臺灣臺北地方法院民事判決 106年度訴字第5068號
原 告 洪瑞麟
訴訟代理人 蔡炳楠律師
黃敏綺律師
洪丙丁
被 告 臺北市○○○區○○○○○
法定代理人 彭璟謙
訴訟代理人 洪東雄律師
上列當事人間請求確認區分所有權人會議無效等事件，本院於民
國108年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告於民國一百零六年五月二十日召開之一百零六年度第五屆區分所有權人會議其中如附表所示議案之決議無效。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、被告之法定代理人原為羅鴻彬，訴訟繫屬中變更為彭璟謙， 於民國108年8月22日具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受訴 訟狀及臺北市都市發展局108年8月15日北市都建字第108303 8206號函在卷可憑（見本院卷㈡第31至35頁），是彭璟謙聲 請承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言。又公寓大 廈區分所有權人會議，係區分所有權人為共同事務及涉及權 利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議， 為公寓大廈管理條例第3條第7款所明定；而區分所有權人會 議之決議，係多數區分所有權人集合之意思表示而成立之法 律行為，雖非法律關係本身，然其所為決議常為多數法律關 係基礎，該法律關係基礎事實存否如生爭執，公寓大廈區分 所有權人之私法上地位即有受侵害之危險。查，本件原告為 青年社區之區分所有權人，其先位聲明主張如附表所示議案 之決議無效，被告則否認，故系爭決議是否有效存在即屬不 明，而系爭決議涉及門廊得否出租等使用方式，自影響青年 社區全體區分所有權人之權益，致原告主觀上認其法律地位 處於不安狀態，而此種不安之狀態，應得以本件確認判決將 之除去。是依前揭說明，應認原告有即受確認判決之法律上
利益，而得提起本件確認之訴。
貳、實體部分：
一、原告主張：其於民國106年5月15日向訴外人趙廣澤買受臺北 市青年社區（下稱青年社區）門牌號碼為臺北市○○區○○ 路0號1樓之房屋所有權（下稱系爭房屋），系爭房屋係位於 大廈轉角處，該處於建造之初即闢建有門扇，趙廣澤於100 年間將系爭房屋出租第三人作為便利商店營業用，該第三人 即承租人亦使用系爭房屋旁之門廊（下稱系爭門廊）作為通 道，並於轉角二處設有門廊進出，系爭門廊為系爭房屋通往 室外之通路，屬原告專有部分。系爭房屋旁之花圃外圍有圍 籬阻擋，青年社區住戶欲前往建築物後方之聯外道路及該花 圃時，需由系爭門廊及其旁空地進出，故系爭門廊及其旁空 地亦為社區居民及附近行人進出必經區域，屬道路交通管理 處罰條例第3條第1款所定道路，依同條例第82條規定，不得 於道路上堆積、置放足以妨礙交通之物，或利用道路為工作 場所，即不得作為私人擺設攤販使用。詎被告違反公寓大廈 管理條例（下稱管理條例）第7條第2、4、5款規定，於103 年6月14日召開之青年社區103年第3次區分所有權人大會作 成議案二「青年路6號『門廊』改為約定專用」之決議（下 稱103年決議），並於105年6月間，將系爭門廊及其旁空地 之共用部分空間出租訴外人吳家刈包即吳忠和營業使用，承 租人吳忠和即占據系爭門廊，並在共用空間堆置冰箱、瓦斯 爐及隔間設備，加上該承租人擅自私接水電，致原告所有系 爭房屋之門廊無法進出，青年社區全體住戶亦不得通行該公 共空間。被告為補正無權出租之瑕疵，又於106年5月20日召 集區分所有權人會議（下稱系爭會議），並作成附表所示之 決議（下稱系爭決議）。系爭門廊係屬共同走廊，自無依管 理條例第16條第2項但書規定，例外作為出租營業使用之餘 地。縱認系爭門廊屬開放空間，依管理條例第16條第2項但 書規定「開放空間得依區分所有人會議決議供營業使用，其 前提必須『在直轄市政府核准範圍內』，始得為之。被告逕 行決議將開放空間之共用部分出租予他人營業使用，自屬違 反管理條例之規定，其決議自屬無效。系爭門廊又屬管理條 例第7條第2款規定，通往室外之門廳、通路，或屬區分所有 權人生活上不可或缺之共用部分，經全體區分所有權人同意 ，亦不得再以全體區權人同意，以區權會決議方式或行政處 分核准，作為為專用部分使用。得出租予他人營業使用，否 則即違背該門廊原始設計之正常使用，故系爭決議自屬違反 管理條例第16條規定，而為無效。又，管理條例第33條第1 項第2款，系爭決議涉及系爭房屋旁之門廊外牆之出租，按
