致原告 不敢貿然訂下婚期，唯恐未及裝修新房而生困擾，且原告除系爭房地外，於名 下並無任何其他不動產，如仍不許收回自住，只許原告作個出租人，迫使原告 繼續依附於父母生活，於情於理實有未合。況據瞭解，被告事實上並未居住於 系爭房地，目的無非在索取搬家費，其並非真實之承租人，更非弱勢之承租人 ，顯無過分保護必要，是縱認被告主張其與張君間有不定期限之租賃關係存在 屬實，原告亦得依土地法第一百條第一款之規定，將系爭房屋收回自住，今原 告已於八十九年一月十三日，依法以存證信函定期一個月，通知被告終止該租 賃關係，原告自得競合主張依上開土地法之規定，請求如先位聲明之第一項所 示。
二、備位聲明部分
（一）倘鈞院認原告先位之訴無理由，依被告主張其與張君間之租賃契約，每月租金 僅美金一百六十三元（約為新台幣五千一百九十四元），查系爭土地面積共四 八一‧六九平方公尺，八十八年七月之公告現值為每平方公尺一萬四千元，總 價值為六百七十四萬三千六百六十元，原告標買系爭房地之總價金更高達二千 餘萬元，兩相比較，上開租金顯然偏低，依民法第四百四十二條之規定，原告 應得請求調升本件租賃之租金。又依土地法第九十七條第一項及平均地權條例 第十六條前段之規定，原告捨棄建物部分之租金調整，爰請求土地部分之租金 以五十三萬九千四百九十二元為本件調整後之年租金，依此計算每月租金應調 整四萬四千九百五十七元，爰請求如備位聲明之第一項所示。三、對被告陳述之抗辯：
（一）原告對於被告提出「張袓棻先生一九七一年五月二十九日致被告英文信」之影
本否認其真正。
（二）不論上開信函之真正，僅就其內容觀之，亦與被告所為主張相齟齬，顯不足以 證明被告所主張之租賃關係存在:
１、查被告之答辯狀主張「本件系爭不動產原屬中心診所故院長張袓棻先生所有， ：：於『民國五十九年六月』將該房屋租與被告，言明『房租每月美金一百六 十三元正』，為不定期租賃，每季支付乙次」云云。惟英文上開信函係記載： 「芝蘭新村A12房子的租金為每月美金『壹佰參拾伍元』，自05.05.1971開始 ，每三個月為一期一次交付」等語，關於租賃契約必要之點之「租金」及「始 期」，二者皆有差異；且被告亦未舉證證明「芝蘭新村A12房屋」即系爭房屋 ，被告主張其與張君間存有租賃契約云云，自洵無足採。 ２、再者，該函又載：「你口頭先告訴我，你將會居住A12房子『三年』時間，關 於此點：：即是若發生某緊急情形下迫使你只能使用房子『兩年』，承租人得 同意退還一部分修繕費，比照一個月計算」等語，顯見該函縱為真正，該租賃 契約充其量應僅為「三年」之定期租賃，根本非被告所主張之不定期租賃；至 於該函結語所載：「我的確希望你能夠居住此地越久越好，現在A12房子是你 的，希望你會喜歡居於此，並請你如自己房子一樣小心維護它」等語，顯僅係 應酬之客套用語，非屬不定期租賃之意思表示一致甚明，被告復不能舉證證明 伊於該三年期滿時曾有繼續使用該屋之行為，且張袓棻對其使用行為未曾為反 對之意思，自亦無默示更新租約可言。
（三）縱認被告與張君間曾有不定期租賃關係，依最高法院六十七年度台上字第二二 九三號判例，原告業於八十九年一月七日，以存證信函通知被告於八十九年二 月二十九日終止租賃契約，已符上開列舉規定之最長期間，即一個月前定期催 告，自已符合民法第四百五十條第三項之規定，被告主張原告應以「一季」即 三個月為契約中止期云云，顯無足採。
