臺灣嘉義地方法院民事判決 108年度訴字第510號
原 告 葉鐵邦
訴訟代理人 林德昇律師
陳佳駿律師
被 告 陳銀宗
訴訟代理人 陳永純
上列當事人間所有權移轉登記事件，經本院於民國108年9月17日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將共有坐落嘉義縣○○鄉○○段000地號土地，其應有部分10分之1移轉登記給原告。
訴訟費用新臺幣15,058元由被告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、兩造於民國79年9月4日簽立買賣契約書(下稱系爭買賣契約) ，由被告將嘉義縣○○鄉○○段000地號土地(重測前地號為 鹿草段822之1，下稱系爭土地) 約19坪及其上未辦保存登記 之嘉義縣○○鄉○○村00鄰000號房屋(下稱系爭房屋) 以總 價金新臺幣(下同) 192萬元出賣給原告，並經法院公證。簽 立系爭買賣契約書時，因系爭土地為被告與他人公同共有， 故特別於系爭契約第三條約定，於將來能辦理持分分割登記 時，被告應將其持分分割登記給原告。
二、嗣被告依系爭買賣契約欲先將系爭房屋辦理保存登記時，因 無法取得系爭土地其他全體共有人同意，無法完成系爭房屋 之保存登記。雙方乃於80年5月7日向嘉義縣稅捐稽徵處辦理 系爭房屋稅籍變更，將系爭房屋納稅義務人及買受人變更為 原告指定之名義人即原告配偶柯慧伶，並付清系爭買賣契約 全部買賣價金。
三、因被告已於107年間取得系爭土地權利範圍10分之1 (被告權 狀字號為：「107嘉地水字第004713號」)，然被告卻拒不辦 理移轉登記系爭土地權利範圍給原告。為此，爰訴請被告履 行契約，將系爭土地權利範圍10分之1 移轉登記給原告。並 聲明：如主文所。
貳、被告則辯以：系爭買賣契約自簽立迄今已逾15年，原告均未 請求過戶，已逾買賣所有權移轉登記之時效，被告為時效之 抗辯。倘原告對被告之移轉請求權未罹於時效，依系爭買賣 契約第一項約定，被告係出售該土地內約19坪土地，非出售 該土地權利範圍10分之1 ，原告逕為訴請被告移轉系爭土地 權利範圍10分之1 ，顯屬無據。再依系爭契約第一項、第三
項約定，兩造係約定系爭土地內約19坪土地於辦理土地分割 後才過戶予原告，因系爭土地尚未辦理共有物分割，被告未 取得特定土地，移轉過戶之條件尚未成就，原告自不得訴請 移轉。又系爭房屋自79年9月4日起至94年間之房屋稅均由被 告繳納，原告從未繳納。並答辯聲明：原告之訴駁回；訴訟 費用由原告負擔。
參、本院之判斷：
一、原告主張兩造於79年9月4日簽立系爭買賣契約，約定被告將 系爭房屋及房屋坐落之土地以總價金 192萬元出賣給原告， 系爭買賣契約書經法院公證，被告亦已將系爭房屋納稅務義 務人辦理變更登記為原告配偶柯慧伶等事實，業據提出系爭 買賣契約、本院公證處公證書、土地登記謄本、建築改良物 買賣所有權移轉契約書、系爭房屋80年度契稅繳款書、94年 房屋稅繳款書等為證(詳本院卷第11至25、129、131頁)。被 告除對於兩造確有簽訂系爭買賣契約並經公證，系爭房屋納 稅義務人已變更登記為原告配偶等情均不爭執(詳本院卷第1 45、146頁) 之外，被告於本院更自承原告已將買賣價金192 萬元全部付清之事實(詳本院卷第145頁) 。則原告前揭主張 ，足認屬實。
二、被告雖辯稱有簽系爭買賣契約並經公證，但不識字云云，然 查，簽立系爭買賣契約後，原告、被告、被告妹婿張輝龍及 鹿草鄉公所職員黃嘉珍偕同至本院公證處辦理系爭買賣契約 公證事宜乙節，業據證人黃嘉珍於本院證述在卷 (詳本院卷 第147頁)。由證人黃嘉珍前揭證述可知，被告係由妹婿陪同 辦理公證手續，並非一人前來本院公證。況且，系爭買賣契 約既經公證，公證人已當面向買賣當事人確認契約內容後， 由兩造親自簽名並做成公證書，足認兩造確知買賣契約內容 無誤。故被告辯稱不識字云云，要無可採。
三、被告另辯稱系爭買賣契約自簽立迄今已逾15年，被告為時效 抗辯云云。
㈠本院參酌系爭土地總登記時僅記載為陳神在等10人共有，但 未登載所有權持分，故被告於66年 1月19日辦理繼承登記時 ，持分僅登載為公同共有，仍未載明權利範圍。嗣地政機關 依地籍清理程序，俟申請登記期間屆滿後，於106年2月20日 依系爭土地登記名義人人數均分，更正登記為權利範圍各10 分之1，被告於107年 2月23日申請書狀補給登記等情，業據 水上地政事務所108年8月15日函文檢附土地登記謄本等資料 附卷可稽(詳本院卷第47至85頁)。足見系爭土地於總登記時 ，因未記載各共有人之權利範圍，各共有人權利範圍不明， 無從分割。足見在【106年2月20日更正登記共有人權利範圍
各10分之1以前】，系爭土地根本無從分割。 ㈡按請求權，因15年間不行使而消滅，民法第 125條固有明文 ，然而，消滅時效，係從請求權可行使時起算，民法第 128 條前段亦規定甚明。本院參酌系爭買賣契約第三條約定「本 件土地係公同共有，現不能辦理土地分割，爾後若能分割， 賣方應照前項規定分割於買方....」(詳本院卷第11頁)。由 上開約定內容可知，兩造簽訂系爭買賣契約當時，明知系爭 土地為公同共有土地而無法辦理分割，乃於系爭買賣契約第 三條約定「爾後若能分割，賣方應照前項規定分割於買方.. ..」。足見兩造訂約時，已約定被告履行之時間點係「系爭 土地能分割之後」。而系爭土地係從「106年2月20日更正登 記共有人權利範圍各10分之1以後」，才得以辦理分割，故 系爭買賣契約之請求權時效，應自106年2月20日開始起算。 而原告於108年8月6日提起本件訴訟，有本院收文戳章蓋於 起訴狀可參(詳本院卷第7頁)，尚未逾15年請求權時效甚明 ，故被告辯稱已罹於時效云云，要無可採。
