臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
108年度南簡字第422號
原 告 李福生
訴訟代理人 王又真律師
鄭植元律師
上 一 人
複代 理 人 黃信豪律師
被 告 江中瑞 住臺南市○○區○○○街00巷00號
居臺南市○區○○路000巷0號
身分證統一編號：Z000000000號
李淑芬 住臺南市○區○○路000巷0號
身分證統一編號：Z000000000號
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，經本院於民國108年9月24
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告為坐落臺南市○區○○段000○000地號土地及其上同段 69建號即門牌號碼臺南市○區○○路000巷0號建物之所有權 人。原告與訴外人江有水於民國90年11月16日簽訂原證一之 協議書，約定由原告將系爭建物出租予訴外人江有水，因訴 外人江有水當初僅係要借用作為堆置物品，故原告要求其不 得遷入戶籍，且如原告欲收回系爭不動產，訴外人江有水應 配合遷出不得拒絕。詎不知何時，被告二人及其家人竟遷入 系爭建物，雖被告江中瑞為訴外人江有水之子、被告李淑芬 為被告江中瑞之配偶，然渠等遷入系爭建物之舉顯違反訴外 人江有水使用系爭建物之原意。原告為避免日後因系爭不動 產留下紛爭予子女，遂於106年8月24日、107年8月14日催告 被告江中瑞應將系爭不動產返還予原告，被告李淑芬於107 年10月16日表示會儘速搬遷，然渠等2人迄今均未有任何搬 遷之舉動，亦無返還系爭不動產予原告之意思，原告不得已 方提起本件訴訟。而針對原證一之協議書內容，茲說明如下 ：
⒈被告江中瑞係承繼自原承租人江有水之原協議書地位，此 由其每月給付2,000元之金額可參（後調整為每月4,000元 ），即是依原協議書而來之租金。是以，被告江中瑞自應 尊重原協議書之內容，因締約當時雙方係基於原告相信訴 外人江有水會依約履行、使用系爭建物（僅能堆置物品） ，且該時訴外人江有水亦係承諾會隨時返還，方會在該協 議書上簽名，如原告該時知悉江有水或其繼承人會反悔不 返還，則原告又豈會將系爭不動產以如此低價讓江有水使 用；況系爭建物每月租金僅有2,000元（後調整為4,000元 ），無論調整前後，均與其所處地段土地之利用價值顯不 相當，可證租金金額係基於「僅會用來堆置物品」之用途 而約定，被告江中瑞卻將系爭建物作為成衣工廠營業使用 並遷入其中，違反原協議約定甚明。
⒉被告李淑芬就系爭建物係無權占用，因系爭建物之所以可 堆放物品係來自於系爭協議書，而被告李淑芬並非系爭協 議書之效力所及，故屬無權占用。縱被告李淑芬之占用係 獲得被告江中瑞之同意，然因上情，因被告江中瑞已無權 占用系爭建物時，自無權讓被告李淑芬占用。
⒊從而，就被告江中瑞部分，因其違反原協議書約定，是原 告依原協議書第4條約定終止與被告江中瑞間系爭協議書 約定之意思表示（終止時間為民事準備書㈠狀之送達）， 並依民法第767條第1項前段規定請求被告江中瑞返還系爭 不動產；而就被告李淑芬部分，因其係屬無權占有，原告 自可依民法第767條第1項規定請求被告李淑芬返還系爭不 動產。
㈡另本件如有土地法第100條之適用，原告主張依土地法第100 條第1款、第5款終止原告與被告江中瑞間之租賃契約： ⒈爭建物位處臺南市○區○○路000巷0號並緊鄰小東路，10 分鐘內可抵達大灣交流道，交通十分便利；周邊經濟活動 熱絡，生活機能方便，有多家金融機構、各式餐廳、菜市 場、大賣場、電影院、購物中心、生活用品店、公園綠地 （小東公園、永康公園），鄰近多所各級學校（東光國小 、五王國小、後甲國中、永仁高中、臺南高級工業職業學 校、崑山科技大學、成功大學等）。惟系爭建物係十分老 舊之透天建築，每月租金僅4,000元，與所處地段土地之 利用價值顯不相當。原告欲收回重建，妥善處理名下財產 ，即可依土地法第100條第1款規定終止與被告江中瑞間之 租賃契約，並以民事準備書狀之送達為終止契約之意思表 示。
⒉又原告與訴外人江有水訂立前租賃契約（即系爭協議書）
時，江有水就系爭建物僅為堆置物品之用，前租賃契約亦 約定承租人不得遷入，亦不得允許他人遷入。然被告二人 及其家人卻於不詳時間遷入，被告二人亦不否認，且自承 渠等將系爭建物做為成衣事業使用，違反租賃契約不能遷 入之約定甚明，實已違反租賃契約之約定，原告亦可依土 地法第100條第5款規定收回系爭建物，並以民事準備書狀 之送達為終止契約之意思表示。
㈢系爭建物自被告占用以來，即以相當低廉之租金使用數10年 ，且系爭建物亦已老舊，歷經地震，均有損害，原告顧慮系 爭建物之安全，希望重新打掉重建，此對被告而言並無損失 ，被告僅係以系爭建物作為生意堆存之用，非以系爭建物作 為居住之用，並無違反其居住安寧權利，且被告並非無資力 之人，實非土地法立法意旨所欲保護之對象。而原告對於被 告實已相當寬容，自發送存證信函以來，已讓被告使用相當 時間，被告早有時間可遷徙，被告僅係貪圖低廉之租金而不 願遷離，此對原告來說十分不公。
㈣並聲明：被告二人應將坐落於臺南市○區○○段000○000號 之土地及其上門牌號碼為臺南市○區○○路000巷0號之建物 （建號：臺南市○區○○段00○號）返還予原告。二、被告辯稱：
