臺灣高雄地方法院民事判決 107年度重訴字第236號
原 告 郭宏成
原 告 郭亞翰
上2人共同
訴訟代理人 鄭曉東律師、魏緒孟律師
被 告 郭以斯帖
被 告 郭利百加
上2人共同
訴訟代理人 紀錦隆律師
上列當事人間履行契約等事件，本院於民國108年8月28日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣伍佰捌拾捌萬伍仟陸佰陸拾玖元之同時，將如附表一所示之不動產，各依附表一所示之方式移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告2人之父郭拔山（民國94年10月20日歿）生 前因高雄市○○區○○段000○00000○000地號土地為郭拔 山所有，同段314-1地號土地則為郭拔山持分5218/5417與他 人共有，而原告2人與原告2人之父郭訓昌（106年7月3日歿 ）所共有之門牌號碼高雄市○○區○○○路000號房屋（下 稱系爭房屋）坐落於上開314地號土地如附圖所示A部分，及 306、306-1、314-1地號土地上，占用土地面積合計84.46平 方公尺（下稱系爭4筆土地），乃對於原告2人及郭訓昌提出 本院94年度重訴字第80號請求拆屋還地訴訟，嗣郭拔山與原 告2人及郭訓昌於94年8月18日為訴訟外和解簽立和解書（下 稱系爭和解書）約定：郭拔山同意原告2人及郭訓昌無償使 用系爭4筆土地至109年8月31日止，如郭訓昌及原告2人於使 用期間願向郭拔山購買系爭4筆土地，則以分割後之土地公 告現值9折為買賣價金，且郭訓昌及原告2人得以已繳納之地 價稅得抵充價金。嗣郭拔山於94年10月20日過世，其繼承人
為遺產分割後，上開306、306-1、314-1地號土地由被告郭 以斯帖取得，上開314地號土地由被告2人以應有部分各1/2 取得。郭訓昌於106年7月3日過世，其繼承人為遺產分割後 ，系爭房屋及相關權利由原告2人取得。而原告業於107年12 月24日向被告送達依系爭和解書承購系爭4筆土地84.46平方 公尺之意思表示。依系爭和解書之約定，兩造應以系爭4筆 土地公告現值9折即612萬840元為買賣價金，且原告得已繳 納之地價稅23萬5171元抵充價金，是被告應於原告給付價金 餘額588萬5669元之同時，移轉登記應有部分各1/2給原告2 人等語，爰依據買賣及繼承關係，聲明：被告應於原告給付 588萬5669元之同時，分別將如附表一所示之不動產，依附 表一所示之方式移轉登記予原告（見本院卷三第228頁至第 229頁）。
二、被告則以：被告原不知郭拔山簽立系爭和解書之事，係於料 理其後事時，方知悉有系爭和解書存在，是否真正，尚非無 疑，且可能是郭拔山於生前病重時刻曾被引導簽定系爭和解 書，是否係出於郭拔山之真意，不得而知。且原告雖於107 年12月24日向被告為承購系爭4筆土地之意思表示，但被告 並無承諾出售，兩造應不能成立買賣契約。縱系爭和解書縱 為真實，但係於94年8月18日簽立，當時附近土地市價每坪 僅10餘萬元，因不知原告是否確定承買、及承買之年份，乃 訂定售價為按分割後之公告現值9成計算，惟此後數年之間 ，全台都市地區之地價大幅飆漲，系爭4筆土地附近之建地 每坪成交價上漲至70萬元以上，系爭4筆土地平均單價每坪 達59萬7693元，約公告現值之2.3倍，此等地價飆漲之情形 非訂約當時所得預料，倘按原約定之價格達承買賣，將使原 告獲取暴利，而令被告嚴重受損，顯失公平，依民法第227 條之2第1項規定，被告自得聲請法院增減其給付，參考民間 土地交易慣例，道路用地之成交價均與公告現值相當，而 314-1、306-1地號土地屬於道路用地，其交易價格維持公告 地價之標準尚屬合理，惟306、314地號為商業用地，每坪售 價應提高於70萬元以上，方屬公平適當。且系爭和解書同時 約定若第三人承購系爭4筆土地，原告2人及郭訓昌僅能行使 優先購買權或受領拆遷補償，今有第三人薛木堂與被告就系 爭4筆土地簽立買賣契約，而原告經催告未依系爭和解書行 使優先購買權，原告應僅能依系爭和解書受領拆遷補償等語 ，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告2人之父郭訓昌（106年7月3日歿）與原告2人共有之系 爭房屋，坐落於被告2人之父郭拔山生前所有之系爭4筆土地
