臺灣高等法院民事裁定 96年度抗字第2055號
抗 告 人 蔡騰達
相 對 人 龍星昇第一資產管理股份有限公司
法定代理人 麥樂能
上列當事人間清償債務強制執行事件，抗告人對於中華民國九十
六年十一月二十二日臺灣臺北地方法院九十五年度執字第一一四
八六號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人聲明異議及抗告意旨略以：㈠伊為債務人周賢敏 所有坐落於台北市○○區○○段○○段○○○地號土地（下 稱系爭土地，周賢敏應有部分十六分之十三）之承租人，案 外人即系爭土地共有人之一永信開發有限公司向原法院民事 庭提起確認伊與周賢敏間租賃契約無效及確認伊就系爭土地 優先購買權不存在之訴，固經原法院民國九十六年十一月三 十日九十五年度訴字第八二七一號判決確認伊就系爭土地優 先購買權不存在，惟伊已依法提起上訴，目前由本院審理中 ，倘該部分訴訟嗣由伊獲勝訴之確定判決，系爭土地卻先予 拍定並由系爭土地共有人優先承買而取得所有權，將使伊之 優先承買權無從實現而受有難以回復之損害，原審即應待上 開事件訴訟終結，確定伊就系爭土地有無優先承買權後再為 處置，始為適法。㈡伊前曾提出系爭土地租地建屋契約而具 狀聲明行使土地法第一百零四條之優先承買權，經原法院接 受並發函通知受囑託拍賣機關，堪認該租賃契約確為定有期 限之租地建屋契約，詎原法院九十六年九月十一日北院錦九 五執甲字第一一四八六號函示伊就債務人周賢敏所有系爭土 地應有部分十六分之十三有租地建屋關係，惟因系爭土地上 並無建物，故無優先承買權者（見原審卷第三八三頁），實 已逾越執行機關之職權，容有未洽，原法院上開排除伊就系 爭土地優先承買權之處分，進而為駁回伊聲明異議之裁定， 均失允當，爰依法提起本件抗告，求為廢棄原裁定，並將原 法院九十六年九月十一日（抗告人誤載為十八日）北院錦九 五執甲字第一一四八六號函知案外人台灣金融資產股份有限 公司之主旨後段更改拍賣條件為「共有人有優先承買權，第 三人蔡騰達無優先承買權」之執行處分撤銷之裁定云云，並 提出臺灣臺北地方法院檢察署檢察官九十年偵續字第七二三 號不起訴處分書、本院檢察署九十六年度上聲議字五○五二 號處分書、永信開發有限公司民事起訴狀、抗告人聲明上訴
狀、原法院九十五年度訴字第八二七一號裁定書及司法規費 繳款單等件為證（見原審卷第三九四至四一一頁、本院卷第 十八至二三頁）。
二、相對人則辯以：本件強制執行程序自開始進行拍賣至今，系 爭土地上從來沒有建物，抗告人就系爭土地確無優先承買權 存在。抗告人與周賢敏間租賃契約內容均為虛假，縱認該契 約為真正，原法院九十五年度訴字第八二七一號判決已確認 抗告人就系爭土地之優先承買權不存在，從而原裁定並無違 誤云云，並提出原法院九十五年度訴字第八二七一號判決書 為證（本院卷第十二至五頁）。
三、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或 對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制 執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執 行程序終結前，為聲請或聲明異議。但強制執行不因而停止 。前項聲請及聲明異議，由執行法院裁定之。不服前項裁定 者，得為抗告，強制執行法第十二條定有明文。再按基地出 賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之 權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權 。其順序以登記之先後定之，土地法第一百零四條第一項亦 定有明文，此項規定旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所 有，以盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上 根本未為房屋之建築者，當無該條規定之適用（最高法院六 十五年度台上字第五三○號判例要旨參照）。又按「土地法 第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人 或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所 有權人有依同樣條件優先購買之權。