臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度訴字第835號
原 告 黃思堯
訴訟代理人 蔡秀琴
訴訟代理人 陳偉仁律師
陳明律師
被 告 蔡漢格
訴訟代理人 林春發律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國108年9月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣297,360元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔25%，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣297,360元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序方面
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。次按原告於判決確定前，得撤回訴 之全部或一部；但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意 。訴之撤回應以書狀為之；但於期日，得以言詞向法院或受 命法官為之，民事訴訟法第262條第1、2項亦有規定。第按 依實務與學說之多數見解，當事人或訴訟標的有減少、增加 者，為訴之一部撤回、追加；否則為應受判決事項之減縮、 擴張聲明。
貳、查原告訴之聲明第1項先則依不當得利之法律關係，起訴請 求被告給付新臺幣（下同）221,564元及其利息。嗣於民國1 08年1月4日具狀將前開聲明增加為請求被告給付316,564元 及其利息。另於本院108年1月24日行言詞辯論時，表示前開 利息部分撤回，不再請求；被告則當庭表示同意原告前開利 息部分之撤回，有民事起訴狀、108年1月4日（本院收文日 期）民事準備（一）狀、本院108年1月24日言詞辯論筆錄等 在卷可證。是原告將原請求被告給付不當得利之金額 221,564元增加為316,564元，其前後訴訟標的均相同並無減 少或增加之情形，依前開說明，應屬擴張應受判決事項之聲 明；至前開利息請求權，則核與前開不當得利返還請求為權 不同之訴訟標的，是原告前開不再請求被告給付前開利息部 分，為訴之一部撤回，且經被告同意，經核均與法並無不合
，自應予准許。
乙、實體方面
壹、原告主張：
（壹）原告依民法第179條所規定不當得利返還請求權，請求被 告給付316,564元部分：
一、原告於105年11月5日以總價金2,280萬元向被告購買坐落嘉 義市○○段0○段0地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號 碼為嘉義市○○街000號房屋（下稱系爭房屋），原告已將 買賣價金付清，被告亦將系爭土地、房屋交付原告並辦妥所 有權移轉登記（原證1，不動產買賣契約書影本、買賣價金 履約保證申請書影本、不動產說明書製作表單（成屋）影本 、不動產標的現況說明書暨產權審閱表影本，本院卷第17至 33頁）。且被告於系爭買賣契約書所附之不動產說明書製作 表單（成屋）之建物瑕疵情形欄中「2、是否有滲漏水情形 」勾選「否」，另於不動產標的現況說明書暨產權審閱表中 「5、建築改良物是否有滲漏水之情形」勾選「否」。詎107 年8月間下雨後，系爭房屋出現多處牆面、屋頂滲漏水瑕疵 （原證2，照片，本院卷第35至55頁)，原告遂請買方仲介人 員即太平洋房屋仲介人員詹子德告知賣方之仲介即中信房屋 仲介人員洪啟泰通知被告，被告卻藉口推諉系爭瑕疵責任。 然系爭漏水瑕疵遍及房屋各處，且就滲漏部分亦可見被告曾 多次施工，被告卻未於系爭買賣時告知，更於上開不動產說 明書製作表單及不動產標的現況說明書中保證系爭房屋未曾 發生滲漏水狀況，足認被告故意隱匿瑕疵或欠缺保證品質。 是系爭房屋既有上開滲漏水瑕疵，原告自得依民法第354條 、第359條等規定請求減少價金。而經原告僱人修繕系爭瑕 疵，支出外牆防水工程費221,564元、油漆費95,000元共316 ,564元（原證3，估價單影本、油漆工程估價單影本，本院 卷第57、79頁)，爰以上開修繕費用316,564元作為減少價金 之金額。
