臺灣嘉義地方法院民事判決 八十九年度訴字第一三八號
原 告 辛○○
訴訟代理人 劉榮村?
被 告 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 庚○○
戊○○
丁○○
己○○
?
丙○○
右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文
被告等人應將嘉義縣大林鎮○○段一三七號，地目旱，面積二三三三平分方公尺，被告乙○○應有部分二分之一、被告庚○○應有部分四分之一、戊○○應有部分十六分之一、丁○○應有部分十六分之一、己○○應有部分十六分之一、丙○○應有部分十六分之一，辦理所有權移轉登記與原告。
訴訟費用由被告乙○○負擔二分之一、由被告庚○○負擔四分之一、由被告戊○○、丁○○、己○○、丙○○各負擔十六分之一。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）先位聲明：如主文所示。
添（二）預備聲明：被告乙○○應將嘉義縣大林鎮○○段一三七號，地目旱，面積二 三三三平分方公尺（下稱系爭土地）辦理所有權移轉登記與原告。被告庚○ ○應將系爭土地之應有部分四分之一與原告訂立不動產買賣契約後，辦理所 有權移轉登記與原告。
二、陳述：
（一）先位之訴：
１、系爭土地原為公業江寬宏名義所有，被告乙○○及被告庚○○之父江庚均為 該公業之管理人，有舊土地登記簿謄本可證，民國六十六年十月六日由被告 等二人出面代表公業以新台幣（下同）十五萬四千三百元之價格，將全部土 地出賣給原告，約定先付定金五萬元，賣主有關登記證件齊備可送登記時買 主再付七萬四千三百元，殘款三萬元登記辦妥時即時付清等云。有被告乙○ ○與原告訂立之不動產土地買賣契約書可證。並由被告等將該筆土地之所有 權狀及每人各領取印鑑證明書一份交原告，準備辦理所有權移轉登記之用， 亦有該所有權狀及被告二人之印鑑證明書各一份可證。 ２、訂約後，該公業因辦理派下員登記及公業解散登記事宜，遷延時日，一直無 法辦理所有權移轉登記給原告，迄今八十八年九月間，始辦理公業解散登記 完畢，由被告乙○○取得應有部分二分之一，庚○○取得四分之一，其餘由
被告戊○○、丁○○、己○○、丙○○等各取得持分十六分之一，亦有土地 登記簿謄本可證。原告知悉上情後，經向被告等要求辦理全部土地所有權移 轉登記，竟遭拒絕，迭催不理。
３、按共有土地，其處分應以共有人過半數及應有部分合計過半數之同意行之， 但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，此項規定，於公同共有 準用之，土地法第三十四條之一第一項，第五項規定甚明。本件被告乙○○ 、庚○○均為江寬宏公業之派下員，該公業之土地自係全體派下員所公同共 有（最高法院十七年上字第一七九號判例參照），派下員在公業未解散前對 公業有派下權，該二被告就公業應有之派下權合計為四分之三（由後來解散 後取得應有部分判斷），故其出售系爭土地所占公業派下權已超過三分之二 ，其人數自可不予計算。因此，彼等所為出賣行為自符合上開法條之規定， 雖事後該公業因解散而登記為全體派下員即被告等分別取得應有部分，該買 賣之效力自及於被告全體。爰請求被告等分別將其應有部分移轉登記與原告 如先位聲明所示。
（二）預備聲明：原告預慮本位聲明無理由時，對被告乙○○、庚○○預備請求如 左：
１、按買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同共有人之同意， 出賣公同共有物，應認為僅對其他公同共有人不生效力，而在締約當事人間 非不受拘束。茍被上訴人簽立之同意書，果為買賣，縱出賣之標的為公同共 有土地，而因未得其他公同共有人之同意，對其他公同共有人不生效力，惟 在其與上訴人間既非不受拘束，而如原審認定之事實，該土地其後又已因分 割而由被上訴人單獨取得，則上訴人請求被上訴人就該土地辦理所有權移轉 登記，尚非不應准許（參見最高法院七十一年台上字第五０五一號判例）。 ２、本件被告乙○○、庚○○既共同出面將原公業土地出售原告，假若此項買賣 對其他共有人不生效力，但依上開判例意旨被告等自應受該買賣之拘束，而 被告等又分別因公業解散而取得持分二分之一及四分之一，自應將其取得之 持分辦理所有權移轉登記與原告。又被告庚○○未訂立書面契約，依民法第 七百六十條規定，原告尚須請求該被告補訂書面契約後再辦理所有權移轉登 記，爰分別請求如預備聲明所示。