（四）被告無權占用系爭房地，意圖索取鉅額搬家費，屢經原告函催，均拒不返還， 原告無奈只得提起本訴，查原告斥資二千六百餘萬元購買該屋，迄今業已一年 之久，既不能使用該屋，亦無法進行整修之工作，甚至已影響原告之婚期，如 再准其緩期六個月遷讓，自屬嚴重損害原告之利益，絕非「無甚害於債權人之 利益」，尤甚者，被告事實上並未居住該屋，原告從未見過被告；據瞭解，被 告常年居住國外極少入境台灣，被告僅係為別有所圖而每月花費二萬元僱請陳 金南占有該屋，自毫無准其延緩遷讓之必要。
（五）原告係處成家立業之年齡，斥資二千餘萬元購買系爭房地，正係為過獨立生活 ，不欲再依賴父母，除系爭房地外，原告目前名下並無任何其他不動產，業據 原告提出台北市稅捐稽徵處財產總歸戶資料為證，被告仍空言主張原告未就收 回自住為相當之證明，應洵無足採。原告斥資二千餘萬元購買名下唯一之不動 產，如仍不許收回，使原告永遠只能收取約銀行一般定存利率三分之一之租金 ，並讓一個非真正需要居住該屋之人成為承租人，顯與情理不符。（六）系爭房地係在台北市陽明山仰德大道之高級別墅住宅區，原告係以二千六百一 十六萬二千七百九十元之高價購得，原告備位訴訟中請求將土地租金調整為每 月四萬四千九百五十七元，以相同之價格，絕無可能租得鄰近類似之別墅土地
，原告之請求自屬合理有據，絕無偏高情事。
參、證據：提出國財局北區辦事處標售公告、台北市○○區○○段三小段三九九地號 土地及三○○八六建號建物登記謄本、存證信函、律師函、國財局北區辦 事處函、台北市稅捐稽徵處甲○○財產總歸戶資料、存證信函及回執、台 灣台北地方法院八十二年度繼字第五八八號裁定、確定證明書。乙、被告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：請求駁回原告之訴。若受不利判決，請准被告緩期六個月返還房屋。二、備位聲明：請求駁回原告之訴。若受不利判決，請鈞院審認合理租金，並自判決 確定後之該當月份起調整。
貳、陳述：
一、原告所繳納之裁判費是否適法，請鈞院審酌： 原告先位聲明主張被告應騰空遷讓返還系爭房地；備位聲明主張調整系爭房地租 金，此為二不同之訴訟標的。依據民事訴訟費用法第五條規定：「以一訴主張數 項標的者，其價額合併計算之」，而原告僅就遷讓房屋之部份繳納裁判費，未就 請求調整租金部份合併繳納，故請鈞院審酌原告應繳納之裁判費用是否適法。二、依買賣不破租賃原則，被告為系爭房地之合法承租人，不因原告購得本件系爭房 地而喪失：
（一）本件系爭不動產原屬中心診所故院長張袓棻先生所有，被告係張故院長生前之 多年好友，當時同住芝蘭新村，當張故院長買下系爭房屋後，於五十九年六月 將該房屋租與被告，言明房租每月美金一百六十三元正，為不定期租賃，每季 支付乙次，當時雙方並未訂定書面租賃契約，每季租金均由被告按時給付張故 院長本人。
（二）當張故院長去世後，被告自六十八年九月起均依約將每季租金交付張故院長遺 產管理人虞舜律師；迄民國八十六年元月九日接奉虞大律師 (86)信法字第一 二二八○號函，內稱：接奉財團法人張袓棻張先林醫療教育基金會函，內稱張 故院長之遺產已由張故院長大陸遺屬委由潘耀華及貴大律師聲請繼承，經台北 地方法院裁定，並指定國有財產局為遺產管理人，本會自八十五年十二月起停 止租金之收理，敬請轉知乙○○先生（即被告）為感云云。（三）之後，被告即將每季應付租金郵寄國財局北區辦事處，該處均以被告未提出租 賃契約或其他合法使用權源之證明文件，逕將被告寄送之租金退還。被告迫不 得已，只有依法向台灣台北地方法院提存所提存應付之租金，未曾間斷。（四）國財局北區辦事處雖函知系爭房地業於八十八年四月二十一日出售，並將被告 支付租金之支票退還。惟依民法第四百二十五條買賣不破租賃原則，被告仍為 合法之承租人。