管理條例第33條第1項第2款規定，於公寓大廈外牆設置廣告 物等類似之行為，應經系爭房屋區分所有權人即原告同意， 系爭決議既未經原告同意，顯違反管理條例第33條第1款規 定，自屬無效。又系爭決議採回收投票單之表決方式，違反 管理條例第31、32條規定應由本人或委託出席者進行投票， 且並未當場計算及公佈表決結果，其結果可能被人事後竄改 ，自不能如實反應區分所有權人之真意，否則所為決議之決 議方法違反法令，應予撤銷。為此，爰先位依管理條例第7 條第1項、第2、5款、第16條第2項、第33條第1項、民法第 56條第2項規定主張系爭決議無效。備位依管理條例第31、3 2條、民法第56條第1項規定主張系爭決議得撤銷。並聲明： ㈠、先位聲明：確認被告於106年5月20日召開系爭會議，其 中系爭決議無效。㈡、備位聲明：確認被告於106年5月20日 召開系爭會議，其中系爭決議得撤銷。
二、被告則以：
㈠、青年社區原為合計1,774戶之老舊國宅社區，本由臺北市政 府國宅科管理，嗣於98年8月轉為公寓大廈管理組織。系爭 房屋係位於社區邊棟，其鄰興國路側已無其他區分所有房屋 ，欲前往青年路、興國路，均可透過前方門廊及台階、無障 礙坡道安全通往。系爭門廊為社區住戶共有，因青年社區臨 青年路已退縮留設約六公尺之無遮簷人行道，該處無留設騎 樓供行人通行，門廊亦非法定退縮空間。系爭門廊連接所謂 花圃處，該花圃並非供休憩通行之用，且連接處即為40公分 之明水溝，鄰花圃處則未設置任何台階供行人使用，系爭門 廊非連結連通數個專有部分之走廊、騎樓或道路，非作為供 公眾或社區住戶通行之用，亦非管理條例第7條所規範門廳 。又系爭房屋於76年完工後，實際供使用之建築並未於系爭 門廊闢建門扇，承租人便利商店之玻璃門係開設於落地窗， 並非系爭房屋原有門扇，且該玻璃門所在位置，亦與原告所 指涉即前開建造執照所示門扇位置不同。便利商店之出入口 ，除現況確非供通行必要，而由承租人堆置、陳列物品供販 售之用外，亦係承租戶向趙廣澤承租後所加設，與面青年路 之出入口，二者相距不足一公尺，本即無另行加設出入口以 為以為連結道路之必要。況管理條例第8條第1項、第3項、 青年社區規約第2條第3項前段約定，原告未經區分所有權人 會議之決議，逕自將該部分之外牆自磚造混凝土更改為金屬 玻璃造，已違反前開公寓大廈管理條例及住戶規約，自不得 拘束被告，執其違規行為反謂該處全部因此而有供其通行之 必要，不得作為通行以外之使用。縱令其確有使用系爭門廊 通行之必要，惟系爭門廊長6.33公尺、寬4.06公尺，而依內
政部頒布之「市區道路及附屬工程設計規範」人行道之淨寬 以90公分即為已足。如認該處因而具有等同室內走廊之性質 ，依技術規則建築施工設計編第92條亦以1.2公尺即為已足 ，是就供其通行必要寬約3公尺之空間，亦均無供通行之必 要。
㈡、依管理條例第10條第2項共用部分、約定共用部分之管理、 維護、由管理委員會為之。又系爭決議僅係決議將系爭門廊 得以出租收益以挹注青年社區之經費，並非決議建造固定性 建築物以供承租人使用，亦未變更原有房屋形式，自無違反 區域計畫法、都市計畫法及建築法令，系爭決議既非變更專 有部分而為約定共用部分，亦非約定專用部分之變更。原告 主張管理條例第33條第2款，然系爭門廊既非位於外牆面、 樓頂平臺，被告所為出租之決議，亦非設置廣告物、無線電 台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，自無該條 款之適用。故系爭決議並無違反管理條例第9條、第33條之 情事存在。
㈢、系爭會議紀錄所載出席人數，乃係於會議主席宣布開議時是 否符合法定人數所為載，於會議期間既未經有任何人提出清 查人數之臨時動議，會議人員提供最新出席人數統計資訊， 自難謂為違法或指摘紀錄不實。而系爭決議出席人數及系爭 議案得票數，均符合規約約定，故系爭決議仍屬有效。系爭 決議之投票過程，是由被告先將該議案之投票單寄發開會通 知時與區分所有權人會議議案說明暨投票單一併寄給住戶， 由住戶在該日區分所有權人會議過程中投入票箱之方式。規 約對區分所有權人會議之決議方式，系爭決議作成之方式， 並無限制，以區分所有權人於系爭會議報到後自行投票，未 違反管理條例第31條、第32條之規定，原告自不得請求撤銷 系爭決議。並聲明：原告之訴均駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷㈠第98頁背面、第115頁、第123 頁背面；本院並依論述需要予以調整或簡化文字用語）：㈠、原告於106年5月15日自趙廣澤取得系爭房屋之所有權，為青 年社區之區分所有權人之一。系爭房屋於原告購買前及現況 ，係出租與便利商店使用。被告於98年3月間經臺北市政府 依管理條例同意備查。
㈡、被告於106年5月20日召開106年青年社區區分所有權人會議 ，作成附表所示議案之決議（即系爭決議）。
