臺灣士林地方法院民事判決 108年度重訴字第194號
原 告 葉韋傑
訴訟代理人 謝生富律師
被 告 黃正維
訴訟代理人 林永祥律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國108年9月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項第1 款定有明 文。查原告起訴訴之聲明原為：被告應將坐落新北市○○區 ○○段000 號面積1199.60 平方公尺、同段453 地號面積12 560.36平方公尺、同段476 地號面積538.43平方公尺土地（ 下稱系爭土地）所有權全部，新北市淡水地政事務所於民國 107 年12月21日登記，所為黃正維所有權登記予以塗銷。嗣 於108 年8 月9 日具狀變更訴之聲明為：被告應將坐落新北 市○○區○○段000 地號、453 地號、456 地號土地所有權 移轉登記與原告（本院卷第102 頁），且經被告同意（本院 卷第104 頁），揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於107 年12月11日，與被告就其所有系爭 土地，簽定不動產買賣契約書，買賣價款新臺幣（下同）3, 500 萬元（下稱系爭契約）。詎伊於107 年12月21日，依系 爭契約將所有權辦理移轉登記予被告，被告卻未依約給付尾 款，經伊委託謝生富律師，於108 年1 月2 日以臺北南海郵 局第1 號存證信函通知被告，限期催告其應於文到7 日內給 付尾款，如屆期未給付，將解除契約，並以該催告函為解除 契約之意思表示。嗣因被告屆期後仍未履行，伊爰依民法第 254 條、259 條規定，解除系爭契約、請求回復回狀等語， 並聲明：被告應將系爭土地所有權移轉登記與原告。二、被告則以：訴外人莊麗珠以原告名義，登記為系爭土地之所 有權人。於107 年9 月間，莊麗珠向伊佯稱系爭土地約有3, 500 萬元之價值，因遭法院查封且即將拍賣，要求伊向訴外 人高魁志等人先行清償，以阻止拍賣，經伊陸續清償莊麗珠 對於高魁志及第二順位抵押權後，共計已付款400 萬元，尚 餘第一順位抵押權人即訴外人吳義男之1,600 萬元債務尚未
清償。因吳義男要求應給付2,600 萬元，莊麗珠無力清償， 伊也無力再行支付，伊之上開借款又無保障，經雙方協議， 將系爭土地移轉所有權登記與伊，所得價金用以清償吳義男 借款後，剩餘金錢除返還伊借款及給付報酬400 萬元外，如 有剩餘始歸伊所有，如過戶後3 個月內，伊無法將系爭土地 售出或貸款，原告應以原價買回並退還已收價金，足見本件 起因仍屬借貸，否則原告應可對伊請求支付價款，何需簽發 本票？且是否出售系爭土地或用以貸款，亦無受約束之必要 。又兩造既有出售或貸款之約定，取得金錢之目的應係作為 清償對伊及吳義男之債務，況且附買回之約定原隱含消費借 貸之性質，故如伊無法將系爭土地變現，原告仍應清償借款 ，伊則將系爭土地所有權返還登記予原告。詎原告於辦理移 轉登記後，旋即解除契約，其解除契約不合法等語置辯，並 聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告與被告於107 年12月11日，就被告所有系爭土地（使用 分區為山坡地保育區）簽定買賣契約書，並約定：「第三條 （買賣價金給付方法）：①定金即第一次款850 萬元正，係 包括乙方（即原告）向甲方（即被告）借款400 萬元正及加 一倍紅利共800 萬元正及應付佣金新臺幣50萬元正，共計85 0 萬元正作為訂金即第一次款，同時由乙方交付證件用印開 始辦理過戶。②尾款2,650 萬元正，於產過戶完成甲方名義 時，由甲方代償乙方向吳義男先生設定借款1,600 萬元正， 屆時以實際償還塗銷金額為準，餘額再由甲方一次以現金付 清乙方，本次款付清同時交地」，並另以手寫方式註明：「 第一次款於0000000 由甲方交付乙方70萬元現金，甲方退回 原借款本票400 萬元正，乙方另開140 萬元正本票乙張」。 ㈡原告於107 年12月13日，以買賣為登記原因，將系爭土地（ 權利範圍1 分之1 ）辦理移轉所有權登記與被告。 ㈢原告於108 年1 月2 日，委託謝生富律師，以台北南海郵局 存證號碼1 號存證信函通知被告，並於108 年1 月3 日送達 被告收受。
㈣莊麗珠於108 年1 月8 日，委託林永祥律師，以桃園府前存 證號碼52號存證信函通知原告，並於108 年1 月15日送達莊 麗珠收受。