。
㈡郭拔山之遺產其中306、306-1、314-1地號土地由被告郭以 斯帖單獨繼承，郭拔山之遺產其中之314地號土地由被告2人 共同繼承，應有部分各1/2。
㈢「假設」原告所提出之「郭拔山、原告2人及郭訓昌，於94 年8月18日，因本院94年度重訴字第80號請求拆屋還地民事 事件訴訟外和解，簽立如本院卷第24頁至第28頁之和解書」 （即系爭和解書）為真正，兩造「同意」：
⒈原告2人業於107年12月24日向被告2人送達依系爭和解書承 購系爭4筆土地之意思表示。
⒉依照兩造所繼承之系爭和解書關係及原告2人107年12月24日 之應買意思表示，「假設」兩造間就系爭4筆土地成立買賣 契約，應於107年12月24日成立。
⒊兩造上開買賣契約依系爭和解書所載系爭4筆土地之「公告 現值打九折之買賣價格」為612萬0840元（152000*(1+1+0.3 9)*0.9=326952；78441*82.07*0.9 =0000000，0000000+326 952=0000000，四捨五入至個位數），扣除原告已依系爭和 解契約支付之地價稅金額23萬5171元後，價金為588萬5669 元。
⒋兩造上開買賣契約，於原告2人給付被告2人價金之同時，被 告郭以斯帖應移轉系爭306地號土地（權利範圍全部）、306 -1地號土地（權利範圍全部）、314-1地號土地（權利範圍 5218/54 17）之所有權給原告2人各1/2；被告2人應移轉系 爭314地號土地如地政事務所測量系爭房屋所占用之82.07平 方公尺之面積土地之所有權給原告2人各1/2。 ㈣原告所提出之本院卷一第178頁至第183頁之被告郭以斯帖委 託侯重信律師事務所所發之94年11月29日律師函、96年3月2 日律師函，形式上及實質上均真正。
㈤原告2人業於94年至106年間以本院卷一第184頁至190頁之郵 政匯款方式，依上開二律師函內容所載之「應分擔稅額」匯 款給被告郭以斯帖。
㈥本院94年度重訴字第80號請求拆屋還地民事事件，經該件原 告郭拔山於「94年9月6日」撤回終結。
四、本件之爭點：
㈠系爭和解書是否真正？
㈡兩造是否於107年12月24日就系爭和解書所載系爭4筆土地成 立買賣契約？
㈢如㈠、㈡為是，兩造間就系爭和解書所載系爭4筆土地於107 年12月24日所成立之買賣契約，是否應依民法第227條之2第 1項規定增加價金之給付？如是，金額多少？
五、本院得心證之理由
㈠系爭和解書是否真正？
⒈原告2人之父郭訓昌（106年7月3日歿）與原告2人共有之系 爭房屋，坐落於被告2人之父郭拔山生前所有之系爭4筆土地 ，而郭拔山之遺產其中306、306-1、314-1地號土地由被告 郭以斯帖單獨繼承，郭拔山遺產其中之314地號土地由被告2 人共同繼承，應有部分各1/2等情，為兩造所不爭執（見本 院卷三第230頁），並有高雄市政府地政局三民地政事務所 97年1月14日三地字第325號分割繼承登記卷及異動索引（見 本院卷一第47頁至第108頁）、306、306-1、314、314-1地 號土地第三類謄本（見本院卷一第111頁至116頁）、使用分 區證明書（見本院卷一第128頁）、系爭房屋稅籍登記表（ 見本院卷一第45頁）、被告2人及郭拔山戶籍謄本（見本院 卷一第118頁至第119頁）可證，足以認定。 ⒉本院94年度重訴字第80號請求拆屋還地民事事件之卷宗，業 經銷毀等情，有本院94年度重訴字第80號調案申請證書（見 本院卷一第139頁）可稽，而本院94年度重訴字第80號經該 件原告郭拔山於「94年9月6日」撤回終結等情，為兩造所不 爭執（見本院卷三第231頁），並有本院94年度重訴字第80 號拆屋還地事件書記官辦案進行簿列印資料（見本院卷二第 196頁）可參。依前述書記官辦案進行簿列印資料所載，郭 拔山訴請郭訓昌等人拆屋還地，經本院於94年3月4日分案94 年度重訴字第80號審理及承辦法官進行5次準備程序、1次測 量勘驗程序後，郭拔山始於「94年9月6日」撤回終結，可見 郭拔山當時應非無端撤回起訴，應係在與郭訓昌等人達一定 共識下，始撤回起訴。