臺灣高雄地方法院民事判決 107年度訴字第302號
原 告 吳靜妃
訴訟代理人 葉玟岑律師
被 告 陳青玉
訴訟代理人 洪秀峯律師
林文鑫律師
被 告 謝宗翰
訴訟代理人 黃當庭律師
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於民國108 年8 月
26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告間就附表所示不動產於民國一百零六年十一月七日所為之買賣債權行為及於民國一百零六年十一月二十七日所為之所有權移轉登記物權行為均不存在。
被告庚○○應將民國一百零六年十一月二十七日以買賣為登記原因之所有權移轉登記塗銷，回復登記為被告戊○○所有。被告戊○○應將附表所示不動產之所有權移轉登記予原告。被告庚○○應將附表所示之最高限額抵押權設定登記塗銷。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明、不 甚礙被告之防禦及訴訟之終結者者，不在此限，民事訴訟法 第255條第1項第2、4、7款定有明文。本件原告起訴原請求 ：原告已通知被告戊○○終止借名登記契約，戊○○應將附 表所示不動產（下稱系爭不動產）之所有權移轉登記予原告 （本院卷一第3頁），因戊○○於本件訴訟繫屬中於民國106 年11月27日以買賣為由將系爭不動產移轉登記予庚○○，庚 ○○並於同年月29日於系爭不動產設定附表所示之最高限額 抵押權予臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱臺企銀）， 原告於同年12月14日調閱系爭不動產謄本始知上情，故追加 庚○○為被告並變更聲明為：先位聲明：㈠確認被告間就系 爭不動產於106年11月7日所為之買賣債權行為及於106年11 月27日所為之所有權移轉登記物權行為均不存在。㈡被告庚 ○○應將系爭不動產所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記 為被告戊○○所有。㈢被告戊○○應將系爭不動產所有權移 轉登記予原告。㈣被告庚○○應將附表所示之最高限額抵押 權設定登記予以塗銷；備位聲明：㈠被告間就系爭不動產於 106年11月7日所為之買賣債權行為及於106年11月27日所為 之所有權移轉登記物權行為，均應予撤銷。㈡被告庚○○應
將系爭不動產所有權移轉登記予以塗銷，並回復登記為被告 戊○○所有。㈢被告戊○○應將系爭不動產所有權移轉登記 予原告。㈣被告庚○○應將附表所示最高限額抵押權設定登 記予以塗銷（本院卷一第113至114頁）。嗣於本院審理中又 追加第三順位聲明為：被告戊○○應給付原告新臺幣（下同 ）2,500,000元，暨自107年6月8日民事追加訴之聲明狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息（本院卷一 第313至314頁），復於107年7月16日擴張第三順位聲明為： 被告戊○○應給付原告3,390,000元，及其中2,500,000元自 107年6月8日民事聲請追加訴之聲明狀繕本送達翌日起至清 償日止，其餘890,000自107年7月16日民事聲請擴張訴之聲 明狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 （本院卷二第51頁） ，核與上開規定相符，應予准許。二、原告主張：
