臺灣橋頭地方法院民事判決 107年度訴字第199號
原 告 蔣任秀鑾
訴訟代理人 任進福律師
被 告 郭呈旭
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國108年9月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○地號土地合併分割為被告單獨所有。
被告應給付原告補償金新臺幣叁佰零玖萬貳仟玖佰壹拾叁元。訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、原告主張：兩造共有如附表一所示坐落高雄市○○區○○段 000○000地號土地（下合稱系爭土地），依其使用目的並無 不能分割之情形，共有人間亦無不能分割之約定，但不能以 協議定分割之方法，致無法協議分割，為各共有人利益及促 進土地利用，爰依共有物裁判分割之法律關係，提起本訴， 請求判准就系爭土地合併分割為被告單獨所有，並依鑑定價 值由被告補償伊新臺幣（下同）3,092,913元等語。並聲明 ：如主文第1、2項所示。
二、被告辯以：伊同意分割系爭土地，亦有意願買受原告之應有 部分而取得系爭土地全部，惟伊無能力支付原告請求之買賣 價金，僅得買受伊所有建物占用系爭土地超過伊應有部分折 算面積0.66平方公尺部分，是系爭土地應合併分割如附圖一 及附表二所示，即：編號（A）部分、面積54.98平方公尺及 編號（C）部分、面積21.49平方公尺均分歸原告所有，編號 （B）部分、面積77.79平方公尺分歸伊所有，並依系爭土地 公告現值每平方公尺17,700元計算伊應補償原告之金額等語 。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造為系爭土地共有人，應有部分均各二分之一。 ㈡系爭土地並無依使用目的不得分割之情形，兩造亦無不分割 之約定。
㈢系爭土地坐落被告所有高雄市○○區○○段00○號即門牌號 碼高雄市○○區○○路00巷00號建物（坐落位置、面積如附 圖一編號（B）部分所示，下稱系爭建物），領有（67）高 縣建局建管字第06517號建造執照、（68）高縣建局建管字 第4802號使用執照。
㈣系爭土地西鄰同段320地號土地，現況為私設道路，可聯外 通行至建國路66巷18弄。
四、本件爭點：
㈠系爭土地得否合併分割？
㈡系爭土地妥適分割方案為何？
㈢分割方案應如何找補金額？
五、本院之判斷：
㈠系爭土地得否合併分割？
⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。又共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共 有人得請求合併分割，民法第823條第1項、第824條第5項定 有明文。次按建築法所稱之建築基地，包括供建築物本身所 占之地面及其所應留設之法定空地；法定空地之留設，應包 括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬 度於建築管理規則中定之；應留設之法定空地，非依規定不 得分割、移轉，並不得重複使用，其分割要件及申請核發程 序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之，為建築法第11 條所明文規定。又內政部依此訂定建築基地法定空地分割辦 法第3條、第4條固分別規定：「建築基地之法定空地併同建 築物之分割，非於分割後合於左列各款規定者不得為之。一 、每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連 接部分寬度不得小於2公尺。二、每一建築基地之建蔽率應 合於規定。但本辦法發布前已領建造執照，或已提出申請而 於本辦法發布後方領得建造執照者，不在此限。三、每一建 築基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。四、每一建築 基地之建築物應具獨立之出入口。」、「建築基地空地面積 超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應 以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或 合併建築使用者為限。」。然關於建築基地應留設法定空地 之分割限制規定，乃為防止建築基地之細分，妨礙經濟效用 而設之建築管理規範，並非絕對不許建築基地法定空地之共 有人訴請裁判分割以消滅其共有關係，如其分割符合上開規 定，自無禁止之理，且究應如何分割，始無違上開分割限制 之規定，純屬分割方法之選擇，非謂建築基地因此不得分割 。
