臺灣新北地方法院民事判決 108年度重訴字第221號
原 告 張育榕
唐玉
潘麗如
吳淑芳
華國璋
陳美櫻
共 同
訴訟代理人 蔡思玟律師
被 告 日勝生活科技股份有限公司
法定代理人 林榮顯
訴訟代理人 蔡朝安律師
魏妁瑩律師
吳宛怡律師
上列當事人間請求給付遲延利息事件，經本院於民國108 年8 月
1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項
本件原告起訴時之聲明原為：
1.被告應給付原告張育榕（下與唐玉、潘麗如、吳淑芳、華國 璋、陳美櫻合稱原告，分則以姓名稱之）新臺幣（下同）1, 838,863 元，暨自民國107 年3 月29日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息；
2.被告應給付唐玉1,516,149 元，暨自107 年3 月9 日起至清 償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；
3.被告應給付潘麗如2,046,345 元，暨自107 年4 月24日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；
4.被告應給付吳淑芳1,080,348 元，暨自107 年2 月9 日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；
5.被告應給付華國璋1,643,263 元，暨自107 年1 月9 日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；
6.被告應給付陳美櫻1,476,047 元，暨自107 年2 月6 日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；
7.原告願供擔保請准宣告假執行。
嗣原告於108 年7 月29日具狀變更部分原告請求之金額及利 息起算日如後述，核原告所為變更，屬減縮應受判決事項之
聲明，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款之規定，應予 准許。
二、原告起訴之主張
（一）被告負責浮洲合宜住宅之興建，原告取得承購資格後，分 別與被告簽訂新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫 第一區土地標售案A2區房屋土地預定買賣契約書（下稱系 爭契約，除標的、價金不同外，其餘條件均相同），依系 爭契約第17條第1 項約定（系爭契約中與本件相關之條款 詳如附表所示），被告應於領得使用執照（即104 年2 月 9 日）6 個月內（即104 年8 月9 日）通知原告進行交屋 。惟104 年4 月20日新北市發生震度4 級之地震，旋即發 現浮洲合宜住宅A2區房屋基地樑結構體產生裂縫，經臺灣 省土木技師公會出具鑑定報告建議即刻進行補強作業。被 告雖有進行補強工程，惟已嚴重影響交屋時程，致原告無 法按時入住。原告爰依系爭合約第17條第1 項第4 款之約 定，請求被告自104 年8 月9 日起至通知交屋之日，以已 繳房地價款萬分之5 計算每日之遲延利息。
（二）原告個別請求金額之計算：
1.張育榕於104 年8 月9 日前已繳交房地價款3,823,000 元 ，被告於107 年3 月28日始通知張育榕交屋，計遲延962 日，故張育榕向被告請求1,838,863 元之遲延利息（計算 式：3,823,000 ×0.0005×962 ＝1,838,863 ）。 2.唐玉於104 年8 月9 日前已繳交房地價款3,219,000 元， 以107 年3 月2 日作為遲延之末日，計遲延936 日，故唐 玉向被告請求1,506,492 元之遲延利息（計算式：3,219, 000 ×0.0005×936 ＝1,506,492 ）。 3.潘麗如於104 年8 月9 日前已繳交房地價款4,250,000 元 ，以107 年3 月26日作為遲延之末日，計遲延960 日，故 潘麗如向被告請求2,040,000 元之遲延利息（計算式：4, 250,000 ×0.0005×960 ＝2,040,000 ）。 4.吳淑芳於104 年8 月9 日前已繳交房地價款2,364,000 元 ，以107 年2 月2 日作為遲延之末日，計遲延908 日，故 吳淑芳向被告請求1,073,256 元之遲延利息（計算式：2, 634,000 ×0.0005×908 ＝1,073,256 ）。 5.華國璋於104 年8 月9 日前已繳交房地價款3,722,000 元 ，被告於107 年1 月8 日始通知華國璋交屋，計遲延883 日，故華國璋向被告請求1,643,263 元之遲延利息（計算 式：3,722,000 ×0.0005×883 ＝1,643,263 ）。 6.陳美櫻於104 年8 月9 日前已繳交房地價款3,240,500 元 ，以107 年2 月2 日作為遲延之末日，計遲延908 日，故