（一）被告戊○○為原告兄長甲○○之前女友，二人育有二名未 成年子女。原告父親吳○○於94年間因在外積欠債務，全 家深受黑道追債所苦，黑道人士除於94年6月20日逼迫吳 ○○偽造甲○○及原告之弟丙○○之本票供擔保，更於同 年月23日吳○○前往還債時強行擄人，並將吳○○押至當 時之高雄市○○區○○路000號13樓之2住處向原告家人討 債，原告家人雖有報警處理，惟恐黑道再次找上門討債， 原告因當時任職○○企業社，知悉雇主丁○○在公司樓下 有系爭不動產無人使用，遂拜託丁○○暫將系爭不動產提 供給原告家人使用，待風頭過後再返回原住所，惟因黑道 人士持續在原住所徘徊，原告見返回原住所無望，又不好 意思繼續借住系爭不動產，雖向丁○○及系爭不動產所有 權人即丁○○之姪媳婦陳○○表達購買意願，而由原告以 2,500,000元購買系爭不動產，並於94年12月6日及20日分 別支付200,000元及500,000元訂金，由陳○○之代理人丁 ○○代收。原告與家人因擔心系爭不動產登記原告或家人 名下會遭黑道追討，故決定登記當時為甲○○女友之戊○ ○名下，並經戊○○同意，原告與戊○○因而成立借名登 記契約。又因原告母親、弟弟丙○○、妹妹吳○○及甲○ ○全家人共8人居住於系爭不動產，故房屋稅、土地稅及 貸款由甲○○繳納，作為渠等居住在系爭不動產之對價， 原告即為系爭不動產之占有人，甲○○則為占有輔助人。 嗣於96年間，丙○○、吳○○相繼搬離系爭不動產，原告 母親亦於99年間搬離而僅存甲○○一家5口居住其內。原 告為避免甲○○擔心原告會出售系爭不動產，導致甲○○ 全家流落街頭，遂於99年間將系爭不動產之所有權狀交由
甲○○代為保管。105年間，戊○○與甲○○分手而搬離 系爭不動產，為讓戊○○方便探望二名未成年子女，仍讓 其保有系爭不動產之鑰匙。惟戊○○於106年間多次要求 甲○○搬離並威脅要將系爭不動產出售，原告認為戊○○ 欲將系爭不動產占為己有，遂於106年8月間將所有權狀取 回保管，並口頭終止原告與戊○○間之借名登記契約，請 求戊○○將系爭不動產回復登記予原告，然遭戊○○拒絕 ，並要求原告給付其1,000,000元後始同意過戶，原告迫 於無奈僅得於106年9月11日聯繫戊○○表示願支付500,00 0元，請戊○○辦理過戶系爭不動產，並於106年9月13日 以鳥松郵局第106號存證信函終止與戊○○間之借名登記 契約關係。詎戊○○表面上假意稱願配合辦理過戶登記， 然於本件訴訟繫屬中於106年10月23日向高雄市政府地政 局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政）申請權狀補發，並於 106年11月23日獲取補發之系爭不動產所有權狀，再於106 年11月27日以買賣為原因，將系爭不動產移轉所有權登記 予被告庚○○，庚○○並設定附表所示最高限額抵押權予 臺企銀。
（二）戊○○於原告與陳○○買賣系爭不動產之過程中始終未參 與買賣相關事宜，且原告於93、94年之年收入逾百萬元， 可見原告具有相當資力可購買系爭不動產。原告更於甲○ ○因遭解雇而自103年2月至104年5月間在家待業期間，繳 納系爭不動產房貸共計119,500元，若系爭不動產為甲○ ○贈與戊○○，原告自無繳納房貸之理，可見原告確為系 爭不動產之實際所有權人，且實際使用收益系爭不動產， 並非甲○○贈與戊○○。依原告與戊○○於106年9月11日 之通話紀錄中，戊○○坦承確實出借名義供原告登記為系 爭不動產所有權人，又於106年10月23日申請權狀補發， 可證戊○○並未持有所有權狀，顯見戊○○確為借名登記 之出名人，而系爭不動產由甲○○管理、使用、收益，並 與二名未成年子女居住其內，且所有權狀原由原告及原告 之代理人甲○○保管，並由甲○○居住使用系爭不動產， 則原告自為系爭不動產之實際所有權人。
（三）又戊○○出售系爭不動產並未透過代銷公司，亦未將出售 之消息以任何方式公告周知，庚○○得知系爭不動產出售 消息之來源令人存疑，且戊○○於106 年9 月底接獲原告 終止借名登記契約之存證信函，被告間旋即於同年10月29 日簽訂不動產買賣契約書，銷售進度之快，與一般房屋銷 售歷時甚久之情形不符。庚○○明知戊○○急欲出售，且 契約載明戊○○應負瑕疵擔保責任，而系爭不動產由甲○