二、原告既已為減少價金之意思表示，被告於減少價金範圍內， 即無買賣價金請求權存在，故被告所受領該部分之買賣價金 即屬不當得利，原告自得依民法第179條所規定不當得利返 還請求權，請求被告返還已交付之前開316,564元。三、對被告抗辯之陳述：
（一）就系爭房屋漏水部分，抓漏工人表示裂縫太多無法修補， 而建議於外牆封鐵板，然其亦無法施工至未修補。嗣經訴 外人劉一政爬到系爭房屋與鄰屋夾縫中間，並就系爭房屋 牆壁未抹水泥而漏水處拍照及錄影（原證4，光碟，本院 卷第142至143頁間）。系爭房屋牆壁乃一般人難以進入之
處，且原告於購入系爭房屋後亦無任何造作，是系爭房屋 漏水瑕疵乃交屋前即存在至明。
（二）證人洪啟泰於本院之證詞避重就輕，對證人詹子德於本院 之證詞則無意見。
（三）對被告所提建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本（ 本院卷第95至98頁）製作名義人及內容之真正不爭執。對 被告所提房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單、專戶 資金及利息結算明細表（賣方）（本院卷第99至100頁） 等文書製作名義人及內容之真正不爭執。
（四）對被告所提本院拍賣公告之製作名義人及內容真正均不爭 執。對被告所提土地所有權移轉契約書、建築改良物所有 權買賣移轉契約書製作名義人真正不爭執，但關於土地及 建物的價金各為何，是否依系爭買賣公契之記載計算其比 例各為何，再據以決定系爭土地及建物之價金各為何，另 向當事人求證後另具狀說明。
（貳）被告應依買賣契約交付附表所示傢俱及擺飾部分：一、兩造於系爭買賣磋商時，買方係由詹子德、賣方係由洪啟泰 負責溝通協調，原告原出價2,200萬元，被告則透過仲介表 示傢俱部分，除檜木材質、私人衣物、普洱茶外，均包含在 系爭買賣契約內，即以系爭土地、房屋加上附表所示傢俱合 計2,280萬元出售。翌日原告在被告與詹子德、洪啟泰陪同 下，自系爭房屋4樓逐一檢視傢俱至1樓，被告並表示附表所 示傢俱均歸原告，原告要求被告於買賣契約書中載明，惟被 告表示依其身分地位，不可能說話不算話，要原告不用擔心 ，且傢俱太多，故只要口頭合意即可。洪啟泰原欲拍照，亦 經被告以同樣理由拒絕。
二、詎被告於交屋時，竟將附表所示之傢俱、擺飾全數搬走，經 原告透過仲介轉達，被告竟稱未記載於契約而拒絕交付上開 傢俱、擺飾。然兩造既已口頭約定，且系爭裝潢、傢俱等物 品屬兩造磋商買賣價格考量重要因素，被告卻於兩造意思表 示合致後拒不履約，原告自得依系爭買賣契約請求被告交付 如附表所示傢俱、擺飾。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）證人洪啟泰於本院之證詞前後矛盾且避重就輕，自不可採 。對證人詹子德於本院之證詞則無意見，且其證詞亦與原 告之母蔡秀琴所寫聲請調解書之記載相符，顯見兩造曾就 系爭家具擺飾等達成合意。
（二）被告所提房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單、專戶 資金及利息結算明細表（賣方）（本院卷第99至100頁） 等無法證明兩造未就系爭家具、擺飾有另達成口頭合意。
（叁）並聲明：（一）被告應給付原告316,564元。（二）被告 應將附表所示動產交付原告。（三）訴訟費用由被告負擔。 （四）請准供擔保宣告假執行。
貳、被告則以：
（壹）被告點交系爭房屋時並無原告所主張之系爭瑕疵。蓋：一、被告所出售之系爭房屋係於72年11月28日興建完成（被證1 ，建物登記第二類謄本、土地登記第二類謄本，本院卷第95 至98頁），作為被告經營診所之用，屋況良好，且被告亦定 期維修。被告於105年7月間委託中信房屋出售系爭房屋時， 屋況亦良好。原告於105年11月5日簽約購買系爭房地後，於 105年12月1日辦妥系爭土地、房屋之所有權移轉登記，並於 105年12月2日點交，經確認無瑕疵後，兩造簽立房地點交證 明暨買賣價金履約保證結案單（被證2，房地點交證明暨買 賣價金履約保證結案單、專戶資金及利息結算明細表（賣方 ），本院卷第99至100頁），原告始讓被告領取全部履約保 證價款2,280萬元。
