臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第70號
原 告 楊盛棋
訴訟代理人 張清傳
被 告 郭錦雄
訴訟代理人 曾文潘
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國108 年8月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將新竹市○○段○○○地號土地及其上坐落新竹市○○段○○○號建物（門牌號碼新竹市○○路○段○○○巷○號）交付原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告前因急需用款，而與原告約定將其名下新竹 市○○段000地號土地及其上同段49建號建物（門牌號碼為 新竹市○○路0段000巷0號，下稱系爭房地）移轉登記予原 告，再以原告之名義向銀行貸款，所貸得之款項均交由被告 使用，貸款本息亦應由被告負責清償，兩造遂於民國98年2 月20日就系爭房地簽立買賣契約書，約定由被告將系爭房地 移轉登記予原告，由原告出名以系爭房地向銀行申辦貸款， 被告於2年期間內有買回系爭房地之權利，為避免原告於2年 內處分系爭房地，原告應將系爭房地設定抵押權及辦理預告 登記予被告，惟若被告逾60日未繳納貸款本息，被告即喪失 買回系爭房地之權利，被告必須以新臺幣（下同）460萬元 之價金將系爭房地出售予原告。系爭房地嗣於98年2月27日 以買賣為原因辦理所有權移轉登記予原告，並以系爭房地向 新光人壽保險股份有限公司（下稱新光人壽）辦理貸款，貸 得共460萬元全數由被告取走，詎料被告僅繳納約7期貸款本 息後，即未再繳納貸款本息，均由原告接手繳納銀行貸款本 息及相關稅捐迄今，復未於2年內行使買回權，被告顯已喪 失買回之權利，系爭房地確定由原告買受取得，且系爭房地 向新光人壽貸得之460萬元既均由被告取得、貸款本息卻係 由原告負責繳納，應認原告已支付460萬元之買賣價金完畢 ，依兩造買賣契約關係，被告自應將系爭房地交付原告使用 ，然被告始終拒絕將系爭房地點交予原告，爰依兩造買賣契 約關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭房地交付 原告。
二、被告則以：被告將自己名下之系爭房地移轉登記至原告名下 ，係為了借用原告之名義出面向銀行借款，並無出售系爭房 地之真意，兩造於98年2月20日就系爭房地簽立不動產買賣
契約書，約定被告2年內得買回系爭房地，且為避免原告於2 年內處分系爭房地，原告尚有將系爭房地設定抵押權及辦理 預告登記予被告，均足見兩造就系爭房地並無買賣之真意， 而僅有借名登記關係存在。被告借用原告名義以系爭房地向 新光人壽貸得之460萬元，其中有100萬元為訴外人林德成取 走做為仲介費，林德成有將該仲介費與原告平分；而被告未 依期向新光人壽繳納貸款本息，此係因原告不讓其繳納，且 被告確實有在2年期限內透過訴外人潘怡文代書向原告表示 要買回系爭房地，有將所需資料寄給代書，但代書後來就沒 有消息，是其仍有權向買回系爭房地等語，資為抗辯。並聲 明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