○及二名未成年子女占有使用中，庚○○為有工作及生活 經驗之成年人，購買不動產前應謹慎處理，竟從未到系爭 不動產實際查看使用狀況或瞭解屋內格局，亦不知系爭不 動產每月管理費若干及所附者為平面車位，庚○○皆未確 認系爭不動產之買賣細節即執意購買，與一般不動產交易 之常情不符。戊○○於106 年10月23日向地政機關申請補 發所有權狀，表示戊○○並未持有權狀相關資料，且戊○ ○亦稱系爭不動產內尚有甲○○及其未成年子女居住其內 ，目前借名登記案件爭議亦屬常態，地政士己○○為專門 職業人員，具有相當之專業能力及職業經驗，其受託辦理 本件不動產買賣事宜，豈有不懷疑系爭不動產乃借名登記 予戊○○，戊○○並非系爭不動產所有權人之理。復觀被 告間之買賣契約書第8條第1、2項及第9條前段約定，若戊 ○○未於尾款交付之日將系爭不動產點交予庚○○，則應 支付賠償金，戊○○並應就系爭不動產負權利瑕疵擔保責 任。然戊○○竟無視上開約定，迄今未點交系爭不動產， 而庚○○提出於同一日簽署之協議書，對於是否點交乙事 竟有完全相異之約定。再者，戊○○與庚○○間僅於買賣 契約書第3條付款規定後載明如數收訖，並由戊○○簽名 於上，然戊○○始終無法提出與出售系爭不動產價金相對 應之現金流證明。又庚○○為○○生命有限公司（下稱○ ○公司）之負責人，○○公司106年全年所得額最多僅153 ,835元，換算每月收入僅12,820元，遠低於庚○○所稱○ ○公司每月淨所得最高250,000元，而庚○○於106年10月 29日至同年11月24日間支付第1期至第3期款項共計1,280, 000元，期間僅27日未達一個月，庚○○每月收入僅10,00 0餘元，自無可能於27日內即籌出1,280,000元現金交付戊 ○○。再依庚○○之臺企銀帳戶顯示，庚○○於106年12 月12日提領1,963,000元現金，而戊○○稱其將出售系爭 不動產之部分現金920,000元存放於其友人陳○○之郵局 帳戶內，然該920,000元與尾款餘額1,465,018元（計算式 ：尾款2,370,000元－代償合作金庫尾款913,982元＝1,45 6,018元）差距甚大，況該920,000元存款原因為「船員薪 水」，故被告間若未支付系爭不動產之其餘款項，縱庚○ ○有清償原房貸之事實，亦僅將系爭不動產之貸款銀行由 合作金庫轉為臺灣中小企業銀行而已，不得以此作為被告 二人間確有交付買賣價金之事實，顯見買賣價金並未實際 交付，屬通謀虛偽之假買賣，乃戊○○為將系爭不動產占 為己有，而與庚○○為通謀虛偽之意思表示，將系爭不動 產以假買賣之方式移轉登記於庚○○名下，以侵害原告之
返還請求權。被告間既為假買賣，故被告間於106年11月7 日所為之買賣債權行為及於106年11月27日所為之所有權 移轉登記物權行為均係通謀虛偽意思表示，應屬無效，原 告自得請求庚○○將所有權移轉登記及最高限額抵押權登 記塗銷，戊○○將系爭不動產所有權移轉登記予原告。（四）退步言之，縱認被告間就系爭不動產於106 年11月7 日所 為之買賣債權行為及於106 年11月27日所為之所有權移轉 登記物權行為非通謀虛偽意思表示，然庚○○為具有知識 經驗之成年人，於買受系爭不動產竟未查看屋況亦未確認 所有權，地政士己○○亦有未依其專業確認戊○○是否為 系爭不動產真正所有權人之情形，顯見庚○○並非善意第 三人。且系爭不動產實際價格低於每坪95,000元，庚○○ 應可預見系爭不動產有物之瑕疵或權利瑕疵存在，且其明 知系爭不動產由吳宏人及二名未成年子女占有使用中而同 意不點交，足徵庚○○於購買系爭不動產前，已知悉系爭 不動產有產權爭議，並非登記名義人戊○○所有，庚○○ 復以顯低於市價之不合理價格向戊○○購得，並非善意第 三人，庚○○自不得主張受土地法第43條及民法第759條 之1第2項規定之保護。被告間惡意脫產之行為既屬詐害債 權，原告自得民法第244條規定請求撤銷之，原告自得請 求庚○○將所有權移轉登記及最高限額抵押權登記塗銷， 戊○○將系爭不動產所有權移轉登記予原告。