而被告郭以斯帖前所委託侯重信律師 事務所所發之94年11月29日律師函、96年3月2日律師函，其 形式上及實質上真正，為兩造所不爭執（見本院卷三第230 頁至第231頁），而該2律師函內容均載稱：「一、台端（按 ：指郭訓昌及原告2人）與郭拔山先生間拆屋還地訴訟，經 兩方於94年8月18日簽署和解書結案，依和解書第1條之約定 ，台端於使用期間應負擔所占用之…四筆土地，面積84.46 平方公尺範圍內之地價稅…台端應分擔額合計：…元。二、 郭拔山先生…去世，其權利義務關係依法由法定繼承人郭以 斯帖等三名子女繼承，本律師受繼承人委託，特代通知如上 …」等語，有該2律師函可證（本院卷一第178頁至第183頁 ），又原告2人業於94年至106年間以郵政匯款方式，依上開 二律師函內容所載之「應分擔稅額」匯款給被告郭以斯帖等 情，為兩造所不爭執（見本院卷三第231頁），並有郵政國 內匯款執據13份（見本院卷一第184頁至190頁）可證，堪認
兩造於訴訟外均應明知有「郭拔山先生間拆屋還地訴訟，經 兩方於94年8月18日簽署和解書」之「和解書」存在，並均 據該「和解書」為兩造之權義關係依據。
⒊原告所提出之系爭和解書載稱：「立和解書人：郭拔山（下 稱甲方）、郭訓昌、郭亞翰、郭宏成（下稱乙方）。茲甲乙 雙方為高雄地方法院94年度重訴字第80號訴訟，成立和解條 件如下，以資遵守。第一條：甲方同意將其所有坐落高雄市 三民區建民段306、306-1、314、314-1等四筆土地上為門牌 高雄市○○區○○○路000號房屋所占用部分（面積合計 84.46平方公尺），同意無償供乙方使用至民國109年8月31 日止。使用期間，占用部分之地價稅由乙方負擔。」等語（ 見本院卷一第24頁至第28頁、第205頁），核其內容與前述 本院94年度重訴字第80號拆屋還地事件書記官辦案進行簿列 印資料（見本院卷二第196頁）、被告郭以斯帖前所委託侯 重信律師事務所所發之94年11月29日律師函、96年3月2日律 師函（本院卷一第178頁至第183頁）、原告2人匯款「應分 擔稅額」給被告郭以斯帖之郵政國內匯款執據13份（見本院 卷一第184頁至190頁），完全吻合。且本院函詢侯重信律師 寄發上揭2律師函之委託情形，因侯重信律師重病住院，而 由經其女候雪芬律師檢視侯重信律師事務所所內文書後，於 108年1月14日函覆本院：「（一）本所候重信律師確曾受郭 拔山之繼承人郭以斯帖、郭利百加、郭瑪琍亞委託處理諸多 案件…已逾13年以上，該2函文發文期間與侯重信律師受任 處理期間相合。（二）有關郭拔山與郭訓昌、郭亞翰、郭宏 成有關資料，經本人檢視結果，僅留有和解書影本乙份（釘 書針處均泛黃留下印漬）…」等語，有候雪芬律師上開函文 （見本院卷二第140頁）可稽，而該函所檢附之「泛黃」「 和解書影本」（見本院卷二第143頁至第147頁），依該函所 述情節，自應是侯重信律師受郭拔山或被告2人或其他繼承 人於94年間辦理系爭房屋占用土地相關事件時，由候重信律 師自其委託人手上之原本或影本留存至今，形式上及實質上 之真正，應毫無可疑。而核對該函所檢附之「泛黃」和解書 影本（見本院卷二第143頁至第147頁），與原告所提出之系 爭和解書影本及原本（見本院卷一第24頁至第28頁、第205 頁），顯然是同一份文書所影印而成。綜上堪認原告所提出 之系爭和解書形式上及實質上均應為真正。被告2人之父郭 拔山生前因系爭房屋占用系爭4筆土地，乃對於原告2人及郭 訓昌提出本院94年度重訴字第80號請求拆屋還地訴訟，嗣郭 拔山與原告2人及郭訓昌於94年8月18日為訴訟外和解簽立系 爭和解書等情，應堪認定。
⒊被告雖否認系爭和解書形式上及實質上之真正，並辯稱郭拔 山當時病重並無完全之行為能力云云。惟查：