㈤經查，上開事實，有系爭契約、系爭土地登記謄本、存證信 函可稽（本院卷第13至15、18至25、27至29、73至76頁）， 且為兩造所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張其與被告就系爭土地簽立買賣契約並已依約將系爭 土地所有權移轉登記予被告，被告卻未給付尾款，經限期催
告仍未履行，依民法254 條規定解除系爭契約並請求回復原 狀等情，惟為被告所否認，除以前揭情詞為辯外，另補充答 辯以：原告以系爭契約第3 條第2 項係未定期限而定期催告 ，但該項約定係需先向吳義男為清償後始交付價金，原告尚 在協談第一順位抵押權時，被告即解除契約，為不合法等語 。本院判斷如下：
㈠解釋契約，應探求當事人立約時之真意，並須以當時之事實 及其他一切證據資料為判斷標準，不得拘泥於所用之文字， 致失真意。所謂探求當事人之真意，乃在兩造就意思表示真 意有爭執時，應從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的 、社會通念、交易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意 思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內， 藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則（最高法院105 年度 台上字第595 號判決意旨參照）。然契約文字業已表示當事 人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解 （最高法院105年度台上字第2070號、107年度台上字第340號 、第2142號判決意旨參照）。
㈡觀諸本件系爭契約之文字及內容，該契約名稱為「不動產買 賣契約」，立契約書人則分別記載為「買主」、「賣主」， 系爭契約第1 條亦明確載明「買賣標的」即系爭土地之所有 權、使用權全部買賣，並表列系爭土地之地段、地號、面積 及使用分區等內容；第2 、3 條則分別載明「買賣價款」即 總價3,500 萬元、「買賣價金給付方法」即定金、尾款之給 付方式，均屬一般買賣契約所常見之文字，且係就買賣契約 標的、金額及價金給付方式等所為約定，顯已明契約當事人 之真意，堪認兩造係就系爭土地成立買賣契約，此與證人即 代書白炳盛於本院所證稱：「（被告訴訟代理人問：可否簡 述此份不動產買賣契約書的簽署過程？）答：莊麗珠向被告 借錢，說好以系爭不動產抵債，第一次莊麗珠跟被告借200 萬元用以塗銷系爭土地之第二順位抵押權、預告登記，後來 莊麗珠又向被告借200 萬元要向別人拿回他的權狀，這兩次 都是在簽本件不動產買賣契約書之前，後來因為莊麗珠說既 然都向被告借錢，那不然就把土地賣給被告，借款作為價金 的一部分」、「（被告訴訟代理人問：為何要特別為不動產 買賣契約書第2 頁第13條的約定？) 答：. . . 不動產買賣 契約書是我擬定的，我先在事務所打好帶去莊麗珠的家，. . . ，當天原告也在場，簽名是原告所親簽等語（本院卷第 105 、106 頁），內容互核一致，兩造就證人之上開證述亦 無爭執（本院卷第108 頁），益徵兩造確就系爭土地合意成 立買賣契約並簽立系爭契約，縱認被告抗辯系爭契約簽立緣
由為莊麗珠與被告間之借貸事實等情屬實，亦無礙兩造間就 系爭土地已成立買賣契約之事實存在，被告以本件起因仍屬 借貸等語為辯，應非可採。
㈢至於原告主張依系爭契約第3條第2款約定，於系爭土地產權 過戶予被告時，原告就要付尾款即2,650萬元扣除1,600萬元 （本院卷第110 頁）等語，為被告所否認，並以前開補充理 由為辯。查：