（五）末原告與戊○○間就系爭不動產成立借名登記契約，已如 前述，戊○○明知系爭不動產係原告借名登記於其名下， 原告復於106 年9 月13日以存證信函終止借名登記關係後 ，戊○○自負有將系爭不動產所有權返還予原告之義務， 然戊○○竟先於106 年10月23日申請補發系爭不動產之所 有權狀，並於公告30日後即同年11月23日取得補發之所有 權狀，再於同年月27日未得原告之同意，擅自將系爭不動 產出售並移轉所有權登記予庚○○，致原告喪失取回系爭 不動產所有權之權利，戊○○以故意不法之行為侵害原告 之權利，致原告受有損害，原告自得請求對戊○○請求損 害賠償，並以系爭不動產扣除房貸之價格即3,390,000 元 作為損害賠償之金額。為此，爰依民法第87條第1 項前段 、第184條第1項、第244條、第544條規定及終止借名登記 之法律關係提起本訴，第一順位聲明為：㈠確認被告間就 系爭不動產於106年11月7日所為之買賣債權行為及於106 年11月27日所為之所有權移轉登記物權行為均不存在。㈡ 被告庚○○應將系爭不動產之所有權移轉登記予以塗銷， 並回復登記為被告戊○○所有。㈢被告戊○○應將系爭不
動產之所有權移轉登記予原告。㈣被告庚○○應將附表所 示最高限額抵押權設定登記予以塗銷。第二順位聲明為： ㈠被告間就系爭不動產於106年11月7日所為之買賣債權行 為及於106年11月27日所為之所有權移轉登記物權行為均 應予撤銷。㈡被告庚○○應將系爭不動產之所有權移轉登 記予以塗銷，並回復登記為被告戊○○所有。㈢被告戊○ ○應將前項不動產之所有權移轉登記予原告。㈣被告庚○ ○應將附表所示最高限額抵押權設定登記予以塗銷。第三 順位聲明為：被告戊○○應給付原告3,390,000元，及其 中2,500,000元自107年6月8日民事聲請追加訴之聲明狀繕 本送達翌日起至清償日止，其餘890,000自107年7月16日 民事聲請擴張訴之聲明狀繕本送達之翌日起至清償日止， 按年息5％計算之利息。
三、被告則以：
（一）戊○○：
1.伊與甲○○於86年間開始交往並育有一男一女，甲○○為 給伊母子保障，於94年購買系爭不動產贈與登記於伊名下 ，並由伊擔任房貸之債務人及抵押義務人。購入系爭不動 產後，伊與甲○○及二名子女即搬入共同居住。因甲○○ 將金錢交由伊管理，而伊亦打零工以分擔家計，每月收入 約15,000至25,000元之間，故系不動產之貸款及利息、管 理費、地價稅及房屋稅均由伊與甲○○共同繳納。詎料， 甲○○於105年另結新歡，竟不顧交往20年及為其育有一 子一女之情份，對伊施以家暴並將伊趕出家門。伊因健康 狀況不佳，被趕出家門後，僅得以清潔工維生。伊於106 年8月發現罹患子宮頸癌，為籌措醫藥費及生活費，無奈 只得出售系爭不動產以解困境。
2.原告雖主張系爭不動產為其所購買，然原告僅繳納一年多 之貸款，實則，系爭不動產係由甲○○購買，故貸款由甲 ○○與伊打零工之收入共同繳納。系爭不動產若非伊所有 ，伊豈肯擔任系爭不動產之借款人而承擔無法按時繳款將 遭銀行追償之風險。而甲○○與伊同居長達近20年且育有 子女，二人為事實上夫妻關係，甲○○購置系爭不動產供 2人家庭生活之用，房貸亦屬家庭生活費用之一部，伊因 照顧子女、分攤家用，故系爭不動產貸款之繳納實有伊之 協力。而伊與甲○○於94年至105年3、4月間共同居住於 系爭不動產，系爭不動產之所有權狀置放於伊與甲○○之 主臥室，甲○○自可輕易取得系爭不動產所有權狀，若原 告果真為系爭不動產之所有權人，自應自行保管所有權狀 ，顯見原告並未實際管理使用系爭不動產，與一般借名登
記契約之情形不符。況伊於105年遭甲○○趕出家門，原 告未於105年起訴要求返還，而遲至106年始起訴，顯見原 告僅為阻止伊出售系爭不動產而偽稱由其所購買。又原告 稱伊已坦承出借伊之名義登記為系爭不動產之所有權人， 然通話紀錄中諸多「好」、「對」均僅是對原告禮貌性回 應，並非承認系爭不動產為借名登記或同意將所有權移轉 登記予原告，其中更有原告稱伊之貸款讓甲○○去繳；系 爭不動產買賣價款並非全由原告支出，其中亦有訴外人吳 勝雄之出資等情，已與原告主張系爭不動產由其所購買之 情形不符。況由通話紀錄可知，原告已同意支付1,000,00 0元予伊，僅因伊要求以現金支付，而原告僅願以支票支 付而反悔，若系爭不動產非伊所有，原告應無承諾給付 1,000,000元給伊之理。且依甲○○於審理中之證述可知 ，甲○○主觀上認知系爭不動產係其所購買，原告僅為幫 甲○○繳納貸款。