二、詎原告於107年10月25日向嘉義市東區調解會聲請調解主張 系爭房屋漏水，而要求被告賠償（被證3，聲請調解書、嘉 義市東區調解委員會調解通知書，本院卷第101至103頁）。 然原告前開主張距交屋已近2年，期間原告是否有變更屋內 狀況，被告不得而知，且期間歷經雨季、多次颱風及地震， 如有漏水應早已發生，而非將近2年後始出現。又建商對於 新屋一般提供1年之漏水保固，而原告所購買之系爭房屋並 非新屋，係屋齡33年之中古屋，原告本有定期維修之責，原 告豈有要求被告提供無限期之保固之理？原告自不能將自己 定期維修責任無理轉嫁被告。再者，自原告所提之原證2照 片無法看出拍攝地點、時間，故被告否認該照片之真正；縱 拍攝地點為系爭房屋，然該狀況係發生於點交前或點交後？ 原因為何？均不得而知，故原告主張被告故意隱匿瑕疵云云 ，顯不足採。
三、物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵 於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自明 。倘瑕疵係於危險移轉後始行發生，即非出賣人應負物之瑕 疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號裁判要旨 可參）。且依民法第373條規定，買賣標的物之利益及危險 ，自交付時起均由買受人承受負擔。而證人洪啟泰證稱兩造 點交系爭房屋時，原告並未反應系爭房屋有漏水或其他瑕疵 ，則在交屋2年後，原告始主張被告應負系爭物之瑕疵擔保 責任，顯屬無據。是原告既主張系爭物之瑕疵擔保，自應舉 證證明其所主張之漏水瑕疵，係於105年12月2日點交房屋前
即已存在，否則其請求即無理由，應予駁回。
四、對社團法人嘉義市建築師公會（下稱公會）建築物減少價金 等事件鑑定報告書意見如下：
（一）鑑定結果（一）認，若委託人交屋前看屋時無滲漏水情形 ，比對照片33GOOGLE左側立面水漬及室內照片剝落底層重 新粉刷，研判房屋之滲漏水應於簽約前（105.11.05）即 已產生。惟：
1、照片33左側立面牆壁水漬痕跡係由上而下，可能係雨水由 上而下順著牆面流到地面，因雨水並非純淨物質致形成水 漬，該水漬與左側立面牆是否滲水無關；況原告所指滲漏 水位置，更與左側立面牆壁水漬痕跡不符。
2、前開GOOGLE照片拍攝日期為103年3月，即春天所拍攝。而 台灣春夏之際，各地均容易出現反潮現象，是前開水漬亦 可能係因吹南風致系爭房屋南牆面出現反潮現象，鑑定報 告以前開照片即推論房屋之滲漏水於簽約前（105.11.05 ）即已產生，顯然有誤。
3、被告於出售系爭房屋前，每隔數年均會重新粉刷房屋致有 不同之塗層。於系爭簽約前已2、3年不曾粉刷，是鑑定報 告以室內照片剝落底層重新粉刷，即推論房屋之滲漏水應 於簽約前（105.11.05）即已產生，顯然無據。 4、系爭房屋於105年12月2日點交後，距系爭鑑定日期已有2 年7個月之久，是鑑定標的物情況已有不同，照片編號3、 4、7、9、10、13至17、19、21、24至26、28至30等情況 均甚輕微，可能因大雨未關窗所致，亦可能因氣候潮濕所 致，系爭鑑定報告未針對具體情形判斷，即認係簽約前即 已產生，亦屬無據。至照片編號8、1樓左側後側外牆，牆 壁有水漬，然該水漬係雨水流下之痕跡，並非瑕疵。（二）鑑定結果（二）與鑑定分析（三）（四）認，其壁癌有滲 水型及潮濕型兩種。然系爭房屋於交屋後，原告未開門窗 通風，且濕度甚高復未定期除濕，另於1樓設置大型冷氣 設備致室內濕度過高，牆面油漆剝落，亦不足證明系爭房 屋於交屋時即有漏水情形。
（三）對鑑定結果（三）所認定房屋減損數額262,427元，被告 無意見。被告對鑑定結果（四）認系爭房屋買賣當時之市 價為9,240,707元，亦無意見。