陳美櫻向被告請求1,471,187 元之遲延利息（計算式：3, 240,500 ×0.0005×908 ＝1,471,187 ）。（三）聲明：
1.被告應給付張育榕1,838,863 元，暨自107 年3 月29日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 2.被告應給付唐玉1,506,492 元，暨自107 年3 月3 日起至 清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。
3.被告應給付潘麗如2,040,000 元，暨自107 年3 月27日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 4.被告應給付吳淑芳1,073,256 元，暨自107 年2 月3 日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 5.被告應給付華國璋1,643,263 元，暨自107 年1 月9 日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 6.被告應給付陳美櫻1,471,187 元，暨自107 年2 月3 日起 至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。 7.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告之答辯
（一）系爭契約乃依照內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應 記載及不得記載事項（下稱預售屋買賣契約記載事項）」 所訂定，此預售屋買賣契約記載事項規定賣方應於「預售 屋買賣契約所約定之完工領得使用執照日」起6 個月內通 知交屋，而非自「實際取得使用執照日」起算。是依系爭 契約約定，被告應於107 年2 月28日前取得使用執照，並 於107 年8 月31日前通知原告交屋；浮洲合宜住宅A2區於 106 年8 月補強完工，於106 年11月9 日取得變更使用執 照，被告業於107 年8 月31日前通知原告辦理交屋，自未 逾兩造約定之期限。再者，依系爭契約第14條第1 項及第 17條第1 項約定，原告締約時所認知及預見之給付，乃10 1 年11月30日前開工、107 年2 月28日前取得使用執照、 107 年8 月31日通知交屋，被告雖提前完工、提前取得使 用執照，但原告不因此取得104 年8 月9 日前入住之期待 權，被告提前完工及提前取得使用執照之期限利益應歸由 被告所有，故被告並無遲延交屋之情事。
（二）縱認被告有遲延交屋之情事，亦係不可歸責於被告之因素 所致。浮洲合宜住宅A2區於104 年2 月9 日取得使用執照 後，被告即陸續對原告發出交屋通知；嗣浮洲合宜住宅於 104 年4 月20日發生梁裂事件，被告本可自行修補瑕疵， 然內政部營建署及新北市政府工務局卻逾越法令規定要求 被告須先取得鑑定報告，並依鑑定報告改善完成後，方能 繼續通知原告辦理複驗及交屋，且於104 年5 月5 日至10
6 年8 月14日間均禁止被告進行驗屋及通知交屋。上述行 政機關之要求已造成被告履約之障礙，此障礙為兩造締約 時難以預見，自屬不可歸責於被告之事由。
（三）浮洲合宜住宅之所以需進行補強工程，係建築師、結構技 師造成之瑕疵，惟建築師、結構技師之履行事項具有高度 專業、高度獨立性，非被告得以干預，自無民法第224 條 規定之適用。又被告為建商，僅負責營建工作，就浮洲合 宜住宅之設計監造，被告係委託訴外人吳昌成建築師事務 所負責規劃設計，且實際上負責浮洲合宜住宅結構設計工 作者為長浩結構技師事務所之許浩展結構技師。另就浮洲 合宜住宅之地質，被告則是委託受中聯工程顧問股份有限 公司，為基地進行「地質鑽探」、「土壤試驗」與「地基 調查報告」等工程之調查與施作。被告不具備結構設計、 地質鑽探等相關領域之專業，亦不具備結構設計、大地技 師等專業執照，無從審查結構設計及地質調查之內容，事 實上亦未曾干預結構設計及地質調查報告之成果。被告就 浮洲合宜住宅因結構設計導致梁裂事件根本無任何預見可 能性，且浮洲合宜住宅梁裂事件發生後，所須進行之結構 設計變更，並非一般預售屋發生瑕疵之情事，已逾越客觀 情事之常態發展及雙方當事人訂約時所認知之基礎或環境 ，顯難有預見之可能。是本件應有情事變更原則之適用， 原告要求被告負擔遲延利息，實屬顯失公平，被告爰依情 事變更原則請求調整契約之效果，免除被告支付遲延利息 之責。