3.另依伊與庚○○間就系爭不動產之買賣契約書記載之價金 收受紀錄，其中第3條約定106年10月29日收受簽約款100, 000元，伊收受該款項後將之留在身邊；106年11月10日收 受備證款500,000元，伊收受後，於106年11月13日將37,0 00元存入自己之郵局帳戶，餘款留在身邊；106年11月24 日收受用印款680,000元，伊收款後將之留在身邊使用。 餘款2,370,000元部分，伊於收受當日，將其中920,000元 存入友人陳○○之帳戶內，另於107年1月5日將480,000元 存入陳○○帳戶、107年7月1日將50,000元存入伊帳戶內 、107年8月13日將399,000元存入陳○○帳戶內。伊收受 價金後，本得自由管理、處分金錢，可自行選擇是否存入 、何時存入、存入多少，原告以被告收款後未立刻、如數 存入為由主張金流不實，並不合理，況自陳○○之郵局歷 史交易紀錄顯示，920,000元存入後並未取回，可見為真 實之交易紀錄，並非刻意製作金流。又郵局提供之920,00 0元存款憑條影本為陳○○字跡，此係因金融機構對達一 定金額以上通貨交易及疑似洗錢交易申報辦法，單筆500, 000元以上之臨櫃存款，郵局會核對身分證件，戊○○乃 請陳○○一同前往存款，復因臨櫃存款金額超過500,000 元，陳○○為避免麻煩，乃於行員詢問金錢來源時，假稱 為船員薪水而未如實告知存入款項為戊○○所有等語置辯 ，並聲明：原告之訴駁回。
（二）庚○○：
1.伊前自地政士己○○處知悉戊○○欲出售系爭不動產，戊 ○○表示因其同居人仍居住於系爭不動產內而不為點交，
因此以較便宜之價格出售。伊查詢附近路段之不動產實價 價格，一坪約為112,000元，而依系爭不動產所有權狀面 積共計127.39平方公尺【計算式：建物面積76.02平方公 尺＋陽台13.73平方公尺＋共用部分37.64平方公尺（即 3,101.89平方公尺÷10,000×125＝127.39平方公尺）】 ，換算坪數約38.5坪，若以雙方合意之買賣價金3,650, 000元計算，一坪約94,805元，每坪較市價略低20,000元 ，縱系爭不動產現有人居住不為點交較為不便，但伊認為 戊○○之同居人係無權占用系爭不動產，得依法主張權利 請其遷出，且伊購買系爭不動產係以投資為目的，並非供 自己居住使用，伊預估轉售後仍可獲利，故伊僅查看大樓 門口及外觀，未進入系爭不動產內部查看，即與戊○○達 成買賣之意思表示合致並簽立房屋買賣契約書，復簽署協 議書約定系爭不動產過戶手續完成後不為點交，伊除委託 委託地政士己○○辦理簽署買賣契約書及後續移轉不動產 所有權登記之相關程序外，亦因此繳納印花稅、契稅、地 政規費等費用，並向臺企銀辦理房屋貸款。而伊為殯葬業 者，身邊常留有現金以供臨時支應，伊於系爭不動產交易 中考量買賣價金非鉅，於己○○之見證下，以現金給付買 賣價金予戊○○，並未違反交易常情，可知伊與戊○○間 就系爭不動產之買賣及移轉所有權行為，雙方意思表示合 致，且依法完成民法第758條書面及登記之要件，伊與戊 ○○間就系爭不動產買賣確屬真實，故系爭不動產應屬伊 所有。原告雖以伊於買受系爭不動產前未瞭解細節即購買 ，地政士己○○明知戊○○所持之所有權狀為補發，而主 張伊與戊○○間之買賣行為係通謀虛偽，然伊購買系爭不 動產係以投資為目的，經審酌產權歸屬現況並比較實價登 錄價格，考量投資系爭不動產雖喪失點交之權利，然伊得 以較低之承購價，倘順利轉售，則伊將獲得近770,000元 之獲利。又伊為具有知識經驗之成年人且已就業多年，本 留有相當數額之存款得以支應系爭不動產買賣價金之一部 ，縱未計入伊從事喪葬業所需備有現金存款，已具有負擔 系爭不動產買賣價金一部之能力，故本件交易過程全無違 背正常市場交易常情。