㈢、臺北市青年社區規約第3條第9項前段約定：「區分所有權人 會議討論事項，應有區分所有權人五分之二以上及其區分所 有權比例合計五分之二以上出席，以出席人數過半數及其區 分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成
決議。」
四、得心證之理由：
原告先位主張系爭決議違反管理條例第7條第1項第2、4、5 款及同條例第9條第1至3項、同條例第33條而依民法第56條 第2項無效，備位主張決議違反違反公寓大廈管理條例第31 條、第32條、民法第56條第1項而應撤銷等情，為被告所否 認，是本院應審究者為：㈠系爭決議有無違反公寓大廈管理 條例第7條第1項第2、4、5款及同條例第9條第1至3項、同條 例第33條而無效？㈡系爭決議方法有無違反公寓大廈管理條 例第31條、第32條？106年5月20日區分所有權人會議過程就 系爭門廊議案之投票過程，是由被告管委會先將該議案之投 票單於寄發開會通知時與區分所有權人會議議案說明暨投票 單一併寄給住戶，由住戶在該日區分所有權人會議過程中投 入票箱之方式，是否違反上開條例之規定？原告得否請求撤 銷系爭決議？茲析述如后：
㈠、系爭決議有無違反公寓大廈管理條例第7條第1項第2、4、5 款及同條例第9條第1至3項、同條例第33條而無效？ ⒈按公寓大廈管理條例第7條規定：「公寓大廈共用部分不得 獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專 用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有 部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各 巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁 、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之 規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活 利用上不可或缺之共用部分。」是以，共有部分如有上開各 款情形者，即不得為約定專用，否則該約定應屬無效。復按 ，依公寓大廈管理條例第33條規定區分所有權人會議之決議 ，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：「二、公寓大廈 外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強 波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區 分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權 人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見。 」，故區分所有權人不同意其外牆牆面出租使用者，該區分 所有權人決議亦屬無效。
⒉查，訴外人趙廣澤於100年間將系爭房屋出租第三人作為便 利商店營業用，被告前於103年6月14日被告召開之系爭門廊 改為約定專用之103年決議，被告並於105年6月間，將系爭 門廊及其旁空地之共用部分空間出租訴外人吳家刈包即吳忠 和營業使用，該承租人因而在系爭門廊堆置冰箱、瓦斯爐及 隔間設備，並接水電使用等情，趙廣澤前向本院提起訴訟，
經本院以105年度訴字第3364號判決103年決議無效確定，經 本院調閱上開卷宗核閱無訛。至本院前於105年11月14日至 現場履勘後迄今，系爭門廊之現況僅有花圃之花臺倒塌而經 重新整理，其餘現況仍屬相同等情，業經兩造陳明在卷（見 本院卷㈠第72頁），並有現況照片可參（分見106年度北司 調字第965號卷第23頁背面照片；本院卷㈡第39至45頁）。 是以，系爭門廊係位於青年路、國興路交岔路口處，系爭房 屋經出租為便利商店營業使用，系爭房屋出入口共有兩處， 一處位於青年路方向，另一處通往系爭門廊等情，有上開履 勘照片可考（見本院105年度訴字第3364號卷第79至81頁） 。且參以系爭門廊於上開承租營業之施工前照片、前開履勘 系爭門廊面臨外側花圃、本件被告提出之現況照片等照片（ 分見105年度北司調字第770號卷第18頁及20頁上方照片；本 院105年度訴字第3364號卷第80至82頁；本院卷㈠第44頁） ，可知系爭門廊旁之花圃外側即臨道路側因設有圍籬，未能 直接進入該花圃並通往國興路方向之青年社區大門，故青年 社區住戶或行人如欲由青年路方向通往該花圃及國興路方向 之社區大門，原可直接穿越系爭門廊，然於系爭門廊經被告 出租其全部空間及外牆，並經裝設營業設備後，原告所有之 系爭房屋承租人即便利商店靠系爭門廊處之出入口，自係不 得開啟對外通行，且社區住戶及行人亦無法直接穿越系爭門 廊進入該花圃。