臺灣基隆地方法院民事判決
108年度訴字第246號
原 告 謝佳燕
訴訟代理人 林富貴律師
被 告 林燕慧
林怡仲
上二人共同
訴訟代理人 陳雅萍律師
上列當事人間損害賠償事件，本院於民國108年10月15日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬伍仟捌佰伍拾元由原告負擔。 事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)原告與被告林燕慧、林怡仲於民國107年12月18日簽定不動 產買賣契約書(下稱系爭契約)，由原告以新臺幣(下同) 830 萬元向被告購買坐落新北市○○區○○段000地號土地(權利 範圍：20000分之506，下稱系爭土地)及其上同段1451建號 之門牌號碼新北市○○區○○街00號5樓之1房屋(權利範圍 ：全部；另含共同使用部分1482、1483、1484建號，權利範 圍分別為：20000分之381、20000分之102、20000分之243， 下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)與地下一層編號 第37號停車位(下稱系爭停車位)，原告業已給付全部價款， 被告並已完成系爭房地所有權移轉登記，並由被告林燕慧代 理被告林怡仲將系爭房地點交予原告，點交時被告林燕慧除 提供分管協議書及不動產標的現況說明書外，並表示系爭停 車位現出租予第三人，且請承租人與原告聯絡，原告於點交 後，確與承租人就系爭停車位續訂承租契約。
(二)觀諸系爭契約第3條「停車位標示」，明載「有停車位共壹 位、本車位為地上∕地下第一層、編號第37號坡道平面式 權屬 約定專用」，系爭契約所附之分管協議書亦標示編號 37號停車位(即系爭停車位)之分管人為系爭房屋之區分所有 權人，且不動產標的現況說明書第43條「有無併同出售之車 位？」亦記載「有 地下層第一層編號37號」等語，可知原 告確係向被告買受系爭房地及經由共有人協議分管而約定專 用之系爭停車位。惟原告於108年4月24日前往系爭房屋所屬 之世紀大樓管理委員會籌備處(下稱新世紀管委會)繳納管理 費時，管理中心張貼新北市政府工務局106年11月29日新北 工使字第1062356890號函，其中說明欄第二項略載「旨揭建
築物，領有88使字第216號使用執照，依執照登載所示，層 棟戶數為『地下2層、地上10層』，係屬總樓層6層樓以上之 供公眾使用建築物，經本局派員勘查，現場涉及違反建築法 第73條規定：現場未經核准擅自於地下1層增設2輛汽車停車 位等與原核准內容不符之變更使用行為。」等語(下稱工務 局106年11月29日函)，及新世紀管委會於107年1月2日發函 予訴外人陳生南、林秉政(本院按：系爭房地原為訴外人林 秉政即被告之父所有，被告嗣因繼承而取得系爭房地之所有 權，權利範圍各2分之1)之函文，其中說明欄第二項略載「 台端等現使用停車位置，原使照核定使用用途為車道、防空 避難空間，為公共使用為免妨礙住戶之安全及權益，請於三 日內恢復原狀，塗銷停車格。逾期如受罰，該罰款由台端等 負責。」等語(下稱新世紀管委會107年1月2日函)，訴外人 林秉政於同月6日函覆「此次乃配合工務局流程故塗銷車位 ，因而減少兩車位，因停車位屬共有，故本戶主張重新分配 停車位。」等語(下稱林秉政107年1月6日函)。原告始知系 爭停車位乃違法增設，且因前揭工務局106年11月29日函， 已於107年1月間塗銷系爭停車位之事實。
(三)原告係向被告買受系爭房地及約定專用之系爭停車位，被告 於交付系爭房地及約定專用之系爭停車位之時，本應交付符 合系爭契約約定之品質與效用之系爭停車位，惟系爭停車位 已於107年1月間遭塗銷而不存在，依通常交易觀念，被告交 付之系爭停車位自有重大瑕疵，而應負物之瑕疵擔保責任。 又系爭房地坐落於瑞芳火車站前美食街，附近大多屬老舊建 築物，並無停車位，依目前停車位之市場價格約150萬元， 為此本於民法第359條、第360條之規定，提起本件訴訟，請 求減少價金。並聲明：被告林燕慧、林怡仲應分別給付原告 75萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息。併陳明願供擔保，請准宣告假執 行。