2.原告雖主張其與戊○○間具有借名契約存在，然依實務見 解認為，借名登記之成立，除要求契約當事人主觀上有締 結契約之意思表示合致外，客觀上更要求由借名登記人對 於該財產有使用、收益之事實，然自94年起至105年戊○ ○因故搬離前之十餘載期間，系爭不動產皆由戊○○管理 、使用及收益，戊○○搬離後，原告亦未曾有管理、使用
及收益之事實，原告既未能舉證與戊○○間成立借名登記 關係，亦未實際管理、使用及收益系爭不動產，可見原告 主張其與戊○○間有借名登記契約存在，係虛偽杜撰之詞 。又伊買受系爭不動產時，戊○○為系爭不動產登記所有 權人，而我國不動產物權變動採登記公示原則，民法758 條、土地法第43條規定均在維護善意第三人對土地登記之 信賴，貫徹土地登記之效力，故土地登記簿上既已記載為 所有權人，除有特殊法定情形外，即應認定為與真實財產 歸屬狀況相符。原告與戊○○間有何私權爭執，非伊於買 受時所得悉，而戊○○所持之所有權狀既經地政機關審查 後發給，第三人自得依權狀形式外觀而信賴其所表彰權利 內容為真實，伊雖為具有知識經驗之成年人，然伊並不具 有判斷所有權狀新舊之專業能力，而己○○具有辨識所有 權狀為新補發之專業能力，但戊○○提出之所有權狀既然 非偽，己○○亦非具實質審查之公務員，則伊依所有權狀 外觀信賴戊○○為系爭不動產所有權人，並無主觀上之惡 意。縱認原告與戊○○間就系爭不動產為借名登記，然依 最高法院見解認為，借名登記財產於借名關係存續中，乃 登記為出名人之名義，在該財產回復登記為借名人名義以 前，借名人尚無所有物返還請求權可資行使，而出名人與 借名人間之內部約定，其效力不及於第三人，出名人既登 記為不動產之所有權人，其將該不動產處分移轉登記予第 三人，自屬有權處分。伊與戊○○於106年11月27日完成 系爭不動產之所有權移轉登記時，系爭不動產所有權仍登 記於戊○○名下，縱原告主張已於106年9月11日寄發存證 信函終止戊○○與原告間之借名登記契約，然於借名登記 關係存續中，在系爭不動產回復登記為原告名義以前，伊 信賴登記外觀而買受系爭不動產，自屬合法有效，該買賣 行為及不動產所有權移轉行為之效力，均不因戊○○與原 告間之內部約定而受影響。又縱認系爭不動產為原告所有 ，戊○○為無權處分，伊依民法第759條之1及土地法第43 條規定，伊亦得主張善意受讓系爭不動產所有權等語置辯 ，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）戊○○為原告兄長甲○○前女友，二人育有二名未成年子 女。
（二）系爭不動產於87年2月26日以買賣為登記原因登記為丁○ ○所有，於91年11月14日以買賣為登記原因登記為陳○○ 所有，於95年1月20日以買賣為登記原因登記為戊○○所 有，戊○○就系爭不動產之頭期款並未出資，系爭不動產
於95年1月20日登記擔保債權總金額2,400,000元之最高限 額抵押權予合作金庫商業銀行股份有限公司（下稱合作金 庫銀行）。
（三）105年間戊○○與甲○○分手而搬離系爭不動產，惟戊○ ○仍保有系爭不動產之鑰匙。
（四）原告多次要求戊○○將系爭不動產過戶予原告，皆遭戊○ ○拒絕。
（五）被告戊○○曾於106年11月23日以系爭不動產權狀遺失為 由，向鳳山地政事務所申請補發系爭不動產權狀。（六）戊○○將系爭不動產以買賣為由，於106年11月27日移轉 所有權登記予庚○○。
