福建金門地方法院民事判決 108年度重訴字第11號
原 告 莊友全
被 告 宋采文
上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於中華民國108年9
月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
壹、程序方面：
按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害 之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得 依民事訴訟法第247 條之規定提起確認之訴，最高法院著有 52年台上字第1922號判例可資參照。本件原告主張其係本院 民事執行處107年度司執字第1377號拍賣抵押物強制執行事 件（下稱系爭強制執行事件）拍賣標的之承租人，依法有優 先承買權，然為被告所否認，則本件原告優先承買權之存否 並不明確，其在私法上之地位即有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決除去，則其訴請確認非無法律上 利益，故原告提起本件確認之訴即有確認利益存在，合先敘 明。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：原告多年前因業務需要，於民國103年1月間 向訴外人陳伯強承租如附表所示之土地（下合稱系爭土地） ，雙方並簽訂租賃契約書，內容略以：由陳伯強將系爭土地 出租與原告使用，租賃期間為9年，即103年1月1日起至111 年12月30日止，租金每年新臺幣12萬元（下同）等語（下稱 系爭租賃契約書），多年來均為原告及家人合法使用並持續 占有中，因被告與陳伯強另有債務糾紛，經鈞院拍賣抵押物 裁定准許強制執行，經鈞院以107年度司執字第1377號強制 執行，並依法執行拍賣，被告拍定後經鈞院核發系爭土地之 權利移轉證書交與被告，惟執行程序進行中，鈞院執行處並 未依法事先通知原告依同樣條件優先承買，遲至108年2月14 日鈞院以金院春107司執字第1377號函發出通知，原告始知 對系爭土地可行使優先承買權。又原告向陳伯強承租系爭土 地使用中，依民法第426條之2第1、2項規定於鈞院強制執行 程序中對系爭土地得行使優先承買權，鈞院負有通知義務， 卻遲為通知致原告無法於期限前聲明優先承買，依同法第3 項，鈞院所為之權利移轉對原告不生效力等語。爰依民法第
426條之2第1項、民事訴訟法第247條第1項前段條規定提起 本訴，並聲明：㈠確認原告對本院107年度司執字第1377號 強制執行事件所拍賣系爭土地優先承買權存在。㈡請准予原 告依附表同樣條件優先承買系爭土地。
二、被告答辯則以：
原告所提之優先承買權與所提系爭租賃契約無關，系爭執行 案件已進入第四拍，被告完全依照法律規定取得系爭土地， 原告都沒有來參與程序，表示原告自己放棄權利，本件訴訟 顯無理由。又原告雖然主張優先承買權，但依照民法第426 條之2規定，需系爭土地上存有建物，始得行使優先承買權 等語，資為抗辯。並聲明：如主文第1項所示。三、本院協同兩造整理不爭執事項如下（見本院卷第198頁，為 敘述方便，文句略作修正）：
㈠系爭土地原為陳伯強所有，經本院以系爭強制執行事件，由 被告拍得系爭土地。
㈡原告與陳伯強訂立系爭租賃契約書，內容略以：由陳伯強將 系爭土地出租與原告使用，租賃期間為9年，即103年1月1日 起至111年12月30日止，租金每年12萬元等語。 ㈢系爭土地上部分鋪設水泥地，並堆置相關雜物及貨櫃、停放 數台聯結車及重型機具，未興建任何房屋。
四、本件經依民事訴訟法第270條之1第1項第3款、第3項規定， 整理並協議簡化爭點如下（見本院卷第198至199頁，為說明 之便，順敘及字句內容略有修正）：
㈠原告請求確認系爭強制執行事件所拍賣之系爭土地優先承買 權存在，有無理由？
㈡原告請求依系爭強制執行事件如附表所示編號1至8同樣條件 優先承買系爭土地，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告請求確認系爭強制執行事件所拍賣之系爭土地優先承買 權存在，有無理由？
⒈按土地法第104條第1項規定：基地出賣時，地上權人、典權 人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地 所有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬 不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租 賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例 參照）。又土地法第104條係規定租用基地建築房屋之承租 人，於出租人之基地出賣時，有優先承買權，其出租人於承 租人之房屋出賣時，有優先購買權，旨在使基地與基地上之 房屋合歸一人所有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地 承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適