（四）鑑定結果（五）認系爭房屋若以當年度買賣價格9,912,00 0元計算，略高出系爭房屋實際價金9,240,707元。然系爭 鑑定報告低估系爭土地價值而高估系爭房屋價值，蓋自本 院108年度司執字第3292號執行事件所拍賣土地（被證4， 本院拍賣公告，本院卷第213至215頁），相當於每坪估價
660,007元，而系爭土地係遭估價為每坪300,000元，顯遭 低估。而兩造並未約定系爭房、地之買賣價金各為何？依 兩造當時之公契（被證5，土地所有權移轉契約書、建築 改良物所有權買賣移轉契約書，本院卷第217至219頁）所 載系爭土地、房屋之價金比例計算，系爭土地之價金應為 19,467,900元，系爭房屋之價金應為3,332,100元，是系 爭房屋價金遠低於系爭房屋買賣當時之市價為9,240,707 元。
五、對原告所提不動產買賣契約書影本、買賣價金履約保證申請 書影本、不動產說明書製作表單（成屋）影本、不動產標的 現況說明書暨產權審閱表影本（見本院卷第17至33頁）等文 書製作名義人及內容之真正不爭執。否認原告所提照片（本 院卷第35至55頁)與估價單影本、油漆工程估價單影本（本 院卷第57、79頁)等文書製作名義人及內容之真正。並否認 原告所提光碟（本院卷第142至143頁間）之形式證據力及實 質證據力；因前開光碟僅48秒，無法得知拍攝地點，亦看不 出何處漏水，光碟中2人對話顯無任何意義。
（貳）被告不曾出售系爭傢俱、擺飾與原告：
一、被告原委託中信房屋以2,980萬元出售系爭土地及房屋，嗣 兩造以2,280萬元成交。原告主張系爭傢俱、擺飾均包含在 系爭買賣契約範圍內，即以系爭土地、房屋與附表所示傢俱 、擺飾計2,280萬元出售云云，顯然不實。況自下列事證可 證明被告不曾出售系爭傢俱、擺飾：
（一）衡諸常情及經驗法則，若系爭買賣包括系爭傢俱、擺飾， 理應記載於系爭買賣契約書第14條點交約定中之賣方附贈 買方設備記錄，惟該賣方願贈買方設備欄位均完全空白， 並未勾選任何設備，足證被告並未出售系爭傢俱、擺飾與 原告。
（二）另依系爭調解書觀之，原告主張「柚木歐式家具不含檜木 家具和普洱茶其完全售予我80萬元」（見被證3）；且於 本件起訴狀中，原告亦主張傢俱部分，除檜木材質、私人 衣物及普洱茶外，均包含在買賣契約之內，即以系爭土地 、房屋加上附表所示傢俱合計2,280萬元出售等情。惟原 告起訴狀所附「被告應交付之動產列表」合計達85萬元， 究竟傢俱、擺飾購買金額為80萬元或85萬元？原告主張金 額前後顯有不符。且該附表係原告片面自行製作之私文書 ，該表所列各動產價值係原告自行編纂，並無依據，故被 告否認該文書之形式證據力及實質證據力。
（三）若買賣價金2,280萬元包括系爭附表所示動產，則點交系 爭房地時，原告發現房屋內並無上開動產時，理應當場爭
執，豈可能毫無爭執，尚簽署房地點交證明暨買賣價金履 約保證結案單，而讓被告領取全部買賣價金2,280萬元？ 況80萬元（或85萬元）之傢俱、擺飾，金額非小，若兩造 確有此買賣約定，原告豈可能在點交1、2年後，始於107 年10月25日向嘉義市東區調解會聲請調解時提及？故原告 前開主張，顯違常情及經驗法則而不足採。
二、兩造於105年11月5日簽約後約1星期左右，兩造及雙方仲介 曾會同檢測單位至系爭房屋查看、檢測系爭房屋是否為幅射 屋或海砂屋，當時原告看到被告屋內傢俱時，曾口頭提出要 購買被告屋內傢俱等物，惟被告表示不出售傢俱，則系爭買 賣價金2,280萬元顯不可能包含80萬元之傢俱、擺飾。況原 告所提「被告應交付之動產列表」均無品牌、規格、型號， 故買賣標的均未確定，則其內容無法具體實現，依最高法院 100年度台上字第2030號裁判要旨，自不能使該法律行為發 生效力，故原告請求顯無理由，應予駁回。
三、對證人洪啟泰於本院之證詞無意見，且其證詞可證明系爭買 賣標的物並不包含系爭傢俱、擺飾。證人詹子德之證詞則不 實在，蓋原告起訴狀中表明被告透過仲介將系爭家具擺飾包 含於買賣內，但證人詹子德證稱是原告先主動提出要向被告 購買，故前後所述與事實不符；且就系爭附表編號7、8所示 動產，是否在系爭買賣範圍，其證詞與原告主張亦有不符； 況證人詹子德證稱兩造未約定各品項之單價，原告竟可列出 附表所示各動產之單價，顯見原告係臨訟杜撰等語，資為抗 辯。
