臺灣苗栗地方法院民事判決 108年度訴字第250號
原 告 陳文徵
被 告 祭祀公業陳貴公嘗
法定代理人 陳仁祥
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於中華民國108 年
9 月3 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將附表所載土地之所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之方法院管轄，民事訴訟法第10條第1 項定有明文。查被 告及其法定代理人雖均設址於新竹縣，惟本件原告係請求被 告將坐落於苗栗縣頭份市之土地所有權移轉登記予原告，故 依前開規定，本院自有管轄權，先予敘明。
二、再按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原 告起訴時之聲明為：被告祭祀公業陳貴公嘗管理人陳仁祥應 將證物一（即附表）所載之土地，移轉為原告所有。嗣於民 國108 年9 月3 日辯論時，更正為被告應將證物一（即附表 ）所載土地之所有權移轉登記予原告（見本院卷第159 頁） 。屬更正其事實上之陳述，依前開規定，非屬訴之變更，應 予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張略以：兩造於106 年11月23日簽訂不動產買賣 契約書，由被告將其所有座落苗栗縣○○市○○段00000 ○ 00000 地號土地（下稱系爭土地），以每坪新臺幣（下同） 2,000 元，總價3,334,269 元出售予原告（下稱系爭買賣契 約），原告於當日交付頭期款1,100,000 元予被告，兩造並 議定應於106 年12月1 日前，將辦理土地所有權移轉所需證 件交予廖順和代書辦理所有權移轉登記。因被告至107 年12 月10日仍未履行前開事項，原告乃於同年月13日函請被告於 同年月31日履行，惟被告仍置之不理。再經原告於108 年3 月5 日申請苗栗縣頭份市調解委員會調解，被告乃不履行而 調解不成立。為此，依買賣之法律關係，請求被告將附表所 示土地之所有權移登記予原告。並聲明：如主文所示。
二、被告答辯略以：
（一）系爭買賣契約出賣之土地面積合計5,511.19平方公尺，不 符被告106 年9 月5 日派下員大會決議：「被告所有坐落 於苗栗縣○○市○○段000 地號土地，另行分割約4,500 平方公尺予原告。」之結論。且依被告監察人陳鈺鋒所寫 手稿所示，106 年9 月5 日之派下員大會似無簽到、會議 記錄，是系爭買賣契約雖於106 年11月23日簽訂，然被告 管理人陳仁祥是否業經派下員合法授權處分系爭土地，非 無疑問，原告應舉證證明被告管理人陳仁祥已經合法授權 處分系爭土地。
（二）被告於107 年1 月21日召開派下員大會，要求原告允諾其 所買系爭土地內之既成道路應保持公用，並經法院公證道 路需永久共同使用，且經原告簽名切結。嗣再於107 年2 月15日召開派下員大會，決議：「⒈經出席派下員全數通 過，授權管理人陳仁祥與承買人簽訂買賣契約書、收受價 金、辦理所有權移轉登記。並由監察人負責監督。‧‧‧ ⒋承買人應於（予）保留現有既成道路永久供公眾通行之 用。」，可知兩造於簽訂系爭買賣契約時，因不諳規約、 法令，以致未能全盤考量後續影響。是原告拒不解除系爭 買賣契約，顯已違背107 年2 月15日派下員大會決議，自 非合法有效，被告無庸受其拘束，原告之請求無理由。（三）系爭土地之出賣程序上未依土地法第34條之1 第5 項及同 法第104 條第2 項規定，通知派下員及承租人李椒妹行使 優先購買權。是被告縱依系爭買賣契約履行移轉系爭土地 之所有權予原告，並予以登記，享有優先購買權之李椒妹 仍得對被告主張優先承買權，請求塗銷系爭土地所有權之 移轉登記，則原告之請求亦無理由。
（四）並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。三、兩造不爭執及爭執事項：
（一）不爭執事項：
１、兩造於106 年11月23日簽訂不動產買賣契約書，約定由被 告將其所有座落苗栗縣○○市○○段00000 ○00000 地號 土地全部出售予原告。
２、原告提出之上開不動產買賣契約書為真正。 ３、原告於簽訂上開不動產買賣契約書之當日，即給付1,100, 000 元給被告。
（二）爭執事項：
１、被告管理人陳仁祥有無經被告授權與原告簽訂系爭買賣契 約？
２、系爭買賣契約可否因被告未依土地法第34條之1 第5 項及