三、況且，原告僅以其與被告間租賃關係不存在為由，要求被告搬遷系爭房地，之後 又以未說明緣由之存證信函逕行終止租約要求被告搬遷，與法不合：（一）原告依據土地法第一百條第一款之規定主張終止租約，惟並未負舉證責任，依 法其終止不生效力。
（二）原告縱有權終止租約，依民法第四百五十條第二項之規定，被告係以「一季」
為給付租金之期限，類推適用上開規定，原告至少應以「一季」即三個月為租 賃契約之終止期，並應至少於終止前三個月通知被告，始為適法。四、原告與被告為鄰多年，對被告承租系爭房地之事實與被告為生意往來經常須國內 外奔走之情形，應頗知悉，為此，被告以「一季」為租期，並每月雇人打掃兼看 管系爭房地；況被告居住系爭房地近三十年，搬遷亦非易事，爰依最高法院三十 年滬上字第二○六號判例及民法第三百十八條之規定，被告得於無甚害於原告利 益之相當期限內緩期返還，又因被告係每季付租一次，請准予被告二期租期之期 限（即六個月）為緩期返還。
五、原告備位聲明請求調整租金部分過高，請鈞院酌定合理租金，並自判決確定後之 下一期給付租金時，始調整為新定租金：
（一）依最高法院四十七年台上字第一一五二號判例可知，原告主張自起訴狀繕本送 達之翌日起調整租金為無理由，況被告按期給付租金未曾積欠，應俟鈞院為調 整租金之裁判後，始得要求被告於下一期付租時給付調整後之租金。（二）本件租金原為每月美金一百六十三元，依民法之規定固可聲請法院酌定，惟原 告僅依土地法第九十七條及平均地權條例第十六條前段規定，計算出租金的「 上限」為四萬四千九百五十七元，且原告亦於訴狀中承認系爭房屋為近三十年 之老舊建物，故徒以「租金上限」計算租金顯然過高。參、證據：提出存證信函、律師函、臺灣臺北地方法院八十六年度存字第二八六七號 提存書、本院八十八年度存字第二一九○號提存書、張袓棻先生一九七一 年五月二十九日致乙○○英文信及其中譯文。
理 由
壹、程序方面：
一、按以一訴主張之數項標的互相競合或應為選擇者，訴訟標的之價額，應依其中價 額最高者定之，民事訴訟費用法第六條規定甚明。查本件原告主張被告無權占有 系爭房地，依據民法第七百六十七條訴請被告騰空遷讓返還系爭房地，復主張倘 被告就系爭房地有租賃權，即依據民法第四百四十二條請求調整租金，因而為訴 之預備合併，應屬上開條文所謂以一訴主張之數項標的應為選擇，從而原告依其 中訴訟標的價額較高之系爭房地價額核計繳納裁判費，於法無違，合先敘明。貳、得心證之理由：
一、原告主張系爭房地原屬訴外人張袓棻所有，嗣張祖棻逝世，在台無人繼承，系爭 房地乃由遺產管理人國有財產局代管，並於代管期限屆滿後，經陳報鈞院准予變 賣，遂於八十八年四月七日公告標售，原告於同年四月二十一日參與競標，以二 千七百一十二萬元標得系爭房地，業已繳足價金辦妥所有權移轉登記手續，並取 得系爭房地之所有權。被告無權占有系爭房地，並按月付薪二萬元雇用陳金南夫 婦二人負責管理系爭房屋，經原告函請被告遷移他處，將系爭房地返還原告，被 告拒不搬遷，爰依民法第七百六十七條之規定，訴請如先位之訴聲明第一項所示 。退步言之，縱認被告所稱其與張祖棻間有不定期租賃關係存在屬實，惟原告買 受系爭房地並取得所有權，依民法第四百二十五條規定，該契約應對原告仍繼續 存在，原告自取得出租人之地位。而原告現年二十六歲，原係依附於父母而居住 ，因與女友已論及婚嫁，原告乃標買系爭房地，準備成家，獨立生活，惟因被告