（叁）並聲明：（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。（二）如 受不利之判決，請准供擔保免為假執行。（三）訴訟費用由 原告負擔。
叁、得心證之理由
（壹）原告依民法第179條所規定不當得利返還請求權，請求被 告給付316,564元部分：
一、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金，民法第354條、第359條分別著有規定。前開 所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀 念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質
而不具備者，即為物有瑕疵。而買受人依民法第359條規定 所得主張之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使， 出賣人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之；換言 之，出賣人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在（ 最高法院87年台簡上第10號判例要旨同此見解）。次按無法 律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖 有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條 亦有明文。前開所謂無法律上之原因而受利益，就受損害人 之給付情形而言，對給付原因之欠缺，目的之不能達到，亦 屬給付原因欠缺形態之一種，即給付原因初固有效存在，然 因其他障礙不能達到目的者是（最高法院96年度台上字第29 29號裁判要旨同此見解）。然主張不當得利請求權存在之當 事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證 明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利 益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠 缺給付之目的。故主張該項不當得利請求權存在之當事人， 應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院103年度台上 第2198號裁判要旨同此見解）。查：
（一）原告於105年11月5日向被告購買系爭土地及系爭房屋，原 告已將前開買賣價金付清；被告亦已於105年12月1日將前 開不動產所有權移轉登記予原告，並於105年12月2日將系 爭土地、房屋交付原告等事實，為兩造所不爭（見本院卷 第156頁），復有不動產買賣契約書影本、買賣價金履約 保證申請書影本、不動產說明書製作表單（成屋）影本、 不動產標的現況說明書暨產權審閱表影本在卷可證（見本 院卷第17至33頁），自堪信為真實。
（二）原告主張系爭房屋有系爭滲漏水瑕疵，被告則抗辯交屋時 並無系爭瑕疵云云。則本件應先審究者厥為系爭房屋是否 確有系爭滲漏水瑕疵，與被告是否應負系爭物之瑕疵擔保 責任？
1、系爭買賣契約書所附之不動產說明書製作表單（成屋）之 建物瑕疵情形欄中「2、是否有滲漏水情形」勾選「否」 ，系爭不動產標的現況說明書暨產權審閱表中「5、建築 改良物是否有滲漏水之情形」勾選「否」等事實，亦有前 開不動產說明書製作表單（成屋）影本、不動產標的現況 說明書暨產權審閱表影本可憑。且系爭買賣賣方即被告之 仲介即證人洪啟泰於本院結證稱兩造點交系爭房屋時，原 告並未主張系爭房屋有漏水或其他瑕疵問題，因當時被告 在現況說明書亦勾選無漏水情形等語明確（見本院卷第11 5至116頁）；就系爭買賣負責仲介原告方面之證人詹子德
於本院結證稱因系爭買賣契約附件有勾選並無漏水情形， 故當時原告並無主張系爭房屋有漏水或其他瑕疵問題之反 應等語明確（見本院卷第132頁）。是自前開文書記載與 證人證詞觀之，可知系爭房屋是否滲漏水，依兩造約定為 系爭房屋應具備之價值、效用或品質，且被告亦保證無漏 水瑕疵；是若確有系爭滲漏水，自屬前開所稱物之瑕疵， 應可認定。