㈠原告與訴外人江有水於90年11月16日訂立系爭協議書，嗣被 告江中瑞係承繼自原承租人江有水之原協議書地位，故原告 與被告江中瑞間有不定期限租賃契約存在；另原告雖未與被 告李淑芬簽訂契約，然被告李淑芬均有按約定繳納租金10餘 年，且於107年8月14日接獲原告寄發之存證信函後，即將租 金提存於臺灣士林地方法院提存所，故被告李淑芬並非無權 占用系爭建物，是原告主張依民法第767條第1項規定請求被 告二人應將系爭不動產返還予原告，並無理由。 ㈡本件無土地法第100條第1、5款規定之適用： ⒈原告居住於臺北市，其子曾於106年8月22日攜帶仲介前來 洽談欲將系爭不動產以1,000萬元出售予被告，然因被告 礙於土地增值稅需繳納300餘萬元，遂提議「待原告百年 後，再以730萬元承購系爭不動產，然被告可先付訂金10 0萬元，其餘630萬元於繼承後支付，此段期間被告仍繼續 繳納租金」，而原告既有意出售系爭不動產，顯見其無收 回重新建築之實，故原告主張依土地法第100條第1款所定 收回房屋重新建築為由，終止其與被告江中瑞間之租賃契 約，為無理由。
⒉被告並無將系爭建物轉租他人，亦未積欠租金、損壞系爭 建物或其附著財物，並依據法令使用系爭建物，是被告並
無違反租賃契約之約定，故原告主張依土地法第100條第5 款所定承租人違法租賃契約為由，終止其與被告江中瑞間 之租賃契約，亦無理由。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠經查，原告與訴外人江有水於90年11月16日簽訂協議書，約 定由原告將系爭建物出租予江有水，嗣江有水於91年間死亡 後，由被告二人繼續使用系爭建物並繳納租金，此為兩造所 不爭執，復有系爭協議書在卷可稽，堪認為真實。 ㈡系爭租賃契約之承租人為被告二人：原告雖主張系爭租賃契 約之承租人為被告江中瑞，被告李淑芬僅係無權占有系爭建 物、並非承租人云云，然為被告所否認，而依原告所提出原 證4（律師函，本院卷第59頁）請求被告交還系爭建物，其 請求之對象為被告二人，請求之理由為租賃契約已終止，且 原告於108年6月6日言詞辯論程序中亦自陳：江有水於91年 間過世後出租予被告二人，是被告辯稱渠等二人均為系爭租 賃契約之承租人，尚堪憑採。
㈢原告請求被告二人返還系爭建物為無理由：
⒈按出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上當無禁止規定 ，固不得謂有民法第71條所舉無效原因，惟本件既應適用 土地法第100條辦理，參照司法院院解字第2479號解釋， 出租人自不得本於此項特約收回房屋（最高法院42年台上 字第1025號民事裁判參照）。查系爭協議書第4條雖約定 「雙方任一方欲停止本協議應於一個月前通知另一方」， 惟兩造就系爭建物之租賃關係，本應適用土地法第100條 就房屋租賃收回房屋限制之規定，是原告主張依系爭協議 書之約定終止租約，揆諸前開說明，於法尚有未合。 ⒉再按土地法第100條第1款前段所謂收回自住，係指因正當 事由有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前段所 列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院43年台 上字第1199號民事裁判參照）。且土地法第100條第1款後 段所謂出租人收回重新建築，固係以充分利用土地為目的 ，不以房屋瀕於倒塌者為限，其因建造年久，使用逾齡， 有礙都市發展，祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出 租人即得依該款規定終止租約。然本件原告雖主張欲收回 自住或重新建築而終止租賃契約，惟此為被告所否認，而 原告就此均未能提出任何事證以實其說，是原告此部分之 主張，亦非可採。
⒊又土地法第100條第5款雖規定：承租人違反租賃契約時， 出租人得收回房屋。然系爭租賃契約之承租人既為被告二
人，而非被告江中瑞一人，即被告江中瑞並非基於江有水 繼承人之身分而承繼系爭協議書之契約當事人地位，則系 爭協議書所約定之內容自非當然得拘束被告二人，是原告 主張被告違反系爭協議書之約定而終止系爭租賃契約，亦 難謂有據。
四、綜上所述，系爭租賃契約之承租人為被告二人，而原告既未 能舉證證明其已合法終止系爭租賃契約，從而，原告請求被 告二人應將坐落於臺南市○區○○段000○000號之土地及其 上門牌號碼為臺南市○區○○路000巷0號之建物（建號：臺 南市○區○○段00○號）返還予原告，為無理由，應予駁回 。
五、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條 第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 15 日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法 官 洪碧雀
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 15 日
書記官 林政良