(四)對被告答辯之陳述：
⒈被告刻意隱瞞系爭停車位之用途為車道及防空避難空間，應 負瑕疵擔保責任：
⑴工務局106年11月29日函通知新世紀管委會，訴外人林秉 政所分管之系爭停車位係未經許可擅自增設之停車位，不 符建築法等相關規定，應予以制止。新世紀管委會以新世 紀管委會107年1月2日函知林秉政，系爭停車位應依原使 照核定使用，用途為車道、防空避難空間。嗣後，林秉政 以林秉政107年1月6日函自承系爭停車位已遭塗銷。而新 北市政府工務局於107年1月15日以新北工使字第10700656
55號函(下稱工務局107年1月15日函)再次重申世紀大樓建 築物不得再有違規情事，否則應依建築法等相關規定辦理 。
⑵依被告交付之不動產標的現況說明書及分管協議書，並附 有地下一、二樓停車位平面圖，其上有編號第37號停車位 即系爭停車位，嗣經原告閱覽使用執照，比對不動產標的 現況說明書及分管協議書與使用執照之地下一、二樓停車 位平面圖，新北市政府使用執照中之地下一、二樓停車位 平面圖只有2個車位，然於不動產標的現況說明書及分管 協議書之地下一、二樓停車位平面圖中，編號第37號停車 位則位於中間，由此可知，被告於簽約時刻意隱瞞分管協 議書所稱之編號第37號停車位(即系爭停車位)係屬車道及 防空避難室之事實。
⑶比對107年12月18日買賣雙方與仲介人員之錄音譯文(下稱 107年12月18日錄音譯文)，及系爭停車位之現場照片，系 爭停車位已無任何編號，原告於107年12月18日錄音譯文 中一直表示分管協議書中之停車位乃中間之車位，並非被 塗銷之停車位，且107年12月18日錄音譯文內容，被告林 燕慧僅不斷陳述系爭停車位遭塗銷之原委，惟並未提及系 爭停車位所在位置係屬防空避難室及車道。
⑷由前揭事證可知，系爭停車位依建築法之規定，核屬車道 及防空避難空間，並非為停車位使用。據系爭契約及不動 產標的現況說明書所示，買賣標的物除土地及建物外，尚 含系爭停車位。然被告所交付之物即系爭停車位為車道及 防空避難空間，與系爭契約之買賣標的明顯不同，原告本 於物之瑕疵擔保之規定，請求被告分別給付系爭停車位之 價金75萬元。
⒉被告提出內政部不動產交易實價查詢所得資料，並抗辯其出 售系爭房地(含系爭停車位分管使用權限)之價格較之附近未 含分管車位使用權者為低等語。然觀諸被告提出於107年6月 成交之房屋總面積為43.99坪、107年12月成交之系爭房屋總 面積為43.61坪，兩者相差0.38坪，且成交日期相距約半年 ，然近半年政治動蕩、經濟衰退，大基隆地區不動產市場交 易量幾乎呆滯，平均單價顯著降低。107年6月所成交之房屋 位於2樓，用途為商業用，而被告出售之系爭房屋位於5樓， 係住宅用；再觀諸被告所提出之不動產係位於瑞芳火車站前 商業區，依翻拍照片所示其2樓分別懸掛中光百貨行、劍橋 美語等招牌，即不但登記為商業用，亦實際做為商業用途， 而被告出售之系爭房屋登記為住宅用，且無懸掛廣告招牌， 可認為單純供作住宅使用。依坊間交易習慣，商業用之不動
產其價值當然高於住宅用，被告以此作為出售予原告之價格 甚低，因而不負瑕疵擔保責任，顯屬無據。另實價登錄並無 單獨顯示車位之出售價格，然系爭停車位每月租金為3,300 元，每年租金為39,600元，與系爭房地之單價相比，則認系 爭停車位之價值應以150萬元為適當。
⒊被告又主張公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓 大廈，關於公寓大廈共用部分，所約定專用有違法令使用限 制之規定者，依同條例第55條第2項規定，並不受第7條不得 為約定之限制部分：
⑴依新北市政府108年8月2日新北府工施字第1081446806號 函(下稱新北市政府108年8月2日函)附之臺北縣政府工務 局使用執照存根88使字第216號，其中建造執照字號記載 為「84瑞建1040號 84年8月19日」，按公寓大廈管理條 例係84年6月28日總統令公布，再依該條例第63條規定， 本條例自公布日施行即公寓大廈管理條例於84年6月28日 施行。則被告稱世紀大樓取得建照時間在公寓大廈管理條 例公布施行之前，而有公寓大廈管理條例第55條第2項之 適用，顯有嚴重誤會。