⑴原告提出之系爭和解書原本，經本院送請內政部警政署刑事 警察局鑑定是否與郭拔山之金融機構開戶印鑑及簽名相符， 經該局鑑定結果為印文部分，或不相符、或因欠缺足資比對 特徵無法認定，字跡部分，則需有郭拔山於平日所書寫之同 時期、同方式並無爭議之原本多件始能鑑定，就所送資料尚 無法認定等情，有該局108年3月18日刑鑑字第1080021612號 函（見本院卷二第176頁）可證。而依一般經驗，被告2人為 郭拔山之子，遠比原告2人容易取得郭拔山生前之字跡，因 此本院多次命被告2人應提出系爭和解書簽發當時即94年前 後之郭拔山之簽名字跡，但被告2人始終不能提出（見本院 卷一第149頁背面、卷三第10頁），是本件無郭拔山於94年 前後之簽名可供核對系爭和解書上之簽名是否為郭拔山所親 簽，自非可歸責於原告。因系爭和解書簽立時間距本院審理 時已14年之久，且無充分之證據供本院鑑定系爭和解書上之 簽名及印文是否真正，是本院僅能依其他證據判斷之。 ⑵候雪芬律師上開函文（見本院卷二第140頁）所附之「泛黃 」「和解書影本」（見本院卷二第143頁至第147頁），與原 告所提出之系爭和解書影本及原本（見本院卷一第24頁至第 28頁、第205頁），顯然是同一份文書所影印而成，業如前 述，堪認原告所提出之系爭和解書形式及實質上為真正，並 非無法鑑定筆跡即不能認定系爭和解書之真實。 ⑶系爭和解書所載之簽立緣由，與本院94年度重訴字第80號拆 屋還地事件書記官辦案進行簿列印資料所載內容，完全相符 ，業如前述，堪認郭拔山簽立系爭和解書並撤回本院本院94 年度重訴字第80號起訴之時，應有完全之行為能力，否則本 院豈會以撤回訴訟結案。甚至由郭拔山進行訴訟之程度及所 簽立系爭和解書之內容，堪認其當時應是經過深思熟慮始會 簽立權義關係完整交待並且可以實現之系爭和解書及撤回訴 訟。又倘若系爭和解書不真正，或是郭拔山簽立當時欠缺行 為能力，被告郭以斯帖豈有可能會委託侯重信律師事務寄發 94年11月29日律師函、96年3月2日律師函（見本院卷一第 178頁至第183頁）給原告2人明確要求原告2人應依照系爭和 解書第1條給付應分擔之地價稅。
⑷被告辯稱郭拔山當時病重而無行為能力云云，並無證據可佐 ，且依中央健康保險署函覆本院之郭拔山92年12月至94年8 月間之就診紀錄（見本院卷一第155頁）、高雄市立聯合醫 院函覆本院之郭拔山上揭期間之病歷（見本院卷第162頁至 第163頁）、施家庭醫學診所函覆本院之郭拔山上揭期間就
診明細（見本院卷第162頁至第163頁），亦未見郭拔山當時 病重而無行為能力之情形。
⑸被告空言否認系爭和解書之形式上及實質上真正，且拒不提 供郭拔山生前之筆跡供鑑定，而原告所提出之系爭和解書與 候雪芬律師上開函文及所附之泛黃和解書影本相符，被告辯 詞又與其委託侯重信律師事務所所發之94年11月29日律師函 、96年3月2日律師函之內容不符，堪認被告上揭辯詞，應無 足取。
㈡兩造是否於107年12月24日就系爭和解書所載系爭4筆土地成 立買賣契約？
⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買 賣契約即為成立。」民法第345條定有明文。 ⒉經查，「假設」原告所提出之系爭和解書為真正，兩造「同 意」：原告2人業於107年12月24日向被告2人送達依系爭和 解書承購系爭4筆土地之意思表示等情，為兩造所不爭執（ 見本院卷三第230頁），並有原告所提出之律師函及回執影 本（見本院卷二第114頁至第119頁）可證，足以認定。而系 爭和解書應為真正，業如前述。又系爭和解書載稱：「立和 解書人：郭拔山（下稱甲方）、郭訓昌、郭亞翰、郭宏成（ 下稱乙方）。茲甲乙雙方為高雄地方法院94年度重訴字第80 號訴訟，成立和解條件如下，以資遵守。第一條：甲方同意 將其所有坐落高雄市三民區建民段306、306-1、314、314 -1等四筆土地上為門牌高雄市三民區民族一路188號房屋所 占用部分（面積合計84.46平方公尺），同意無償供乙方使 用至民國109年8月31日止。使用期間，占用部分之地價稅由 乙方負擔。第二條：使用期間如：一、乙方願意向甲方購買 其占用部分，甲乙雙方同意按分割後之土地公告現值打九折 為買賣價格，其土地移轉增值稅由甲方負擔。…第四條：乙 方向甲方購買其占用部分時，乙方所繳納之地價稅，得抵充 買賣價金之一部。…」等語（見本院卷一第24頁至第28頁、 第205頁），依其文義，簽立系爭和解書之雙方當時已就買 賣之標的即系爭4筆土地、買賣價金即土地公告現值9折等， 約定明確，是以原告2人於107年12月24日依其既有及繼承郭 訓昌之系爭和解書之「乙方」之地位，向繼承郭拔山系爭和 解書「甲方」地位之被告2人，依照系爭和解書為應買之意 思表示時，兩造應以系爭4筆土地為標的物、以系爭4筆土地 公告現值9折為買賣價金，成立買賣契約。