2、系爭房屋滲漏水係何時發生與原因為何，經送公會鑑定結 果，認若委託人交屋前看屋時無滲漏水情形，比對照片00 GOOGLE左側立面水漬及室內照片剝落底層重新粉刷，研判 房屋之滲漏水應於簽約前（105.11.05）即已產生；其壁 癌有滲水型及潮溼型兩種，有公會建築物減少價金等事件 鑑定報告書可憑。則系爭房屋確有系爭滲漏水，而屬前開 所稱物之瑕疵，亦可認定。另自前開文書記載與證人證詞 觀之，可知原告至簽約當時尚不知系爭房屋是否有滲漏水 情形，是系爭漏水瑕疵，係兩造簽訂系爭買賣契約前即已 產生，洵堪認定。至被告對系爭鑑定報告前開質疑之抗辯 ，尚不足推翻前開鑑定結稐，自不可採。
3、至買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物；如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不 能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕 疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視 為承認其所受領之物，民法第356條固有規定。然原告於 107年8月下雨時發現系爭滲漏水瑕疵，並於107年10月25 日向嘉義市東區調解委員會聲請調解，亦有聲請調解書、 嘉義市東區調解委員會調解通知書在卷可憑（見本院卷第 101至103頁）；且衡情，滲漏水瑕疵若非於大風雨時甚難 發覺，是堪認買受人即原告於發現系爭滲漏水瑕疵後，即 已通知出賣人即被告，亦可認定。是被告亦應負系爭物之 瑕疵擔保責任，應無疑問。
（三）系爭買賣標的物之房屋既有系爭滲漏水之物之瑕疵，而出 賣人即被告應負擔保之責，均如前述。是買受人即原告主 張依民法第354條第1項、第359條之規定，請求減少系爭 買賣價金，應屬有據。然：
1、然民法第359條規定旨在兼顧買賣雙方之利益與損失，是 買受人請求滅少之價金數額，自應依同品質物品之市場價 值與系爭瑕疵物之買賣價金並其滅少後之實際價格相比較 ，以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應 以市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損
價值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人 是否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除 實際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。 是以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先 調查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之 裁量（最高法院86年度台上第1615號裁判要旨同此見解） 。買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物 與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵 物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部 分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第19 72號裁判要旨同此見解，黃茂榮著買賣法2002年5月增訂 第5版第446頁同此計算方式）。
