臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
108年度板簡字第1141號
原 告 翁慶富
訴訟代理人 王嘉斌律師
被 告 林圍浜
上列當事人間請求損害賠償事件，於民國108 年9 月16日經言詞
辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）緣被告於民國（下同）104 年4 月1 日向原告承租門牌號 碼新北市○○區○○街000 巷0 號之房屋（下稱系爭房屋 ），約定租賃期間自104 年4 月8 日起至106 年4 月8 日 止，嗣兩造合意延長至106 年5 月8 日止，租金每月新臺 幣（下同）18,000元，電費及自來水費另計，並於系爭租 約第4 條約定租金應於每月8 日以前繳納。詎被告竟未繳 納106 年4 月份之租金，亦未繳納106 年3 、4 月份電費 570 元而由原告代為繳納。且被告於租賃契約屆至前，因 對原告不願續租而心生不滿，竟故意破壞系爭房屋，除以 硫酸將牆壁、地面磁磚及屋內管線腐蝕外，更將自來水管 、排水管、馬桶、水龍頭等處以水泥填塞，弱電設備、電 線等亦遭破壞殆盡，致系爭房屋已完全不能使用，經原告 委請志源企業社對前揭損害之修復費用進行估價，該修復 費用共計149,000 元。
（二）依系爭租約第3 條、民法第439 條、第176 條第1 項請求 被告給付106 年4 月份租金18,000元及電費570 元部分： 1、按系爭租約第3 條約定「租金每個月新臺幣18,000元正， 乙方不得藉任何理由拖延或拒納（電燈費及自來水費另外 ）」。次按承租人應依約定日期，支付租金；又管理事務 ，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管 理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損 害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清 償其所負擔之債務，或賠償其損害。民法第439 條第1 項 前段、第176 條第1 項分別定有明文。
2、查本件系爭租約已於106 年5 月8 日到期，被告尚積欠10 6 年4 月份租金18,000元、電費570 元未清償，其中電費 570 元已由原告先行代墊，參照上揭條文之說明，原告自 得請求被告給付所積欠租金、代墊之電費共計18,570元（
計算式：18,000元+570元＝18,570元）。（三）依系爭租約第11條、民法第432 條、第184 條第1 項請求 被告給付149,000 元之損害賠償部分：
1、按系爭租約第11條規定「乙方應以善良管理人之注意義務 使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之 過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」。次按承租人應以 善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並 應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、 滅失者，負損害賠償責任，民法第432 條定有明文。末按 因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ，民法第184 條第1 項前段亦有明文。
2、本件被告既向原告承租系爭房屋，自應盡善良管理人之注 意義務保管系爭房屋，而被告因未盡善良管理人之注意保 管租賃物致租賃物毀損，更故意毀損系爭房屋侵害原告財 產權，致原告須支出修復費用而受有損害14,900元，參照 上揭條文之說明，被告自有賠償之義務。
（四）綜上，依系爭租約第3 條、第11條及民法第176 條第1 項 、第184 條第1 項、第432 條、第439 條等規定提起本件 訴訟，請求被告給付106 年4 月份租金18,000元、106 年 3 、4 月份電費570 元及損害賠償149,000 元，三者共計 167,570 元，並聲明：被告應給付原告167,570 元，及自 本起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息5%計算之利 息。
（五）對於被告之抗辯所為陳述：
1、關於被告所交付3 萬元押租金，原告確實尚未退還，此係 因被告有上開金錢給付義務，自無權請求退還，亦無從抵 付被告積欠之租金及電費。