⑵次依公寓大廈管理條例第55條第2項規定，前項公寓大廈 於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為 規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。 該條規定之理由為：公寓大廈管理條例係於84年6月28日 公布，同年月30日施行，該條例施行之前，公寓大廈之建 商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管 理範圍，訂有分管之約定，應解為該公寓大廈之共有人已 默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性 ，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應 受分管契約之約束。可知第55條第2項適用之對象為公寓 大廈管理條例施行前取得建照及使用執照，且經區分所有 權人會議決議之事項，基於法律不溯及既往原則，可不受 第55條第2項之限制，惟系爭房地完工於88年，即88年取 得使用執照，則該區分所有權人所作之決議，應依施行後 公寓大廈管理條例規定，不得溯及既往，此為通行之法理 。
⑶再依公寓大廈管理條例第56條第1項規定，公寓大廈之起 造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約 定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。 於設計變更時亦同。被告雖提出經區分所有權人決議之分 管協議書，但被告並未舉證於申請建造執照時之文件包含 分管協議書，且分管協議係在88年4月15日成立，公寓大
廈管理條例業已施行，自無適用第55條第2項之必要。 ⑷另臺灣臺中地方法院97年度簡上字第23號民事判決「公寓 大廈管理條例第7條各款規定，公寓大廈共用部分不得獨 立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專 用部分。系爭大樓為公寓大廈管理條例施行前即已取得使 用執照之公寓大廈，固不受公寓大廈管理條例第7條有關 特定共用部分不得為約定專用之限制，而得以規約或經全 體區分所有權人同意就屋頂平台之共用部分為約定專用， 然屋頂平台之構造設計有其原有功能，縱為約定專用，其 約定使用仍應依其本來之用法，依其設置目的及通常使用 之方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法 、都市計畫法及建築法令之規定。於頂樓平台加蓋建物， 顯然變易平台原來之性質、構造，影響全棟建築物之景觀 及全體住戶之安全，且違反建築法令，屬違章建築，縱經 其他共有人同意，因違反公寓大廈管理條例第9條之強制 規定，依民法第71條前段應屬無效。」等語，本件被告所 交付之系爭停車位依工務局107年1月15日函、新世紀管委 會107年1月2日函、工務局106年11月29日函及新北市政府 108年8月2日函等件所示，系爭停車位核屬車道及防空避 難空間，嗣經被告改劃為停車位，已變更原來使用之性質 、構造，影響全棟建築之景觀，且危及全體住戶之行車安 全，並違反建築法令，依前開判決所示，違反公寓大廈管 理條例第9條之強制規定，依民法第71條前段應屬無效。 ⒋就新北市政府108年8月2日函之意見如下： ⑴關於使用執照地下一、二樓竣工圖，其中編號第37號及38 號車位係位於地下一樓前方位置，第37號車位右旁位置為 空白，亦即編號第37號車位並非位於被告所稱分管協議書 之位置，且原告於新世紀管委會之管理室中發現108年度 世紀大樓5月各層管理費收費表，其中編號第37號車位使 用人之地址為3樓之1林○勇，並非原告所有之系爭房屋之 址(即5樓之1)。