（七）庚○○以系爭不動產向臺企銀貸款2,920,000元，年息為1 .440％，庚○○僅繳息未還本。前開貸款其中914,012元 於106年12月1日代償戊○○向合作金庫銀行之貸款，其中 1,963,000元於106年12月12日以現金提領，庚○○並將系 爭不動產設定附表表示最高限額抵押權予臺企銀。（八）合作金庫銀行於106年12月8日以清償為原因將上開登記擔 保債權總金額2,400,000元之最高限額抵押權塗銷。（九）系爭不動產移轉登記於庚○○名下後，系爭不動產仍由甲 ○○管理使用中，並與二名未成年子女居住其內迄今，庚 ○○迄至107年9月28日（另案本院108訴字第269號起訴狀 本院收文戳章）始對甲○○提起遷讓系爭不動產之民事訴 訟，於107年11月2日經本院鳳山簡易庭以107年度鳳補字 第510號裁定命庚○○補繳裁判費。
五、得心證之理由：
（一）原告有提起本件訴訟之確認利益：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明 文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存 否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態 存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言 （最高法院52年台上字第1240號判例要旨參照）。本件原 告起訴主張被告間就系爭不動產之買賣關係為通謀虛偽意 思表示無效，為被告所否認，是原告在法律上之地位已陷 於不安狀態，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去 ，故原告起訴確認確認被告間就系爭不動產於106年11月7 日所為之買賣債權行為及於106年11月27日所為之所有權 移轉登記物權行為均不存在，即有確認利益，先予敘明。（二）系爭不動產為原告所有，借名登記戊○○名下： 1.按借名登記契約為無名契約，並無移轉所有權之意思，不
動產之管理、使用、處分權仍屬本人，並不屬於被借名者 ，其性質與委任契約類同，倘其內容不違反強制、禁止規 定或公序良俗者，應賦予無名契約之法律上效力，並應類 推適用委任關係終止、消滅之規定（最高法院91年度台上 字第2028號、91年度台上字第1871號判決意旨參照）。次 按借名登記契約固非法定要式契約，惟若當事人間並未訂 立書面契約以保留證據，則借名人僅得就客觀事實舉證， 例如何人出資、何人使用收益系爭財產等，以證明其與登 記名義人間確有借名登記之合意存在。如出名之登記名義 人就其僅享所有權之登記，卻任令他人無償用益該財產， 並由該他人持有財產證明文件等異於常態之事實，無法提 出合理可信之說明者，則依民事訴訟法第282條規定，即 應推定雙方之間有借名登記之合意。
2.原告主張系爭不動產為其所有，借名登記戊○○名下乙節 ，為戊○○所否認，並以前詞置辯，惟原告就此部分之主 張業據其提出房地買賣定金收授證明書、系爭不動產發狀 日期95年1月20日之所有權狀、94年12月25日系爭不動產 買賣所有權移轉契約書、平面停車位讓渡書、原告繳納合 作金庫銀行貸款明細、原告終止借名登記之存證信函、原 告與戊○○於106年9月11日對話之錄音光碟及譯文、系爭 不動產95至106年之地價稅、房屋稅及管理費等之繳款書 及收據為證（本院卷一第6至20、109至111、288至306頁 ，卷二第55至58頁）。而戊○○就其抗辯系爭不動產為甲 ○○所購買並贈與其所有乙節，並未提出證據證明，僅於 本院陳稱：系爭不動產是買之前就搬進去住，是向是甲○ ○的朋友借住，裡面有3個房間，主臥房是我跟甲○○及 小孩睡，另一間是甲○○的妹妹及我大女兒，另一間是甲 ○○媽媽，甲○○弟弟睡客廳，住了1年甲○○說要買下 來送給我，但沒有寫書面，系爭不動產買賣經過我不瞭解 等語（本院卷二第33至36頁），然證人甲○○並於本院證 稱：我本來跟戊○○在屏東做生意，沒做生意後就搬回大 樹區跟母親住，我父親因有生意上債務問題，債權人都來 討債，原告就說有一個房子讓我先住，我、媽媽、弟弟、 妹妹、戊○○及她的小孩和我的兩個小孩共8人就住在系 爭不動產，購買系爭不動產我沒有參與，沒有見過原屋主 ，頭期款是原告出資，後面貸款2,000,000元及地價稅、 房屋稅是我在繳，系爭不動產實際買受人即實際所有權人 是原告，我會幫原告繳貸款是因為我住在裡面，就像租房 子，103年3月至104年4月，我沒有工作無法繳貸款，由原 告繳納，我沒有說過要把系爭不動產贈與戊○○，當時是