⒊被告雖辯稱：原告2人雖於107年12月24日向被告2人為承購 系爭4筆土地之意思表示，但被告並無承諾出售，兩造應不
能成立買賣契約云云，惟原告2人係基於系爭和解書及繼承 之法律關係對被告2人為承購之意思表示，而非另外要與被 告2人成立與系爭和解及繼承法律關係無關之買賣契約，自 無庸被告2人再重複為與系爭和解書完全相同內容之承諾之 意思表示。
⒋被告雖辯稱：系爭和解書同時約定若第三人承購系爭4筆土 地，原告2人及郭訓昌僅能行使優先購買權或受領拆遷補償 ，今有第三人薛木堂與被告就系爭4筆土地簽立買賣契約， 而原告經催告未依系爭和解書行使優先購買權，原告應僅能 依系爭和解書受領拆遷補償云云。惟查，被告2人雖提出第 三人薛木堂於108年4月29日以3720萬元買受系爭4筆土地之 買賣契約及催告原告行使優先購買權律師函各1份（見本院 卷三第55頁至第77頁），惟系爭土地目前由系爭房屋所占用 ，竟有人會出價購買系爭4筆土地，金額非但遠高於一般市 場行情，也遠高於原告自己所提出鑑定報告書所載系爭4筆 土地現值1852萬3018元（見本院卷三第181頁至第223頁）， 堪認被告與第三人薛木堂間之上揭買賣，並非真實。況且， 兩造業於107年12月24日就系爭4筆土地，以土地公告現值9 折為買賣價金，成立買賣契約，業如前述，被告2人縱於兩 造買賣契約成立後再將系爭4筆土地出賣他人，亦僅是一物 二賣之問題而已，並不影響已經成立之兩造間之買賣契約之 效力，更無從據此要求原告毀棄兩造間已成立之買賣契約， 而另外再依被告與第三人間之買賣條件行使優先購買權。再 者，被告一方面否認系爭和解書之真正，另方面又虛構其與 薛木堂108年4月29日價金3720萬元之買賣契約，而要求原告 以此條件依「系爭和解書」行使優先承購權，非但前後矛盾 ，且無誠信。
㈢如㈠、㈡為是，兩造間就系爭和解書所載系爭4筆土地於107 年12月24日所成立之買賣契約，是否應依民法第227條之2第 1項規定增加價金之給付？
如是，金額多少？
⒈按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付」，民法第264條第1項前段定有明文。次按 買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務 ，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務 ，此項互負之義務有對價關係，當事人之任何一方，如無先 為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給 付，並非以他方之給付，為自己給付之停止條件。故買受人 對於出賣人請求履行因買賣契約所負之債務，倘其未付清價 金，出賣人復無先為給付之義務，出賣人即得拒絕履行交付
標的物及使買受人取得標的物所有權之義務，於裁判上援用 此項抗辯時，買受人如不能證明自己已為對待給付或已提出 對待給付，法院即應為買受人提出對待給付時，出賣人應向 買受人為給付之判決，不得僅命出賣人為給付，而置買受人 之對待給付於不顧（最高法院87年度台上字第19號民事判決 要旨參照）。經查，系爭和解書為真正，且兩造間就系爭4 筆土地於107年12月24日成立買賣契約等情，業如前述，而 在此前提下，兩造均同意：「⒊兩造上開買賣契約依系爭和 解書所載系爭4筆土地之『公告現值打九折之買賣價格』為 612萬0840元（152000*(1+1+0.39)*0.9=326952；78441*82. 07*0.9=0000000，0000000+3269 52=0000000，四捨五入至 個位數），扣除原告已依系爭和解契約支付之地價稅金額23 萬5171元後，價金為588萬5669元。⒋兩造上開買賣契約， 於原告2人給付被告2人價金之同時，被告郭以斯帖應移轉系 爭306地號土地（權利範圍全部）、306-1地號土地（權利範 圍全部）、314-1地號土地（權利範圍5218/54 17）之所有 權給原告2人各1/2；被告2人應移轉系爭314地號土地如地政 事務所測量系爭房屋所占用之82.07平方公尺之面積土地之 所有權給原告2人各1/2。」等情，為兩造所不爭執（見本院 卷三第230頁），足以認定。是依上開規定及說明，原告請 求被告2人應依兩造間就系爭4筆土地於107年12月24日所成 立之買賣契約，於原告2人給付被告2人價金588萬5669元之 同時，將如附表一所示之不動產，各依附表一所示之方式移 轉登記予原告，非無理由。
