臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度訴字第389號
原 告 張盛碧
訴訟代理人 張宗珍
原 告 張清景
訴訟代理人 張聰枝
被 告①施泉源
②施泉興
③施淑薰
④施淑鈴
⑤蔡文欽
⑥蔡宗錦
⑦唐士雄（原名：唐志雄）
⑧施明宏
⑨唐木榮
⑩施岳成
⑪林宗弘
⑫李林秀
⑬施英宏
⑭施岳佑
上 一 人
訴訟代理人 劉正穆律師
李秋峰律師
被 告⑮林秀陽
⑯林美里
⑰林忠正
⑱施朝棟
上 一 人
訴訟代理人 劉正穆律師
李秋峰律師
被 告⑲唐雪芳
⑳唐寶珠
㉑施岳良
㉒唐富美
㉓唐朝陽
㉔唐雅慧
㉕唐雅秀
㉖唐道犇（原名：唐志傳）
㉗施彥吉 （遷出國外但無國外地址，公示送達）
㉘施宏璋 （遷出國外而國外地址無法送達，公示
㉙施陳美智
㉚蔡雅潔
㉛布施暁一 （應受送達住所不明，公示送達）
㉜布施宏 （應受送達住所不明，公示送達）
㉝成高靜江 （應受送達住所不明，公示送達）
㉞蔡明秀
㉟蔡采秀
㊱蔡秋汶
㊲蔡豐明
㊳蔡秀枝
㊴施宜秀
㊵施宜君
㊶蔡孟君
㊷施曾金
㊸邱誠 （遷出國外但無國外地址，公示送達）
㊹唐錦鐘
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國108 年9 月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
確認兩造間就坐落苗栗縣○○鎮○○○段00000 ○00000 ○00 00○000000地號土地之耕地三七五租賃關係存在。被告應協同原告就前項土地之臺灣省新竹縣後灣字第51號私有 耕地租約辦理續租登記。
事實及理由
壹、程序部分
一、本件兩造經苗栗縣後龍鎮公所（下稱後龍鎮公所）耕地租賃 委員會調解不成立後（卷一第45至61頁），復經苗栗縣政府 耕地租佃委員會調處後，因被告施朝棟不同意調處結果（卷 一第37至44頁），而經苗栗縣政府依耕地三七五減租條例（ 下稱減租條例）第26條第1 項之規定移送本院審理（卷一第 35至36頁），先予敘明。
二、除被告施岳佑、施朝棟外，其餘被告經合法通知，未於言詞 辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰 依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：訴外人張登助前有於民國37年12月20日起向訴外 人施水潔承租苗栗縣○○鎮○○○段○○○○段○00000 ○ 000 00○0000地號土地及分割前3113地號土地，並簽訂臺灣 省新竹縣後灣字第51號私有耕地租約（下稱系爭租約），其 後由原告2 人繼受系爭租約。惟系爭租約於91年底租約期滿 未申請續訂租約，經後龍鎮公所依減租條例清理要點第7 點 逕為辦理註銷租約登記，嗣經原告於106 年9 月以有繼續耕 作事實申請續訂租約，惟被告不同意，經調解不成，又經調 處後，雖就系爭租約作成「（分割後）3113地號土地因徵收 後面積狹小不能耕作，承租人同意放棄耕作權；另647-2 、
647-4 、3081、3113-2（分割自原3113地號土地）地號土地 繼續租約」之決議，惟被告施朝棟不同意調處結果，原告就 647-2 、647-4 、3081、3113-2地號土地（下稱系爭土地） 有耕作之事實，且於施水潔死亡前，均係由施水潔前來收取 地租，然施水潔逝世後，原告不知要繳納地租予何人，原告 並非故意遲繳地租，爰請求確認兩造間就系爭土地具有耕地 三七五租賃關係存在，並請求被告協同就系爭租約中系爭土 地部分辦理續租登記等語。並聲明：如主文所示。二、被告則以：
㈠被告施朝棟：原告僅以系爭土地請求與被告續訂租約，並未 包括分割後3113地號土地，已改變系爭租約原承租範圍，非 屬原租約之續訂，而係屬另行簽訂新租約，被告自有權拒絕 ；又分割後3113地號土地面積為199 平方公尺，並非狹小至 不適或無法耕作，原告放棄分割後3113地號土地不為耕作之 行為，係屬原承租部分土地不自任耕作之行為，系爭租約視 為全部無效（卷一第611 至621 頁）。
㈡被告施岳佑、施朝棟：原告業於106 年9 月1 日出具分割後 3113地號土地之耕作放棄書，被告自得終止系爭租約，且被 告施英弘前於96年6 月25日寄發存證信函，催告原告應於同 年7 月15日前給付積欠長達7 年之地租，詎原告迄今仍未清 償，爰依減租條例第17條第1 項第3 款，於同年7 月15日生 終止系爭租約之意思表示，而減租條例之地租係屬赴償之債 ，原告應舉證其有向被告清償，是原告請求無理由等語，資 為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈢其餘被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲 明或陳述。
