最高法院民事判決 108年度台上字第1631號
上 訴 人 漢唐光電科技股份有限公司
法定代理人 徐國良
訴訟代理人 林瑞珠律師
被 上訴 人 愛版音樂股份有限公司
財團法人基督教以琳書房
共 同
法定代理人 黃聖志
共 同
訴訟代理人 陳宏杰律師
高鳳英律師
上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國106年5
月 9日臺灣高等法院第二審判決（105年度重上字第809號），提
起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國 103年間向被上訴人財團法人基督教以琳書房（下稱以琳書房）承租坐落台北市○○○路0段 000號1樓房屋（下稱 206號房屋），及向被上訴人愛版音樂股份有限公司（下稱愛版公司）承租同段206-1號1樓房屋（與 206號房屋合稱為系爭房屋），並分別簽訂租賃契約（下合稱系爭契約）。因系爭房屋有漏水、違建、鋼筋裸露、地板凹陷之瑕疵，被上訴人顯未交付合於營業使用、收益之租賃物，即為不完全給付，伊於103年12月31 日發函向被上訴人為解除系爭契約之意思表示，愛版公司應返還已收取之租金並賠償損害合計新臺幣（下同） 167萬1,186元（含租金及押租金共135萬元、仲介費25萬元、管理費2萬1,525元、拆除費用3萬3,000元、水電費1萬6,661元），以琳書房則應返還已收取之租金並賠償損害合計830萬3,389元（含租金及押租金共765萬元、仲介費25萬元、管理費12萬1,975元、拆除費用18萬7,000元、水電費9萬4,414元）等情，爰依民法第227條、第256條、第259條、第260條、第347條準用第 359條規定，以先位聲明，求為命愛版公司、以琳書房分別如數給付，並均加付自支付命令聲請狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決；迨於原審，復以縱認伊解除契約不合法，伊亦終止系爭契約，主張被上訴人應減少租金及賠償損害，追加以備位聲明，求為命愛版公司給付98萬1,186元，以琳書房給付 447萬8,389元，並均加付自上訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。被上訴人則以：系爭房屋並無上訴人所指有違約定使用收益之漏
水、違建、鋼筋裸露、地板凹陷等瑕疵，且連接系爭房屋前、後棟之遮雨棚下方通道（下稱中央通道），並非系爭契約之租賃標的，上訴人主張中央通道為違建，亦與系爭契約爭議無關；又鑑定報告所列系爭房屋現況，僅係建物年代久遠自然折舊而生，不妨害上訴人使用，伊並無違反告知義務；另上訴人於第二審上訴時，始提出減少價金之主張，亦已逾6 個月除斥期間等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：兩造於 103年間簽訂系爭契約並經公證，由上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期均自103年6月1日起至109年5月31日止，被上訴人於103年 5月16日將系爭房屋交予上訴人使用，並給予半個月之免租裝潢期，嗣上訴人於 103年12月31日發函向被上訴人為解除契約之意思表示等情，為兩造所不爭。雖上訴人主張系爭房屋有前述瑕疵，惟為被上訴人所否認，上訴人復自陳系爭房屋自其承租後無漏水情形，難謂有何漏水之瑕疵。又依上訴人提出之空照圖攝影日期及其於該圖上之標示，上訴人承租系爭房屋時，應已知悉存在增建之遮雨棚；且臺北市政府工務局建築管理工程處（下稱建管處）因受理陳情，派員前往現場勘查後，函覆略以：遮雨棚材質老舊，且無施工跡象，先行拍照存證；樓梯部分係經核准增設，亦未發現地下室施工裝修情事，另騎樓部分經現場勘查並比對竣工圖說，大小大致相符，未構成違建查報取締要件等情，可見系爭房屋之遮雨棚、樓梯、地下室、騎樓等處，皆無違建情形。至中央通道部分，縱有上訴人所述因封閉而違反公共安全應定期拆除之情，然依系爭契約第15條約定，房屋前後棟連結走道使用費用係由上訴人負擔，可知上訴人締約時，已明知該中央通道為全體區分所有權人共有，大樓管理委員會允以負擔管理費及使用該中央通道費用，是系爭契約之租賃標的未包含該通道，難認被上訴人有債務不履行情形。況依 100年4月1日臺北市政府所訂定之臺北市違章建築處理規則第 4條第2款、第8款、第25條規定，所謂既存違建，係指53年1月1日以後至83年12月31日以前已存在之違建，應拍照列管，列入分類分期計畫處理，而暫免查報處分。