用（最高法院65年台上字第530號判例參照）。另民法第426 條之2第1項規定：租用基地建築房屋，出租人出賣基地時， 承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基 地所有人有依同樣條件優先承買之權。此乃參照土地法第10 4條而為規定（參民法第426條之2立法理由第2點），解釋上 其適用要件自與土地法第104條相同。再者，土地法第104條 及民法第426條之2之適用，均以「基地」與「房屋」間存有 一定法律關係為前提，除達到使用與所有合一之目的外，並 求兼顧交易之安定性；倘無一定法律關係之限縮，或非以基 地與房屋為客體，買受人無從預知優先購買權利人及其買賣 客體之範圍，將有礙於交易安定。是基地與房屋若無租賃關 係、典權、地上權之存在，或其法律關係並非存在於基地與 房屋間，自均無上揭規定之適用。又按所謂房屋，指固定於 土地上之建築物，供營業、工作或住宅用者，房屋稅條例第 2條第1款定有明文；或至少達到足以避風雨，可達經濟上之 使用目的程度（最高法院70年台上字第2221號判例參照）。 ⒉經查，本件原告主張對系爭土地有優先承買權存在，固提出 其與陳伯強之系爭租賃契約為證（見本院卷第25至31頁）， 惟遍閱系爭租賃契約第1至17條約定，並未記載系爭土地之 使用目的，自難認係供建築房屋使用。再佐以本院於108年6 月19日前往現場履勘，履勘結果顯示：系爭土地上部分鋪設 水泥地，並堆置相關雜物及貨櫃、停放數台聯結車及重型機 具，未興建任何足以避風雨之房屋等情，有該次勘驗筆錄及 照片在卷可憑（見本院卷第139至150頁），並為兩造所不爭 執如前述，此亦為原告於本院準備程序中自承：我們上面只 有鋪設水泥地併存放貨櫃，但沒有建物等語在卷（見本院卷 135頁）。足認原告承租系爭土地係作為堆置相關雜物及貨 櫃、停放數台聯結車及重型機具停放車輛、放置物品使用， 即非以建築房屋為目的而承租，揆諸前揭說明，自不得依民 法第426條之2第1項前段之規定，主張就系爭土地具有優先 承買權。
⒊次查，本院執行處業已於107年7月30日發函原告於同年10月 28日上午10時在民事執行處投標室，就債務人所有如附表所 示不動產實施第1次公開拍賣等情，經本院職權調取系爭強 制執行事件全卷核閱無訛（見本院107年度司執第1377號卷 一第331至385頁）。是原告主張本院執行處遲為通知致原告 無法於期限前聲明優先承買，依同法第3項，鈞院所為之權 利移轉對原告不生效力云云為辯，核難憑採，附此敘明。六、綜上所述，系爭土地僅為原告作為堆置相關雜物及貨櫃、停 放數台聯結車及重型機具停放車輛、放置物品使用，非以興
建房屋而為承租，與民法第426條之2第1項前段關於承租人 優先承買權之要件有間，故原告訴請確認就系爭土地優先承 買權存在，及請求依系爭強制執行事件如附表所示編號1至 8同樣條件優先承買系爭土地，均為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於 判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
民事第一庭 法 官 黃俊偉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
書記官 蔡岳玲
附表：
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│編號│地號（均坐落於金門縣金湖鎮新頭段）│權利範圍 │面積（平方公尺）│拍定金額（新臺幣：元│
│ │ │ │ │） │
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│1. │237之11 │全部 │1016 │2,503,680 │
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│2. │237之12 │全部 │519.06 │1,280,000 │
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│3. │237之17 │全部 │527.78 │1,300,480 │
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│4. │237之18 │全部 │146.31 │358,400 │
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│5. │237之19 │全部 │166.06 │409,600 │
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│6. │237之20 │全部 │162.45 │399,360 │
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│7. │237之21 │全部 │162.45 │422,222 │
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│8. │237之22 │全部 │169.45 │422,222 │
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