同法第104 條第2 項規定，通知派下員或承租人李椒妹行 使優先購買權而無效？
四、得心證之理由：
（一）原告起訴主張兩造於106 年11月23日簽訂不動產買賣契約 書，約定由被告將其所有座落苗栗縣○○市○○段00000 ○00000 地號土地全部出售予原告，原告並於簽約當日給 付1,100,000 元給被告，業據其提出系爭買賣契約書、支 票為證（見本院卷第21至27頁）。並為被告所不爭執，堪 信原告此部分之主張為真實。
（二）被告管理人陳仁祥有無經被告授權與原告簽訂系爭買賣契 約？
原告主張被告有授權其管理人陳仁祥與原告簽訂系爭買賣 契約，系爭買賣契約已有效成立等語。被告則以系爭買賣 契約出售之土地面積與被告106 年9 月5 日派下員大會決 議內容不符，管理人陳仁祥之授權非無疑問等語置辯。經 查：
１、被告於106 年9 月5 日派下員大會之討論議題為：「處理 本祭祀公業339 地號土地1 筆。說明：地號339 面積22,3 51.58 ㎡。⒈目前提供陳五美嘗祖墳無償使用約1,000 ㎡ 。⒉另分割約4,500 ㎡出售。」，有被告提出該次派下員 大會議程在卷可稽（見本院卷第103 頁）。然上開討論事 項，僅為派下員大會議程之一，並非該次派下員大會之決 議內容或會議紀錄，且經本院於言詞辯論時命被告提出該 次會議紀錄，被告當場表示：當天是中元節拜拜，陳仁和 就口頭上講一講，沒有寫紀錄，也沒有決議如何處理等語 （見本院卷第161 頁）。是該次派下員大會議程雖有上開 討論議題，惟既僅經當時之承辦人陳仁和口頭說明，但未 經討論及決議，則該次派下員大會並無339 地號另行分割 約4,500 ㎡出售及出售給何人之決議。
２、再被告監察人陳鈺鋒之手稿內容為：「106 年9 月5 日有 印一些開會議程資料表，那天是中元節拜拜主辦人陳仁和 就照那張表念，說土地要賣給陳文徵4,000 ‧‧‧沒有簽 到，也沒有記錄就結束，後來他們3 人找廖代書辦買賣， 106 年11月23日通知陳仁祥去簽約，賣不成，107 年1 月 21日才開大會，人數不足，本人才接過來，2 月15日再開 大會才通過備查，登記課要印鑑證明，現在30個要48份」 ，有該手稿在卷可按（見本院卷105 頁）。由該手稿觀之 ，足認被告早於106 年9 月之前即欲將系爭土地出售予原 告，因程序問題，系爭買賣契約始於107 年2 月15日之派 下員大會決議通過，出賣系爭土地予原告。
３、被告於107 年2 月15日派下員大會第2 案說明2 、3 討論 ：「依據本公業出售土地相關事宜，討論審議。⒉本公業 所有土地座落頭份市○○段00000 地號，面積2,604.36平 方公尺（787.82坪），仝段339-3 地號，面積2,906.83平 方公尺（879.31坪）。擬出售承租人陳文徵。⒊出售土地 每坪單價新台幣貳仟元，總價金新台幣4,907,260 元（此 總價金包含出售339-1 地號予黃文科部分）。土地增值稅 由買方負責繳納，移轉登記之稅金、費用概由買方負擔。 舊欠稅由賣方負責。」；決議第1 、2 內容為：「⒈經出 席派下員全數通過，授權管理人陳仁祥與承買人簽訂買賣 契約書、收受價金、辦理所有權移轉登記。並由監察人負 責監督。⒉出售土地本公業實收每坪單價新台幣貳仟元， 總價金新台幣4,907,260 元（此總價金包含出售339-1 地 號予黃文科部分），不負擔土地增值稅，應納土增稅由買 方負責繳納。」，有該次派下員大會會議紀錄在卷可憑（ 見本院卷第129 頁）。又被告之管理規約第12條於107 年 2 月15日派下大會第1 案修訂為：「本公業財產之處分與 分配方式，應召開派下員大會，經派下員二分之一以上出 席，出席人數四分之三以上之同意，或經派下員現員二分 之一以上之書面之同意後。均得授權管理人代表派下員辦 理之。本公業之解散亦同。」（修正前為派下員三分之二 出席，出席人數四分之三以上同意；派下員現員三分之二 以上之書面同意），而被告之派下員為90名，該次派下員 會議出席人數為66名，有上開會議紀錄、簽到冊及被告管 理規約修正對照表在卷可稽（見本院卷第128 至131 頁） 。是上開決議不論係修正前或修正後之被告規約，均已符 合被告財產之處分規定，則上開會議已決議同意將系爭土 地出售予原告，並授權被告管理人陳仁祥處理與原告簽訂 買賣契約書等事宜。