遲遲不肯返還系爭房屋，致原告不敢貿然訂下婚期，唯恐未及裝修新房而生困擾 ，且原告除系爭房地外，於名下並無任何其他不動產，如仍不許收回自住，只許 原告出租，迫使原告繼續依附於父母生活，於情於理實有未合，是原告亦得依土 地法第一百條第一款之規定，將系爭房屋收回自住，今原告已於八十九年一月十 三日，依法以存證信函定期一個月，通知被告終止該租賃關係，原告自得競合主 張依上開土地法之規定，請求如先位聲明之第一項所示。倘鈞院認原告先位之訴 無理由，依被告主張其與張租棻間之租賃契約，每月租金僅美金一百六十三元（ 約為新台幣五千一百九十四元），查系爭土地面積共四八一‧六九平方公尺，八 十八年七月之公告現值為每平方公尺一萬四千元，總價值為六百七十四萬三千六 百六十元，原告標買系爭房地之總價金更高達二千餘萬元，兩相比較，上開租金 顯然偏低，依民法第四百四十二條之規定，原告應得請求調升本件租賃之租金。 依土地法第九十七條第一項及平均地權條例第十六條前段之規定，原告捨棄建物 部分之租金調整，爰請求土地部分之租金以五十三萬九千四百九十二元為本件調 整後之年租金，依此計算每月租金應調整為四萬四千九百五十七元，爰請求如備 位聲明之第一項所示等語。
二、被告則以：張祖棻於五十九年六月將系爭房地租與被告，言明房租每月美金一百 六十三元正，為不定期租賃，每季支付乙次，當時雙方並未訂定書面租賃契約， 每季租金均由被告按時給付張祖棻，當張祖棻去世後，被告自六十八年九月起均 依約將每季租金交付張故院長遺產管理人虞舜律師；迄八十六年元月九日虞舜律 師函知法院裁定指定國有財產局為遺產管理人，停止租金之收理，之後，被告即 將每季應付租金郵寄國財局北區辦事處，該處均以被告未提出租賃契約或其他合 法使用權源之證明文件，逕將被告寄送之租金退還，被告迫不得已，只有依法向 台灣台北地方法院提存所提存應付之租金，未曾間斷，依民法第四百二十五條買 賣不破租賃原則，被告仍為合法之承租人，並非無權占有。至原告依據土地法第 一百條第一款之規定主張終止租約，並未負舉證責任，依法其終止不生效力。且 原告縱有權終止租約，依民法第四百五十條第二項之規定，被告係以「一季」為 給付租金之期限，類推適用上開規定，原告至少應以「一季」即三個月為租賃契 約之終止期，並應至少於終止前三個月通知被告，始為適法。如鈞院認為原告先 位聲明有理由，請准依民法第三百十八條給予被告二期租期之期限（即六個月） 為緩期返還。又原告備位聲明請求調整租金部分過高，請鈞院酌定合理租金，並 自判決確定後之下一期給付租金時，始調整為新定租金資為抗辯。三、本件系爭房地原屬訴外人張袓棻所有，嗣張祖棻逝世，系爭房地由遺產管理人國 有財產局代管，並於代管期限屆滿後變賣標售，由原告以二千七百一十二萬元標 得，業已繳足價金辦妥所有權移轉登記手續，取得系爭房地之所有權，以及被告 占有系爭房地之事實，為兩造所不爭執，且有標售公告、土地及建物登記簿謄本 影本在卷可稽，應堪信為真實。
四、按所有權人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七 條定有明文。本件原告主張被告無權占有使用系爭房地一節，為被告所否認，被 告辯稱：其與張祖棻於五十九年六月就系爭房地定有不定期限租賃契約，約定租 金每月美金一百六十三元，當張祖棻逝世後，被告自六十八年九月起仍依約將每