(一)原告主張系爭房地原為被告所有，於98年2月27日以買賣為 原因移轉登記至原告名下，並於同日設定552萬元之最高限 額抵押權予新光人壽，經新光人壽於98年3月2日撥款2,626, 333元至新竹三信營業部被告帳戶內，於98年3月6日撥款1, 973,667元至新光銀行竹北分行原告帳戶內；兩造另就系爭 房地之權利義務及上開新光人壽貸款繳息事宜，於98年2月 20日簽立不動產買賣契約書，其上記載系爭房地之買賣總價 款為460萬元，賣方（即被告）應於契約生效日起算2年內完 成附買回之手續，視賣方繳息狀況及買方意願再延長1年； 如賣方繳息逾60日天未補齊時，買方（即原告）得議價取得 所有權，賣方不得有異議；系爭房地過戶至買方名下後，再 行設定抵押權與預告登記予賣方等情，有系爭房地登記謄本 、所有權狀、不動產買賣契約書、新光人壽保險股份有限公 司108年7月18日新壽放款字第108000062號函暨所附房貸借 據暨授信合約書、客戶往來交易明細等附卷可稽（見本院卷 第27至37頁、第77頁至第86頁、第140至150頁、第171至181 頁）。而系爭房地移轉登記至原告名下及向新光人壽抵押借 款後，為避免原告在上開2年買回期限內處分系爭房地，原 告並有依兩造所簽立上開不動產契約書之約定，於98年3月 19日就系爭房地設定450萬元之第二順位最高限額抵押權予 被告，於98年3月20日設定預告登記，惟因上開最高限額抵 押權及預告登記擔保之債權已確定未發生，經本院106年度 訴字第472號（下稱前案）判決上開最高限額抵押權及預告 登記應予塗銷確定乙節，有前案判決書可參（見本院卷第10 至25頁），並經本院依職權調閱前案卷宗資料，核閱無訛， 堪信該部分事實為真。
(二)按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當事人
立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表 示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更 為曲解（最高法院17年上字第1118號判例要旨參照）。經查 ，兩造於98年2月20日就系爭房地簽立之不動產買賣契約書 ，第2條有明確記載買賣總價款為460萬元，惟並未記載付款 方式，而備註欄位另記載：「二、買賣雙方同意，賣方應於 本契約生效日起算2年內完成附買回之手續。視賣方繳息狀 況及買方之意願再延長一年，雙方不得有異議」、「三、買 賣雙方同意，如賣方繳息逾60天未補齊時，買方得議價取得 所有權，賣方不得有異議」、「四、雙方同意於過戶至買方 名下後，再行設定抵押權予預告登記予賣方」，有上開買賣 契約書可參。而兩造約定由被告於98年2月將系爭房地移轉 登記予原告，係因被告欲以原告之名義向新光人壽貸款，兩 造並約定被告得於2年期限內將系爭房地買回，為了避免原 告於買回期限內將系爭房地處分他人，系爭房地移轉登記至 原告名下後，原告應再行設定抵押權予預告登記予被告，且 原告確實有依約於98年3月19日就系爭房地設定450萬元之第 二順位最高限額抵押權予被告，及於98年3月20日設定預告 登記予被告（均經本院106年度訴字第472號判決應予塗銷確 定）等事實，核與證人潘怡文於前案到庭證稱：雙方我都不 認識，我認識他們共同的朋友林德成，林德成介紹兩造到原 告公司簽約，按照他們談的內容，就是被告的房子過給原告 ，讓原告去貸款，雙方講好兩年內會買回去，原告擔心繳息 會有問題，所以加上這個期限，我依照他們的意思寫到特約 裡。兩造和我約在原告竹東的公司，他們說要做買賣合約， 我就按照他們的意思幫他們草擬買賣契約書，他們說要貸款 ，我就幫他們找了新光人壽辦貸款，等新光人壽貸款核下來 ，我就幫他們送件辦理過戶跟新光人壽的設定。兩造當初在 合約時說被告會再買回去，一開始合約就這樣講好，所以原 告才辦設定給被告，他們有說兩年內要買回，被告問說可否 做一個保障等語相符（見前案卷第54至55頁、第174至175頁 ），兩造復均不爭執系爭房地過戶給原告是因為要借用原告 的名義去貸款，貸款本息應該由被告負責清償，待被告未於 2年內買回，或被告未按時向銀行繳息，系爭房地始確定屬 於原告所有等情（見本院卷第202至203頁），則被告所辯系 爭房地98年2月27日移轉登記予原告，係為了要借用原告之 名義向新光人壽申辦貸款，當時尚未確定發生買賣效力乙情 ，應非無稽。然查，依兩造簽立上開不動產買賣契約書備註 欄第2、3條之約定，系爭房地登記至原告名下後，被告必須 於2年內完成買回之手續（至多僅能依被告繳息狀況及原告
