臺灣臺北地方法院民事簡易判決 108年度北簡字第9307號
原 告 宏吉企業股份有限公司
法定代理人 陳劉春嬌
訴訟代理人 梁穗昌律師
被 告 進安國際股份有限公司
法定代理人 洪瑞霞
訴訟代理人 邱清銜律師
複 代理人 張必昇律師
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於中華民國108 年9 月
4 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬壹仟參佰玖拾貳元由原告負擔。 事實及理由
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟 法第24條定有明文。查兩造所簽訂之第26號碼頭第一線土地 及通棧契約（下稱系爭租約）第10條第2 項約定，兩造合意 以本院為本契約涉訟時之第一審管轄法院，是以原告向本院 提起本件訴訟，本院自有管轄權，合先敘明。
二、原告主張：兩造於民國107 年10月31日簽訂系爭租約，約定 被告向原告承租臺中港第26號碼頭第一線土地及通棧，作為 一般散雜貨儲轉用途，年租金為新臺幣（下同）13,200,000 元（即每月租金為1,100,000 元），營業稅由被告負擔，以 每3 個月為1 期，被告應於每期首月之前月月底前以銀行帳 戶匯款繳納原告銀行帳戶，租賃期間自107 年11月10日起至 108 年11月9 日止共1 年，嗣於108 年1 月18日兩造再簽訂 追加條款書，延長1 年租賃期間至109 年11月9 日，惟被告 僅繳交租金至108 年5 月9 日後即未依約繳納108 年5 月10 日至108 年8 月9 日之租金，經原告一再催促，被告亦拒不 繳納，爰依系爭租約約定，請求被告給付108 年5 月10日至 108 年8 月9 日之租金3,300,000 元，營業稅165,000 元， 另自108 年5 月10日至108 年6 月9 日共31日每日10,000元 之懲罰性違約金310,000 元，108 年6 月10日至同年月24日 每日20,000元之懲罰性違約金300,000 元，合計4,075,000 元，為此提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告4, 075,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告准予假執行。
三、被告則以：被告向原告承租臺中港第26號碼頭第一線土地及 通棧即坐落臺中市○○區○○段000000地號土地及其上26A 通棧（下稱WH26A ）作為一般散雜貨（廢鋁片）儲轉用途， 租期自107 年11月10日至109 年11月9 日止，被告於簽約時 依約給付履約保證金2,200,000 元並按期繳納租金，詎因國 際局勢變化，被告業績量下降，WH26A 因未有倉儲之需求而 荒置，被告歷經多時考慮後，先於108 年3 月19日以電子郵 件告知原告將提前於108 年4 月底終止系爭租約，當時原告 並未予以回覆不同意之意思，被告認為原告應已同意租約終 止即開始著手倉庫清空事宜，且當時希望原告不要沒收保證 金，甚至接洽有無其他廠商或公司有承租之意思，因而有「 銅土」及「賓士」等公司對其有興趣，被告再於108 年4 月 16日再次表明僅能承租至108 年4 月30日，且已著手清空且 為其找尋接手承租人，原告當時亦未表示否認之意，足認原 告已默示同意被告終止契約之意思表示，終止意思表示為形 成權經被告意思表示送達予相對人即生效力，詎原告於同年 4 月22日以電子郵件要求被告於同年4 月24日出面商討契約 終止事宜，原告108 年4 月24日會議中改稱不同意終止租約 事宜，被告於108 年4 月25日函知原告訂於108 年4 月30日 下午2 點為點交事宜，並願代找尋其他有意願承租之公司， 原告於收受信函後又未表示意見，且未於108 年4 月30日出 面接受點交，直至108 年5 月3 日方接獲原告信函表示不同 意被告終止租約及108 年4 月30日交還鑰匙之主張，然被告 表示願意遵行系爭租約第8 條約定契約終止之條件及處理相 關約定，原告卻一再稱系爭租約不允許承租人中途退租。