臺灣高等法院民事判決 108年度上字第682號
上 訴 人 中央社區管理委員會
法定代理人 李開渝
訴訟代理人 張瑞豪
商慶彰
被 上訴人 新北市政府市場處
法定代理人 何國誠
訴訟代理人 李承志律師
黃文承律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年3
月18日臺灣臺北地方法院107年度訴字第1247號第一審判決提起
上訴，本院於108年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人法定代理人於民國108年4月15日變更為何國誠，有 新北市政府108年4月12日新北府人力字第1080651036號函可 參（見本院卷第85頁），並據具狀聲明承受訴訟（見本院卷 第83頁），應予准許。
二、被上訴人主張：坐落新北市○○區○○段○000地號土地（ 下稱系爭土地），及其上同段第812號建號建物（門牌號碼 新北市○○區○○○街00號，下稱系爭建物），均為新北市 所有，伊為管理機關；新北市於100年2月10日接管系爭建物 後，上訴人仍無權占用該建物如原判決附圖所示Ａ部分面積 22.44平方公尺之辦公室（下稱系爭辦公室），並受有相當 於租金之占有利益等情，爰依民法第767條及第179條規定， 請求命上訴人騰空返還系爭辦公室，並自102年8月8日起至 返還系爭辦公室之日止，按月給付相當租金之不當得利新臺 幣（下同）3175元之判決。原審判命上訴人騰空返還系爭辦 公室，並自107年8月7日起至返還系爭辦公室之日止按月給 付被上訴人3123元。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴。 被上訴人並答辯聲明：上訴駁回（原審駁回被上訴人其餘不 當得利請求部分，未據聲明不服，非本件審理範圍）。三、上訴人則以：「中央新村」原為中央民意代表於58年間，貸 款集資、委託行政院中央公教人員住宅輔建及福利互助委員 會，購買重測前坐落臺北市新店市大坪林段14張小段土地， 於62年間興建共644棟2層樓雙併房屋所組成，並依住戶規約
規定，自所在八條街範圍，每街各推選3人，加計全體住戶 推選理監事5人，負責「中央新村」之清潔維護、安全巡邏 、糾紛調解、意見反應、公害處理、政令宣導事務協調、公 益維護、社區小型建設等服務工作；又系爭建物為「中央新 村」全體住戶於66年間集資興建、擬供社區活動中心等公共 設施使用，因無力興建完成，嗣經新店區公所（改制前為新 店市公所）資助，於72年間興建完成，伊即設在該建物內， 因管理費收入不足支應系爭建物及土地之稅捐、水電、維護 等開銷，乃將建物管理權移交新店區公所，並改使用系爭辦 公室部分，迄已數十年之久，伊使用系爭辦公室經新店區公 所核准，並與里長共同使用，係以服務社區為目的，有益於 「中央社區」住戶之公共利益，並有助於節省公帑，兩造就 系爭辦公室之使用借貸目的未完成，亦無可推定已使用完畢 之情形，被上訴人訴請騰空返還系爭辦公室及給付不當得利 ，並無理由等語，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決關於命 上訴人遷讓返還房屋及給付不當得利部分，及該部分假執行 之宣告暨訴訟費用之負擔，均廢棄；㈡上開廢棄部分，被上 訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
四、查，系爭土地為新北市所有，系爭建物原登記為新店區所有 ，100年2月10日經新北市接管而變更為該市所有，被上訴人 為系爭土地及建物之管理機關；上訴人占用系爭建物如附圖 所示Ａ部分面積22.44平方公尺之系爭辦公室；又上訴人前 向新店區公所申請准予報備成立管理委員會，經該所駁回其 聲請，上訴人不服，提起訴願，經臺北縣（改制後為新北市 ）訴願委員會駁回，上訴人不服，對之提起行政訴訟，經臺 北高等行政法院（90年度訴字第1040號）、最高行政法院（ 93年度判字第595號）分別判決駁回確定，上訴人復提起再 審之訴，仍經最高行政法院（95年度判字第00269號）判決 駁回（下合稱行政訴訟）之事實，為兩造所不爭執，復有土 地建物查詢資料及上開行政訴訟判決可據（見原審卷第89至 91頁、第471至478頁），且經原審囑託新北市新店地政事務 所勘測明確，有勘驗筆錄、現場照片、該所107年11月6日新 北店地測字第1074027211號函附複丈成果圖可參（見原審卷 第283至297頁），並經本院調取行政訴訟卷宗核閱無誤（見 本院卷第95頁），堪信為真實。