四、被告復辯稱：依系爭買賣契約第一項係約定，被告係出售該 土地內約19坪土地，非出售該土地權利範圍10分之1 ，原告 訴請被告移轉系爭土地權利範圍10分之1 ；依系爭買賣契約 第三項約定，兩造係約定系爭土地內約19坪土地於辦理土地 分割後才過戶予原告，因系爭土地尚未辦理共有物分割，被 告未取得特定土地，移轉過戶之條件尚未成就，原告不得訴 請移轉云云。
㈠然解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，應 以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文 字或截取契約中部分字句任意解釋，致失真意。即解釋契約 ，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠 信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察。 ㈡承如前述，系爭土地辦理總登記時，僅有登記土地所有權人 ，但卻未登載所有權持分範圍，因此，在「106年2月20日更 正登記共有人權利範圍各10分之1 以前」，系爭土地完全無 從特定共有人之權利範圍，更無從辦理土地分割。是以，兩 造在79年9月4日簽立系爭買賣契約時，明知系爭土地為公同 共有土地，亦明知公同共有土地無法為特定某土地位置之買 賣，探究兩造買賣當時之真意，係因系爭土地登記謄本上未 登載被告陳銀宗之權利範圍，兩造為了特定原告向被告購買 之權利範圍，乃以「系爭房屋所占之基地約19坪」之記載方 式，用來特定所買賣持分之權利範圍。
㈢此由106年2月20日以後，確定被告對系爭土地權利範圍為10 分之1 ，換算土地面積僅約12坪，與系爭買賣契約記載之「
約19坪」面積不符，被告依其持分比例換算之土地面積結果 ，顯然無法提出19坪之土地為買賣標的，即可證明。況且， 倘若被告堅持其係出售「19坪土地」給原告，然依其現有持 分10分之1換算，被告只能提出約12坪之土地，則被告豈非 因無法提出另外 7坪土地出售，因給付不能而對原告另外負 有債務不履行之損害賠償？由此益證，兩造間就系爭土地買 賣之真意，並非以契約記載之面積為準，而係以被告就系爭 土地之持分為買賣標的，洵可認定。被告辯稱被告是出售約 19坪土地，非出售該土地權利範圍10分之1 云云，要無可採 。
㈣系爭買賣契約第一條記載「系爭房屋所占之基地約19坪」， 不過是用來特定買賣權利範圍記載之替代方式，當事人間之 真意應認為係買賣被告持分，而非買賣「19坪土地」乙情， 既經本院認定如前。則系爭買賣契約第三條約定「本件土地 係公同共有，現不能辦理土地【分割】，爾後若能【分割】 ，賣方應照前項規定【分割】於買方...」(詳本院卷第11頁 ) 。上開內容所稱之「分割」，固包含原物分割或分割為分 別共有之兩種可能，然衡情，系爭土地縱使經共有人請求分 割，共有人亦無法保證其必可分得某特定位置、特定形狀之 土地，因此，依買賣土地持分之情常、系爭賣賣契約前後內 容及合理性的解釋，應認當事人所約定之上開內容，係指爾 後被告公同共有之土地若分割為分別共有，被告應將分別共 有之持分移轉登記於原告，方符合當事人間當時買賣之真意 。
㈤簡言之，依解釋契約內容，系爭買賣契約第三條約定係課予 被告應將分別共有持分移轉予原告之契約義務，並非約定被 告將分別共有持分分割成特定土地以後，再以原物土地移轉 登記給原告。故被告辯稱兩造係約定19坪土地辦理土地分割 後再過戶予原告，因被告尚未取得特定土地，條件未成就， 原告不得訴請移轉云云，無足憑採。至於被告另辯稱系爭房 屋79年 9月起至94年間之房屋稅均由被告繳納，原告並未繳 納房屋稅云云，則與本件待證事實無涉，附此說明。肆、綜上所述，原告主張兩造簽訂系爭買賣契約並經公證，且原 告已付清全部買賣價金，惟被告拒絕依系爭買賣契約移轉名 下之應有部分給原告，爰請求被告依契約履行移轉登記等語 ，經本院調查證據結果，認原告前揭主張為可採。從而，原 告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告將系爭土地應有部 分10分之1移轉登記給原告，為有理由，應予准許。伍、按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴 訟法第87條第 1項定有明文。本件第一審裁判費15,058元，
應由敗訴之被告負擔，爰判決如主文第2項所示。陸、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87 條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 3 日
民事第二庭法 官 林中如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 3 日
書記官 許睿軒