臺灣高雄地方法院民事判決 108年度訴字第435號
原 告 周良信
訴訟代理人 葉佩如律師
被 告 周奕君
訴訟代理人 邱淑惠
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年9月9日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）兩造為叔姪關係，坐落高雄市○○區○○段○○段00000 ○00000地號土地暨其上同段同小段25663建號建物（門牌 號碼高雄市○○區○○○路000號，權利範圍均全部，下 合稱系爭房地）原為兩造共有，應有部分比例為原告7/8 、被告1/8（下稱系爭應有部分）。被告於民國104年2月 13日以德智郵局第27號存證信函（下稱系爭信函）通知原 告，欲以新臺幣（下同）8,000,000元之價格出售其所有 系爭房地應有部分1/8，並詢問原告是否行使共有人之優 先承購權，原告當時評估後認被告所提出之價格遠高於當 時之市價，顯係刻意哄抬價格，故未對被告為應買之表示 ，而嗣後亦未聽聞被告有將系爭應有部分出售予他人。詎 時隔1年後，被告竟未再依法通知原告是否依同一條件優 先承買，即於105年2月1日以總價3,393,353元之低價，逕 自將系爭應有部分出售予訴外人陳○○，並於同年4月14 日辦理所有權移轉登記完畢。原告對此毫無所悉，直至陳 ○○於105年5月間向原告表示其已向被告購得系爭應有部 分，欲再向原告洽購系爭房地應有部分7/8時，原告始知 上情。嗣經陳○○一再央求，原告方於105年5月12日將所 有系爭房地應有部分7/8以46,020,000元出售予陳○○， 並移轉登記於陳○○指定之訴外人陳○○、陳○○、陳○ ○名下。
（二）被告於105年2月1日出售系爭應有部分予陳○○之價格， 與被告於104年2月13日以系爭信函通知原告之出售總價不 同，即被告於系爭信函並非以「同樣之出賣條件」通知原 告行使優先承買權，不符土地法第34條之1第4項、土地法
第34條之1執行要點第10點規定，難認被告已合法通知原 告行使優先承購權，自不生通知之效力。再者，被告自寄 發系爭信函通知原告之時起，至與陳○○訂立買賣契約之 時，相隔近1年，期間不動產交易行情、價格勢必有所變 動，被告如欲以情事變更後之價格3,393,353元出售系爭 應有部分，理應再對原告履行優先承買之通知，始符合土 地法第34條之1第4項規定，被告卻故意未再為通知，即逕 自出售系爭應有部分予陳○○，顯係侵害原告之優先承買 權。又因被告已將系爭應有部分移轉登記予陳○○，即被 告對原告已無從盡將系爭應有部分移轉登記為原告所有之 義務，就原告之優先承購權而言，已達給付不能之程度， 且係因可歸責於被告，原告自得依民法第226條第1項、第 216條規定，請求被告負損害賠償責任。
（三）兩造先後出售系爭房地應有部分予陳○○之時點僅隔3個 月，相距未遠，堪認原告出售系爭房地應有部分之價格相 當於被告出售系爭應有部分時之市價，以此換算，則被告 於105年2月1日出售系爭應有部分之市價應為6,574,286元 （計算式：46,020,000÷7＝6,574,286，小數點以下四捨 五入）。倘若被告當時能依法通知原告優先承購，原告即 能以3,393,353元之低價，取得當時市價為6,574,286元之 系爭應有部分，進而將系爭房地整筆出售予陳○○或他人 ，謀取更高之利潤，故系爭應有部分之市價與實際售價間 之價差3,180,933元（計算式：6,574,286－3,393,353＝3 ,180,933），即為原告依已定之計畫及通常情形所失之利 益，原告自得請求被告賠償此等損害等語。爰依民法第22 6條第1項、第216條規定提起本訴，並聲明：（一）被告 應給付原告3,180,933元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按年息5％計算之利息。（二）願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告與陳○○間就系爭應有部分之買賣總價確實為8,000, 000元，此有雙方所立買賣契約（下稱系爭買賣契約）， 及內政部不動產交易實價登錄查詢系統所示交易紀錄可稽 。而被告於出售前，業以系爭信函通知原告將以8,000,00 0元之價格出售系爭應有部分，原告亦自承其評估後認價 格過高而未同意購買。被告並無以低價出售系爭應有部分 ，且已履行通知義務，而原告又無應買之意思，即無損害 原告之權利，原告並未受有任何損害。至於原告起訴狀所 檢附原證3之土地登記申請書、買賣所有權契約書，係屬 「公契」，公契性質屬物權契約，作為課徵賦稅及土地登