五、被上訴人主張：上訴人無權占有系爭辦公室，並因而受有相 當於租金之占有利益，致伊受有損害，應遷讓返還系爭辦公 室及給付不當得利等語，雖為上訴人所否認，並以前揭情詞 置辯。惟查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權 占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告 於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有 ，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之 請求為有理由。查，上訴人就系爭土地及建物均為新北市所 有，被上訴人為管理機關之事實，並不爭執，已如前述，僅 抗辯：兩造就系爭辦公室之使用借貸目的未完成，亦無可推 定已使用完畢之情形，故拒絕返還等語，依上開說明，自應 由上訴人就有占用系爭辦公室之正當權源負證明之責。 ㈡上訴人雖舉新店區公所84年8月15日、95年9月29日之函文及 辦公室使用證明為據，抗辯伊使用系爭辦公室經新店區公所 核准，並與里長共同使用，係以服務社區為目的，現仍有進 行社區之清潔維護、守望相助等公共事務，兩造就系爭辦公 室之使用借貸目的未完成，亦無可推定已使用完畢之情形云 云。惟按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限者 ，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2項定有明 文。查，系爭土地為新北市所有，系爭建物原登記為新店市 所有，100年2月10日經新北市接管而變更為該所有，有如前 述；又依新店區公所於84年8月15日寄送中央里辦公處及中 央新村守望相助管理委員會（即上訴人）之函文：「有關貴 里辦公處遷移至中央五街60號2樓乙事，請貴處與中央新村 守望相助管理委員會相互協調共用使用該辦公室」、95年9 月29日檢附新店市公所清潔隊會勘紀錄之函文：「貴里建請 本所派員會勘里內環境清潔乙案，復如說明；…檢附會勘紀 錄，請里辦公室就近監督」（見原審卷第431、433頁），及 辦公室使用證明略以：「（臺北縣新店市中央里）第5屆里 長朱迎瑞自84年依據84北縣店民字第40733函文，使用本會 辦公室共同為里民從事服務工作，期間歷經第七屆里長臧貴 義，直至改制後新北市（新店區中央里）第3屆現任里長王 志翔；…本會（上訴人）為社區負責打掃從未間斷」（見原 審卷第427頁）等語以觀，可知上訴人前固經新店區公所同 意，與里長共同使用系爭辦公室，且有進行社區之清掃維護 事宜，然新店區公所於上開函文僅稱「請貴處（中央里辦公 處）與中央新村守望相助管理委員會（上訴人）相互協調共 用使用該辦公室」，並就清潔事宜請「里辦公室就近監督」 ，而辦公室使用證明為上訴人自行出具，雖有里長簽名其上 ，亦僅述及里長使用辦公室乃「為里民從事服務工作」，上 訴人「為社區負責打掃從未間斷」，皆與新店區公所有何與
上訴人約定使用系爭辦公室之目的無涉，自難僅因前開函文 及辦公室使用證明，即謂新店區公所有與上訴人合意使用系 爭辦公室之目的。嗣於100年2月10日系爭建物經新北市接管 而變更為該市所有，上訴人仍使用系爭辦公室，被上訴人其 後於106年6月6日致函上訴人要求就使用系爭辦公室一節支 付使用補償金（見原審卷第51至53頁），復於同年7月6日、 同年8月24日、同年9月22日、同年10月24日致函上訴人，要 求其支付使用補償金，並說明補償金之計算依據、方式、繳 納期限、繳款途徑，及記載若上訴人未於期限內繳納，不排 除以法律途徑要求騰空返還無權使用空間等語（見原審卷第 55至61頁），上開函文顯與上訴人使用系爭辦公室之目的亦 無關聯，是上訴人前雖先後經新店區公所、被上訴人同意使 用系爭辦公室，然均未約定其借貸目的、借用期間，上訴人 就此復未能舉證證明，應認兩造間就系爭辦公室係成立未約 定使用期限之使用借貸契約關係，則依民法第470條第2項規 定，被上訴人自得隨時終止使用借貸契約並請求返還，故上 訴人抗辯兩造就系爭辦公室之使用借貸目的未完成云云，並 不可取。又被上訴人主張以本件起訴狀繕本送達為終止使用 借貸契約之意思表示，該繕本於107年8月7日送達上訴人（ 見原審卷第123頁送達證書），則被上訴人主張兩造間使用 借貸契約關係業於107年8月7日合法終止，自屬有據。再者 ，上訴人於使用借貸契約終止即107年8月7日起未得被上訴 人之同意，就系爭辦公室為占有使用，即屬無權占有，被上 訴人自得依民法第767條規定，請求上訴人遷讓返還系爭辦 公室。