2、關於被告另案刑事毀損案件部分，雖經檢察官為不起訴處 分確定，然刑事毀損之成立只限於故意，但民事侵權行為 之成立尚包括過失，縱使被告並非蓄意破壞系爭房屋，只 要被告未於租賃期間盡到保管義務，即有過失。二、被告則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用 由原告負擔，如受不利之判決，願供擔保請免為假執行。（一）針對被告承租系爭房屋積欠106 年4 月份租金及電費570 元，因原告於租約到期前，便已表示要漲價，被告也回覆 不再續租，會於106 年5 月8 日前淨空，被告於106 年5 月7 、13、15日都有要求原告來點交，甚至於106 年5 月 17日發存證信函予原告請原告點交，並扣除前揭租金後， 將剩餘押租保證金返還，有存證信函可稽。
（二）系爭房屋在被告106 年5 月搬出淨空後，被告有再出租予
第三人，附近鄰居皆可作證。原告應舉證證明系爭房屋屋 況有其所稱之損害情形，且需證明係被告所造成，原告所 提原證3 之照片，無法辨識係系爭房屋且無法證明拍攝時 間，縱使有幾張有日期，但當時被告早已搬離，無法證明 係被告搬離當下之屋況。
（三）被告於102 年便開始承租系爭房屋，104 年因期滿再次簽 約，於102 年承租時其屋況即已不佳，其內馬桶甚至無法 使用，因此被告尚另請水電師傅陳俊武前往更換馬桶，系 爭屋況早就破舊不堪，諸多部分尚由被告修繕（窗戶之鐵 窗、遮雨蓬、車庫之鐵門等），被告於承租前後有拍攝部 分照片留存，但因被告僅倉儲用不大計較。而106 年5 月 欲返還房屋前，被告尚請人裝設洗手檯。
（四）原告早在被告不願意承租後，便曾以被告毀損系爭房屋對 被告提告刑事竊盜、毀損，所持理由證物，與本案如出一 轍。經檢察官調查後認定被告無罪而為不起訴處分，有10 6 年度偵字第35550 號不起訴處分書可證，可見原告指被 告有毀損系爭房屋之行為並非事實。
（五）原告所提估價單，原告否認其形式上之真正，且無法證明 被告有毀損之情形，原告自行改良系爭方屋，與被告無關 ，且若係恢復原狀，為何項目㈠㈡㈢）皆有「打除」字樣 ，馬桶早因102 年被告承租時發現無法使用，被告更換新 的馬桶（已於前述），何需再為更換。況且出租人本應使 租賃物處於堪使用狀況，被告不僅自行修繕未要求原告負 責，原告今反而再行裝修，要求被告負責，於法無據。甚 至估價單上之項目亦與照片無法勾稽，更遑論可以證明被 告有毀損之行為。
（六）被告雖有積欠106 年4 月份租金18,000元、106 年3 、4 月份電費570 元，但被告前曾繳交押租金3 萬元予原告， 自應予以扣除，從而，被告並無須再給付此部分金錢。三、本院之判斷：
原告主張之上開事實，業據其提出104 年8 月1 日租賃契約 書、106 年3 及4 月電費繳納憑證、系爭房屋照片、修復費 用估價單等件影本為證，固非無據，然被告除承認有積欠10 6 年4 月份租金18,000元、106 年3 、4 月份電費570 元外 ，否認原告其餘主張，並以前詞置辯，復提出存證信函、更 換馬桶後照片、承租前後照片、裝設洗手檯後照片、臺灣新 北地方檢察署檢察官106 年度偵字第35550 號不起訴處分書 等件為證。是本件所應審酌者，厥為：㈠被告是否有原告所 主張之人為損害或破壞系爭房屋之事實？㈡被告是否積欠租 金及電費？㈢如有，被告主張以押租金3 萬元抵銷，是否可
採？茲分述於下：
（一）關於被告是否有人為損害或破壞系爭房屋之事實乙節： 1、按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定 方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應 以善良管理人之注意，保管租賃物。承租人違反前項義務 ，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之 方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或 毀損者，不在此限。民法第438 條第1 項、第432 條第1 項前段、第2 項定有明文。又「乙方（即被告）應以善良 管理人之注意義務使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之 情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責」 系爭租約第1 條有明文。依此規定，承租人應依約定方法 為租賃物之使用收益，而承租人訂立租約之目的，既在於 使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目 的之方法，使用、收益租賃物之義務。再按「出租人應以 合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃 關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「 租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人 負擔。」