記之用，公契所載買賣價格一般為課稅價格，與買賣雙方 按真正成交之交易價格所簽訂之買賣契約（俗稱「私契」 ）有別，故該土地買賣所有權移轉契約書所載金額3,383, 353元，及建築改良物買賣所有權移轉契約書所載金額10, 000元，合計3,403,353元，並非被告實際出售予陳○○之 價格。
（二）原告起訴自陳其以46,020,000元之價格出售系爭房地應有 部分7/8予陳○○，並提出原證5之買賣契約書（即私契） ，而原告提出之原證6土地及建築物改良買賣所有權移轉 契約書（即公契），其上記載土地金額為23,683,476元、 建物金額為100,625元，合計僅23,781,101元，非原告主 張之46,020,000元，足證原告清楚知悉公契與私契之差別 及用途。原告明知公契買賣價格與實際成交價格並不一致 ，卻為獲取不當利益，仍以公契上之價格，誣指被告未履 行優先承購之通知，進而以此無稽之理由訴請被告賠償所 失利益之損害，顯然係惡意興訟。況依內政部不動產交易 實價查詢系統顯示，系爭房地自105年1月迄今僅有一筆8, 000,000元交易，查無原告所稱46,020,000元之交易記錄 ，故被告對原證5之真正尚有爭執。綜上，原告之訴，依 其所訴之事實，在法律上顯無理由，依民事訴訟法第249 條第2項規定，應逕以判決駁回之。此外，原告就系爭房 地，已多次無端對被告提告（本院103年度雄簡字第2795 號、臺灣臺北地方法院107年度訴字第295號民事事件）， 均經法院認為原告無理由而判決其敗訴，原告胡亂提告已 造成被告之困擾與負擔等語置辯。並聲明：（一）原告之 訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）依民事訴訟法第10條第2項規定，本院就本件訴訟有管轄 權（本院卷一第11、123頁）。
（二）系爭房地原為兩造共有，應有部分比例為原告7/8、被告 1/ 8（本院卷一第121至123頁）。
（三）被告於104年2月13日以系爭信函通知原告，欲以8,000,00 0元之價格出售系爭應有部分，並詢問原告是否行使共有 人之優先購買權。原告收受系爭信函後，因認價格過高， 未對被告為應買之表示（本院卷一第123頁）。（四）被告已將系爭應有部分出售予陳○○，並於105年4月14日 完成所有權移轉登記（本院卷一39至44、123頁）。四、得心證之理由：
（一）被告於出售系爭應有部分前，是否已合法通知原告行使優
先購買權？
1.按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購；共有人出賣其應有部分時，應通知他共 有人是否願意優先購買，土地法第34條之1第4項、土地法 第34條之1執行要點第10點第1項分別定有明文。故共有人 出賣其應有部分時，有通知其他共有人是否願意優先購買 之義務。
2.原告主張被告於105年2月1日以總價3,393,353元之將系爭 應有部分出售予陳○○，未再對原告履行優先承買之通知 ，故未合法通知原告行使優先購買權一情，雖提出原證3 之105年2月1日原告及陳○○申請系爭應有部分移轉登記 之土地登記申請書暨土地買賣所有權移轉契約書為證（本 院卷一第31至38頁），然為被告所否認，辯稱：原證3係 屬「公契」，公契性質屬物權契約，作為課徵賦稅及土地 登記之用，公契所載買賣價格一般為課稅價格，與買賣雙 方按真正成交之交易價格所簽訂之買賣契約（俗稱「私契 」）有別，該申請書所載之3,403,353元，並非被告實際 出售予陳○○之價格等語。