季租金交付其遺產管理人虞舜律師，直至八十五年十二月因法院指定國有財產局 為遺產管理人，始停止繼續收取租金，此後，因國財局北區辦事處拒收租金，將 被告寄送之租金退還，被告遂依法向法院提存應付之租金迄今，依民法第四百二 十五條之規定，被告為合法之承租人，並提出張祖棻寫給被告之英文書信為佐證 。因此，本件原告之主張有無理由，首應審究者則為：被告占有使用系爭房地， 是否有正當權源？經查：
（一）按私文書應由舉證人證其真正，民事訴訟法第三百五十七條前段定有明文。查 被告提出張祖棻寫給被告之英文信函影本一件，原告否認其真實性，被告就該 件文書之真正並未提出任何證明，則該件文書之真正性，已有可疑。（二）況且，上開英文信函內容所記載被告與張祖棻間約定之租賃期間起點、租金金 額以及約定之租期，均與被告之答辯內容不符，實難以此證明被告上開抗辯事 項為實在。
（三）被告主張其於張祖棻逝世後，仍自六十八年九月起依約將每季租金交付給當時 張祖棻之遺產管理人虞舜律師，長達十餘年之久，倘無租約存在，豈有如此之 理一節，為原告所否認，被告雖提出律師函一件為證，然查該件律師函係依被 告委稱內容所製作，不足證明被告自六十八年九月至八十五年間均按季繳納租 金給虞舜律師，況縱認此部分事實屬實，被告向遺產管理人虞舜律師所繳納之 租金，亦無足認定係基於被告與張祖棻就系爭房地所約定之不定期限租賃契約 而繳納。至被告於遺產管理人國有財產局拒收租金之後，將租金向法院提存所 辦理提存，為被告事後之行為，仍無從據以推論被告與張祖棻間於二、三十年 前就系爭房地有不定期限租賃契約之合意。
綜上，被告占有使用系爭房地，既未能舉證證明有何正當權源，原告以系爭房地 所有權人之地位，請求被告騰空遷讓返還系爭房地，即屬有據，其假執行之聲請 ，經核無不合，應併予准許。
五、末按，判決所命之給付，其性質非長期間不能履行或經原告同意者，法院得於判 決內定相當之履行期間，民事訴訟法第三百九十六條第一項規定甚明。查原告以 二千七百一十二萬元出價標得系爭房地，於八十八年七月十九日登記取得系爭房 地之所有權，並於八十八年七月二十三日以存證信函催告被告於同年八月十五日 前遷離現址等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地之登記簿謄本、存證信函及律 師函足資佐證。衡情原告以高價購買系爭房地後，迄今仍未能使用系爭房地所受 之損害，以及被告獲知原告取得所有權之情後，已達十個月之久，且依目前房屋 租賃市場，並無難以覓屋租賃之非長期間不能履行之客觀情形，被告單單以其生 意往來須經常往返國內外為由，聲請定履行其間為六個月，尚乏依據，不能准許 ，併此敘明。
六、原告先位聲明所主張之訴訟標的既為有理由，則其備位聲明即毋庸再予審酌，併 予敘明。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉證，於判決結果不生 影響，無一一審究之必要，附此敘明。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項 判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十七 日 臺灣士林地方法院民事第一庭
~B法 官 蔡文育
右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十 日~B法院書記官 蔡慧娟