係指房屋與基地分屬不 同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃 關係存在之情形而言。」（最高法院六十九年度台上字第九 四五號判例要旨參照）。是「土地法第一百零四條關於基地 或房屋優先購買權之規定，旨在使房屋與基地之所有權合歸 於一人所有，使法律關係單純化，以盡經濟上之效用，並杜 紛爭。故必須對於基地有地上權、典權或租賃關係之存在， 『且地上權人、典權人或承租人於基地上有房屋之建築者， 始有本條優先購買權之適用』。本件上訴人雖在系爭土地上 設有地上權，惟即未在該土地上有房屋之建築，自無前開優 先購買權之適用。」（最高法院八十四年度台上字第八三號 判決要旨參照）是上揭土地法規定僅賦予房屋與基地分屬不 同之人所有，為基地承租人之房屋所有人對於基地始有優先 承買權，如基地上未有房屋存在，自無房屋所有人得主張上 揭優先承買權可言。從而基地承租人於所承租基地上並未建
築房屋者，既無上開土地法第一百零四條第一項規定之適用 ，其主張優先購買權，於形式上即不符上開規定之要件，執 行法院自得以此為由不准優先購買權之行使，此與租地建屋 契約是否生效之實體事項者無涉，僅屬得否排除租賃之問題 。
四、查，相對人前以臺灣士林地方法院九十三年度重訴字第二五 八號確定判決為其執行名義，向原法院聲請對於債務人周賢 敏所有之系爭土地應有部分十六分之十三而為強制執行，並 據提出上開判決書、系爭土地登記謄本及地籍圖謄本等件為 證（分別見原審卷第四六至七頁、第三六頁及第四一至二頁 ）。原法院遂於九十五年四月十日至系爭土地現場履勘並鑑 價（見原審卷第四四頁及第四八至六五頁），抗告人嗣於同 年六月五日具狀主張伊就系爭土地上有租賃關係，聲明土地 法第一百零四條之優先購買權云云，並提出房屋租賃契約書 為證（見原審卷第八五至九一頁），原法院固於九十五年六 月十三日發函更正系爭土地拍賣條件為：「使用情形更正增 加為第三人蔡騰達其租地建屋（租期八十六年十一月一日起 至一百零六年十月三十一日）就土地部分有優先承買權」（ 原審卷第一二一頁），嗣經相對人及永信開發有限公司分別 聲明異議，而再於九十六年八月十四日至系爭土地現場履勘 時，債務人周賢敏之繼承人周耿民當場表示：「……另蔡騰 達有承租周賢敏全部土地之十六分之十三持分，原土地上有 蓋房子，但被工務局拆了二、三年了。有租約存在。…」等 語，有原法院執行勘驗筆錄可稽（見原審卷第三八○頁）， 足徵抗告人雖與周賢敏間定有租地建屋契約，然現並未於系 爭土地上建築房屋乙情為真，此亦經抗告人所自承：「…， 抗告人承租土地後先使用原有之鐵皮屋歷經多年，始在系爭 土地上改建鐵皮屋，並曾建造完成，惟經台北市工務局以抗 告人建造之該鐵皮屋未辦保存登記為由，予以拆除，……」 （見本院卷第六頁），揆諸前開說明，於本件執行時，抗告 人既無房屋存在於所承租之執行標的上，即無土地法第一百 零四條優先購買權規定之適用，則原法院於九十六年九月十 一日以北院錦九五執甲字第一一四八六號函囑託案外人臺灣 金融資產服務股份有限公司拍賣系爭土地，其拍賣條件為「 ……另第三人蔡騰達陳明就拍賣土地有租地建屋關係，惟因 該土地上並無建物，故無優先承買權」者（原審卷第三八三 頁），於法並無不合，原裁定以：抗告人目前既未在系爭土 地上蓋有任何房屋，則縱基地租賃關係存在，僅憑單純之租 賃關係，仍難謂抗告人於系爭土地出賣時，享有優先承買之 權利，抗告人聲明異議即有未合等語，駁回抗告人異議，即
無違誤，抗告人執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄原裁定， 並撤銷原法院九十六年九月十一日北院錦九五執甲字第一一 四八六號函之處分，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 97 年 2 月 29 日
民事第十庭
審判長法 官 黃豐澤
法 官 林麗玲
法 官 吳光釗
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新台幣１千元。中 華 民 國 97 年 3 月 4 日
書記官 秦慧榮
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