臺灣南投地方法院民事判決 107年度訴字第458號
原 告 洪燕惠
訴訟代理人 張崇哲律師
複 代理人 許凱翔律師
被 告 吳永銘
吳正北
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108 年9 月18日
言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告吳永銘、吳正北應自坐落南投縣○○鄉○○段○○○○○○○○○○○地號土地如附圖即南投縣南投地政事務所民國一百零八年七月二日收件土地複丈字第154500號複丈成果圖所示編號A1部分面積四一九點零八平方公尺、A2部分面積三五三點六六平方公尺、A3部分面積五二九點九六平方公尺之建物遷出後，被告吳正北應將前開建物及建物所占範圍之水泥鋪面拆除；被告吳永銘、吳正北應將坐落南投縣○○鄉○○段地號二七三、二七四、二七五地號土地全部騰空返還原告。
被告應自民國ㄧ百零六年十二月ㄧ日起，至本判決第一項所示建物拆除及土地全部返還之日止，按年給付原告新臺幣陸萬元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣貳佰柒拾柒萬玖仟壹佰貳拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限。次按不變更訴訟標的，而補充 或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民 事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第256 條分別定有明文。 本件原告原起訴聲明：被告應將坐落南投縣○○鄉○○段00 0 ○000 ○000 地號土地（下稱系爭土地）之鐵皮屋等地上 物、水泥鋪面及堆置之雜物（位置、面積以實測為準）全部 拆除、刨除騰空，並將上開土地返還與原告；被告吳永銘應 自民國106 年12月1 日起，至返還前項土地之日止，按年給 付原告新臺幣（下同）6 萬元。嗣迭經多次變更聲明，迄至 108 年9 月10日以民事更正聲明㈢暨追加起訴狀最後變更聲 明為：被告吳永銘、吳正北應自坐落系爭土地上如附圖即南 投縣南投地政事務所108 年7 月2 日收件土地複丈字第0000
00號複丈成果圖( 下稱附圖) 所示編號A1部分面積419.08平 方公尺、A2部分面積353.66平方公尺、A3部分面積529.96平 方公尺之地上物遷出；被告吳正北應將坐落系爭土地上如附 圖所示A1部分面積419.08平方公尺、A2部分面積353.66平方 公尺、A3部分面積529.96平方公尺之建物、水泥鋪面剷除騰 空，並將上開土地返還予原告；被告吳永銘、吳正北應將系 爭土地如附圖所示編號B1部分面積439.72平方公尺、B2部分 面積493.35平方公尺、B3部分面積544.17平方公尺、C1部分 面積58.60 平方公尺、C2部分面積469.90平方公尺、C3部分 面積296.70平方公尺、D1部分面積318.73平方公尺、D2部分 面積46.31 平方公尺土地返還予原告；被告吳永銘、吳正北 應自106 年12月1 日起，至返還上開土地之日止，按年給付 原告6 萬元；願供擔保，請准宣告假執行。經核原告追加請 求被告吳正北請求不當得利之返還，其係基於被告無權占有 系爭土地之同一基礎事實；另原告就拆除地上物，返還土地 之位置及面積為更正之陳述，並未變更訴訟標的，乃訴訟中 更正其事實上之陳述，均與前揭規定相符，應予准許。貳、實體事項：
一、原告起訴主張略以：
㈠系爭土地自79年1 月4 日起為原告所有，被告吳正北前向原 告承租系爭土地供養鴨之用，約定租賃期間自93年1 月7 日 起至103 年11月30日止，被告吳正北並於系爭土地上興建如 附圖所示: 編號A1，面積529.96平方公尺、編號A2，面積35 3.66平方公尺、編號A3，面積419.08平方公尺之建物（下稱 系爭建物），合計占用面積為1302.7平方公尺。又被告吳正 北將系爭建物建置成鴨寮使用，於95年1 月24日以原告名義 向南投縣政府申請畜牧場登記，並獲准核發畜牧場登記證書 （農畜牧登字第118543號）。嗣改為由被告吳永銘向原告承 租系爭土地，雙方並簽立土地租賃契約書，約定每年租金為 6 萬元，租賃期間自103 年12月1 日起至106 年11月30日止 （下稱系爭土地租賃契約）。
㈡被告吳永銘與原告間之系爭土地租賃契約於106 年11月30日 屆期，租賃關係即已消滅，而該養鴨場已歇業約10年，惟被 告吳正北仍居住於系爭建物內。原告曾以存證信函通知被告 吳永銘表示租賃關係屆滿將不再續租，並要求被告拆除系爭 建物並返還系爭土地，被告皆置之不理。
㈢被告無合法正當權源占有使用原告所有之系爭土地，並獲得 相當於租金之利益，而使原告受損害，原告自得依不當得利 法律關係，請求被告返還所受利益，系爭土地租賃契約所約 定每年租金為6 萬元，則被告應自其無權占有系爭土地之日
起即106 年12月1 日至返還系爭土地之日止，按年給付6 萬 元之不當得利。爰依民法第179 條、第767 條第1 項前段、 中段規定提起本訴，並聲明：如上開程序事項變更後之聲明 所示。