而衡諸買賣土地之交易常情， 買賣雙方大都分別定有所謂之私契與公契，當事人間依真 正成交之交易價格所簽訂之買賣契約，為俗稱之私契，其 格式不拘；另當事人於成交後，在辦理所有權移轉登記時 ，須依當年度交易標的土地之公告現值作為計算依據，製 作制式之買賣所有權移轉登記契約書，提出於地政事務所 ，作為登記之原因，並以之為課稅之依據，即俗稱之公契 。查證人即辦理系爭應有部分所有權移轉登記之代書楊崇 仁於本院證稱：系爭應有部分買賣的真正價金是8,000,00 0元，公契是按照公告現值計算等語（本院卷二第55頁） 。參以原告就其出賣系爭房地應有部分7/8，私契之買賣 價金為46,020,000元，公契為23,781,401元，且私契之買 受人與公契之買受人亦不相同一情，有原告提出之不動產 買賣契約書、土地登記申請書暨土地買賣所有權移轉契約 書存卷可稽（本院卷一第45至64頁），足見原告明知原證 3係屬公契，並非被告與陳○○間之私契，是其執此公契 主張被告係以3,393,353元將系爭應有部分出售予陳○○ ，未再對原告履行優先承買之通知云云，顯無足採。 3.被告抗辯其與陳○○間就系爭應有部分之買賣總價為8,00 0,000元一情，業據其提出系爭買賣契約、內政部不動產 交易實價登錄查詢系統所示交易紀錄為證（本院卷一第13 9至163頁），原告就被告提出之實價登錄交易紀錄形式真 正雖不爭執（本院卷二第36頁），惟就系爭買賣契約則以
：系爭買賣契約最後1頁立合約書人之簽名與該第1頁陳○ ○之簽名不符，及簽署日期為104年2月16日，但過戶送件 日期為105年2月1日，105年4月14日才辦理所有權移轉登 記完畢，認為時間過久，故認系爭買賣契約是否為被告與 陳○○實際買賣交易的契約有疑問等語（本院卷二第36頁 ），爭執系爭買賣契約之真正。然查，依照吾人之生活經 驗，不動產買賣契約通常僅有立契約之當事人欄，方由當 事人親自書立，其餘契約內容，包含契約第1頁買方及賣 方之姓名，均由代書填寫，此由原告上開提出之其與陳○ ○之不動產買賣契約書，最後1頁立契約書人之原告庾陳 ○○簽名與該契約第1頁原告與陳○○之簽名不符自明。 加以，證人楊○○於本院證稱：系爭買賣契約是我擬的私 契，系爭買賣契約除了後面買方及賣方欄是買賣雙方們自 己寫的，其他的內容都是我寫的，系爭應有部分買賣的真 正價金是8,000,000元，當時我有幫賣方寫存證信函通知 共有人，寫存證信函的時間我忘記了，但一定是買賣雙方 有價錢，才能通知共有人買賣價金，我寫完存證信函後， 就告訴賣方若共有人有通知要跟我講，之後我就忙我的事 ，我已經申報土地增值稅及契稅後有一段蠻長的時間，就 是在等共有人有無消息回覆，因為買賣雙方沒有通知我， 我就一直放著，才會到105年2月1日才送件辦理過戶等語 （本院卷二第53、55至58頁），堪認原告以上開理由爭執 系爭買賣契約之真正，顯屬無稽，難以採信。
4.被告抗辯其與陳○○間就系爭應有部分之買賣總價為8,00 0,000元一情，除提出上開證據外，就系爭買賣契約約定 支付買賣價金之方式為：定金1,500,000元於簽約時給付 、104年4月16日應支付之3,000,000元由借款中扣除、1,3 00,000元由抵押設定中扣除、尾款2,000,000元先付500,0 00元其餘於完稅時1次付清但須扣除利息200,000元等情（ 本院卷一第141至147頁），被告係稱：定金1,500,000元 是支票，支票有兌現，抵扣買賣價金的3,000,000元是被 告的代理人於103年間因股票失利向陳○○借的，有設定 抵押權的1,300,000元借款是103年6月20日借的，因為之 前借的3,000,000元未還，所以陳○○要求設定抵押，尾 款2,200,000元陳○○104年4月1日先付500,000元，104年 4月18日付清1,700,000元，是以支票900,000元及現金800 ,000元支付；3,000,000元借款沒有簽借據，但被告代理 人有開本票給陳○○，但因為已抵扣買賣價金，所以陳○ ○返還本票後已將本票撕毀，1,300,000元借款部分沒有 借據及本票，因為已有設定抵押權，陳○○是民間金主，