（四）原告請求被告支付每逾1 日按已繳房地價款依萬分之5 單 利計算之遲延利息，此利息之性質係屬損害賠償總額預定 性質違約金，自應適用民法關於違約金之規定。本件系爭 建物業經被告修繕完成，以符合債之本旨之無瑕疵物交付 予原告，原告享有系爭契約所有之利益，且被告依系爭買 賣契約通知交屋之日期，尚未逾越原告締約當時所認知及 預見之期限。除此之外，本件並非被告刻意偷工減料賺取 暴利，而係所委任之專業結構技師計算誤差所致，所致瑕 疵亦不致影響整體建物安全，非難程度尚低，且被告已延 長保固期限、補貼承購戶利息損失，原告並未受有任何損 害，衡量該等情狀，自應將違約金數額酌減至零；縱不應 酌減至零，亦應予以酌減。又本件遲延利息為損害賠償約 定性違約金，原告就遲延利息自不得另行請求再加計利息 。
（五）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決，願以現金或合作金庫銀行營業部無記名可 轉讓定存單供擔保請准免為假執行。
三、本院之判斷
（一）本件被告於101 年10月間與原告個別簽立系爭契約，預定 買賣浮洲合宜住宅A2區之房地，除標的、價金不同外，其 餘契約條款內容均一致；浮洲合宜住宅A2區於104 年2 月 9 日取得使用執照，嗣因地震而發現房屋基地樑結構體產 生裂縫，經被告修復後，另於106 年11月9 日領得變更使 用執照等情，為兩造所不爭執，且有系爭契約、新北市政 府工務局104 板使字第57號使用執照、臺灣省土木技師公 會101 板建字第300 號鑑定報告書、新北市政府工務局10 4 板使字第57號變更使用執照可證（見本院卷一第47至79 、203 至207 、247 至253 、273 至277 、289 至293 、 321 至325 、339 至343 、551 頁）。（二）本件主要之爭點，乃系爭契約第17條第1 項第4 款之解釋 。系爭契約性質上屬於定型化契約，且內政部業已依消費 者保護法第17條第1 項規定擬訂預售屋買賣定型化契約之 應記載或不得記載事項，即前述之「預售屋買賣契約記載 事項」；依消費者保護法第17條第4 項規定，違反該條第 1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。經核對 系爭契約之相關條款，確符合「預售屋買賣契約記載事項 」所公告之內容。再者，依民法第247 條之1 及消費者保 護法第11條以下之規定，定型化契約之條款應符合平等互 惠原則及誠信原則，且不得對消費者顯失公平，有疑義時 應為有利於消費者之解釋。此所謂有利於消費者之解釋， 應以「一般通常」情形作為判斷基準，以顧及整體消費者 之經濟利益。換言之，當建商與特定消費者就「預售屋買 賣契約記載事項」相關條款之解釋產生紛爭時，應選擇該 條款於通常情形下最有利全體購屋者之解釋方式，而不是 僅著眼於該紛爭之特殊背景，以避免於具體個案所為之解 釋雖然有利於該個案之消費者，但卻造成「預售屋買賣契 約記載事項」相關條款之解釋不利於市場整體消費者之窘 境。
（三）系爭契約第17條第1 項第1 款（即預售屋買賣契約記載事 項第15條第1 項第1 款）約定被告應於交屋時付清因遲延 完工所應付之遲延利息於原告，同條項第4 款（即預售屋 買賣契約記載事項第15條第1 項第4 款）則約定倘被告未 於領得使用執照6 個月內通知原告進行交屋應給付遲延利 息。對照系爭契約第14條第3 項（即預售屋買賣契約記載 事項第12條第2 項）之約定，可知第17條第1 項第1 款之
遲延事由係指被告「遲誤第14條第1 項（即預售屋買賣契 約記載事項第12條第1 項）本文約定之107 年2 月28日取 得使用執照期限後6 個月通知交屋」之情形，而第17條第 1 項第4 款之遲延事由則係指被告「提前取得適法之使用 執照卻未於6 個月內通知交屋」之情形。前者可保障原告 取得及利用房地之最慢時間不因被告延遲完工受影響，後 者則可避免被告能交屋卻無故不交屋之情形發生。浮洲合 宜住宅A2區於103 年8 月15日竣工，經被告向主管機關即 新北市政府工務局申請使用執照，並於104 年2 月9 日獲 准；然事實上浮洲合宜住宅A2區尚有瑕疵須修補，且因新 北市發生地震而使該瑕疵浮現，內政部營建署及新北市政 府工務局乃於104 年5 月間禁止被告交屋，有內政部營建 署104 年5 月14日營署更字第1042907504號函附之協調會 會議記錄、新北市政府工務局104 年5 月19日新北工施字 第1040879932號函可證（見本院卷一第569 至581 頁）， 且為兩造所不爭執。是本件個案之特殊性在於被告形式上 雖已取得使用執照，適因發生地震使潛在之瑕疵浮現，並 經行政機關介入而無法辦理交屋。於一般通常情形下，被 告既早於107 年2 月28日完工並取得使用執照，其依約當 然負有在實際取得使用執照期限後6 個月通知交屋之義務 ，但為避免造成通案解釋上反而不利於整體消費者之結果 ，對於系爭契約第17條第4 項所稱「領得使用執照」之解 釋，應同時考量沒有行政機關介入或沒有剛好發生地震讓 瑕疵浮現之一般通常情形。