三、兩造協議簡化爭點如下：
㈠不爭執事項
⒈系爭土地及分割後3113地號土地均為被告所共有（卷一第10 9 至217 頁）。
⒉原告有承租647-2 、647-4 、3081、原3113地號土地，並有 為私有耕地租約登記，租約編號為臺灣省新竹縣後灣51號（ 即系爭租約），承租面積分別為647-2 地號0.1091公頃、64 7-4 地號0.0204公頃、3081地號0.1303公頃、3113地號0.01 99公頃（卷一第89頁），系爭租約於92年間因未於換約期間 申請續訂租約，依規定註銷登記（卷一第87頁）。 ⒊後龍鎮公所於105 年12月22日後鎮農字第1050017246號函文 表示「核發本鎮苦苓腳段647-2 、647-4 、3081、3113-2地 號土地農業用地作農業使用證明書」，及「經本所勘察…苦 苓腳段3113地號上雜草叢生，未依上開規定（即農業使用）
使用」，並檢附106 年9 月28日、11月28日勘查照片，就64 7-2 、647-4 、3081、3113-2地號土地照片註明「種稻」， 另於3113地號土地照片註明「面積狹小難以耕作（0.0199公 頃）且週邊耕作條件不佳」（卷一第67至79頁）。 ⒋卷附107 年8 月30日苗栗縣後龍鎮灣寶里里長證明書，上載 647-2 、647-4 、3081、3113-2地號等4 筆土地，長期以來 均有耕種之事實（卷一第233 頁）。
⒌原告曾於106 年9 月15日向後龍鎮公所申請就647-2 、647- 4 、3081、分割後3113、3113-2地號土地續訂耕地三七五減 租租約（卷一第265 至283 頁），經後龍鎮公所通知後，被 告施朝棟、施英宏、施泉興於同年月18日函覆表示分割後31 13、3112、3115地號土地均非因不可抗力繼續一年以上不為 耕作，故原告申請續訂租約，自應不受理，渠等以該函為終 止租約之意思表示，且系爭租約業於92年間經註銷登記，原 告於14年後始申請續訂租約，不能准許等語（卷一第83至84 頁）。
⒍其後原告就辦理系爭土地及分割後3113地號土地續約申請乙 事申請調解，經後龍鎮公所耕地租佃委員會於106 年12月13 日召開調解，並作成「繼續租約」之調解決議，理由為：「 承租人對於苦苓腳段3113地號因徵收後面積狹小不能耕作係 因不可抗力之因素。另苦苓腳段647-2 、647-4 、3081、31 13-2地號多年至今均有繼續耕作之事實，即非有終止租約之 事由」（卷一第47至61頁）；嗣因被告蔡宗錦不同意該調解 決議，即轉呈苗栗縣政府另為調處，並於107 年6 月29日召 開調處會而作成調處決議︰「後龍鎮苦苓腳段3113地號，因 徵收後，面積狹小不能耕作，由承租人同意放棄耕作權；另 同段647-2 、647-4 、3081、3113-2地號繼續租約」，理由 為：租賃關係有無乃事實認定，系爭租約雖於92年因後龍鎮 公所以租約期滿承租人未申請續訂租約，註銷租約登記在案 ，惟承租人既以同段（分割後）3113地號土地因徵收後面積 狹小不能耕作而表示同意放棄耕作權，另同段647-2 、647 -4、3081、3113-2地號土地，經後龍鎮公所於106 年9 月28 日、11月28日實地勘查，另詢問當地里長得知幾十年來確有 持續耕作之事實，是地主否准承租人續訂租約，尚與規定未 合，惟該決議經被告施朝棟表示不同意（卷一第37至44頁） 。
㈡爭執事項
⒈系爭土地之租約，是否有因原告一部分不自任耕作而無效？ 又系爭土地之租約是否有因原告積欠長達七年之地租，而經 被告施英宏於96年7 月15日生終止租約之意思表示？
⒉原告請求確認兩造間就系爭土地之耕地三七五減租租約存在 ，而被告應依耕地三七五減租條例之規定，協同辦理續租登 記，有無理由？
四、本院之判斷
㈠爭點一：
⒈按耕地三七五減租條例第6 條第1 項載：「本條例施行後耕 地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂 ，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及 謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂 ，須經登記，始能生效（最高法院51年台上字第2629號判例 意旨參照）。則經行政機關為租約登記之目的，既係為求保 護佃農及舉證之便利，而非屬租約生效之要件，從而縱使承 租人未於租約屆滿後按期申請續訂租約，而經行政機關註銷 登記，不因此影響耕地租賃關係是否繼續存在之事實，倘承 租人就承租之土地有持續耕作之事實，且承租人得知耕地租 約遭註銷後，亦申請續訂租約，已足認承租人願意繼續承租 土地而有續約意願，出租人依減租條例第20條之規定即應具 有續訂租約之義務，當事人間之耕地租賃關係應繼續存在。 ⒉則依不爭執事項⒉所示，原告雖於系爭租約租期屆滿時未申 請續訂租約，而經後龍鎮公所依規定註銷登記，然依前所述 ，不因此影響系爭租約是否繼續存在之事實；再依不爭執事 項⒊至⒍所示，經後龍鎮公所於106 年9 月28日、11月28日 至現場勘查，系爭土地確實均有耕作種植稻米之事實，此亦 有該處里長之證明書可佐，又原告確有於106 年9 月15日向 後龍鎮公所申請就系爭土地及分割後3113地號土地續訂租約 ，而3113-2地號土地，確實係於79年6 月1 日逕為分割自31 13地號土地，此亦有土地登記簿2 份（卷二第112 、122 頁 ）在卷可稽，依前所述，足認原告就系爭土地有繼續自任耕 作之事實，且亦有繼續系爭租約之意願，是原告請求確認兩 造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係存在，應屬有據。 ⒊被告施岳佑、施朝棟雖以前詞為辯，惟查：
⑴次按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外 ，如承租人願繼續承租者，應續訂租約；又耕地租約在租佃 期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：二、承租人放 棄耕作權時，減租條例第20條、第17條第1 項第2 款分別定 有明文。則依上開條文之規定，租期屆滿時，如承租人願繼 續承租，出租人即應續訂租約，而出租人得於承租人放棄耕 作權時，終止租約，惟倘承租人僅放棄耕地租約中一部分耕 地之耕作權時，因耕地契約內容得以區分不同筆耕地之範圍 ，且承租人放棄一部耕作權之情形，並無減租條例第16條第
2 項原定租約全部無效之相應規定，再參酌減租條例乃植基 於憲法第143 條第4 項「扶植自耕農」之保護目的，從而於 出租人放棄一部耕作權之情形，自應採取「僅放棄耕作權部 分之耕地租約得經出租人終止，惟未放棄耕作權部分，倘承 租人願繼續承租，該部分耕地租賃契約應繼續存在」之有利 自耕農解釋方式。則依不爭執事項⒌所示，原告於106 年9 月15日係向後龍鎮公所申請就系爭土地及分割後3113地號土 地均續訂耕地三七五減租租約，且經本院調取該份耕地三七 五租約換訂登記申請書（卷一第263 至283 頁），原告有於 該份申請書中同時檢附就系爭土地之自任耕作切結書及就分 割後3113地號土地之耕作權放棄書（卷一第275 至277 頁） ，足認原告僅有放棄分割後3113地號土地耕作權之意思，依 上所述，被告僅就系爭租約中分割後3113地號土地部分取得 終止權而已，非謂被告得以終止系爭租約之全部，是被告施 岳佑、施朝棟此部分所辯，即屬無據；又依前所述，原告既 得就系爭租約中系爭土地部分主張續訂租約，自係屬原租約 之續訂，而非請求被告另定新耕地租約，是被告施朝棟辯稱 其得以拒絕另定新耕地租約，亦難採納。
⑵復按減租條例第16條第1 項所謂承租人應自任耕作，係指承 租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有 積極的以承租之土地建築房屋居住，或供其他非耕作之用、 或與他人交換耕作、或將之轉租或借與他人使用等情事，固 均在不自任耕作之列。惟承租人如僅係消極的不為耕作而任 其荒廢，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害， 則僅生出租人得否依減租條例第17條第1 項第4 款規定終止 租約，或承租人得否請求出租人排除第三人之侵害，提供合 於租約所約定使用、收益之租賃物供其使用而已，尚難謂原 租約已因此而歸於無效（最高法院91年度台上字第1447號判 決意旨參照）。則依不爭執事項⒊所示，原告就系爭租約中 系爭土地既均有繼續種植稻米之事實，僅係系爭租約所包括 之分割後3113地號土地，經後龍鎮公所現勘後，認定雜草叢 生，未作農業使用，且於拍攝之現況照片註明「面積狹小難 以耕作，且周圍耕作條件不佳」（卷一第79頁），則依上所 述，原告就分割後3113地號土地，既無建築房屋、供非耕作 之用、交換耕作、轉租、借予他人耕作之「不自任耕作」之 舉，僅係消極「不為耕作」，且不為耕作之原因，係因該土 地面積狹小且耕作條件不佳所致，是被告施朝棟抗辯該土地 有不自任耕作，致系爭租約歸於無效等語，亦難採納。 ⑶再按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得 終止：三、地租積欠達兩年之總額時，減租條例第17條第1