三、證據：提出系爭土地舊土地登記簿謄本一份、不動產土地買賣契約書一份、所 有權狀影本一份、印鑑證明書影本二份、土地登記簿謄本一份、大林鄉公所耕 地租佃委員會調解程序筆錄影本一件為證，並聲請訊問證人沈丈、劉興聲、張 聰猛，及勘履現場。
貳、被告乙○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：買賣之事被告不知情，契約亦非被告所簽，印章也不是我的，是偽造的 。
參、被告庚○○、戊○○部分：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：買賣之事被告均不知情，被告非契約之當事人。
肆、被告丁○○、丙○○雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其以前所為聲明、陳述 及證據如左：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：不知有買賣之事。
伍、被告己○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。 理 由
壹、本件被告丁○○、己○○、丙○○未於言詞辯論期日到場，皆核無民事訴訟法第 三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、原告先位聲明主張：系爭土地為公業江寬宏名義所有，被告乙○○及被告庚○○ 之父江庚均為該公業之管理人。六十六年十月六日由被告乙○○、庚○○二人出 面代表公業以十五萬四千三百元之價格，將全部土地出賣給原告，約定先付定金 五萬元，賣主有關登記證件齊備可送登記時買主再付七萬四千三百元，殘款三萬 元登記辦妥時即時付清。訂約後，該公業因辦理派下員登記及公業解散登記事宜 ，一直無法辦理所有權移轉登記給原告，迄今八十八年九月間，始辦理公業解散 登記完畢，由被告乙○○取得應有部分二分之一，庚○○四分之一，其餘由被告 戊○○、丁○○、己○○、丙○○等各取得持分十六分之一。被告乙○○、庚○ ○二人就系爭土地之應有部分之派下權合計為四分之三，其處分全部土地時，依 土地法第三十四條之一第一項、第五項所定，其人數不予計算。雖事後該公業因 解散而登記為全體派下員即被告等分別取得應有部分，該買賣之效力自及於被告 全體。爰請求被告等分別將其應有部分移轉登記與原告。參、被告乙○○則以不知買賣之事，契約亦非其所簽，印章亦非其所有，是有人偽造 的云云。被告庚○○、戊○○、丁○○、丙○○則以不知買賣之事，被告非契約 之當事人云云置辯。
肆、經查：
一、系爭土地原係公業江寬宏所有，其管理人為乙○○、江庚，而江庚為庚○○之 父，且系爭土地現因公業解散已分登記被告乙○○應有部分二分之一、被告庚 ○○應有部分四分之一、戊○○、丁○○、己○○、丙○○應有部分各十六分 之一之事實，為原告及被告乙○○、庚○○、戊○○、丁○○、丙○○等人所 不爭執，並有系爭土地之舊土地所有權狀、土地登記謄本可證，堪信為真。 二、原告主張被告乙○○、庚○○二人曾代表公業將系爭土地出賣予原告之事實， 有契約書影本一件可證，且證人沈丈證稱：系爭土地之買賣是其所介紹，是介 紹原告之夫江文哲與甲○○之父親買賣，當時有交付訂金五萬元予乙○○之兒 子（指甲○○之父親）等語（見八十九年三月三十日筆錄）。證人劉興聲證稱 ：系爭土地買賣後有與乙○○接觸過，並向乙○○催文件，乙○○說是祭祀公 業礙於派下員之情形，所以正在辦理，有談到租金之事，乙○○也說他已收訂 金等語（見八十九年三月十四日筆錄）。證人張聰猛證稱：系爭土地買契約係 其所寫，當時雙方都是本人到埸，雙方之姓名是我寫的，賣方不識字我才叫他 們蓋指印，印章也是他們自己拿出來的，雙方說介紹人是沈丈，沈丈名字是我 寫的，否則介紹人拿不到錢，乙○○、庚○○二人之印鑑證明是事後賣方送來 要辦過戶之用等語（見八十九年四月二十五日筆錄）。且被告戊○○、丙○○
