臺灣臺中地方法院簡易民事判決 108年度中簡字第2580號
原 告 林明祺
被 告 林景釧
莊秀珠
共 同
訴訟代理人 黃書妤律師
蔡坤旺律師
上列當事人間給付仲介費事件，本院於民國108年10月3日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告夫妻2人原係城中新境社區門牌號碼彰化市○○路00 巷0弄00號房屋（下稱系爭房屋）之住戶，後被告2 人遷 至臺中市居住，先前被告莊秀珠曾將所有之系爭房屋委託 仲介公司銷售年餘未果，是被告2人乃委託原告進行系爭 房屋之仲介銷售，並口頭約定會給付原告仲介費，原告同 意被告2人之委託後，乃遊說隔壁住戶陳江德購買系爭房 屋，嗣被告莊秀珠與陳江德果於民國107年1月25日，就系 爭房屋之買賣簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）， 被告莊秀珠以買賣總價金新臺幣（下同）1,023萬元，將 系爭房屋出售予陳江德，系爭房屋並於107年7月9日經由 律師協助完成點交。詎原告依約欲向被告2人請求給付仲 介費，竟遭被告2人以系爭契約並未載明仲介費為由，拒 絕給付，然非以房仲為業之人之報酬請求權，不以訂定書 面為限，居間未定報酬額者，按照價目表所訂給付之，無 價目表者，按照習慣給付，有實務上判決意旨可參，故原 告依習慣得向賣方即被告2人請求買賣總價金百分之4之仲 介費，以系爭房屋買賣價金為1,023萬元計算，被告2人應 給付原告之仲介費為409,200元（10,230,000×4%＝409,2 00），被告2人先與原告成立口頭約定後，再以系爭契約 未載明而拒絕給付原告，顯無理由，有違誠信，爰依居間 之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：1.被告應給付原告 409,200元。2.訴訟費用由被告負擔。（二）對被告抗辯之主張：
原告與被告2人最後一次見面係在代書處，時間為系爭房 屋成交後付尾款之前，原告當時即有提醒被告2人要履行
之前給付仲介費之承諾，原告於106年底第一次與被告2人 約定要成立居間契約時，僅原告與被告林景釧2人在場， 未與被告莊秀珠接洽，原告認為被告2人是夫妻應該會講 ，原告與被告林景釧成立居間契約後，即開始協助被告2 人介紹系爭房屋買受人，原告與被告2人原本是鄰居，當 初原告與被告林景釧約定時，僅告訴林景釧會按照慣例的 百分比收取仲介費，但雙方都未講明確切的百分比是多少 ，原告所指慣例乃一般仲介公司之比例。原告在社區擔任 主委多年，常常幫住戶仲介買賣房子，所以住戶亦知道原 告所說之慣例即為4%，這是原告第三次幫人仲介房屋，亦 只有這一次被告2人不願意給付。系爭房屋買受人陳江得 有給付原告1%之仲介費，原告亦有告訴陳江得兩造間有成 立仲介契約，陳江得並未從被告2人處得知兩造成立居間 契約的訊息。另外，系爭契約有載明原告為介紹人，足見 原告確實有與被告2人成立居間契約且係屬有償，否則原 告就無須將名字寫在系爭契約上。
二、被告則以：被告莊秀珠於106年7月21日，將其所有之系爭房 屋委由信義房屋代為託售，原約定仲介期間至106年12月31 止，後再約定延長至107年3月31日。上述委託銷售期間，原 告因擔任社區主委，得知被告莊秀珠欲出售系爭房屋，即於 107年1月25日上午與買受人陳江得一同前往看屋，被告2人 並於同日應原告及買受人之要求，至原告熟識之代書詹金富 事務所簽訂系爭契約，因原告向被告2人表明不收仲介費， 故系爭契約僅記名原告為介紹人，而未註記任何仲介報酬， 足證兩造間並無關於仲介費之任何約定。另原告就系爭房屋 仲介費已先對被告2人提出刑事追訴，其於偵查中先陳稱「 有約定總價4 %」為報酬，後又改稱「依慣例為總價4%」， 前後供述顯然不一；又原告於偵查中請求傳喚代書詹金富到 庭，欲證明簽約當時原告有講明要求仲介費，惟證人詹金富 於卻偵查中到場證述：「沒有提到，也沒有記載於契約內、 他們在場沒有提到仲介費用問題，因為沒有提到，所以契約 書上我沒有載明」等語，與原告主張顯然不同，足證兩造自 始無口頭約定仲介費用，原告收受上開不起訴處分書後，因 不服而聲請再議，該案亦經臺灣高等檢察署臺中檢察分署以 108年度上聲議字第848號處分書為駁回之處分。至系爭契約 簽訂當時載明原告為介紹人，係因原告熟識買賣雙方，亦係 原告介紹陳江得買受系爭房屋，只是單純無償介紹，原告亦 向被告2人表明不收仲介費。另無不動產經紀人證照之人向 買賣雙方收取仲介費用，倘經檢舉，依不動產經紀業管理條 例之規定會受到相當的裁罰，是原告對於被告2人並無請求
權等語資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴 訟費用由原告負擔。（三）如受不利之判決，願供擔保請准 宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