⑵新北市政府108年8月2日函記載「惟查執照卷內並無分管 協議書」等語，為此善意之第三人無法從管理機關得知系 爭停車位訂有分管協議，縱認林秉政與世紀大樓住戶訂立 分管協議，自行將靠安全門第一個位置編為編號第37號車 位即系爭停車位，然依竣工圖所示，編號第37號車位並非 靠安全門，且分管協議書所示之位置為車道及防空避難室 ，亦即林秉政與世紀大樓住戶所為之分管協議違反建築法 令，依公寓大廈管理條例第9條第3項規定，被告就系爭停 車位所附分管協議書違反建築法令，依民法第71條之規定
則該分管協議係屬無效，原告主張被告所交付之編號第37 號車位即系爭停車位並非被告所有，被告應負瑕疵擔保責 任，自屬有據。
二、被告林燕慧、林怡仲均求為判決：原告之訴駁回，如受不利 益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。其答辯意旨略以：(一)就本件事實之經過，詳述如下：
⒈系爭房地原係訴外人林秉政即被告之父所有，系爭房地所在 之世紀大樓，共45戶。於88年間就大樓屋頂、地面層及停車 位部分簽立分管協議書，就地下一、二層停車位共39位車位 則由分管協議書上所載各門牌號碼區分所有權人取得分管編 號之停車位，於分管協議書上並附有「地下一、二樓停車位 平面圖」，載明各編號停車位及所對應之位置，系爭房屋依 分管協議書取得系爭停車位使用收益權限，林秉政長期將系 爭房屋及系爭停車位出租予他人，且按期向新世紀管委會繳 納系爭房屋管理費及系爭停車位之清潔費。嗣林秉政於107 年間過世，被告林燕慧、林怡仲因分割繼承取得系爭房地所 有權(含系爭停車位分管權限），於繼承後仍將系爭房地出 租予原承租人。
⒉於被告繼承取得系爭房地(含系爭停車位分管權限)前，系爭 房地所在之世紀大樓遭人檢舉「未經許可擅自增設停車位」 (包含系爭停車位，共2車位)，主管機關發函新世紀管委會 要求制止改善，林秉政乃係依分管協議使用系爭停車位，並 不知世紀大樓地下一、二樓停車位有擅自增設之情，經向新 世紀管委會反應各分管停車位均係依照分管協議使用收益， 若因增設影響對系爭停車位之分管使用收益權限，則應就地 下一、二樓停車位重新分配，新世紀管委會則告知僅係希望 配合塗銷系爭停車位格線以因應主管機關之檢查，待檢查完 畢後，仍得按分管協議繼續使用系爭停車位，不會影響林秉 政對系爭停車位之使用收益權限，林秉政遂同意依新世紀管 委會之要求配合檢查，新世紀管委會為配合主管機關檢查， 乃以新世紀管委會107年1月2日函通知林秉政恢復原狀、塗 銷系爭停車位之格線，林秉政乃以林秉政107年1月6日函向 新世紀管委會重申僅係配合檢查不影響系爭停車位使用之立 場。系爭停車位於配合主管機關檢查後，仍持續歸林秉政分 管使用，亦持續出租予原承租人，且持續向新世紀管委會繳 交系爭停車位之清潔費。
⒊嗣被告將系爭房地(含系爭停車位分管使用收益權限)出售予 原告，於出售系爭房地時已提供分管協議書予原告，告知系 爭房地因分管協議取得地下一層、編號第37號之系爭停車位 使用收益權限，且系爭停車位長期出租他人使用等情，復向
原告解釋系爭停車位格線塗銷之原委，並將分管協議書作為 系爭契約之附件，被告並無任何隱匿之情，且原告於購買系 爭房地(含系爭停車位分管使用收益權限)後仍持續將系爭房 地出租予原承租人，並持續向新世紀管委會繳納系爭停車位 之清潔費，亦無不能管理使用系爭停車位之情形。(二)原告雖主張被告應就系爭停車位負物之瑕疵擔保之責，然： ⒈被告於出售系爭房地(含系爭停車位分管使用收益權限)時， 業已就系爭停車位之分管使用情形，及系爭停車位格線塗銷 之經過、原委詳細告以原告知悉，且並未因而影響原告對於 系爭停車位之分管使用權限，原告於購買系爭房地後(含系 爭停車位分管使用收益權限)亦仍將系爭停車位出租與原承 租人使用，被告並無任何隱匿或使原告誤信之情事。 ⒉又系爭停車位係屬分管性質，被告因分管協議取得系爭停車 位之分管使用權限，系爭停車位並非被告或被告前手所違法 增設。被告亦未曾隱匿系爭停車位先前遭檢舉而配合檢查塗 銷格線等情，此亦未影響原告對系爭停車位之分管使用收益 權限，且原告亦不爭執其仍將系爭停車位出租予他人之情， 且若新世紀管委會不承認原告就系爭停車位之管理使用權限 ，或如原告所主張系爭停車位已遭塗銷，新世紀管委會又豈 會就系爭停車位向原告收取車位清潔費？被告確已依系爭契 約將系爭房地(含系爭停車位分管使用收益權限)交付原告， 被告已依約履行，原告又如何主張被告應負物之瑕疵擔保之 責？