民法第423 條、第429 條第1 項定有明文，是以 出租人既以租賃物提供使用而收收租金利益，即應有保持 合於約定使用、收益之狀態之義務，若租賃物於正常使用 下，發生不合於使用收益之狀態，原則上應由出租人負擔 修繕費用，不能要求承租人負責修繕，因此在租約終止時 ，承租人所應回復原狀之範圍，即不包含本應由出租人負 責修繕之範圍，況且，房屋及附屬設備、裝潢、傢俱隨著 時間之經過及日常生活之使用，本即有折舊及自然耗損之 問題，是以承租人之回復原狀義務，並非租賃物之原來狀 態，而係應有狀態，應將簽約後因時間或使用之變動情況 考慮在內。次按因故意或過失，不法侵害他人之權利者， 負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段定有明文。然 依民事訴訟法第277 條規定，當事人主張有利於己之事實 者，就其事實有舉證之責任。準此，出租人主張承租人應 負違反承租人之保管義務及侵權行為之損害賠償責任，自 應由其就此利己事實負舉證之責。
2、原告雖提出現場照片欲證明上開房屋及其所指物品於上開 期間遭被告毀損云云，惟系爭房屋於被告106 年5 月8 日 搬出淨空後，被告有再出租予第三人，此業經被告陳明在 卷，並為原告所不爭執。且依原告所提出之照片上顯示之 日期，均係於本件系爭房屋租期屆至後即106 年6 月以後 始拍攝乙節，當時被告已搬離一段期間，是否能據以證明
係被告搬離當下之屋況，尚難定論。
3、系爭房屋登記日期為72年間，外觀老舊，此為兩造所不爭 執，並有上開照片可參。可見系爭房屋在被告承租前，業 經他人長期使用。再者，被告於104 年1 月1 日即已承租 系爭房屋使用，至106 年5 月8 日租約終止時為止，被告 已承租使用二年餘，此為兩造所不爭執，並有上開租賃契 約書可參，系爭房屋難免因日常生活之使用而造成部分汙 垢及磨損，合乎於正常使用之方式，極可能為自然耗損。 且觀諸原告提出之上開現場照片，系爭房屋雖有損壞痕跡 ，週遭殘餘部分老舊、斑駁，然衡以房屋牆壁斑駁、磁磚 老舊、管線劣化之現象，發生於老舊房屋，此世所常見， 屬於物理上之自然耗損，尚難遽認屬於被告未依租賃物之 性質而為一般使用所造成之損害。且原告復未舉舉證證明 係出自原告之破壞行為所致，揆諸前開說明，此部分原應 由出租人即原告負責修繕，是原告此部分請求，容難率加 採認。
4、原告前曾以同於本件之主張事實而對被告夫妻及員工、水 電商另案提起毀損及竊盜之刑事告訴，經臺灣新北地方法 院檢察署檢察官以106 年度偵字第35550 號偵查後，已認 定：「告訴人固提出現場照片158 張欲證明上開房屋及其 所指物品於前開期間遭被告四人毀損及竊盜云云，惟該等 照片係於本案房屋租期屆至後即106 年5 、6 月始拍攝乙 節，為告訴人於偵查中所自陳，並有卷附照片所載拍攝日 期可佐；另告訴人於偵查中陳稱：我沒有被破壞或失竊前 之照片，點交房屋給被告林圍浜時亦未拍照等語；參以上 開房屋登記日期為72年間，外觀老舊，有卷附建築改良物 所有權狀1 份、前開照片可佐，可見上開房屋在被告林圍 浜、陳蘭麗承租前，已使用一段時間，衡酌告訴意旨所指 上開房屋遭損壞痕跡，週遭殘餘部分老舊、斑駁，有前揭 現場照片可佐，則上開房屋毀損情況究係被告四人所致， 抑或告訴人交屋前即已形成，已非無疑。另上開照片亦無 法證明告訴意旨所指前揭遭竊物品於被告林圍浜、陳蘭麗 承租該屋時存在其內……。另告訴人偵查中雖稱證人即鄰 居邱雯甄、張國基、證人…趙家駿可證明交屋予被告…使 用時之屋況云云，惟證人邱雯甄、張國基、趙家駿於偵查 中均結證不清楚被告林圍浜、陳蘭麗承租上開房屋時之屋 況，…自無法僅憑告訴人之片面指訴，即據為被告四人不 利之認定。」因而為不起訴處分，並已確定在案，此業經 被告陳明在卷，且有被告提出之臺灣新北地方法院檢察署 檢察官106 年度偵字第35550 號不起訴處分書1 件附卷可
參。
5、被告抗辯其尚另請水電師傅陳俊武前往更換系爭房屋內之 馬桶，系爭房屋內窗戶之鐵窗、遮雨蓬、車庫之鐵門等諸 多部分尚由被告修繕，另於106 年5 月被告即將返還房屋 前，被告尚請人於系爭房屋內裝設洗手臺之事實，業據被 告提出更換馬桶後之照片、被告承租系爭房屋前後之照片 、裝設洗手檯之照片等件為證，並為原告所不爭執，自堪 信為真實。足認被告於租屋期間，對於系爭房屋之保管， 曾積極之從事，益徵被告是否有原告主張之人為損害或破 壞之情形，至堪質疑。
6、原告所提出之估價單，其上雖記載系爭房屋廚房、浴室之 復原工程，然其復原工程實施前之系爭房屋縱有毀損、滅 失之情形，仍無法憑此證明係因被告之行為所致。參以系 爭房屋內之馬桶早於102 年被告承租時因發現無法使用， 已更換新馬桶，然上開估價單上仍有「馬桶更換13000 元 」項目，此部分自無從令被告負賠償之責。