４、系爭買賣契約雖係於106 年11月23日簽訂，而上開派下員 大會在107 年2 月15日始行召開，惟依前開被告監察人陳 鈺鋒之手稿可知，兩造雖已先訂立系爭買賣契約，然系爭 土地之出售係經被告派下員多次討論始能定案，而其後之 派下員大會已通過決議，授權被告之管理人陳仁祥將系爭 土地以上開金額與原告簽訂系爭買賣契約，被告管理人陳 仁祥既經被告合法授權自得與原告簽訂系爭買賣契約。 ５、從而，被告之管理人陳仁祥既經派下員大會其後追認授權 出售系爭土地給原告，且其與原告簽訂之系爭買賣契約內 容亦與授權內容（包括土地地號、面積、每坪價金、土地 增值稅之負擔等），均屬相符，則系爭買賣契約自屬有效
成立，被告抗辯其管理人陳仁祥之授權非無疑問等語，容 有誤會，而不可採。
（三）系爭買賣契約可否因被告未依土地法第34條之1 第5 項及 同法第104 條第2 項規定，通知派下員或承租人李椒妹行 使優先購買權而無效？
原告主張系爭買賣契約已有效成立等語。被告則以其未通 知派下員及承租人李椒妹行使優先購買權，故系爭買賣契 約無效等語置辯。經查：
１、關於被告出售系爭土地未通知派下員部分： ⑴按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同 或單獨優先承購，公同共有準用之，土地法第34條之1 第 5 項定有明文。再按土地法第34條之1 第5 項、第2 項所 規定之通知義務，純屬公同共有人間之內部關係，公同共 有人未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問 題，對於出賣處分之效力，尚無影響（最高法院68年台上 字第2857號判例意旨參照）。土地法第34條之1 第4 項所 定之共有人優先承購權，僅有債權之效力，非如同法第10 4 條所定之優先購買權及耕地375 減租條例第15條第1 項 規定之優先承受權，具有相對的物權之效力；土地法第34 條之1 第4 項所規定之優先承購權，並無如同法第104 條 第2 項後段：「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂 買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」之類似規定 ，則共有人之優先承購權，僅為共有人間之權利義務關係 ，如共有人出賣其應有部分違反此項義務，以之賣與第三 人並已為所有權移轉登記時，他共有人僅能請求損害賠償 ，不能對承買人主張其買賣契約為無效請求塗銷登記（最 高法院92年度台上字第396 號、69年度台上字第989 號判 決意旨參照）。
⑵依前揭文及最高法院判例、判決意旨觀之，被告出賣系爭 土地後通知派下員之義務，純屬與派下員間之內部關係， 被告未踐行此項通知義務，僅生應否負損害賠償責任之問 題，對於出賣處分之效力，尚無影響。且被告之派下員之 優先承買權僅具有債權之效力，第三人如已完成所有權移 轉登記，被告之派下員不能對承買人主張其買賣契約為無 效請求塗銷登記。
⑶又被告出售給原告系爭土地之位置，大部分係原告原承租 土地之位置，此由被告提出承租圖（地籍圖，見本院卷第 91頁）及系爭買賣契約書所附之地籍圖（見本院卷第29頁 ）對照觀之甚明。則原告係以承租人之地位向被告承買系 爭土地，此由被告107 年2 月15日派下員大會會議紀錄第
2 案說明2 載明將系爭土地出售予承租人陳文徵（見本院 卷第129 頁）可知。是原告既以承租人之地位購買系爭土 地，則以土地法第104 條之規定本有優先承買權，被告之 派下員自無從依土地法第34條之1 第5 項規定向原告主張 優先承買權之餘地。
⑷從而，土地法第34條之1 第5 項之規定，僅係具有債權之 效力，而原告係以承租人之地位向被告購買系爭土地，依 土地法第104 條之規定自有優先權，是被告抗辯出售系爭 土地未通知派下員，致系爭買賣契約無效等語，尚屬無據 ，而不可採。
２、關於被告出售系爭土地未通知承租人李椒妹部分： ⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂 立買賣契約者，其契約不得對抗優先權人，土地法條第10 4 條第1 項前段、第2 項後段分別定有明文。再按土地法 第104 條第1 項前段規定基地出賣時，地上權人、典權人 或承租人有依同樣條件優先購買之權，係指地上權人、典 權人或承租人於基地所有權人出賣基地時，有依與受讓基 地之第三人同樣條件購買該基地之意。所謂「依同樣條件 優先購買」，乃指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、 付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，地上權人、典權人 或承租人得要求優先成為基地之買受人。易言之，在地上 權人、典權人或承租人行使優先購買權時，對基地之出賣 人而言，僅買賣契約之相對人即買受人變更為地上權人、 典權人或承租人而已，其餘因基地買賣契約所生之相關法 律關係、所得行使與負擔之權利及義務，要與原應與第三 人成立買賣契約所生者並無任何不同（最高法院100 年度 台上字第2019號判決意旨參照）。
