臺灣桃園地方法院民事簡易判決 108年度桃簡字第954號
原 告 爵仕堡社區管理委員會
法定代理人 李言謙
訴訟代理人 李定中
被 告 許吉重
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國108 年9 月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告於民國107 年8 月29日經由拍賣取得坐落桃 園市蘆竹區爵仕堡社區（下稱爵仕堡社區）內、門牌號碼為 桃園市○○區○○○街00號14樓之2 房屋（下稱系爭房屋） 之所有權，為爵仕堡社區之區分所有權人，惟其前區分所有 權人即訴外人林鉞程積欠依爵仕堡社區管理規約（下稱系爭 規約）應繳納之管理費，自102 年10月起至107 年8 月止共 計新臺幣（下同）137,872 元。被告既為系爭房屋之買受人 ，依民法第826 條之1 第3 項之規定，即應就前開林鉞程所 積欠之管理費負連帶清償責任，況系爭房屋之拍賣公告於 107 年8 月27日更正後亦有登載「本件不動產若有積欠管理 費或其他類似費用者，拍定人取得所有權後，應與債務人連 帶負擔」（下稱系爭公告）明確，且記載於拍賣通知中系爭 房屋之使用情形欄，並均為被告所知悉，詎被告仍拒不繳納 上開費用，屢經催討，均置之不理，爰依民法第826 條之1 第3 項之規定及系爭公告，請求被告給付管理費等語，並聲 明：被告應給付原告137,872 元，及自支付命令繕本送達之 翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
二、被告則以：原告所請求之管理費為原區分所有權人所欠債務 ，與被告無關，且於法無據；另被告係經由法院拍賣取得系 爭房屋，原告應參與分配並向原區分所有權人行使權利，而 非對拍定人即被告請求；又原告長期不行使權利，被告主張 時效抗辯等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張其為爵仕堡社區全體區分所有權人選舉成立之管理 委員會，被告於107 年8 月29日經由法院拍賣，成為系爭房 屋之所有權人，為爵仕堡社區區分所有權人之一，且系爭公 告中載有：本件不動產若有積欠管理費或其他類似費用者，
拍定人取得所有權後，應與債務人連帶負擔等文字；而系爭 房屋之前所有權人，即被告之前手，積欠自102 年10月至10 7 年8 月間之管理費共137,872 元，原告已多次催告被告給 付上開款項，然被告迄今仍未清償等情，業據原告提出系爭 房屋之權利移轉證書、建物所有權狀、系爭公告、系爭房屋 之拍賣通知、欠款明細、系爭規約等件附卷可證（見支付命 令卷第4 至5 頁、第8 至10頁、本院卷第16至59頁），復為 被告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張被告應連帶清償上開款項等節，則為被告所否認 ，並以前揭情詞置辯。是本院應審酌者厥為：原告以民法第 826 條之1 第3 項及系爭公告為依據，請求被告就上開款項 與其前手負連帶清償責任，有無理由？
㈠原告主張依民法第826 條之1 第3 項規定，被告應負連帶責任 部分：
⒈按「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割 之約定或依第820 條第1 項規定所為之決定，於登記後，對於 應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定 所定之管理，經登記後，亦同」、「共有物應有部分讓與時， 受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔 連帶負清償責任」，民法第826 條之1 第1 項及第3 項定有明 文。由此條文第1 項規定觀之，共有物應有部分之受讓人，需 於地政機關登記後或法院裁定之管理經完成登記之情形下，始 應繼受共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約 定，或依民法第820 條第1 項所為之決定；故該條第3 項所規 定受讓人應就共有物之使用、管理或其他情形所生之負擔連帶 負清償之責，亦應限於經地政機關登記後或法院裁定之管理經 完成登記之情形始有適用，否則將導致在未經登記之情形，受 讓人無須繼受共有人間關於使用、管理等之抽象約定，卻須承 擔前手因共有物之使用、管理或其他情形所已發生之個人具體 債務，顯使受讓人之財產面臨不測損害而有輕重失衡之虞，且 若謂該條第3 項之適用無須任何公示要件，即概由受讓人負擔 前手之債務，亦將不利於不動產之交易活動，應非立法當時之 本意。因此，民法第826 條之1 第3 項規定共有物應有部分受 讓人對讓與人，就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔 連帶負清償責任，亦應限於地政機關登記後或法院裁定之管理 經完成登記之情形，始有適用。
⒉參諸原告所提資料，均未見有就系爭房屋前手積欠管理費一節 已具備「於地政機關登記」或「法院裁定之管理經登記」要件 之證明，自與民法第826 條之1 第3 項規定共有物應有部分之 受讓人，對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負
擔負連帶清償責任之要件不符，則原告依前揭規定請求被告給 付系爭房屋前手所積欠上開款項，於法無憑。
㈡原告主張依系爭公告之記載，被告應負連帶責任部分： 經查，系爭公告及拍賣通知關於系爭房屋之使用情形欄固有載 明：『依臺灣高等法院98年度座談會民執類第20號提案決議之 見解：依民法第826 條之1 第3 項之規定：「共有物應有部分 讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所 生之負擔負連帶負擔，請投標人自行注意查明。」』等語，然 地政機關之不動產移轉登記，係不動產物權得喪變更之法律要 式行為（民法第758 條參照），而拍賣公告註記，目的在於記 載拍賣物客觀事實，以促應賣人注意，依法不具任何確定私權 得喪變更之法律效果。況上開內容僅泛以提醒方式要求並無司 法權進行調查證據及為終局判斷之投標人，自行查明債務人有 無積欠管理費而已，難謂可強課以拍定人承擔前手已發生之具 體債務之義務。是原告執此主張被告須負連帶清償責任，亦非 可取。
五、綜上，原告請求被告給付137,872 元及自支付命令繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之遲延利息，並無理由 ，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 10 月 4 日
桃園簡易庭 法 官 郭于嘉
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 10 月 4 日
書記官 王冠雁