㈢復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人土地， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。再者，城 市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年 息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文；上開規定 ，於租用基地建築房屋準用之，同法第105條亦定有明文。 所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定， 土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估 定之價額而言。又所謂法定地價，依土地法第148條規定， 係土地所有權人依該法規定所申報之地價。此外，基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。經查： ⒈被上訴人為系爭土地及建物之管理機關，上訴人於使用借 貸契約終止即自107年8月7日起，無權占用系爭建物如附
圖所示Ａ部分面積22.44平方公尺之系爭辦公室，獲得相 當於租金之利益，致被上訴人受有損害，則被上訴人依民 法上開規定，請求上訴人給付所受相當於租金之不當得利 ，自屬有據。而系爭建物係72年12月30日建築完成，為鋼 筋混凝土造，屬商業用，一共2層（見原審卷第165頁建物 謄本），系爭辦公室位於系爭建物2層樓之第2層，面積22 .44平方公尺，已如前述；又系爭建物地下1樓為超市，1 樓作為零星機關辦公室及商店街使用，2樓除系爭辦公室 外，另有新店區公所管理之禮堂、視聽教室及新北市立圖 書館中央分館，供市民活動使用，系爭辦公室則供上訴人 放置辦公桌椅、櫥櫃、清潔用具、文件、電腦等物使用， 有勘驗筆錄、相片可據（見原審卷第283至293頁），本院 審酌系爭辦公室坐落之位置、交通狀況、工商繁榮程度及 上訴人占有系爭辦公室之使用狀況等一切情狀，認被上訴 人請求相當於租金之不當得利數額，以系爭辦公室於107 年之土地及建物申報總價年息5％計算為適當。 ⒉又系爭土地於107年之申報地價為每平方公尺4萬0800元， 總面積為2639.34平方公尺（見原審卷第163頁土地登記謄 本），系爭建物之樓地板總面積（含地下1樓、2至3樓） 3494.3平方公尺，系爭辦公室所在之2樓部分面積1135.68 平方公尺、107年課稅現值為293萬8300元（見原審卷第93 、163頁房屋稅籍證明書、建物登記謄本），系爭辦公室 面積為22.44平方公尺，則系爭辦公室於107年度之土地及 建物總價額為74萬9599元【計算式：4萬0800元（系爭土 地107年申報地價）×2639.34平方公尺（系爭土地總面積 ）÷22.44平方公尺（系爭辦公室面積）÷3494.3平方公 尺（系爭建物樓地板總面積）＝69萬1541元（土地價額， 元以下4捨5入，下同）；293萬8300元（系爭建物2樓之10 7年課稅現值）×22.44平方公尺（系爭辦公室面積）÷11 35.68平方公尺（系爭建物2樓面積）＝5萬8058元（系爭 辦公室價額）。69萬1541元（土地價額）＋5萬8058元（ 系爭辦公室價額）＝74萬9599元（土地及建物總價額）】 。依此計算，上訴人自107年8月7日起，應按月給付被上 訴人相當於租金之占有利益為3123元【計算式：74萬9599 元（系爭辦公室於107年度之土地及建物總價額）×5％ 12（月）＝3123元】。
六、綜上所述，被上訴人依民法第767條、第179條規定，請求上 訴人應遷讓返還系爭辦公室，並自107年8月7日起按月給付 3123元，核屬正當，應予准許。從而，原審就上開部分為上 訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不
當，聲明廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
民事第十四庭
審判長法 官 詹文馨
法 官 藍家偉
法 官 邱靜琪
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
書記官 張淨卿