意願再延長1年），且以系爭房地向新光人壽申辦之貸款， 應由被告負責繳納貸款本息，如被告繳息逾60日未補齊者， 原告即得議價取得系爭房地所有權、被告不得異議，兩造復 不爭執上開條款之意思為：若被告未於2年（至多經雙方同 意再延長1年）內完成買回手續，系爭房地確定為原告所有 ，且被告未按時向銀行繳息，被告就必須同意將系爭房地賣 給原告（見本院卷第203頁），則被告於98年2月27日將系爭 房地移轉登記予原告當時，雖係基於借用原告名義申辦貸款 之意思而為，惟兩造既已約定如被告未於上開期限內完成買 回手續，或被告逾期未補齊新光人壽貸款繳息者，被告即必 須要將系爭房地出售予原告，原告確定取得系爭房地之所有 權，應認兩造上開契約條款約定之真意，係以「被告未於2 年期限內完成買回手續」、「被告逾60日未補齊貸款繳息金 額」為買賣契約之停止條件，該停止條件成就時，兩造間就 系爭房地之買賣契約即發生效力。
(三)按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。民法 第99條第1項定有明文。查兩造間就系爭房地之買賣契約， 係以「被告未於2年期限內完成買回手續」或「被告逾60日 未補齊貸款繳息金額」為停止條件，已如上述。而證人潘怡 文已於前案到庭證稱：我印象中，原告有曾經不知道第幾年 後請我跟被告聯絡，我記得當時原告可能不在國內，我有去 找被告，被告說要買回，我有把原告的話轉告給被告，我去 找被告，被告說他要買回，但被告沒有準備資料，就不了了 之，我記得好像是過了2年還是3年，時間我記不清楚。我有 去找被告，被告有把資料寄來，我有說資料不齊全，如果被 告同意的話，這個資料我先寄給原告，等資料齊全之後，原 告再寄回來給我辦理，當時被告有同意，我才會把資料寄給 原告等語（見前案卷第175至177頁、第179至180頁），被告 復於前案當庭供陳：我寄資料給潘怡文代書，潘代書說沒辦 法過戶，理由是為什麼我也不知道，後來代書把資料寄給原 告，我就沒辦法把房子過戶回來等語（見前案卷第153頁） ，原告則於前案供稱：委託潘怡文代書向被告詢問是否要行 使買回權之時間點應該超過3年；潘代書把資料寄給我後， 我就找不到被告的人等語（見前案卷第153頁、第179頁）， 可知被告並未在上開契約條款約定之2年期限內行使買回權 ，且原告在超過3年後透過代書向被告詢問是否仍有買回意 願後，被告復未備齊相關資料以供辦理手續，則被告並未依 兩造約定之買回期限內完成買回手續一節，殆無疑義。再查 ，被告於前案已自承只有繳息過幾次，有超過2個月以上沒 有繳，大概已經5、6年沒有繳息等語（見前案卷第78頁），
依兩造上開不動產買賣契約書備註欄第3條之約定，被告既 已繳息逾60天未補齊，原告即得議價取得系爭房地所有權， 被告不得有異議，被告於本件猶拒絕原告買受系爭房地，自 屬無據。至被告雖否認該條所稱原告得「議價」取得所有權 之買賣價金即為460萬元，惟兩造所簽立之上開不動產買賣 契約書既已載明系爭房地之買賣總價金為460萬元，被告復 當庭表示認為460萬元之價金合理（見本院卷第130頁背面） ，衡以系爭房地向新光人壽貸款取得之金額即為460萬元， 本院審酌上情，認原告主張其得以460萬元之價金買受系爭 房地，應屬合理，準此，兩造所約定「被告未於2年期限內 完成買回手續」、「被告逾60日未補齊貸款繳息金額」之停 止條件既均已成就，且兩造均認460萬元買賣價金為合理， 則兩造間就系爭房地之買賣契約即因上開停止條件成就而發 生效力，應堪認定。