是朋友介紹被告代理人認識的等語（本院卷二第58至59頁 ），並提出支付定金之支票2紙、支付尾款之900,000元支 票為證（本院卷一第149頁，本院卷二第121頁，原告就告 提出之上開支票之形式真正並不爭執，見本院卷二第36、 108頁），證人楊○○並證稱：104年4月1日賣方有收到尾 款中的500,000元，所以請賣方簽收等語（本院卷二第55 頁），又系爭應有部分於103年6月20日確有設定擔保債權 金額1,300,000元抵押權予陳○○，嗣該抵押權於105年7 月7日以清償為由塗銷一情，亦經當時辦理設定此1,300,0 00元抵押權之證人楊○○證述明確（本院卷二第54、55頁 ），並有系爭房地引動索引、此1,300,000元抵押權之設 定登記申請書等存卷可證（本院卷一第111至113頁，本院 卷二第67至85頁）。衡以被告就其代理人向陳○○借款3, 000,000元及陳○○以現金800,000元支付尾款部分，雖未 能提出直接證據證明，惟借款3,000,000元部分，被告之 代理人為借款債務人，借款債務人未留存借款之憑證應屬 常態事實，且被告代理人與陳○○僅係單純之資金借貸關 係，無特殊親誼，被告代理人未能預知會遭原告提告需留 下本票，至於以現金800,000元支付尾款部分，陳○○係 自何處取得款項，非被告所能知悉及舉證，且被告因陳○ ○已死亡而無法聲請通知其到庭作證，故認被告此部分之 主張，依據系爭買賣契約即堪認可採。
5.至原告又主張：陳○○既為買家又為邱淑惠之債權人，其 處於優勢主導地位，可議價之空間甚大，縱系爭買賣契約 記載買賣總價金為8,000,000元，然陳○○於遲延辦理過 戶之期間，即可能以低於8,000,000元之價格買受系爭應 有部分，故認為被告出賣系爭應有部分之價金僅為3,300, 000元，即系爭買賣契約所載之定金1,500,000元、1,300, 000元、尾款500,000元云云（本院卷二第93至97頁），均 為被告所否認，原告就其主張均未舉證證明，又陳○○業 已死亡，既為兩造所不爭執（本院卷二第37頁），是無法 通知陳○○到庭證述系爭買賣契約之交易情形，然縱使陳 ○○向被告購買系爭應有部分單價較高，惟亦有可能係陳 ○○考量先以較低之成本購入系爭應有部分以取得優先購 買權，再對原告行使優先購買權，方能對原告有較大之議 價空間，足認原告之主張純屬臆測，難以採認。 6.綜上，被告與陳○○間就系爭應有部分之買賣總價為8,00 0,000元，已堪認定。而被告於104年2月13日以系爭信函 通知原告，欲以8,000,000元之價格出售系爭應有部分， 並詢問原告是否行使共有人之優先購買權，原告收受系爭
信函後，因認價格過高，未對被告為應買之表示，既為兩 造所不爭執，足認被告於出售系爭應有部分前，已合法通 知原告行使優先購買權甚明。
（二）被告是否因可歸責於己之事由，侵害原告之優先購買權， 致原告受有損害？原告得否請求被告賠償若干元？ 被告於出售系爭應有部分前，已合法通知原告行使優先購 買權，並未侵害原告之優先購買權，是原告依據民法第22 6條第1項、第216條規定，請求被告賠償，自屬無據。五、綜上所述，原告依據民法第226條第1項、第216條規定，請 求被告應給付原告3,180,933元，及自起訴狀繕本送達翌日 起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁 回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請亦失所附麗 ，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此 敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
民事第三庭 法 官 楊儭華
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
書記官 陳玉娥