原告主張：被告夫妻2人原係系爭房屋之住戶，與原告、訴 外人陳江德均為同一社區之鄰居關係，被告2人遷至臺中市 居住前，原告乃介紹陳江德購買系爭房屋，嗣被告莊秀珠與 陳江德於107年1月25日，就系爭房屋之買賣簽訂系爭契約， 被告莊秀珠以買賣總價金1,023萬元將系爭房屋出售予陳江 德，原告並於系爭契約中載明為介紹人等情，為被告2人所 不爭執（見本院卷第82頁），並有系爭契約書在卷可佐（見 臺灣彰化地方法院108年度員簡字第162號卷第21-31頁）， 堪信屬實。惟原告主張其於106年底與被告2人口頭約定成立 居間契約，報酬按照慣例4%收取，即一般仲介公司之比例， 請求被告2人給付系爭房屋仲介費409,200元，則為被告2人 所否認，並以前詞置辯，是本院應審究者為：（一）兩造間 就系爭房屋之銷售是否有約定成立居間契約？（二）原告得 否僅依系爭契約中載明其為介紹人一情，而請求被告2人給 付仲介費？
（一）兩造間就系爭房屋銷售是否有約定成立居間契約之說明： 1.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會 或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定 有明文。次按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為 限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項分別定有 明文。是當事人間必有相互意思表示合致之事實存在，且 因居間人報告訂約之機會或介紹雙方訂立契約，受雙方委 託，斡旋於當事人之間，爾後因而成立契約者，居間人方 享有報酬請求權。又按當事人主張有利於己之事實者，就 其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文 。而請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生 原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之 責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負 證明之責任，此為舉證責任分擔之原則（此參最高法院43 年臺上字第377號民事判例意旨）。
2.經查，原告主張兩造間有居間契約存在，且以系爭房屋售 價4%為伊仲介被告莊秀珠與訴外人陳江德成立系爭契約之 報酬等節，既為被告2人所否認，則依前開判例意旨，原 告係主張債權存在之人，自應就兩造間居間契約如何成立 ，及其內容，擔負舉證責任。惟查，原告就兩造間存有何 等之居間契約？其內容及成立契約之方式為何？及報酬給
付之相關約定為何？僅當庭泛稱：原告與被告2人最後一 次見面係在代書處，時間為系爭房屋成交後付尾款之前， 原告有提醒被告2人要履行之前給付仲介費之承諾，而原 告於106年底第一次與被告2人約定要成立居間契約時，僅 原告與被告林景釧2人在場，未與被告莊秀珠接洽，原告 認為被告2人是夫妻應該會講，…與被告林景釧約定時， 僅告訴林景釧會按照慣例的百分比收取，…住戶亦知道原 告所說之慣例即為4%，…系爭房屋買受人陳江得有給付原 告1%之仲介費等語（見本院卷第81、82頁），並未提出相 關之佐證，且經被告2人否認在卷，實難採認。況縱訴外 人陳江德確有給付原告系爭房屋價金1%之仲介費，亦與被 告2人無涉，蓋基於契約相對性之原則，無從逕予推認被 告2人亦與原告成立居間契約，且有買賣價金4%仲介費之 約定。
3.次查，原告於本院審理時係陳稱：其當初只有與被告林景 釧約定居間契約，被告莊秀珠並未在場，原告亦未與被告 莊秀珠接洽，原告只有告訴被告林景釧會按照慣例的百分 比收取仲介費等語（見本院卷第81、82頁），然於原告另 對被告2人提起之刑事詐欺告訴案（下稱另案）中，107年 6月26日警詢時，原告卻陳稱：「我與莊秀珠是口頭約定 以總成交價的百分之4作為我的仲介費用」等語（見本院 卷第70頁），並於107年9月27日偵查中，改稱：沒有與被 告2人講到以成交總價百分之4作為仲介報酬，但依慣例為 總價百分之4沒錯等語（見本院卷第70頁），有臺灣彰化 地方檢察署107年度偵字第9568號、108年度偵字第789號 不起訴處分書在卷可考（見本院卷第67-74頁），足徵原 告究竟係與何人接洽、約定居間契約？有無明確約定仲介 費用之計算標準？其前後敘述均不一致，且乏相關佐證， 益加難以採信其所指為真。
4.再查，代擬系爭房屋買賣契約書之代書詹金富，於另案警 詢及偵查中分別證稱：「（問：當天簽立契約時，被告莊 秀珠及林景釧有無答應支付告訴人林明祺相關仲介費用？ 如何約定？有無記載於契約內？）沒有提到，也沒有記載 於契約內。」、「（問：契約簽立時你有無聽到莊秀珠及 林景釧答應要支付林明祺房屋仲介費用？）他們事先都已 經談好了，我沒有聽到，他們在場沒有提到仲介費用問題 ，因為沒有提到，所以契約書上我沒有載明。」等語（見 本院卷第70頁），足認兩造間於簽約當時確實未就系爭房 屋為仲介費之約定。另訴外人陳江德於另案107年9月27日 偵查中，亦結證：「（問：當初在簽約時，你有無聽到莊