二、被告方面：
㈠被告吳永銘抗辯略以：
同意返還系爭土地。惟系爭土地附近為國有地，且原告將不 屬於其所有之水泥通路出租予其，其無法自由出入，其若知 悉上情即不會與原告簽立系爭土地租賃契約。原告因其不誠 實之行為致被告權利受損，租金應減為每年3 萬才合理，故 原告應將多收之3 年租金共9 萬元予以返還。又此事件係發 生於租約期間，期間內也向地主聯絡未果，況且於公所調解 時為土地糾紛，豈料演變成侵占案件。
㈡被告吳正北抗辯略以：
原告應賠償其建設鴨寮及補貼搬運費共20萬元，才同意拆除 系爭建物返還土地。
㈢並均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決 ，願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造就系爭土地，由原告與被告吳正北約定租期為93年1 月 7 日起至103 年11月30日；再由原告與被告吳永銘訂有系爭 土地租賃契約書；約定租期為103 年12月1 日起至106 年11 月30日，93至103 間之每年租金為4 萬2,000 元，103 年至 106 年每年租金為6 萬元。
㈡被告吳正北於系爭土地上建有鴨寮等地上物，系爭土地現為 被告占有中。
㈢原告自79年1 月4 日起登記為系爭土地所有權人。四、兩造爭執事項：
㈠被告是否應將系爭土地上之鐵皮屋等地上物、水泥鋪面及堆 置之雜物拆除，並將上開土地返還原告？
㈡被告是否對原告就106 年12月1 日起負有相當於不當得利租 金之賠償責任？每年應給付金額為何？
五、本院之判斷：
㈠原告為系爭土地之所有權人，兩造就系爭土地，由原告與被 告吳正北約定租期為93年1 月7 日起至103 年11月30日；再 由原告與被告吳永銘訂有土地租賃契約書；約定租期為103 年12月1 日起至106 年11月30日，93至103 間之每年租金為 4 萬2 千元，103 年至106 年每年租金為6 萬元，系爭土地 如附圖所示編號A1、A2、A3之系爭建物及水鋪路面之鴨寮為 被告吳正北所建，系爭土地之全部範圍前由被告吳永銘租用
，現系爭土地如附圖所示編號A1、B1、C1、D1、A2、B2、C2 、D2、A3、B3、C3、D1、D2之部分為被告共同占有使用中， 此有原告提出系爭土地之土地登記第一類謄本暨地籍圖謄本 、戶籍謄本各1 份及占用位置現況照片3 張、土地租賃契約 書在卷（見本院卷第19至25頁、第35至36頁、第45頁、第85 頁、第147 頁、第115 至149 頁），復有南投縣南投地政事 務所108 年7 月2 日收件土地複丈字第154500號複丈成果圖 即附圖、本院勘驗筆錄在卷可參（見本院卷第99至103 頁、 第239 頁），亦為被告所不爭執，故應堪信為真實。 ㈡按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。民法第767 條第1 項定有明文。次按不 動產所有權人本於所有權對無權占有人訴請拆屋還地之訴， 僅需就其有土地所有權之事實舉證，無需證明被告無占有之 權源。被告應就其占有之正當權源負舉證責任，否則即應為 被告敗訴之判決。經查：
1.系爭土地既為原告所有，而兩造間就系爭土地之租賃契約業 於106 年11月30日終止效力，為兩造所不爭執。而被告共同 占有系爭土地，並由被告吳正北搭建系爭建物及鴨寮之設施 (含系爭建物範圍內之水泥鋪面) ，由被告共同經營鴨寮而 占有系爭土地，業據被告陳稱在卷( 見本院卷第90頁、第10 6 頁) ，是原告得依民法第767 條第1 項規定向被告吳正北 主張拆除系爭建物及系爭建物所占之水泥鋪面，並請求被告 返還系爭土地。
2.被告自應就其就系爭土地有合法正當權源為舉證，雖被告辯 稱: 系爭土地附近為國有地，且原告將不屬於其所有之水泥 通路出租予其，其無法自由出入，其若知悉上情即不會與原 告簽立系爭土地租賃契約，原告應賠償其建設鴨寮及補貼搬 運費共20萬元，才同意拆除系爭建物返還土地等語。然而， 被告僅就與系爭土地無關之土地為國有地，作為自當初被告 吳永銘與原告承租系爭土地有意思表示錯誤之情事，惟被告 所指系爭土地之租約已到期，則原告是否應負賠償責任？不 礙被告自106 年11月30日後，為無權占有系爭土地之事實， 故其此部分所辯即不能認為被告就系爭土地現有正當占有之 權源。
3.此外，被告復未舉證證明就系爭土地有何使用之正當權源， 自屬無權占有。是原告主張被告應將系爭土地上之地上物拆 除，並將系爭土地返還原告，即屬有據。
㈢按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能
返還，應償還其價額。民法第179 條前段、第181 條但書分 別定有明文。經查：