7、綜上，原告原告主張被告應給付系爭房屋修復費用149,00 0 元乙節，容難採認。。
（三）關於被告是否積欠租金及電費之事實乙節； 原告主張兩造所訂立之系爭租約約定租金每月18,000元， 電費及自來水費另計，並於系爭租約第4 條約定租金應於 每月8 日以前繳納。詎被告竟未繳納106 年4 月份之租金 ，亦未繳納106 年3 、4 月份電費570 元，而由原告代為 繳納之事實，業據原告提出電費繳納憑證為憑，並為被告 所自承，自堪信為真實。
（四）關於被告主張以押租金3 萬元抵銷積欠租金，是否可採乙 節：
1、被告已交付押租金予原告：
被告於簽立系爭租約當時已依系爭租約第5 條「乙方（即 被告）應於訂約時，交於甲方（即原告）3 萬元作為押租 保證金…」之約定，交付3 萬元予原告，此已為兩造所不 爭執，自堪以認定。
2、原告有依系爭租約退還被告所交之押租金之義務： 按「押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行， 在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。本件租賃關係 既已消滅，承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請 求出租人返還押租金，自為法之所許。」最高法院83年台 上字第2108號判例意旨可資參照。本件兩造所訂立之系爭 租約第5 條約定：「乙方（即被告）應於訂約時，交於甲 方（即原告）30,000元作為押租保證金，乙方如不繼續承
租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金 。」經查，系爭租約已於106 年4 月8 日因租期屆滿而消 滅，被告已搬離系爭房屋，此業經原告、被告分別陳述在 卷，互核一致。則依上述說明及系爭租約第5 條之約定， 原告自有返還押租金3 萬元予被告之義務。
3、原告尚未退還被告所交之押租金：
原告迄今尚未退還被告所交之押租金之事實，業經被告抗 辯在卷，並為原告所不爭執，自堪以認定。
4、被告主張以押租金3 萬元抵銷，是否可採？ ⑴被告主張以押租金3 萬元抵銷積欠原告之租金及電費等情 ，此雖為原告所否認，並主張因被告有上開金錢損害賠償 之給付義務，自無權請求退還，亦無從抵付被告積欠之租 金及電費云云，然原告主張被告違反系爭房屋保管義務及 侵權行為而應負損害賠償責任乙節，已為本院所不採，則 被告主張以其押租金債權抵銷原告之積欠租金及代墊電費 請求，應屬有據。
⑵按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者， 各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質 不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法 第334 條第1 項定有明文。本件兩造既互有對立之債權， 均為相同種類之金錢給付，並已屆清償期限，具備抵銷之 適狀，被告自得以其押租金債權3 萬元抵銷原告之積欠租 金及代墊電費共計18,570元，於被告以押租金3 萬元抵銷 後，應認被告已無積欠原告任何租金或代墊之費用。（四）本件原告雖令聲請翁振恩為證人，然翁振恩為原告子女， 此業經原告陳明在卷，其與原告誼屬至親，關係密切，縱 使通知到庭作證，所證亦難期其公允真實，況關於被告是 否就系爭房屋施以人為損害或破壞，已認定如上，是本院 認無再予通知訊問之必要，併予敘明。
四、從而，原告依侵權行為、租賃契約及無因管理之法律關係， 請求被告應給付原告167,570 元及自起訴狀繕本送達被告翌 日起算至清償日止按年息百分之五計算之利息，為無理由， 應予駁回。原告之請求既已駁回，其假執行之聲請已失所附 麗，不予准許，併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。六、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 7 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 郭光興
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），未依上揭期間補提合法上訴理由者，法院得逕以裁定駁回上訴。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 10 月 8 日
書記官 劉芷寧