承上，系爭門廊既可直接進入花圃，亦可通 往青年社區一樓住戶外之走廊，衡情係屬連通數個專有部分 且屬通往室外之通路之走廊而為區分所有權人生活利用上不 可或缺之共用部分，是依管理條例第7條第1項第2款及第5款 等規定，此共有部分不得約定專用部分。是以，臺北市建築 管理工程處對於系爭門廊得否約定專用，亦略以：依領用之 76使字第0208號使用執照，依竣工圖說，系爭門廊即青年路 6號至50號1樓前係為門廊，依通常使用性質，仍應供公眾通 行一節，有臺北市建築管理工程處102年11月22日北市都建 寓字第10270189000號函文可參（見本院卷㈠第144頁）。縱 上，系爭門廊既屬管理條例第7條所規定不得約定專用之情 ，縱經區分所有權人會議決議出租時，其仍應受上開規定之 限制，就其屬應為公共通行道路、生活利用上不可或缺之必 要範圍，即不得予以出租。然則，系爭決議仍係以103年決 議之範圍予以全部出租，並未依前開意旨特定應屬公共通行 道路、生活利用上不可或缺之必要範圍，該決議顯有瑕疵。 ⒊再查，系爭會議之案由：「依公寓大廈管理條例第9條第2項 但書規定，將青年路6號旁之『門廊』、該『門廊』坐落之 土地，以及承租該『門廊』營業之商家裝設營業設備，所必
須使用之土地及外牆，均同意交由管委會辦理出租事宜，所 得租金作為本社區基金，並追認自103年6月14日生效案。」 、及說明：「原103年6月14日召開103年度區分所有權人會 議，其中議案二之本意在於約定『門廊』專用後出租，現因 法院認定『門廊』不適合約定專用，即恢復本來為之公用空 間，故請求區分所有權人同意將青年路6號旁之『門廊』， 依照公寓大廈管理條例規定，同意出租以充實社區基金。因 103年區分所有權人會議議案二之本意在於出租，故提請區 分所有權人追認自103年6月14日生效」等情，有會議記錄、 議案說明暨投票單可參（見106年度北司調字第965號卷第18 、19頁；見本院卷㈠第30至31頁）。依此，被告前依103年 決議出租之標的範圍，不僅出租系爭門廊，亦將原告所有系 爭房屋外之外牆均併與出租，且由出租後之承租人使用照片 ，系爭房屋之外牆確由承租人使用之事實，此有相關照片在 卷可徵（見106年度北司調字第965號卷第23頁背面照片）。 從而，被告於106年召開系爭會議以系爭決議予以追認之範 圍，依上開議案內容及說明，既包含原告所有之系爭房屋外 牆，則依管理條例第33條規定，被告上開出租範圍並未取得 所有權人即原告之同意，則該決議係屬無效。
五、綜上所述，系爭決議內容係出租系爭門廊之全部，然依系爭 門廊本屬公寓大廈管理條例第7條第2款、第5款具通往室外 之通路、區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分等性 質，依規定不得為約定專用，則於出租該共用部分時應不得 將全部系爭門廊予以出租，而應保留得供公眾通行之空間， 且依管理條例第33條規定，被告依系爭決議出租之範圍實已 包含原告所有系爭房屋之外牆，既未經原告同意，該決議自 屬無效。從而，原告先位聲明請求確認系爭決議無效，為有 理由，應予准許。又原告之先位聲明為有理由，已如前述， 則原告備位訴之聲明，即無認定裁判之必要，附此敘明。六、至被告雖聲請勘驗現場，待證事項為系爭門廊是否全部供公 眾通行之騎樓或道路或連接專有部分之走廊或為系爭房屋通 往室外之通路或門廳等情（見本院卷㈠第124頁）。惟查， 系爭門廊之現場情況已有前述照片等可參，且現場情況亦經 兩造陳明如前，故本件自無再為履勘之必要，附此敘明。本 件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院 斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論列 ，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 26 日
民事第六庭 法 官 陳智暉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 9 月 26 日
書記官 陳嬿舒
附表：
「第一案、案由：依公寓大廈管理條例第9條第2項但書規定，將青年路6號旁之『門廊』、該『門廊』坐落之土地，以及承租該『門廊』營業之商家裝設營業設備，所必須使用之土地及外牆，均同意交由管委會辦理出租事宜，所得租金作為本社區基金，並追認自103年6月14日生效案。」