1.本件被告占有原告所有如附圖所示編號A1、B1 C1 、D1、A2 、B2、C2、D2、A3、B3、C3、D1、D2部分之系爭土地，並無 合法之權源，已如前述，則原告請求被告應給付原告於占用 系爭土地之相當於租金之不當得利，洵有理由。 2.而無法律上原因占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利 益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀 念，房屋所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相 當於租金之利益。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及 其建築物申報總價年息10% 為限，土地法第97條第1 項固有 明文。惟土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求， 為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本 條限制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之， 以保護承租人。」是土地法第97條限制房屋租金之立法政策 係基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代 福利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環 境，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其 能取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，該條之規定 ，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營 業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即 與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入 加以限制之必要。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者 ，更無立法限制租金額之必要；復就土地法第三章房屋及基 地之立法結構觀之，土地法第94條第1 項、第96條規定所稱 之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬已開發國家，房屋 之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多寡，自應本諸契約 自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都巿之更新與繁榮。 故土地法第97條所指房屋，應解為不包括供營業使用之房屋 ，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立法本旨（最高法院 92年度台簡上字第20號裁判參照）。而被告既承租系爭土地 經營鴨寮並獲取利潤，依首揭說明，其非土地法第97條立法 目的所欲保護之弱勢承租人，系爭土地租賃契約租金應無土 地法第97條規定之適用。而系爭土地租賃契約於106 年11月 30日終止，被告自騰空遷讓拆除系爭建物及返還系爭土地之 日止之無權占有期間，可獲得相當於租金之利益，並致原告 受有同額之損害，原告依民法第179 條規定，請求被告按系 爭土地租賃契約原約定之租金數額，即自106 年12月1 日起 ，至騰空遷讓拆除系爭建物及返還系爭土地止，被告應按年 給付6 萬元予原告，亦屬有據。
六、綜上所述，原告依民法767 條第1 項前段規定請求被告自系 爭土地如附圖所示編號A1、A2、A3之建物遷出，被告吳正北 並應將如附圖所示編號A1、A2、A3之建物及建物所占範圍之 水鋪路面拆除；被告應將系爭土地如附圖所示編號A1、B1、 C1、D1、A2、B2、C2、D2、A3、B3、C3、D1、D2部分即系爭 土地全部返還原告；及依民法第179 條不當得利法律關係請 求被告應自106年12月1日起，至系爭建物拆除及返還全部系 爭土地止，按年給付原告6萬元，均有理由，應予准許。七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核 均無不合，爰酌定相當之擔保金額，分別准許之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院 逐一斟酌後，認均不足影響本判決之結果，無詳予論駁之必 要，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項本 文。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
民事第一庭 法 官 許凱傑
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
書記官 廖佳慧