1.按民法所謂條件係當事人以將來客觀上不確定事實之成就或 不成就，決定法律行為效力之發生或消滅之一種附款，茍當 事人非將法律行為效力之發生或消滅繫於將來不確定之事實 ，而僅以其履行繫於不確定之事實之到來者，則非條件，應 解釋為於其事實之到來時，為權利行使期限之屆至；期限係 當事人約定以將來確定事實之到來，決定其法律行為效力之 發生或消滅之一種附款，與條件乃當事人約定以將來客觀上 不確定事實之成就與否，決定其法律行為效力之發生或消滅 之附款，並不相同；倘當事人非以將來不確定事實之到來， 決定法律行為效力之發生或消滅，僅以之為既存權利義務履 行之期限者，則屬清償期之約定。次按給付無確定期限者， 債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受 催告時起，負遲延責任；催告定有期限者，債務人自期限屆 滿時起負遲延責任。民法第229 條第2 項前段、第3 項定有 明文。又按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定 相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契 約，為民法第254 條所明定。是以，契約當事人之一方欲解 除契約者，必他方當事人有履行遲延之情形，且經定相當期 限催告其履行而不履行時，始得解除其契約；如他方當事人 無履行遲延情形，縱定相當期限催告其履行，亦不生催告履 行之效力，當無解除其契約之餘地（最高法院95年度台上字 第1075號裁判意旨參照）。
2.關於本件系爭契約價金尾款2,650 萬元之給付方式，觀之系 爭契約第3 條第2 項約定：「尾款2,650 萬元正，於產權過 戶完成甲方（即被告）名義時，由甲方代償乙方（即原告） 向吳義男先生設定借款1,600 萬元，屆時以實際償還塗銷金 額為準，餘額再由甲方一次以現金付清乙方，本次款付清同 時交地」，可知兩造雖約定買賣價金尾款為2,650 萬元，惟 被告應給付尾款金額為扣除被告代原告償還對吳義男之債務 後之「餘額」，非僅依上開約定內容即可確定，即於扣除被 告實際代原告清償對吳義男之借款金額前，無從確定被告應 給付原告之尾款金額，堪認兩造係以被告對吳義男為清償時 為被告給付尾款之履行期限至明。此由證人白炳盛於本院亦
證稱：「（被告訴訟代理人問：系爭土地尚有第一順位抵押 權人吳義男，當初簽訂不動產買賣契約書時有無談論到第一 順位抵押權人的問題？）答：這個契約裡面是有說設定抵押 權1,600 萬元，就說這個部分因為被告跟吳義男有認識，就 說由被告跟吳義男說抵押權可以償還的時候要以哪一種解決 方式，剩下的部分再給被告，簽約當時有談論到第一順位抵 押權人的金額可否調降或是有其他的方式，這是在簽約前被 告與莊麗珠、原告就有的共識」（本院卷第106 、107 頁） ，亦可得見，是兩造既於簽約前已有由被告與吳義男協商應 償還之金額及方式之共識，於簽約時復論及用以清償上開抵 押權之金額有無調降可能性，原告並肯認證人上開證述為真 實（本院卷第108 頁），足認於被告代原告向吳義男為清償 時方得確定系爭契約之尾款金額，且斯時被告應履行給付尾 款之義務，故原告主張於系爭土地所有權移轉登記予被告時 ，被告應給付尾款即2,650 萬元扣除1,600 萬元後之金額等 語，應非可採，而被告抗辯系爭契約第3 條第2 款約定應先 清償第一順位抵押權人之債務始交付尾款價金等語，應屬可 信。
3.是以，於系爭契約簽立時，原告對吳義男確有抵押債務存在 ，且兩造約定被告應給付之價金尾款為被告實際清償上開抵 押債務後之餘款，被告亦稱於簽立系爭契約後曾詢問吳義男 ，因其要求2,600 萬元而未清償等語，為原告所肯認（本院 卷第83頁），揆諸前揭說明，被告既仍未清償原告對吳義男 之債務，其給付價金尾款之期限尚未屆至，本無給付系爭契 約價金尾款之義務，難認被告有何違反系爭契約約定或有給 付遲延之情事，原告自不得以被告未給付以2,650 萬元扣除 1,600 萬元後之金額而主張解除系爭契約，故原告於108 年 1 月2 日發函定期催告被告給付尾款，並表示屆期未履行即 解除不動產買賣契約等情，與法未合，不生效力，是認系爭 契約未經原告合法解除，應仍有效存在。
五、從而，原告依民法第254 條規定解除系爭契約，既非有據， 則其主張解除系爭契約後，依同法第259 條規定，請求被告 移轉系爭土地之所有權與原告，即為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判 決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 1 日
（原定108年9月30日上午11時30分宣判，惟遇颱風來襲，停
止上班，故延展宣判期日為108年10月1日上午11時30分。） 民事第一庭 法 官 吳佩真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 108 年 10 月 1 日
書記官 吳帛芹