2、經公會鑑定結果認，系爭房屋買賣當時之市價為9,240,70 7元，而系爭房屋扣除土地成本後實際價金為9,912,000元 ，略高出系爭房屋實際價金即系爭房屋買賣當時之前開市 價，其高出數額為671,293元；因系爭房屋漏水致系爭房 屋減損之數額為262,427元，亦有前開公會建築物減少價 金等事件鑑定報告書可憑。因兩造係就系爭房屋、土地訂 立系爭總價金，而未就系爭房屋、土地價金分別約定，致 無從認定系爭房屋原有價金為何，然經前開鑑定結果，堪 認買賣系爭房屋約定價金為9,912,000元，系爭房屋買賣 當時無瑕疵之價值為9,240,707元，系爭漏水房屋實際上 現有價值為8,978,280元（計算式：9,240,707元－減損數 額262,427元＝8,978,280元）。至兩造雖另提出其他文書 而為前開質疑主張或抗辯，然本院審酌前開鑑定機關據以 鑑定之參酌數據尚屬明確，其鑑定並未發現有何違反法規 或與經驗法則相違背之情事，足認前開鑑定意見應屬可採 。則原告得請求減少之買賣價金應為297,360元【計算式 ：約定價金9,912,000元×《1－〈買賣時瑕疵物之現有價 值8,978,280元÷買賣時房屋無瑕疵物之價值9,240,707元 ＝0.97〉＝0.03》＝297,360元】。（五）故原告給付系爭房屋買賣價金雖原有法律上之原因，但就 前開297,360元部分，依前開說明，其後已因原告請求減 少買賣價金致法律上原因不存在，亦即就前開297,360元 給付之法律上原因初固有效存在，然因其他障礙不能達到 目的，應屬不當得利。
二、綜上所述，原告依民法第179條所規定不當得利返還請求權 ，請求被告給付297,360元，為有理由，應予准許；至其餘 不當得利之請求，則為無理由，應予駁回。
（貳）原告依買賣契約請求被告交付附表所示傢俱及擺飾部分：
一、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要 之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要 之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之， 民法第153條著有規定。前開所謂必要之點，即契約之要素 ，乃構成契約內容所不可欠缺之要件，應依契約之種類及具 體情形定之；所謂非必要之點，即契約之常素與偶素。故依 前開規定，可知關於契約之成立，當事人必須就必要之點為 意思表示，且必須一致始可。就非必要之點，則可為意思表 示，亦可不為；如已為意思表示，就該非必要之點亦必須意 思表示一致，契約始能成立；就非必要之點，如未為意思表 示，而關於必要之點已有合意者，則推定契約成立。次按稱 買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價 金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約 即為成立，民法第345條亦有規定。則依前開說明，買賣契 約當事人就標的物及其價金互相同意，應屬買賣契約之要素 ，乃構成買賣契約內容所不可欠缺之要件，若就標的物及其 價金並未互相同意，則非買賣。查：
（一）證人洪啟泰於本院結證稱被告當時並未委任出售系爭家具 擺飾，且當時兩造僅提到若屋內家具有必要亦可買賣，但 後來均未提及家具買賣問題，然被告似有提到若有用不著 之家具要送給原告；至系爭附表中是否有用不著之家具， 伊不記得，原告之仲介人員是否有告訴原告系爭買賣包括 系爭家具擺飾，伊就不清楚等語。與兩造訂約隔天，伊有 要將系爭家具擺飾拍照存證，但被告夫妻當場表示被告有 身分地位要求伊不要拍照；被告委任伊所屬仲介公司出售 系爭房地，但並不包括系爭家具擺飾，其餘在看屋時被告 有提到沒用的家具就不帶走。至兩造簽約當時，被告是否 有提到除前開紅木家具、普洱茶及私人衣物外，被告均不 帶走，因時隔已久，記不清楚等語明確（見本院卷第115 至116頁）。就系爭買賣負責仲介原告方面之證人詹子德 於本院則結證稱買賣契約簽訂當時，係原告先提出包含系 爭家具擺飾，但東西太多，伊記得的有包含前開附表編號 7、8以外之所有物品均在系爭買賣範圍內；當時是原告向 伊提出後，伊馬上向被告之仲介人員提出該問題，被告當 時表示同意，僅因東西太多，無法馬上寫在契約書內，且 無法馬上確定是哪些東西，故被告要求另訂時間至系爭房 屋內看看哪些東西是系爭買賣範圍內；後來兩造會同到系 爭房屋內查看系爭家具擺飾後，兩造均同意如伊前述之家 具擺飾在系爭買賣範圍內，且尚有些小東西未記載在系爭