⒉經查，原告主張系爭土地為兩造共有，應有部分及面積如附 表一所示，重測前分別為高雄市○○區路○段00000○00000 0地號土地，均屬路竹都市計畫內住宅區，有系爭土地登記 第一類謄本、使用分區證明書在卷可稽（本院107年度審訴 字第34號卷《下稱審訴卷》第77、79至81頁）。又被告及訴 外人郭盛安前於系爭土地興建系爭建物，以系爭土地為基地
，而領得（68）高縣建局建管字第4802號使用執照，有高雄 市政府工務局（下稱工務局）隨函檢送之竣工圖說、土地使 用權同意書、土地登記簿、竣工彩色圖例、地盤圖、使用執 照資料明細等在卷可參（本院卷第24至35、52至54、117至1 22頁），堪認系爭土地均為系爭建物之建築基地。又依系爭 建物使用執照之地盤圖所示（本院卷第53頁），系爭301地 號土地部分為系爭建物、部分為空地、部分為防火避難空地 、部分為防火巷、部分為保留地、部分為私設巷，系爭302 地號土地部分為系爭建物、部分為空地、部分為防火避難空 地、部分為防火巷、部分為私設巷（系爭建物為紅色標示部 分，空地為綠色標示部分、防火巷及防火避難空地為黃色標 示部分、保留地為橘色標示部分、私設巷為棕色標示部分） ，且上開使用執照之建築基地法定空地為保留地及私設巷以 外之土地，面積131.30平方公尺，建蔽率29.10%，經依40% 計算應留設之法定空地面積為52.52平方公尺（計算式：131 .30㎡×40%＝52.52㎡），有面積計算表、使用執照資料明 細可佐（本院卷第28、53、117頁），則系爭土地之分割， 自屬建築基地法定空地分割辦法第3條所規範之建築基地之 法定空地併同建築物分割之情形，於符合該條規範之情形下 ，即可分割。又原告主張共有人間並無不能分割之協議，亦 無因使用目的不能分割情形，然無法協議分割等情，為兩造 所不爭執，堪信為真，原告請求裁判合併分割，合於上開規 定，應予准許。
㈡系爭土地妥適分割方案為何？
⒈按分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求， 命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人 均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各 共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣， 以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未 受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之， 民法第824條第2項、第3項定有明文。又請求分割共有物之 訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共 有人主張之拘束。另共有物分割之方法，應由法院斟酌當事 人之聲明、各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、利 用價值、使用現況、分割後之經濟效用及全體共有人之利益 等情事而決之，始能謂公平適當之分配。
⒉經查，系爭土地位於高雄市路竹區竹西段，各土地面積如附 表一所示，使用分區均為路竹都市計畫區範圍內之住宅區， 均呈東西向方正矩形，又系爭建物為鋼筋混凝土造三層，坐
落系爭土地如附圖一所示編號（B）部分、面積77.79平方公 尺，方位坐東朝西；附圖一所示編號（A）、（C）部分，面 積各54.98平方公尺、21.49平方公尺，現況均為空地，又系 爭土地西側均臨同段320地號土地，現況為3公尺寬私設巷道 ，經由該私設巷道可聯外通行至建國路66巷，有系爭土地及 建物登記謄本、地籍圖謄本、高雄縣岡山地政事務所建物複 丈（勘測）結果可參（審訴卷第21、25、27、69至71頁）， 並經本院會同高雄市政府地政局路竹地政事務所（下稱路竹 地政事務所）人員履勘現場屬實，有勘驗筆錄、現場照片及 複丈成果圖在卷可佐（本院卷第41至47、56頁），上開事實 堪以認定。