⒉被告雖提出高雄市建築師公會鑑定報告書1份，辯稱如系爭4 筆土地現值達1852萬3018元，應依民法第227條之2第1項規 定增加價金之給付云云。惟按「契約成立後，情事變更，非 當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請 法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」民法第227條 之2第1項，定有明文。若僅是常態性之物價波動，未超過契 約風險範圍而為當事人可得預見，自難認屬情事變更；僅就 超過常態性波動範圍之劇烈物價變動，始有情事變更原則之 適用（最高法院106年度台上字第2032號民事判決要旨參照 ），倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他 客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風 險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用（最高法 院104年度台上字第2413號民事判決要旨參照）。經查： ⑴系爭和解書載稱：「立和解書人：郭拔山（下稱甲方）、郭 訓昌、郭亞翰、郭宏成（下稱乙方）。茲甲乙雙方為高雄地 方法院94年度重訴字第80號訴訟，成立和解條件如下，以資
遵守。第一條：甲方同意將其所有坐落高雄市三民區建民段 306、306-1、314、314-1等四筆土地上為門牌高雄市○○區 ○○○路000號房屋所占用部分（面積合計84.46平方公尺） ，同意無償供乙方使用至民國109年8月31日止。使用期間， 占用部分之地價稅由乙方負擔。第二條：使用期間如：一、 乙方願意向甲方購買其占用部分，甲乙雙方同意按分割後之 土地公告現值打九折為買賣價格，其土地移轉增值稅由甲方 負擔。…」等語（見本院卷一第24頁至第28頁、第205頁） ，已明確約定郭訓昌及原告於109年8年31日前，應負擔系爭 4筆土地之地價稅，且於使用期限前可以土地公告現值9成之 價金購買系爭4筆土地，此一約定「並非」一般常見之「未 定期限」、「固定金額」之情形，堪認系爭和解書簽立之時 ，契約當事人於預料風險後，始會以政府會定期檢討之「公 告現值」為價格基準，並考量雙方因不動產價格波動之風險 負擔而約定「15年」之承購猶豫期間。
⑵簽立系爭和解書之雙方，於第2條第2項約定：若有他人願向 郭拔山購地，郭訓昌及原告僅能以該價金9折優先購買，若 不購買，則由郭拔山給付郭訓昌及原告200萬元，郭訓昌及 原告即應拆屋還地；於第3條約定：郭訓昌及原告於109年8 年31日屆滿後一個月仍不向郭拔山購地，則應拆屋還地；於 第6條約定：若郭訓昌及原告逾2期地價未繳即應拆屋還地等 語（見本院卷一第24頁至第28頁、第205頁），顯見雙方已 有充分考量在使用期間內，系爭房屋所有人若不遲遲不願承 購、或是若有第三人願購買系爭4筆土地等情況發生時，雙 方所負擔之風險及應有之契約效果，並用此平衡系爭房屋所 有人於無償使用期間可以公告現值9成價金購買系爭4筆土地 之權利。
⑶系爭4筆土地之市價，自系爭和解書簽立至今，應僅有隨著 當事人簽立系爭和解書當時已有考量之不動產大環境價格波 動，而無特別劇列波動之情形，否則在本件訴訟之前，即會 有第三人願意出價購買系爭房屋。且近幾年系爭306、306-1 、314、314-1土地公告現值自94年至107年間，自9萬4000元 、9萬4000元、4萬8547元、11萬3000元，提高至15萬2000元 、15萬2000元、7萬8441元、15萬2000元，漲幅約162%、162 %、162%、135%，顯亦有隨土地市價漲價調整，與系爭和解 書簽立當時之雙方當事人之預期，並無二致。