(三)原告雖主張被告就系爭停車位前遭塗銷一節知之甚詳，仍隱 瞞並無系爭停車位之事實，而於系爭契約暨不動產標的現況 說明書及分管協議書中載明系爭房地包括系爭停車位，使原 告喪失系爭停車位之所有權，然：
⒈被告就系爭停車位之格線因配合檢查而塗銷之原委業已詳盡 告以原告知悉，且就系爭停車位係屬分管性質，被告因分管 協議而取得系爭停車位之分管使用權限等情，均無隱瞞，嗣 並將系爭停車位之分管使用權限交付原告，而原告嗣後亦將 系爭停車位出租他人，且新世紀管委會仍就系爭停車位向原 告收取車位清潔費。是被告並無原告所指「隱瞞並無系爭停 車位」之情事。
⒉被告之父林秉政前係世紀大樓共有部分之共有人，而就共有 部分與全體共有人協議取得系爭停車位之分管使用權限，被 告業已將共有部分移轉登記予原告，含系爭停車位之分管使 用權限，且原告現就系爭停車位仍分管使用中，無論系爭停 車位是否係屬違法增設，原告就系爭停車位之分管使用權限 並未生影響。
⒊況原告已因共有部分之移轉登記而取得共有部分之所有權， 不因系爭停車位是否係屬違法增設而喪失其就系爭停車位所 在樓層之共有權限，即便系爭停車位遭塗銷而致原告無法分 管使用(惟原告現仍持續分管使用系爭停車位)，所影響者乃 原告就系爭停車位之「分管使用權限」，而非就「所有權」 有所影響。依民法第820條第3項規定「前二項所定之管理， 因情事變更難以繼續時，法院得因任何共有人之聲請，以裁 定變更之。」倘系爭停車位因遭塗銷而無法續為分管使用， 致原告無法依分管協議書約定行使分管權限，原告得要求共 有人重新協議，或因情事變更依民法第820條第3項聲請法院 裁定變更停車空間之分管方式，原告並不致因之「喪失系爭 停車位之所有權」。
(四)另按「公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈 ，關於公寓大廈共用部分，所約定專用有違法令使用限制之 規定者，依同條例第55條第2項規定，並不受第7條不得為約 定之限制。至於如有與原核定使用不合之變更，未依建築法 第73條第2項規定申請變更使用執照者，僅係主管建築機關 得依同法第91條第1項第1款規定為行政處分之問題，不得謂 該分管契約係違背強制或禁止規定及背於公共秩序，而有民 法第71條、第72條規定之無效情事（最高法院98年度台上字 第1570號、102年度台上字第1279號、105年度台上字第1443 號判決意旨參照）。」查公寓大廈管理條例係於84年6月30 日施行，在其施行前已取得建造執照之公寓大廈，共有人就 共用部分成立分管契約，並不受同條例第7條之限制，如有 未依原核定使用之變更而未申請變更使用執照之情形，亦不 影響該分管契約之效力。本件世紀大樓建照號碼為「57瑞建 字第350號」，屬公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照 之公寓大廈，共有人就共用部分成立之分管契約即便有違法 令使用限制之規定者，並不受公寓大廈管理條例第7條之限 制，分管契約約定並不因之影響效力，故無論系爭停車位是 否屬違法增設，對於原告得本於分管協議書行使對系爭停車 位之管理使用權利並無影響。
(五)原告就系爭停車位遭塗銷而主張依物之瑕疵規定請求減少價 金150萬元，然本件系爭房地之買賣(含系爭停車位分管使用 收益權限)並無物之瑕疵可言，原告並未喪失其就系爭停車 位之所有權或分管使用權限，又被告並非出售系爭停車位之 所有權，而係依分管協議書享有系爭停車位之分管使用權限 。另依內政部不動產交易實價查詢所得資料，同棟(坪數相 當)未含分管車位之標的出售價格為895萬元，被告出售系爭 不動產(含系爭停車位分管使用權限)之價格(即830萬元)較
之未含分管停車位使用權者為低，則是否包含分管停車位對 於買賣標的價值之影響尚待釐清，即便有影響，其價值亦非 單獨車位所有權所可比擬。原告主張因系爭停車位而得減少 價金150萬元，不知所憑為何？