⒊原告主張依附表一所示方法，將系爭2筆土地合併分割為1筆 ，由被告單獨所有，使被告取得系爭建物建築基地全部，被 告亦有取得原告之應有部分而單獨所有系爭土地全部之意願 ，且認屬妥適之分割方法，惟表示無資力支付買賣價金，僅 願買受其所有系爭建物占用系爭土地面積超過其應有部分折 算面積0.66平方公尺部分（本院卷第137、167、168頁）， 而主張依附圖一及附表二所示之方法分割。惟系爭建物領有 （68）高縣建局建管字第4802號使用執照，其分割應符合建 築法第11條及建築基地法定空地分割辦法相關規定，分經路 竹地政事務所、工務局函覆在卷（審訴卷第63至65、73至74 頁；本院卷第155至156、159頁），又經本院函請路竹地政 事務所依上開使用執照所示建築基地範圍轉繪於系爭土地， 系爭土地重測前建築基地面積為131.30平方公尺，於77年間 地籍圖重測後因面積減少，故建築基地面積亦減少為129.33 平方公尺，又系爭建物有往西偏移2公尺情形，且屋後增建 未保存登記地上物，有複丈成果圖在卷可參（本院卷第123 頁，另參附圖二），而倘依附圖一所示方法分割，無法使建 蔽率於分割後符合規定，易造成重複使用之弊端，此經工務 局函覆在卷（本院卷第66頁）；再者，倘依被告主張之分割 方法，由原告取得附圖一所示編號（A）部分，西側面臨既 有私設巷道之寬度雖約4.5公尺（比例尺1/500），面積達54 .98平方公尺，惟依使用執照竣工圖顯示該部分土地位於系 爭建物法定空地範圍（本院卷第53頁），且如附圖二所示編 號A3部分保留地及A2部分私設路用地範圍一部坐落於該部分 土地，恐有日後難以單獨申請建築之虞，對原告顯非公平妥 適。另依高雄市畸零地使用自治條例所規範住宅區最小建築 面積之要求，寬度至少應為3公尺，深度至少應為12公尺， 是以最小建築面積應為36平方公尺。倘依被告主張如附圖一 及附表二所示之分割方法，原告取得如附圖一所示編號（C
）部分土地，面積僅21.49平方公尺，小於36平方公尺，未 符合前揭自治條例所規定住宅區最小建築面積之要求，日後 無法單獨申請建築執照，不利於建築及其經濟效用；又附圖 一所示編號（C）部分土地西側臨同段320地號土地上寬度3 公尺之既有巷道，依高雄市畸零地使用自治條例第4條附表 一建築基地最小寬、深度規定，基地需達最小寬度3公尺、 最小深度12公尺，則原告取得該部分土地寬度僅1.5公尺（ 比例尺1/500），將來恐有難以申請建築執照、未能地盡其 利長期發展使用之虞，不利土地之使用。另依歐亞不動產估 價師聯合事務所出具之估價報告書，系爭土地現況已興建系 爭建物，依都市計畫內住宅區土地，其中住宅區受建蔽率60 %、容積率150%之土地使用強度管制，是系爭土地就法定及 市場面而言，已達最有效利用（參不動產估價報告書第25頁 ），堪認依原告主張之分割方案，應較妥適。
㈢分割方案應如何找補金額？
而依附表一所示方法分割後，系爭土地之價值暨互為找補之 金額，經本院送請歐亞不動產估價師聯合事務所依比較法、 土地開發分析法評估系爭土地價值後，認系爭2筆土地單價 均為每平方公尺40,100元（估價報告書第26至42頁），而分 割後，被告取得系爭土地全部，增加面積77.13平方公尺【 計算式：（103.34＋50.92）÷2＝77.13㎡】，是被告應補 償未分配取得系爭土地之原告3,092,913元（計算式：40,10 0元×77.13㎡＝3,092,913元）。被告雖抗辯系爭土地公告 現值1坪均僅5萬餘元等語（本院卷第168頁），惟本案土地 單價價值既經不動產估價師事務所綜合土地一般因素、區域 因素、個別因素、不動產市場現況及依最有效使用等情況， 採比較法及土地開發分析法進行估價，而土地公告現值僅為 土地價值之參考標準之一，尚須參酌上述各項因素綜合評估 ，故被告抗辯應依公告現值計算找補金額云云，尚難憑採。 從而，本院斟酌共有人之意願、利害關係、共有物之性質、 利用價值、使用現況、分割後之經濟效用及公平性等情事， 認系爭土地以原告主張如附表一所示之分割方法及找補方式 、金額，應屬適當，且符合公平原則。
六、綜上所述，原告請求就系爭土地為裁判分割，為有理由，應 予准許。至分割方法，經本院斟酌兩造之意見、利害關係， 及系爭土地之性質、使用現狀、所提分割方案之優劣及公平 性、相關法令限制等情，認系爭土地合併分割為被告單獨所 有，並補償原告3,092,913元，應屬允當，爰判決如主文第1 、2項所示。
七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由
敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。又分割共有物之訴，兩造本可互換地位，由任一共有人起 訴請求分割，均無不可，且性質上並無所謂何造勝訴或敗訴 之問題，乃由法院斟酌各項情事並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，故本件訴訟費用之負擔，自以參酌兩造就 系爭土地如附表一所示原應有部分分擔較為公允，爰依職權 酌定如主文第3項所示。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1、第85條第1項後段，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 30 日
民事第三庭 法 官 楊捷羽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 9 月 30 日
書記官 周素秋
附圖一：高雄市○○地○○路○地○○○○○○○○○號107年4月25日路法土字第017600號複丈成果圖（即被告主張之分割方案）。
附圖二：高雄市○○地○○路○地○○○○○○○○○號108年1月14日路法土字第1800號複丈成果圖。
附表一（原告主張之分割方案）：
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│編│地 號 │面積（│使用│共有人 │應有部│折算面│分割後│應補償或受補償金額（新臺幣） │
│號│ │平方公│分區│ │分比例│積（平│所有狀│ │
│ │ │尺） │ │ │（分割│方公尺│態 │ │
│ │ │ │ │ │前） │） │ │ │
├─┼──────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┼────────────────┤
│1 │高雄市路竹區│103.34│住宅│蔣任秀鑾│2分之1│51.67 │郭呈旭│莊任秀鑾受郭呈旭補償3,092,913元 │
│ │竹西段301地 │ │區 ├────┼───┼───┤單獨所│【計算式：40,100元×（51.67㎡＋ │
│ │號 │ │ │郭呈旭 │2分之1│51.67 │有 │25.46㎡）＝40,100元×77.13㎡＝3,│
├─┼──────┼───┼──┼────┼───┼───┼───┤092,913元】 │
│2 │高雄市路竹區│50.92 │住宅│蔣任秀鑾│2分之1│25.46 │郭呈旭│ │
│ │竹西段302地 │ │區 ├────┼───┼───┤單獨所│ │
│ │號 │ │ │郭呈旭 │2分之1│25.46 │有 │ │
│ │ │ │ │ │ │ │ │ │
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附表二（被告主張之分割方案）：
┌─────────────────────────────────────────────────┐
│高雄市○○區○○段000○000地號土地合併分割為3筆土地（附圖一） │
├──────┬───────────┬──────────────────────────────┤
│共有人 │應有部分面積（計算式：│分割後取得位置、面積、所有狀態、應補償或受補償金額 │
│ │土地總面積×應有部分比│ │
│ │例） ├─────┬───┬────┬───┬───────────┤
│ │ │位置 │面積（│所有狀態│分割後│應補償或受補償金額 │
│ │ │（附圖一）│平方公│ │面積增│（新臺幣） │
│ │ │ │尺） │ │減（平│ │
│ │ │ │ │ │方公尺│ │
│ │ │ │ │ │） │ │
├──────┼───────────┼─────┼───┼────┼───┼───────────┤
│蔣任秀鑾 │（103.34㎡＋50.92㎡） │編號（A） │54.98 │單獨所有│-0.66 │受郭呈旭補償11,682元 │
│ │×1/2＝77.13 │ │ │ │ │（計算式：土地公告現值│
│ │ │ │ │ │ │17,700元×0.66㎡＝11,6│
│ │ ├─────┼───┼────┤ │82元） │
│ │ │編號（C） │21.49 │單獨所有│ │ │
├──────┼───────────┼─────┼───┼────┼───┼───────────┤
│郭呈旭 │（103.34㎡＋50.92㎡） │編號（B） │77.79 │單獨所有│+0.66 │應補償蔣任秀鑾11,682元│
│ │×1/2＝77.13 │ │ │ │ │ │
└──────┴───────────┴─────┴───┴────┴───┴───────────┘