⑵訴外人李椒妹承租被告所有座落苗栗縣○○市○○段000 地號土地（其後分割為339 、339-1 、339-2 、339-3 地 號等四筆）之位置係在該地之東北側，而原告承租之位置 係在上開土地之西南側靠中間，業據被告於本院陳明在案 ，並有被告提出之李椒妹承租圖（地籍圖）在卷可稽（見 本院卷第161 、91頁）。而原告承買之系爭土地係在原33 9 地號土地之中間位置，有地籍圖在卷可憑（見本院卷第 29頁）。依上開2 份地籍圖觀之，原告承買之系爭土地確 有小部分會在訴外人李椒妹承租之土地位置上，然大部分 是在原告原承租土地之位置上，並非系爭土地全在訴外人 李椒妹承租之位置。
⑶依前揭文及最高法院判例、判決意旨觀之，訴外人李椒妹
對其承租部分雖有優先承買權，然必需系爭買賣契約有效 成立，且承買之條件應與兩造所訂之原買賣契約之一切條 件相同，不得部分不接受或予以變更，始得為之，否則即 非按原出賣契約之同一條件承購。又被告已自陳：訴外人 李椒妹知道本件買賣契約，她是黃文科母親，只是伊沒有 以書面通知等語（見本院卷第161 頁）。而被告於107 年 2 月15日派下員大會曾決議將頭份市○○段00000 地號土 地出售予黃文科，並簽訂買賣契約，僅係其後黃文科同意 與被告解除買賣契約，亦有該次派下員大會會議紀錄及土 地買賣解約書附卷可按（見本院卷第129 、133 頁）。足 認被告陳稱訴外人李椒妹知悉系爭買賣契約，應屬可採。 則訴外人李椒妹既已知悉系爭買賣契約，惟迄今仍未表示 是否行使優先承買權，及是否同意以同一條件承購尚屬不 明。
⑷又原告向被告購買之系爭土地大部分均在其承租之範圍內 ，已如前述，則就其承租之範圍內依土地法第104 條規定 自有優先承買權，則訴外人李椒妹是否得以同一條件主張 購買系爭土地，亦非無疑問。
３、綜上所述，系爭買賣契約如未生效，被告之派下員或承租 人李椒妹如何以行使優先購買權，而主張以同一條件購買 系爭土地。況原告係以承租人之地位向被告購買系爭土地 ，則被告之派下員即不得對原告主張土地法第34條之1 第 5 項之優先承買權；而訴外人李椒妹能否向原告主張土地 法第104 條之優先承買權，亦尚有疑問。是被告前揭抗辯 尚無可採，系爭買賣契約應屬有效成立，被告仍應履行系 爭買賣契約之約定。
五、再按民法第348 條第1 項規定，物之出賣人負交付其物於買 受人，並使其取得該物所有權之義務，是申請該物所有權移 轉登記行為，應屬出賣人專為履行債務之行為（最高法院90 年度台上字第1946號、84年度台上字第2855號判決意旨參照 ）。本件被告管理人陳仁祥既經被告合法授權，與原告簽訂 系爭買賣契約，系爭買賣契約自屬有效成立，依前開最高法 院判決意旨，被告自有辦理移轉系爭土地所有權登記行為之 義務。從而，原告依買賣之法律關係請求被告應將附表所載 土地之所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許，爰判 決如主文第1 項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中 華 民 國 108 年 9 月 16 日
民事第二庭 法 官 陳秋錦
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 張智揚
中 華 民 國 108 年 9 月 16 日
附表：
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│編號│名 稱│面 積│權利範圍│
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│ 1 │苗栗縣○○市○○段00000地號土地 │2,604.36㎡│ 全部 │
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│ 2 │苗栗縣○○市○○段00000地號土地 │2,906.83㎡│ 全部 │
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