三、得心證之理由：
(一)原告主張原告與被告訂立系爭契約，由原告以830萬元向被 告購買系爭房地及系爭停車位，原告業已給付全部價款，被 告並已點交系爭房地及辦畢所有權移轉登記。復依系爭契約 第3條之「停車位標示」、系爭契約所附之分管協議書、不 動產標的現況說明書之記載，原告係向被告買受系爭房地及 經由共有人協議分管而約定專用之系爭停車位，惟原告於10 8年4月24日前往系爭房屋所屬之新世紀管委會之管理室繳納 管理費時，管理中心張貼工務局106年11月29日函、新世紀 管委會107年1月2日函及林秉政107年1月6日函，原告始知系 爭停車位核屬車道及防空避難空間，系爭停車位乃違法增設 ，嗣新世紀管委會依工務局106年11月29日函意旨通知被告 之前手林秉政於文到3日內回復原狀，塗銷系爭停車位，林 秉政已於107年1月間塗銷系爭停車位之停車空間，系爭停車 位既已於107年1月間遭塗銷而不存在，依通常交易觀念，被 告交付之系爭停車位自有重大瑕疵，自應負物之瑕疵擔保責 任等情，業據提出系爭契約及所附之分管協議書、地下一、 二層停車位平面圖、不動產標的現況說明書、工務局106年1 1月29日函、新世紀管委會107年1月2日函及林秉政107年1月 6日函等件為證，且經本院比對新北市政府108年8月2日函附 之系爭房地所在之大樓使用執照之地下一、二層竣工圖及系 爭契約所附之分管協議書、地下一、二層停車位平面圖，系 爭房地所在之大樓使用執照之地下一、二層竣工圖確未有系 爭停車位之存在，而屬嗣後系爭房地所在之世紀大樓區分所 有權人分管協議時未經建築主管機關核准變更而自行增設之 停車位，因此嗣遭新北市政府以工務局106年11月29日函知 「涉及違反建築法第73條規定：現場未經核准擅自於地下1 層增設2輛汽車停車位等與原核准內容不符之變更使用行為 」，要求新世紀管委會依公寓大廈管理條例之規定完成制止 程序，並將處理情形函復，新世紀管委會乃函知被告之前手 林秉政於文到3日內回復原狀，塗銷系爭停車位，林秉政已 於107年1月間塗銷系爭停車位之停車空間。縱系爭停車位目 前仍然實際存在且由原告出租他人，終究係屬違反建築法之 自行增設停車位，日後難免滋生爭議，在客觀上已降低系爭 房地之價值及效用，自屬民法第354條第1項前段所稱之物之 瑕疵，原告之主張，自堪信實。
(二)被告抗辯被告已於訂約時並無任何隱瞞，已據實告知原告系 爭停車位因遭檢舉違法增設，需配合基隆市政府檢查而予以 塗銷格線，但不影響系爭停車位之分管使用權限，原告既已 知情，依法被告不負出賣人之瑕疵擔保責任等情，惟此為原 告所否認，被告自應就其抗辯原告業已知悉系爭停車位有前 揭瑕疵之有利事實，負舉證責任。按「物之出賣人對於買受 人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅 失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約 預定效用之瑕疵。」「買受人於契約成立時，知其物有前條 第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大 過失，而不知該瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負 擔保之責；但故意不告知其瑕疵者，不在此限」民法第354 條第1項前段、第355條分別定有明文，是買賣標的物如係特 定物，其於契約成立前已發生瑕疵，而買受人於締約時，已 知物有瑕疵者，出賣人即不負瑕疵擔保責任，而所謂重大過 失，乃指依一般人之注意可得而知，竟怠於注意而不知，或 係指締約當時有顯著之事實，可使買受人查知買賣標的物存 有瑕疵，而買受人卻未予以查知情形而言。