最高法院民事判決 108年度台上字第115號
上 訴 人 林知佑
訴訟代理人 楊國華律師
上 訴 人 陳盛意
訴訟代理人 康英彬律師
被 上訴 人 林明成
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國107年8月28日
臺灣高等法院第二審更審判決（106年度上更㈠字第9號），提起
上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人林知佑及被上訴人（下合稱林知佑2 人）主張：訴外人即對造上訴人陳盛意之父陳金榮、伯父陳永溪自民國40餘年間起，即承租被上訴人所有如原判決附表一（下稱附表一）編號 1至12所示12筆土地耕作，並訂有中鎮美字第103 號耕地三七五租約（下稱系爭租約）。陳金榮81年過世後，陳盛意輾轉繼承該耕地租賃關係，嗣於91年12月27日與伯父協議分耕分戶，其分得上開12筆土地中如附表一Ｂ承租面積欄（下稱Ｂ欄）所示面積共8143.52平方公尺土地（下稱系爭Ｂ 面積土地）耕作，被上訴人與之仍訂中鎮美字第103 號耕地三七五租約（另與陳永溪就其分租部分訂有中鎮美字第107號租約）；被上訴人其後於95年1月13日將附表一編號1、3所示土地移轉登記與林知佑所有，兩造並於101年11月2日辦妥租約變更登記，約定年租額為稻穀1534.5台斤。惟伊等事後發現陳金榮於62年6月3日即將附表一編號10至12所示3筆土地（下稱編號10等3筆土地）轉租予訴外人陳双開，並簽立覺書（下稱系爭覺書），顯有不自任耕作情事，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭租約應屬無效。縱認該租約有效，訴外人賴信銘、楊優華（下稱賴信銘等2人先後占用附表一編號12 所示土地（下稱編號12土地）中之181.4 平方公尺，用以經營幼稚園迄今，陳盛意非因不可抗力繼續一年不為耕作，伊等已依同條例第17條第1項第4款規定於103年4月30日通知終止租約，則兩造就系爭Ｂ面積土地已無租賃關係，陳盛意仍於位置如原判決附圖（下稱附圖）一、二所示、面積如附表一Ｃ實際耕作面積欄（下稱Ｃ欄）所示面積共6249.094平方公尺土地（下稱系爭Ｃ面積土地）耕作，為無權占用，且受有相當年租1534.5台斤租穀之利益，應按被上訴人、林知佑依所有出租土地百分之55：45之比例，返還不當利得等情。爰依民法第767條第1項前段、第179 條規定，求為命陳盛意返還附表一編號2、4至12Ｃ欄所示面積土地與被上訴人、返還編號1、3Ｃ欄所示面積土地與林知佑，返還位置、
面積如附圖一、二所示，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人稻穀84 4台斤、給付林知佑稻穀690.5台斤之判決。
陳盛意則以：陳金榮與伊並未將編號10等3 筆土地轉租與陳双開或其子即訴外人陳運德，系爭覺書並非真正。又賴信銘等2 人經營幼稚園所占用編號12土地181.4 平方公尺，亦非陳金榮出租予陳双開之土地一部分。且伊於知悉土地遭占用後，即對陳運德等2人提起拆屋還地之訴，經臺灣桃園地方法院101 年度訴字第169號判決勝訴確定。本件不符合耕地三七五減租條例第16條、第17條第1項第4款要件，林知佑2 人請求返還土地，給付不當得利，均屬無據等語，資為抗辯。
原審將第一審所為被上訴人敗訴之判決，予以廢棄，改判命陳盛意應將附表一編號2、4至12Ｃ欄所示面積之土地返還與被上訴人，返還位置如附圖一、二所示，及自103年5月14日起至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人稻穀844 台斤，並維持第一審所為林知佑敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人所有如附表一編號2、4至12及林知佑所有（於95年1 月13日自被上訴人受讓取得）編號1、3 之12筆土地（重測前為桃園縣中壢市○○段0000000000000地號土地），於47年起即由陳永溪、陳金榮兄弟共同承租耕作。78年9月間實施地籍圖重測後，上開○○段000-1地號變更為同市○○段000、000-1、000-2、000-5、000-6、000-7地號。陳金榮過世後，由陳盛意輾轉繼承系爭租約之權利義務，而於91年12月27日與陳永溪協議分耕分戶，系爭Ｂ面積土地分歸陳盛意耕作，並辦妥租約變更登記等情，為兩造所不爭。林知佑2人主張陳金榮將編號10等3筆土地轉租與陳双開云云，並提出覺書乙件為證，陳盛意則否認該覺書之真正。查系爭覺書上「陳金榮」之印文經鑑定雖未能予以確認，惟經法務部調查局將之與陳金榮於65年間申請私有耕地租約登記申請書上之印文重疊比對，形體大致疊合，堪認係出於同一印章所為，應屬真正；又該覺書記載陳金榮將原○○段000-1番地田12則部分面積約一分地出租與陳双開耕作，每年收取2期租穀等語，而編號10等3筆土地如附表一Ｂ欄所示面積總和為986.21平方公尺，與該覺書所載出租土地面積約為一分地，相當於969.92平方公尺，僅略有差距；另依陳金榮簽立之租穀收據所載，其每年向陳双開收取租穀200台斤，與按臺灣省各縣市局私有耕地田正產物收穫總量標準表規定換算每年租穀198.75台斤數額相近，堪認陳金榮有將編號10等3筆土地轉租與陳双開耕作。陳盛意於繼承陳金榮就系爭租約之租賃關係後，雖辦妥租約變更登記，然陳金榮既有上開違法轉租情事，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，陳盛意向被上訴人承租附表一編號2、4至12Ｂ欄所示10筆土地之租約，自應全部歸