(四)按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其 取得該物所有權之義務，民法第345條第1項、第348條第1項 定有明文。查兩造間就系爭房地之買賣契約業因上開停止條 件成就而發生效力，且買賣價金為460萬元，已如上述，而 系爭房地係以原告之名義向新光人壽申辦貸款460萬元，經 新光人壽於98年3月2日撥款2,626,333元至被告帳戶、於98 年3月6日撥款1,973,667元至原告帳戶，自撥款後之每月均 係由原告帳戶扣款清償貸款本息等情，有新光人壽108年7月 18日新壽放款字第1080000062號函暨所附房貸借據暨授信合 約書、客戶往來明細表可參（見本院卷第171至181頁），被 告復於前案供稱新光人壽核撥至其帳戶之上開2,626,333元 確實係由其全數取走，核撥至原告帳戶之上開1,973,667元 ，其中100萬元由林德成取走做為仲介費，剩下的錢為其取 走等語（見前案卷第53頁、第56頁、第153頁），又上開於 98年3月6日核撥至原告帳戶之1,973,667元，於同日即由林 德成提領或代理被告匯款予他人等節，亦有新光商業銀行函 覆資料、本院公務電話記錄附於前案卷可憑（見前案卷第11 6至119頁），則原告主張新光人壽核撥之貸款460萬元，其 中2,626,333元係由被告全數取走，核撥至原告帳戶之上開 1,973,667元亦係由林德成提領交予被告，原告並未實際取 得新光人壽核撥之貸款等情，應非無稽。至被告抗辯上開新 光人壽之貸款遭林德成取走100萬元做為仲介費，林德成有 將該100萬元與原告平分，該100萬元其並未實際拿到，應由 原告補足等情，為原告所否認，並主張此100萬元係被告與 林德成間之私人債務，與其無關等情（見本院卷第203頁）
，則就此有利於被告之事實，自應由被告負舉證責任，惟被 告就原告或林德成確實有自新光人壽核撥貸款金額內取走 100萬元一節，無法提出任何證據為其憑佐，則其抗辯之該 部分事實，已非可採；再者，被告將系爭房地移轉登記予原 告當時，既係為了借用原告之名義向新光人壽貸款，兩造且 有明確約定貸款本息應由被告負責繳納，且新光人壽核撥之 貸款匯入原告帳戶部分，亦隨即由林德成提領後交予被告或 代被告處理債務，應認新光人壽核撥至原告帳戶之上開金額 確係供被告使用，並由被告委託林德成代為取款及處理債務 ，是縱如被告所稱應由其取得之新光人壽貸款460萬元，其 中有100萬元遭林德成取走做為仲介費，此亦屬被告與林德 成間之內部關係，仍無礙於原告已將新光人壽核撥之貸款 460萬元交予被告之事實。基此，原告主張以其名義向新光 人壽貸款取得之460萬元係由被告取走，此460萬元即屬系爭 房地之買賣價金，應屬有據，原告既已付清系爭房地之買賣 價金，則其依兩造買賣契約，請求被告交付買賣標的物即系 爭房地，於法即無不合，應屬有據。
五、綜上所述，被告未於約定期限內完成買回手續，且未補齊新 光人壽貸款繳息金額，兩造間就系爭房地之買賣契約已因上 開停止條件成就而生效，且原告已將新光人壽核撥之貸款 460萬元交予被告充作買賣價金，被告即應交付買賣標的物 即系爭房地予原告。從而，原告依兩造買賣契約，請求被告 交付系爭房地予原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述。至被告請求聲請傳喚 證人潘怡文，待證事實為被告確實有將買回系爭房地的資料 交給潘怡文代書等情（見本院卷第204頁），惟證人潘怡文 業於前案兩度到庭針對此待證事實證稱明確，業如上述，則 本件自無傳喚證人潘怡文就同一事實再為證述之必要，併此 說明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 9 日
民事第二庭 法 官 林宗穎
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 9 月 10 日
書記官 嚴翠意