然 系爭租約第2 條第4 項、第6 項雖約定「本契約存續期間， 乙方（即被告）不得以任何理由要求中途租賃物全部或部分 退租」、「本契約存續期間，任一方不得以任何理由要求提 前終止，但經他方同意不在此限」，惟第8 條契約終止之條 件及處理相關規定又記載：「如乙方未經甲方（即原告）同 意而終止契約或中途退租（含部分退租），其終止契約或中 途退租（含部分退租）前應給付之租金、懲罰性違約金、修 復或損害賠償等乙方依約應負擔之費用，仍應全額照付，甲 方並得沒入全部或部分履約保證金（部分退租者，依退租比 例沒入該比例之履約保證金），乙方不得提出異議」，即第 第2 條第4 項、第6 項約定，完全不允許承租人提前終止契 約，第8 條第1 項為倘承租人未取得出租人同意之提前終止 契約時，終止前之租金、懲罰性違約金、修復或損害賠償等 乙方依約應負擔之費用，承租人均應全額給付外，出租人尚 得沒入履約保證金，看似有衝突，然系爭租約第2 條第4 項
約定，應類似法律規定之訓示規定，即契約原則上訂有期限 ，兩造（或承租人）不得提前終止之，惟若有承租人提出終 止租約時，相關違約規定即依循第8 條第1 項約定為處理， 此始符合系爭契約之文義解釋與當事人之真意，至追加條款 書第3 項前段約定：「增租1 年租賃期間，乙方不得以任何 理由要求中途租賃物全部或部分退租」，無非係系爭租約第 2 條第4 項約定承租人不得片面終止租約之重申，退步言之 ，追加條款書第3 項前段係指增租1 年租賃期間，亦即108 年11月10日至109 年11月9 日期間之約定而為記載，然被告 提前終止租約期間為108 年3 月19日，應無該條款之適用， 再退步言之，被告已向原告表明就提前終止租約之違約，無 異議同意原告依系爭租約第8 條第1 項後段約定沒入全部履 約保證金2,200,000 元，被告既願意認賠償損失，即無不許 被告終止租約之理，原告執意催討租金及違約金顯然與契約 意旨有所違約，應予駁回等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告 之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣免為假執行。四、原告主張兩造於107 年10月31日簽訂系爭租約，約定被告向 原告承租臺中港第26號碼頭第一線土地及通棧即坐落臺中市 ○○區○○段000000地號土地及其上WH26A 作為一般散雜貨 （廢鋁片）儲轉用途，年租金為13,200,000元，即每月租金 為1,100,000 元，營業稅由被告負擔，以每3 個月為1 期， 被告應於每期首月之前月月底前以銀行帳戶匯款繳納原告銀 行帳戶，租賃期間自107 年11月10日起至108 年11月9 日止 共1 年，履約保證金2,200,000 元，嗣於108 年1 月18日兩 造再簽訂追加條款書，延長1 年租賃期間至109 年11月9 日 ，被告於108 年3 月19日、同年4 月16日以電子郵件通知原 告將承租至108 年4 月30日，提前終止租約，並於108 年4 月25日函請原告於108 年4 月30日下午2 點派員辦理點交， 原告於108 年5 月2 日函覆被告不同意被告片面主張在108 年4 月30日終止租約及交還租賃物並請支付後續租金，被告 係自108 年5 月10日起未繳納租金等事實，有系爭租約、追 加條款書、請款單、電子郵件、台中法院郵局第940 號存證 信函、台北光復郵局第549 號存證信函可稽（見本院卷第15 -45 、91、93-98 頁），復為兩造所不爭執，堪信為真實。五、得心證之理由：
原告主張被告不得以任何理由提前終止租約並請支付後續租 金云云，則為被告否認，並以前詞置辯，茲析述如下： ㈠依系爭租約第2 條第4 項、第6 項約定：「本契約存續期間 ，乙方（即被告）不得以任何理由要求中途租賃物全部或部 分退租。」、「本契約存續期間，任一方不得以任何理由要