附表內。在兩造會同看系爭家具擺飾後，被告曾將編號1 之鋼琴搬走，原告即向伊反應稱有問被告為何要搬走該鋼 琴，被告回稱係其女兒自小使用，有紀念價值所以要搬走 ，原告亦表示同意，但原告告知被告其他東西不可再搬走 ，然原告後來又向伊說被告陸陸續續搬走其他系爭家具擺 飾，伊就直接到被告家中找被告理論，因僅被告太太在家 且態度不好，後來原告又自己打電話找被告理論，被告有 向原告表示道歉後，原告就叫伊不用再去找被告。但兩造 就系爭家具擺飾有如何之協議，伊就不清楚；至交屋當時 ，雙方均未提到系爭家具擺飾之問題。交屋後，原告有向 伊反應過被告將系爭家具擺飾都搬走，大約有3、4次；伊 有向賣方經紀人即中信房屋人員反應過，中信房屋人員說 會向被告反應，但後來均無下文。兩造簽訂系爭買賣契約 書時伊有在場，兩造就系爭家具擺飾之買賣，並未約定附 表各編號之家具擺飾之價金各為何等語明確（見本院卷第 132至134頁）。另參酌系爭不動產買賣契約書中僅記載系 爭土地及房屋為買賣標的物，並不及於附表所示傢俱及擺 飾；系爭房地點交時，兩造並簽訂房地點交證明暨買賣價 金履約保證結案單，其中記載買賣雙方已履行不動產賣賣 契約書及買賣價金履約保證申請書所約定應負之義務，並 確認專戶資金收支無誤及點交完成等語，亦有前開不動產 買賣契約書、房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單可 憑。
（二）是自前開證據相互參酌以觀，兩造既未約定附表各編號之 傢俱、擺飾之價金各為何，顯見兩造就標的物即附表所示 傢俱、擺飾之價金即買賣契約必要之點之意思表示並未一 致，依前開說明，自不成立買賣契約；至證人前開所證稱 兩造同意前述傢俱、擺飾在系爭買賣範圍內，應係無償贈 與之意，均可認定。
二、故原告依買賣契約請求被告交付附表所示傢俱及擺飾，為無 理由，應予駁回。至原告是否得依贈與或其餘法律關係請求 被告交付附表所示傢俱及擺飾，依民事訴訟法第388條規定 ，本院自無從審究。
（叁）復按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；各 當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情 形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其 支出之訴訟費用，民事訴訟法第87條第1項、第79條分別定 有明文。查本院既為兩造前開一部勝訴、一部敗訴之終局判 決，則審酌前開兩造勝訴與敗訴部分比例，因認本件訴訟費 用依前開規定，應命由被告負擔25%，餘由原告負擔。
（肆）末按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依 職權宣告假執行；又法院得依聲請或依職權，宣告被告預供 擔保，或將請求標的物提存而免為假執行，民事訴訟法第38 9條第1項第5款、第392條第2項分別著有規定。查本院前開 命被告給付原告297,360元之判決，所命給付之金額未逾50 萬元，依前開規定，本院自應依職權宣告假執行；而被告聲 請預供擔保而免為假執行，經核亦無不合，爰併酌定相當擔 保金額宣告之。至原告前開敗訴部分，其假執行之聲請，因 訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。
（伍）本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張，陳述並所提之 證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，不再一一論述， 併此敘明。
中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
民事第三庭法 官 陳卿和
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 9 月 19 日
書記官 王立梅
附表：