（四）依系爭契約第17條第1 項約定，被告於取得使用執照後6 個月內負有「通知」原告交屋之義務，原告於交屋過程若 發現瑕疵，只能依系爭契約第15條第2 項（即預售屋買賣 契約記載事項第13條第2 項）約定保留房地總價百分之5 作為交屋保留款，且依系爭契約第17條第4 項（即預售屋 買賣契約記載事項第15條第4 項）約定，原告於被告「通 知之交屋日」起30日後即須負擔水電費及瓦斯基本費。本 件浮洲合宜住宅A2區實質上於104 年2 月9 日尚不適於交 屋，倘僅因形式上已取得使用執照，即強令被告須依約「 通知」原告交屋始能避免系爭契約第17條第1 項第4 款之 遲延責任，於沒有行政機關介入或沒有剛好發生地震讓瑕 疵浮現之一般通常情形，被告依約通知交屋後，原告只能 拒絕給付總價金百分之5 之交屋保留款，且須提早開始負 擔水電費及瓦斯基本費，並等待被告修繕，勢將造成顯不 利於消費者之情形，更讓被告可能提早取得約佔總價款百 分之70之鉅額「金融機構貸款」期款，當已違背系爭契約
第17條第1 項第4 款約定遲延通知交屋責任係用以保障消 費者之本意。故系爭契約第17條第1 項第4 款所稱之「領 得使用執照」，解釋上應僅限於被告提早取得之使用執照 確可表徵浮洲合宜住宅A2區適於交屋之情形；即被告取得 之使用執照，其法律效力若不足以使被告依約交屋，便無 從執以起算6 個月之通知交屋時限。
（五）內政部及新北市政府分別為建築法第2 條規定之中央及地 方主管機關，該等主管機關雖未撤銷或廢止被告原於104 年2 月9 日取得之使用執照，但均要求被告須修補瑕疵後 始得交屋。對兩造而言，該等主管機關實質上已全然否定 該使用執照之效力，致被告於履約狀態上未合於系爭契約 第17條第1 項本文約定之「領得使用執照」情形，依前述 說明，自無從起算通知交屋之6 個月期限。本件個案雖有 其特殊性，但契約解釋上如果仍要求被告應於形式上取得 使用執照後6 個月內「通知」原告交屋，反而將造成其他 個案之購屋者蒙受不利；故原告主張之系爭契約第17條第 1 項第4 款解釋方式，於本件個案雖較有利於消費者，但 卻會連帶造成「預售屋買賣契約記載事項」之抽象解釋不 利於一般消費者，而難認可採。
（六）原告另以被告已於104 年2 月間依系爭契約第9 條（即預 售屋買賣契約記載事項第8 條）約定按「繳款期別明細表 」收取系爭契約之「使用執照核發」期款乙節，主張被告 應自104 年2 月9 日加計6 個月翌日即104 年8 月10日起 依系爭契約第17條第1 項第4 款給付原告遲延利息。惟被 告能否依約請求「使用執照核發」期款，與被告應於何時 取得使用執照，應屬二事；換言之，被告於104 年2 月9 日實質上雖未取得適法之使用執照，然其法律效果應為被 告不得請求原告給付「使用執照核發」期款，尚難單以被 告違約提早於104 年2 月間請求原告給付「使用執照核發 」期款，逕認兩造於101 年10月間簽立系爭契約或於104 年2 月間被告請求原告給付「使用執照核發」期款時，已 合意以被告提早請求原告給付「使用執照核發」期款乙情 ，作為原告得提早請求被告交屋之事由。此外，原告繳交 「使用執照核發」期款之時間分別為104 年2 月、3 月間 ，金額約佔總價款百分之1 ，於此之前尚有與被告何時取 得使用執照無關之「簽約金」、「連續壁施工完成」、「 土方開發量達百分之50」、「地下體結構完成」、「地上 10樓結構體完成」、「地上20樓結構體完成」、「屋頂層 完成」等7 個期款，合計金額約為總價款百分之24，有原 告提出之繳款資料可證（見本院卷一第239 至241 、257
、279 、311 、333 、345 頁）。可知被告何時取得使用 執照，僅影響系爭契約總價款百分之1 之繳付期限；而被 告於屋頂層完工後，縱使較晚取得適法之使用執照，原告 仍須依約陸續繳付合計約總價款百分之24之其他7 個期款 。衡以系爭契約第20條第3 項（即預售屋買賣契約記載事 項第18條第3 項）另約定有關金融機構核撥貸款後之利息 ，原則上雖由原告負擔，但於被告通知之交屋日前之利息 ，被告應付返還之責；足見系爭契約就原告於交屋前所負 擔之資金壓力，已以由被告返還貸款利息之方式調整。是 原告執系爭契約關於價金期款給付之約定，作為系爭契約 第17條第1 項第4 款遲延利息起算時點之解釋依據，亦非 可採。
（七）從而，被告雖曾於104 年2 月9 日取得使用執照，但該使 用執照之效力旋遭建築法之中央及地方主管機關否定，無 從據以讓兩造於104 年8 月10日前完成交屋程序，被告自 未構成「提前取得適法之使用執照卻未於6 個月內通知交 屋」之遲延情事。又浮洲合宜住宅A2區經被告修繕後，嗣 已於106 年11月9 日領得變更使用執照，未逾系爭契約第 14條第1 項約定之期限，且被告於原告所主張之107 年3 月28日、107 年3 月2 日、107 年3 月26日、107 年2 月 2 日、107 年1 月8 日、107 年2 月2 日通知交屋，距被 告取得適法之使用執照即變更使用執照皆未逾6 個月，故 被告亦不構成「遲誤第14條第1 項約定之107 年2 月28日 取得使用執照期限後6 個月通知交屋」之遲延情事。是原 告依系爭契約第17條第1 項第4 款約定請求被告給付遲延 利息，尚非有據。