而中央通道長期以來經主管機關認定為既存違建，未列入立即拆除查處之對象，且一直為系爭房屋前棟建物與後棟建物之使用空間，亦為上訴人於簽訂系爭契約時所知悉，難認系爭房屋存在中央通道違建之瑕疵。再者，臺北市建築師公會就系爭房屋是否有鋼筋裸露、鐵管鏽蝕、地板凹陷狀況進行鑑定，認：綜觀鋼筋裸露而言，⑴、⑵、⑷至⑹項大多可歸因於混凝土保護層不足或混凝土中性化所致，第⑶項則為過度敲除損害所致，因上述項目之全部鋼筋裸露數量對整體大樓比例而言尚屬微小，研判尚無危害鑑定標的物主結構安全、危害人身安全之情形；另就鐵管鏽蝕、地板凹
陷相關狀況，研判亦無危害鑑定標的物主結構安全、危害人身安全之情形等情，有鑑定報告書可稽，足見系爭房屋固有鋼筋裸露、地板凹陷之情，然尚未使系爭房屋達到無法為使用收益之狀態，即無不完全給付之情形，上訴人不得解除系爭契約，亦不得請求返還已屆期之租金。上訴人因履行系爭契約而支出仲介費、管理費、拆除費、水電費等費用，難謂係因被上訴人不履行債務所受損害。另依系爭契約第17條約定，上訴人於租賃期間提前遷離他處時，應賠償被上訴人 2個月租金，則被上訴人依約請求上訴人賠償2個月之租金共200萬元，並得以同額之押租金為抵銷。從而，上訴人以先位聲明請求愛版公司、以琳書房依序返還已收取之租金（含押租金）並賠償損害167萬1,186元、830萬3,389元各本息，不應准許。而被上訴人已提出交付合於約定使用收益之租賃物，無不完全給付之情形，亦不負物之瑕疵擔保責任，上訴人不得終止系爭契約並主張減少價金（租金）。況上訴人於105年8月12日提起上訴時，始追加備位之訴主張減少價金（租金），縱自其103年12月31日發函通知起算，亦逾6個月之除斥期間。則上訴人以備位聲明請求愛版公司、以琳書房依序返還租金並賠償損害98萬1,186元、447萬8,389 元各本息，亦無理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻擊方法及舉證為不足取，以及無再會同建管處勘驗系爭房屋之必要，與不再逐一論駁之理由，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加之訴。按租賃物之出租人，依民法第 423條規定，固負有「以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，惟此所謂合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀態而言。本件原審參酌上開事證，綜合研判，本其認事、採證及解釋契約之職權行使，並據調查所得之證據資料，合法認定系爭契約之租賃標的未包含中央通道，且系爭房屋無漏水之瑕疵，遮雨棚、樓梯、地下室、騎樓亦無違建情形；另上訴人所述鋼筋裸露、鐵管鏽蝕、地板凹陷相關狀況，經臺北市建築師公會鑑定結果，研判尚無達危害鑑定標的物主結構安全、人身安全之程度，被上訴人已提出交付合於約定使用收益之租賃物，上訴人不得解除或終止系爭契約，因而為上訴人不利之判決，經核於法並無違背。上訴論旨，執此並以原審取捨證據、認定事實之職權行使暨其他與判決基礎無涉之理由，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。另原判決第3頁倒數第7列及第13頁倒數第3至4列將先位聲明對於愛版公司之請求167萬1,186元誤繕為1,670萬1,186元；第4頁第14至16列將前3年租金約定為每月以琳書房85萬元、愛版公司15萬元，誤繕為85萬元（愛版公司）、15萬元（以琳書房）；後3年租金約定為每月以琳書房87萬5,500元、愛版公司15
萬4,500元，誤繕為 87萬5,500元（愛版公司）及15萬4,500元（以琳書房），均應由原法院依職權更正之，附此敘明。據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
最高法院民事第八庭
審判長法官 鄭 傑 夫
法官 盧 彥 如
法官 黃 莉 雲
法官 林 麗 玲
法官 吳 麗 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 10 月 25 日
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