於無效。則該租約既已無效，陳盛意占用該10筆Ｃ欄所示面積土地為無權占用，因此受有使用該10筆Ｂ欄所示面積土地之利益，致被上訴人受有損害，應予返還。陳盛意與被上訴人、林知佑於101年11月間就系爭Ｂ面積土地續訂租約，約定陳盛意應按年給付出租人實物稻穀1,534.5台斤，經按陳盛意承租被上訴人所有上開10筆土地占承租總面積比例55%換算，陳盛意按年應給付被上訴人稻穀為844台斤，其應自起訴狀繕本送達翌日即103年5月14日起，按年返還相當租金之利益即稻穀844台斤與被上訴人。再者，林知佑雖於95年1月13日取得如附表一編號1、3所示土地所有權，依系爭覺書所載，不足以證明陳金榮有將該2筆土地轉租與他人，且林知佑亦未舉證證明陳盛意就該等土地有不為耕作情事，林知佑依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止此部分與陳盛意之租賃契約，自非合法。綜上，被上訴人依民法第767條第1項前段及第179條規定，請求陳盛意返還附表一編號2、4至12Ｃ欄所示面積之土地，返還位置如附圖一、二所示，及自103年5月14日起至返還上開土地之日止，按年給付被上訴人稻穀844台斤，洵屬正當，應予准許；林知佑請求陳盛意返還附表一編號1、3Ｃ欄所示面積之土地，返還位置如附圖一所示，及自103年5月14日起至返還上開土地之日止，按年給付稻穀690.5台斤，洵非正當，不應准許等詞，為其判斷之基礎。惟按耕地租賃，承租人應自任耕作，以承租之耕地供耕作之用，否則原定租約無效，此觀72年12月23日修正前耕地三七五減租條例第16條規定自明。且所謂原定租約無效，係指同一租約無效，或同一租約內租賃多筆耕地，僅對其中一筆或數筆不自任耕作，該租約全部均歸無效，縱當事人嗣依同條例第6條第1項、第20條規定變更或續訂租約，亦不能使業已無效之原訂租約回復其效力，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地，請求收回。查陳金榮於62年6月3日將編號10等3 筆土地轉租予陳双開，為原審確定之事實。果爾，系爭租約似應已全部歸於無效，林知佑雖嗣後受讓該租約中之編號1、3土地，並與陳盛意於101年11月2日辦妥租約變更登記，亦無法使業已無效之原訂租約回復其效力。則林知佑主張：陳金榮既有上開違法轉租情事，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，原訂租約無效，陳盛意與伊就附表一編號1、3Ｂ欄所示2筆土地所為之變更租約，亦為無效等語，即非全然無據。乃原審就此未詳加審究，竟以系爭覺書不足以證明陳金榮有將附表一編號1、3所示土地轉租予他人為由，而認林知佑上開主張為不可採，已有違誤。又被上訴人以陳盛意無權占用附表一編號2、4至12Ｃ欄所示實際耕作面積之土地，請求返還，惟就陳盛意因無權占用土地所受相當於租金之利益，則請求按Ｂ欄之承租面積總和計付，其請求返還與計付不當利得之占用土地範圍似
未盡一致，亦有再予釐清之必要。末按裁判主文應明確、適法，且適於執行。原審判決主文第2 項諭知：陳盛意應將如附表一編號2、4至12Ｃ欄所示面積土地返還被上訴人，返還位置如附圖一、二所示，惟附圖二關於應返還土地之面積記載模糊不清，無從認定陳盛意占用之具體面積為何，且其中「000- 6」地號土地復分別坐落於該附圖藍色與黃色所示土地上，則附表一編號11Ｃ欄所指43.649平方公尺土地，究坐落何處，即欠明確。原審未推闡明晰，即命返還，並據以計算陳盛意應給付之不當得利，尚嫌疏略。上訴論旨，各自指摘原判決於其不利部分為違背法令，求予廢棄，均有理由。又林知佑2人係請求陳盛意自起訴狀繕本送達翌日起返還不當得利，而本件起訴狀繕本係於103年5月13日寄存送達與陳盛意（見一審卷第36頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，應於同年月23日發生效力，案經發回，應予注意。據上論結，本件上訴人之上訴均為有理由。依民事訴訟法第 477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 10 月 9 日
最高法院民事第二庭
審判長法官 陳 重 瑜
法官 陳 駿 璧
法官 梁 玉 芬
法官 彭 昭 芬
法官 陳 麗 玲
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 10 月 15 日