項第3 款亦有明文；又按當事人終止契約，須有終止權，終 止權有基於法律規定而生者（法定終止權），有基於當事人 約定而生者（約定終止權）。約定終止權之行使方法，應依 契約當事人之約定，如未約定，依民法第263 條準用同法第 258 條之規定，得由一方向他方當事人以意思表示為之（最 高法院101 年度台上字第232 號判決意旨參照）。則被告施 岳佑、施朝棟雖抗辯被告施英弘前有於96年6 月25日寄發存 證信函，催告原告應於同年7 月15日前給付積欠長達7 年之 地租，而原告迄未給付，於同年7 月15日生終止系爭租約之 意思表示等語，並提出96年6 月25日之郵局存證信函用紙1 份（卷二第309 至311 頁）為證，惟原告表示渠等雖有收受 該份存證信函，然不知要繳租予何人，有將租金準備起來等 語（卷二第287 頁）。則該份存證信函之寄件人為被告施英 弘、收件人為原告，並載明「…647-2 、647-4 、3081、31 13地號土地等4 筆耕地，因該4 筆耕地已由施泉源、施泉興 、施淑薰、施淑鈴、施林玉、施安山、施安霖、施安全、唐 施旅竹、蔡施安勉、林宗弘、李林秀、林美里、林忠正、邱 林燕、林秀陽、施英弘、施朝棟、施明宏等19人於民國88年 6 月25日辦妥所有權登記在案，台端自88年7 月起，應給付 地租於吾等19人共有，…是台端至此已積欠7 年以上地租迄 未給付，為此，吾等19人委由吾人施英弘特以此函催告台端 於96年7 月15日前給付積欠之歷年全部地租；倘若逾期未付 ，吾等19人將依三七五減租條例第17條第1 項第3 款規定， 終止耕地租約，並請求台端賠償無權占有使用該4 筆耕地之 一切損害…」（卷二第309 至311 頁），則依該存證信函內 容，被告施英弘雖表示647-2 、647-4 、3081、3113地號土 地已由渠等繼承，且其係受其他共有人委託催告原告繳納積 欠之地租，惟系爭租約所載出租人既為施水潔（見卷二證物 袋內之系爭租約之記載），然被告施英弘並未提出相應之土 地登記謄本、委任狀以證明確有收取積欠地租之權利，且被 告施英弘以此存證信函催告原告繳納積欠之地租，惟收取地 租之權利人既有數人，然未載明清償之地點及如何依權利人 之權利比例清償，礙難認屬適當之催告方式，是被告施英弘 有無滿足民法第440 條第1 項之規定為合法催告，因而取得 租約終止權，實有所疑；況該存證信函亦載明倘若原告逾期 未付，渠等19人「將依三七五減租條例第17條第1 項第3 款 規定，終止耕地租約」，僅能認定被告施英弘有向原告表示 倘其逾期未付，渠等19人即「準備依法終止耕地租約」，礙 難認該存證信函已有向原告為終止租約之意思表示，被告施 岳佑、施朝棟復未能提出其後有另行向原告為終止系爭租約
之意思表示之證據，礙難認被告施英弘已合法終止系爭租約 ，是被告施岳佑、施朝棟辯稱被告施英弘已以該存證信函生 終止系爭租約之效力，亦屬無據。
㈡爭點二：
綜上所述，原告就系爭土地既有繼續耕作種植稻米之事實， 且亦有於106 年9 月15日申請續訂系爭租約，僅係就分割後 3113地號土地因面積狹小且耕作條件不佳，而放棄該部分土 地之耕作權，從而原告請求確認兩造間就系爭土地具有耕地 三七五租賃關係存在，應屬有據，自應准許；又依不爭執事 項⒉所示，系爭租約內容既得以區分不同筆耕地之範圍，且 3113-2地號土地，確實係分割自3113地號土地，而有獨立之 範圍，而原告僅就系爭租約中分割後3113地號土地放棄耕作 權，依前所述，原告自仍得就系爭租約中系爭土地部分，依 減租條例第20條之規定，主張仍有自任耕作之事實，且願繼 續租約，而請求被告續訂租約，是原告此部分主張，亦應准 許；再參酌不爭執事項⒍所示，後龍鎮及苗栗縣政府耕地租 賃委員會均與本院採取相同之見解，足認原告之請求均有理 由，爰分別諭知如主文第1 、2 項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後 核於本判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。六、依減租條例第26條第1 項之規定，經縣市政府耕地租佃委員 會移送之案件，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用， 是本件既毋庸徵收裁判費，且於訴訟過程中亦未增生其他費 用，自無諭知訴訟費用負擔之必要。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
民事第一庭 法 官 劉奕榔
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 賴柏仲
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日