四、綜上所述，原告依系爭契約第17條第1 項第4 款之約定，請 求被告給付張育榕1,838,863 元暨自107 年3 月29日起至清 償日止按週年利率百分之5 計算之利息、給付唐玉1,506,49 2 元暨自107 年3 月3 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息、給付潘麗如2,040,000 元暨自107 年3 月27日 起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息、給付吳淑芳 1,073,256 元暨自107 年2 月3 日起至清償日止按週年利率 百分之5 計算之利息、給付華國璋1,643,263 元暨自107 年 1 月9 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息、給 付陳美櫻1,471,187 元暨自107 年2 月3 日起至清償日止按 週年利率百分之5 計算之利息，均無理由，應予駁回；其假 執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據， 經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列
。
六、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 10 日
民事第三庭 法 官 林琮欽
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 108 年 9 月 10 日
書記官 李佳寧
附表（原告為甲方，被告為乙方）
┌──────────────────────────┐
│第14條：開工及取得使用執照期限 │
│ 14.1 本案之建築工程應在民國101 年11月30日之前開工│
│ ，民國107 年2 月28日之前完成主建物、附屬建物│
│ 及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。但│
│ 有下列情形之一者，得順延其期間： │
│ ⑴因天災地變等不可抗力之事由，致乙方不能施工者│
│ ，其停工期間。 │
│ ⑵因政府法令變更或其他非可歸責於乙方之事由發生│
│ 時，其影響期間（包含但不限於內政部營建署依「│
│ 新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫第一區│
│ 土地標售案」契約書地6-3.7 條規定所展延之開發│
│ 時程）。 │
│ 14.2 （略） │
│ 14.3 乙方如逾本條第1 項約定期限未開工或未取得使用│
│ 執照者，每逾1 日應按甲方已繳房地價款萬分之5 │
│ 單利計算遲延利息給付甲方。若逾期3 個月仍未開│
│ 工或未取得使用執照，甲方得依本契約第28.1條辦│
│ 理。 │
├──────────────────────────┤
│第15條：驗收 │
│ 15.1 （略） │
│ 15.2 雙方驗收時，乙方應提供驗收單，甲方如發現房屋│
│ 有瑕疵，應一次詳細載明於驗收單上，由乙方限期│
│ 完成修繕，甲方並有權於自備款部分保留房地總價│
│ 款百分之5 作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方│
│ 複驗合格後支付。 │
├──────────────────────────┤
│第17條：通知交屋期限 │
│ 17.1 乙方應於領得使用執照6 個月內，通知甲方進行交│
│ 屋，交屋時雙方應履行下列各項義務： │
│ ⑴乙方付清因遲延完工所應付之遲延利息於甲方。 │
│ ⑵（略） │
│ ⑶（略） │
│ ⑷乙方如未於領得使用執照6 個月內通知甲方進行交│
│ 屋，每逾1 日應按已繳房地價款依萬分之5 單利計│
│ 算遲延利息予甲方。 │
│ 17.1-17.3 │
│ 17.4 甲方同意於通知之交屋日起30日後，不論已否遷入│
│ ，即應負擔本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝錶│
│ 費用及保證金亦由甲方負擔。 │
│ 17.5-17.6 （略） │
├──────────────────────────┤
│第20條：貸款約定 │
│ 20.1-20.2（略） │
│ 20.3 有關金融機構核撥貸款後之利息，由甲方付擔。但│
│ 於乙方通知之交屋日前之利息應由乙方返還甲方。│
│ 20.4-20.6（略） │
└──────────────────────────┘
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