⑷被告所提出之鑑定報告書雖載系爭4筆土地現值高達1852萬 3018元（見本院卷三第181頁至第223頁），然依一般經驗， 遭他人房屋占用土地，除非有顯然無權占用之情形，否則價 值應遠低於一般行情，而原告依系爭和解契約可以有權占用
並價購系爭4筆土地，且系爭4筆土地外觀上目前也正由系爭 房屋有權占用中，是以被告所提出之鑑價報告之「估價」是 否符合一般經驗及市價，尚非無疑。縱認該鑑價為真，所鑑 價格與系爭和解書所載系爭4筆土地之「公告現值打九折之 買賣價格」為612萬0840元，相差亦僅3倍，亦未遠逾一般「 公告現值」與「市值」可能之差距，理當仍在系爭和解書簽 立當時所能預見之風險範圍。
⑸是以，兩造依系爭和解書所載系爭4筆土地之「公告現值打 九折之買賣價格」612萬0840元，扣除原告已依系爭和解契 約支付之地價稅金額23萬5171元後，於原告給付被告價金 588萬5669元之同時，被告將如附表一所示之不動產，各依 附表一所示之方式移轉登記予原告之買賣條件，綜合社會經 濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契 約原有效果足以承受之風險範圍，難認有情事變更，自無上 開規定之適用。
六、綜上所述，原告基於買賣及繼承關係，請求被告應於原告給 付588萬5669元之同時，分別將如附表一所示之不動產，依 附表一所示之方式移轉登記予原告，即屬正當，應予准許。七、本件事證業臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用或 調查之證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 11 日
民事第七庭 法 官 施盈志
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 108 年 9 月 11 日
書 記 官 林豐富
附表一（地號均為「高雄市○○區○○段○○地號）┌─┬──────┬───────────┬───────────┬─────────┬───────────────┐
│編│義務人（原所│移轉或分割移轉前之土地│應移轉或分割移轉之土地│權利人及移轉登記後│備住 │
│號│有人） │ │部分（即兩造買賣標的範│取得之應有部分 │ │
│ │ │ │圍之土地） │ │ │
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│1 │郭以斯帖 │306地號權利範圍全部 │306地號權利範圍全部 │郭宏成、郭亞翰應有│ │
│ │ │ │ │部分各1/2 │ │
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│2 │郭以斯帖 │306-1地號權利範圍全部 │306-1地號權利範圍全部 │郭宏成、郭亞翰應有│ │
│ │ │ │ │部分各1/2 │ │
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│3 │郭以斯帖、郭│314地號（郭以斯帖、郭 │314地號其中如附圖所示 │郭宏成、郭亞翰應有│郭以斯帖、郭利百加應先將314地 │
│ │利百加 │利百加權利範圍各1/2， │之A部分（82.07平方公尺│部分各1/2 │號土地分割出如附圖所示之A部分 │
│ │ │合計全部） │）土地。 │ │土地（面積82.07平方公尺）並將 │
│ │ │ │ │ │該部分土地移轉登記予郭宏成、郭│
│ │ │ │ │ │亞翰，應有部分各1/2。 │
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│4 │郭以斯帖 │314-1地號權利範圍 │314-1地號權利範圍 │郭宏成、郭亞翰應有│ │
│ │ │5218/5417 │5218/5417 │部分各5218/10834 │ │
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附圖（即高雄市三民地政事務所108年6月20日土地複丈成果圖）