被告就此提出買 賣雙方與仲介人員之107年12月18日錄音光碟及譯文為證， 本院於108年9月4日言詞辯論期日當庭勘驗錄音光碟並筆錄 在卷，勘驗結果買賣雙方與仲介人員之對話內容詳如附件之 勘驗內容，雖現場收音狀況不佳，較為吵雜，然經由勘驗可 以確知買賣雙方與仲介人員之部分對話內容，亦可知賣方即 被告林燕慧明確地告知原告(格線)擦掉的停車位是我們的位 子(即系爭停車位)，並陳述系爭停車位之格線遭人檢舉，經 新北市政府介入調查處理而遭塗銷之始末，但買方即原告僅 一再質疑其欲購買之停車位並非遭塗銷之停車位而是中間之 停車位，因遭塗銷之停車位無法停車，被告乃一再回應系爭 停車位就是遭塗銷格線之停車位，並稱系爭停車位已出租20 餘年，可以停車，下次可以去問豪爺等語，原告既經由被告 之告知而知悉系爭停車位因遭人檢舉，經新北市政府介入調 查處理而遭塗銷停車位格線，衡諸常情，一般人必然知悉系 爭停車位應係違反營建法令之增設停車位，否則何以會遭塗 銷，因此系爭停車位於系爭契約訂立時即已存在因違反營建 法令而遭塗銷之瑕疵，而原告亦因被告之告知而知悉此一瑕 疵，自不得對被告主張應負出賣人之瑕疵擔保責任。退而言 之，縱認原告尚無從由被告之告知而知悉此一瑕疵，惟不動 產交易均涉及相當利益及金額，尤其系爭房地之價金高達83 0萬元，買方對於交易細節，尤其與買賣標的物有關事項， 均應特別加以注意，原告在訂立系爭契約前已藉由現場勘查
系爭房地(含系爭停車位)及被告之告知，對於系爭停車位應 已強烈懷疑其合法性，依一般人之通念，自應續對被告追問 其細節，或請被告提出系爭停車位經新北市政府因檢舉介入 調查處理之相關資料，藉以釐清系爭停車位是否符合營建法 令，否則何以會遭塗銷停車位格線，待確定後再與被告締結 系爭契約，始符合一般人買賣之交易慣例，卻均捨此不為， 對於金額龐大之系爭房地買賣案，被告既於事前明確告知系 爭停車位已遭塗銷及新北市政府介入調查，原告卻未要求被 告就此提出相關資料並釐清說明，率爾與被告訂立系爭契約 ，並依約陸續支付價款，難認已盡一般人之注意義務，過失 自屬重大。被告既已盡其告知義務，並無不告知之情事，更 未保證系爭停車位並無瑕疵，揆諸前開說明，被告自不負出 賣人之瑕疵擔保責任。
四、綜上所述，原告依民法第359條規定，請求被告減少價金及 法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回， 其假執行之聲請即失所附麗，爰一併駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及證據， 經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一 論述，附此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 10 月 29 日
民事庭法 官 徐世禎
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 29 日
書記官 張雅婷
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│附件：(勘驗內容) │
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│時 間 │對話內容 │畫面說明 │
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│0分00秒 │ │自畫面中坐在桌子右上方、│
│ │ │頭戴白色帽子之人起逆時針│
│ │ │方向，依序簡稱為：甲、乙│
│ │ │即被告林燕慧(下以「被」 │
│ │ │表示)、丙、丁即原告謝佳 │
│ │ │燕(下以「原」表示)、戊圍│
│ │ │著桌子而坐，己在畫面右下│
│ │ │角、庚即仲介人員(下以「 │
│ │ │仲」表示)自畫面左下角走 │
│ │ │近桌子 │
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│0分38秒 │丙：……(聽不清楚)37號……(聽不清楚)把他寫在契約裡……(聽不清楚)│ │
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│0分44秒 │戊：啊，我也不知道，這要怎麼看得出來(台語) │ │