秀珠或林景釧有答應要給林明祺多少仲介報酬？）沒有， 因為仲介的部分我沒有關心，後來在完成交易的晚上，林 明祺才跟莊秀珠提到仲介費要怎麼算，莊秀珠說沒有寫在 書面上的都不算」等語（見本院卷第70頁），益徵原告係 在系爭房屋交易完成後，始向被告莊秀珠請求仲介費之給 付，而遭被告莊秀珠拒絕，原告所指兩造間於簽約前、簽 約時均有居間契約之約定一節，要無證據足資證明，無從 認定屬實。
5.此外，綜觀全卷，原告迄未能提出其他有利之證據以實其 說，是原告此部分之主張，難認有據，委無可採。（二）原告得否僅依系爭契約中載明其為介紹人，而請求被告2 人給付仲介費予原告之說明：
1.按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事 人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及 過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經 驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤 之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據 中一二語，任意推解致失其真意。又所謂探求當事人之真 意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之 原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法 則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求， 並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權 利義務是否符合公平正義（最高法院99年度臺上字第1421 號、96年度臺上字第296號判決意旨參照）。 2.經查，系爭契約立契約書人欄固有記載原告為介紹人，被 告2人對此亦不爭執，已如前述，惟系爭契約為系爭房屋 出賣人被告莊秀珠與買受人即訴外人陳江德間之契約，倘 有約定仲介費用之給付，因仲介費用原非該契約主給付義 務之內容，自應由主張居間契約存在之人就契約之相關要 件、內容盡舉證之責，然原告就此未能舉證，已於前述， 依理未得僅以原告姓名填載於系爭契約介紹人欄，遽為兩 造間成立居間契約之推認，原告以之為憑，稍嫌速斷，無 從為有利於原告之認定。且按稱居間者，謂當事人約定， 一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報 酬之契約，民法第565條定有明文。系爭房屋之買賣倘確 有存在居間契約，亦應屬具有簽約權限之出賣人、買受人 與第三人間之約定，難認身為出賣人配偶之被告林景釧， 有何與第三人成立居間契約之身分上適格，原告請求被告 2人共同給付仲介費用，卻於本院審理時稱：其係與被告 林景釧口頭約定，被告林景釧應該會告訴被告莊秀珠等語
（見本院卷第81、82頁），並未符合該等請求權之要件， 亦乏依憑，無法採認。又承前所述，系爭契約雖有載明介 紹人為原告，然無任何關於仲介費用、仲介契約約定之相 關文字，此外，兩造間亦無簽立任何關於成立居間契約之 書面文件，為原告所不爭執（見本院卷第50、81、82頁） ，是於原告無從證明兩造間具有口頭約定之情形下，難以 認定兩造間確有有效居間契約之成立。本院審酌本件系爭 房屋之交易價格為1,023萬元，原告要求被告2人按銷售總 額4%計算仲介費用之數額高達409,200元，費用非低，衡 情以言，倘若兩造間確有仲介費用之約定，應會載明於書 面文件以確保雙方之權益，縱僅係口頭約定，亦應會就仲 介費用之數額立下明確可遵循之標準，承前，原告對於其 所指兩造約定之情況、內容及要件均陳述前後不一，核與 常情有違，無從認定屬實至明。原告雖稱：伊於該社區已 仲介過房屋買賣3次，住戶均知悉伊所說之慣例即為4%云 云（見本院卷第82頁），然原告就其前開所述自始並未具 體舉證以明，參以原告亦自承：「雙方都沒有講明確切的 百分比是多少」等語（見本院卷第82頁），足見原告並未 就伊主張之有利事實盡其舉證責任甚顯，原告主張伊對被 告2人有上開居間之仲介費用請求權，核屬無據，為無理 由。
四、綜上所述，本件原告依據系爭契約及居間之法律關係請求被 告2人應給付伊系爭房屋銷售總價格4%之仲介費409,200元， 為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 林秉暉
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 31 日
書記官 劉家汝