、庚○○因請求返還系爭土地而向嘉義縣大林鎮公所聲請租佃爭議之調解時， 亦表示：以前有買賣契約，因祭祀公業之關係，無法辦理移轉，後來因故要退 回定金未成等語，有該調解筆錄一份在卷可憑，並經調閱本院八十九年訴字第 四八號兩造之租佃爭議號卷查明無訛。而該案原告即本案之被告於八十九年二 月二十二日言詞辯論時，其訴訟代理人表示：．．乙○○有將上開印鑑證明交 給被告，是為了買賣，但買賣不成立．．等語。是從被告於另案均不表反對有 買賣之事實，且系爭土地之權狀現仍由原告持有中，苟系爭土地無買賣之情事 ，何以系爭土地權狀長期由原告持有中，被告未聲請返還或異議之理。合上足 證，系爭土地確有由乙○○出名將之出售予原告之情事。 三、再參之證人張聰猛上開證述：．．乙○○、庚○○二人之印鑑證明是事後賣方 送來要辦過戶之用等語。被告於另案（即本院八十九年訴字第四八號）訴請原 告返還系爭土地，於八十九年二月二十二日言詞辯論時，亦表示：庚○○雖有 提供印鑑證明給乙○○．．等語，此經調閱上開卷證查明屬實，並有附之乙○ ○、庚○○二者之印鑑可證，足證證人及被告另案所陳非虛。顯然庚○○當初 提供印鑑證明給乙○○，確係供出售系爭土地之用無疑。而庚○○既提供印鑑 予系爭土地移轉過戶之用，從而可證庚○○亦同意出售系爭土地予原告無疑。 雖被告於另案陳稱：庚○○提供印鑑是為了辦理祭祀公業解散登記等語，然依 本件系爭土地之買賣契約所示，其契約於六十六年十月六日所簽立，而依土地 登記簿所載，系爭土地公業之解散係於八十八年九月十三日所登記，二者相差 有二十二年之久，斷無可能於二十二年前提供印鑑明而於二十二年始而辦理公 業之解散，是被告上開所陳，與常情有違，亦與事實不符，而不可採。伍、合上所述，系爭土地確有由乙○○、庚○○二人同意出售予原告，且買賣契約並 無不合法而不成立或無效之情事。而按共有土地或建築改良物，其處分、變更及 設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半 數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。前四項規定 ，於公同共有準用之。土地法第三十四條之一第一、五項定有明。依系爭土地之 謄本所載，被告於公業解散後，其各人所取得之持分分別被告乙○○二分之一、 被告庚○○四分之一、戊○○、丁○○、己○○、丙○○則均為十六分之一。是 被告乙○○、庚○○於出售系爭土地予原告之時，其派下權之持分合計已逾三分 之二。而祭祀公業之財產，為全體派下員所公同共有，故而被告乙○○、庚○○ 出售公同共有之全部土地之公業土地，對他派下員人而言，自係源於上開土地法 第三十四條之一所所賦與之代理權，其性質係代理他共有人為處分行為，對其他 派下員，亦生買賣之效力，是原告請求被告將系爭土地，被告乙○○應有部分二 分之一、被告庚○○應有部分四分之一、戊○○、丁○○、己○○、丙○○應有 部分各十六分之一辦理所有權移轉登記與原告為有理由，應予准許。陸、備位之訴部分：
按預備合併，係以先位之訴無理為備位之訴裁判之停止條件，於先位之訴有理由 者，即無庸就備位之訴為判決，本件先位之訴有理由，業已如前述。自無庸就備 位之訴為任何之裁判，併此敍明。
柒、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、
第七十八條、第八十五第一項但書判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 九 日
~B臺灣嘉義地方法院民事庭
~B 法 官 馮保郎
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 五 月 九 日
~B 書記官 陳昭煌