因為我父親欠債2千萬，因為怕債權人知道我父親的子女 名下有財產會來索討，所以才借名登記在戊○○名下，應 該是我跟戊○○商量的，戊○○有提供證件給原告辦過戶 ，戊○○幾乎沒有工作所以沒有收入，繳貸款及房屋稅、 地價稅的錢都是我的錢等語（本院卷一第238至241、245 至246頁）；且戊○○對於其於106年9月11日與原告有原 告提出之上開譯文對話並不爭執（本院卷二第46頁），觀 諸當時原告與戊○○之對話內容，戊○○對於原告表示系 爭不動產係原告出資並借名登記戊○○名下等節均不爭執 ，且於對話過程未表示系爭不動產係甲○○所購買並贈與 予伊，僅於對話中表示「那為何當初要用我的名字呢？」 、「那妳就是利用我啊」等語，有該譯文可稽（本院卷一 第109頁），足見戊○○此節之抗辯，顯屬無據。參以證 人丁○○於本院證稱：我於91年11月將系爭不動產賣給陳 ○○，但因為陳○○很少住，都是回來度假而已，後來還 是丟給我處理，因為兩三年都沒有人住，原告任職我擔任 負責人的愛妮企業社，我聽原告提起她家裡剛好有一些事 情，我就讓她們搬進去住別讓人家騷擾，原告的家人搬過 去住大約半年的時間，我都沒收房租，後來原告跟我說要 買系爭不動產，我說我跟我姪子、姪媳婦商量一下，因為 他們也沒在住，就賣給原告，原告說要過戶給她哥哥的女 友戊○○，因為原告父親經商失敗要躲黑道，買賣系爭不 動產的簽約及交付200,000元、500,000元都只有我跟原告 在場，後來原告把戊○○的資料拿給我，我再拿給陳○○ 蓋章，就直接交給代書辦理等語（本院卷一第248至252頁 ），堪認原告主張購買系爭不動產之緣由、由其出資購買 及借名登記戊○○名下之經過等情，應屬有據，而可採信 。至於系爭不動產原告購買後，決定仍維持購買前由甲○ ○、戊○○及渠子女及原告家人居住之狀態，期間或曾將 系爭不動產所有權狀交付甲○○保管，並由甲○○繳納貸 款及稅捐等以作為甲○○等人之使用對價，均屬原告基於 系爭不動產所有權人之使用、收益權利，無礙於系爭不動 產為原告所有，借名登記戊○○名下之認定。
（三）被告間就系爭不動產於106年11月7日所為之買賣債權行為 及於106年11月27日所為之所有權移轉登記物權行為均為 通謀虛偽意思表示而不存在：
1.按確認法律關係不成立之訴，原告如僅否認被告於訴訟前 所主張法律關係成立原因之事實，以求法律關係不成立之 確認，應由被告就法律關係成立原因之事實，負舉證之責 查本件原告先位提起確認之訴係請求確認被告間就買賣系
爭不動產之買賣、移轉所有權之法律行為均不存在，屬消 極確認之訴，自應由被告就其等確有系爭不動產間之買賣 、移轉所有權之真意等事實，負舉證責任。
2.庚○○就其抗辯與戊○○間系爭不動產之買賣、移轉所有 權為真正乙節，雖提出實價交易資料、買賣契約書、協議 書、所有權買賣移轉契約書、代書費用收據、印花稅大額 憑證應納稅額繳款書、106年契稅繳款書、鳳山地政規費 徵收聯單為證（本院卷一第171至185頁）。惟庚○○於本 院就購買系爭不動產之經過陳稱：會知悉系爭不動產要出 賣是代書己○○跟我說的，買之前我有跟己○○去樓下看 過外觀1次，因為裡面有住人不方便進去看屋內，是戊○ ○跟己○○說屋裡面有住人，我事後聽己○○轉述的，我 去調查系爭不動產的市價是11萬/坪，而我們成交價是9萬 /坪，其實是有價差的，這是我考量的重點，因為是要投 資，我本想以350萬購買，戊○○表示她身體不適需要看 病，希望把價錢抬高讓她可以有錢調養身體，後來才變成 365萬，己○○跟我說賣方的開價是300多萬，說到現場再 議價，這些議價過程都是簽約當天談的，戊○○有說她的 小孩及她的家人住裡面，但我沒詳細問，也沒有討論住裡 面的人跟戊○○的法律關係，戊○○沒有住裡面，我們有