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│0分48秒 │丙：這是管委會出具的 │丙手指桌上的書面資料 │
│ │被：對對對，是這邊啦，他(指戊)是說位置在哪裡，因為都是租給別人，│ │
│ │ 他自己知道(指管委會)，他就自己……(聽不清楚) │ │
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│1分16秒 │仲：那邊還有一個空的部分 │ │
│ │甲：不不不（台語），這邊本來一個空缺（台語），這邊彎過來……(聽 │ │
│ │ 不清楚) │ │
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│1分35秒 │被：不不不，三台啊（台語），不是，那邊是三個位子，是三個位子 │ │
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│1分40秒 │戊：不，是2個（台語） │ │
│ │原：2個啦 │ │
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│1分44秒 │仲：他那邊已經擦掉了 │ │
│ │原：他已經擦掉了。 │ │
│ │被：對，擦掉那個就是我們的位子，那個就是我們的位子 │ │
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│1分53秒 │原：那我們把它當成是中間那個位子 │原轉頭跟戊講 │
│ │被：對，不是，擦掉那個是我們的位子，那邊有停車，對不對？ │ │
│1分56秒 │戊：沒啊(台語) │ │
│至3分46 │被：有啦 │ │
│秒 │原：那天去沒有 │ │
│ │被：那他那天剛好沒有，為什麼那邊擦掉，你知道嗎？這個故事也要說給│ │
│ │ 你們聽一下，就是當初呢有個住戶，叫什麼名字我忘了，然後呢，他│ │
│ │ 就是想要，像你講的，這個位子我想要卡住，他當初不是跟我講什麼│ │
│ │ 管線嗎，然後他就是去說，去說這個位子應該是、不是，就是說，應│ │
│ │ 該是，不是說給大家的、不是給人的位子這樣子，他應該是旁邊的位│ │
│ │ 子，他應該是想把這個位子變成他的位子，那結果後來，他就去市政│ │
│ │ 府去投訴……(聽不清楚)，然後基隆市政府就派人來查，我們就有分│ │
│ │ 管協議書給他，然後管委會主委也知道，管委會主委就是2樓那個用 │ │
│ │ 頭髮的，你知道嗎？ │ │
│ │原：喔，美髮院 │ │
│ │被：欸，我不知道他叫什麼名字(台語)，但現在的主委就是他，是他跟我│ │
│ │ 們講這件事情，然後他就說，啊是喔，啊當初他其實，他當時也有朋│ │
│ │ 友來看我們這個房子， │ │
│ │原：一個年輕的 │ │
│ │被：然後所以他那時候就有講說，任何人來看，他就說我們這個是因為市│ │
│ │ 政府來查，所以劃掉了嘛，因為他就說當初都已經這樣下來，所以那│ │
│ │ 時候我就寫了一個佈告，我就請那個主委幫我貼在布告欄上面，就是│ │
│ │ 說這個當初是分管協議喔，如果你現在講說這個車位怎麼樣的話，那│ │
│ │ 就麻煩全部重算，因為這是全部重算，因為當初這個是屬於大家的，│ │
│ │ 不是你一個人的嘛，然後我還，我剛還接著說，如果說今天就是因為│ │
│ │ 這個問題的話，那被告所有的這個……(聽不清楚)問題更大，然後他│ │
│ │ 就不講話 │ │
│ │甲：……(聽不清楚)其中不知道幾樓是開遊覽車？……(聽不清楚)搬去沒│ │
│ │ 多久 │ │
│ │被：……(聽不清楚)，我有聽說啊，我們都覺得啊怎麼那麼難相處，啊我│ │
│ │ 們都沒碰過人 │ │
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│4分02秒 │仲：那個車位，到時看要怎麼樣，再去確認一下(台語) │ │
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