求提前終止，但經他方同意時不在此限。」（見本院卷第16 、17頁），然第8 條第1 項亦約定：「契約期間內乙方未經 甲方（即原告）書面同意不得終止契約或中途退租（含部分 退租）。如乙方未經甲方同意而終止契約或中途退租（含部 分退租），其終止契約或中途退租（含部分退租）前應給付 之租金、懲罰性違約金、修復或損害賠償等乙方依約應負擔 之費用，仍應全額照付，甲方並得沒入全部或部分履約保證 金（部分退租者，依退租比例沒入該比例之履約保證金）， 乙方不得提出異議。」（見本院卷第29頁），是依上開約定 解釋，於系爭租約存續期間，原則上除非經他造同意，否則 兩造任一方均不得以任何理由要求提前終止租約，但被告於 未經甲方同意而欲終止租約或中途退租（含部分退租）者， 於繳付終止租約或中途退租（含部分退租）前應給付之租金 、懲罰性違約金、修復或損害賠償費用，並原告沒入履約保 證金後，被告仍得終止租約或中途退租（含部分退租）；再 從第8 條「契約終止之條件及處理」之記載，顯見系爭契約 絕非不得提前終止，只是附有條件，亦即只要符合第8 條第 1 項後段之條件，被告仍可單方提前終止租約。故原告主張 被告不得以任何理由提前終止租約云云，尚非可採。 ㈡至原告另主張於追加條款書第3 條約定「增租1 年期間，乙 方不得以任何理由要求中途租賃物全部一部退租」，效力優 先原合約書云云，然依追加條款書第3 條約定：「增租1 年 租賃期間，乙方不得以任何理由要求中途租賃物全部一部退 租。原合約書規範，雙方續行該契約規範之權利及義務，除 租賃合約延長外，其餘契約條件不變。」（見本院卷第43頁 ），依上開約定，不過是原契約第2 條第4 項約定之重申， 此可從原契約第2 條第4 項「本契約存續期間，…」與追加 條款書第3 條約定：「增租1 年租賃期間，…」之記載可明 ，且該條款亦載明「除租賃合約延長外，其餘契約條件不變 」，顯見追加條款書效力優先原合約書部分僅就租賃期間而 已，關於契約終止之約定，仍應回歸系爭租約約定，故原告 主張依追加條款書約定，被告不得中途退租云云，仍非可採 。
㈢按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之 規定，先期通知，民法第453 條定有明文。又同法第450 條 第3 項亦規定「前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動 產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出 租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期， 並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」，本件租
金給付係以每3 個月為1 期（見本院卷第18頁），依上開規 定，被告如欲提前終止租約，應至少於1 個月前通知原告， 而被告係於108 年3 月19日以電子郵件通知並請原告同意提 前於108 年4 月底終止合約、於同年4 月16日再以電子郵件 通知原告承租至4 月30日，並已清空倉庫貨物，將倉庫返還 原告，亦有該電子郵件可憑（見本院卷第91頁），亦即被告 於終止租約期日前之1 個多月前即108 年3 月19日通知原告 將於同年4 月30日終止租約，已符合前揭民法第253 條提前 通知規定，則系爭租約經被告於108 年4 月30日合法終止， 堪可認定。
㈣再系爭租約業經被告於108 年4 月30日合法終止，已如前述 ，依系爭租約第8 條第1 項後段約定，被告應給付終止契約 前應付之租金、懲罰性違約金、修復或損害賠償等費用，而 被告租金已繳付至108 年5 月9 日，並未欠繳租金；另被告 並未逾期給付租金，自不必依系爭租約第3 條第5 項約定（ 見本院卷第19頁）給付懲罰性違約金；至修復或損害賠償等 費用，被告已將WH26A 騰空並將故障修繕完畢，亦有被告提 出之26A 倉庫點交說明暨鑰匙移交清冊可憑（見本院卷第13 7-152 頁），且未見原告請求，應認並無此部分之費用；至 履約保證金2,200,000 元，被告同意賠償予原告（見本院卷 第116 頁），足認被告就提前終止租約應給付之費用均已給 付予原告。
㈤至原告請求之108 年5 月10日至108 年8 月9 日之租金3,30 0,000 元，營業稅165,000 元，另自108 年5 月10日至108 年6 月9 日共31日每日10,000元之懲罰性違約金310,000 元 ，108 年6 月10日至同年月24日每日20,000元之懲罰性違約 金300,000 元，合計4,075,000 元，均係被告於108 年4 月 30日合法終止租約後所發生之費用，原告請求被告給付，洵 屬無據。
六、綜上所述，原告據以提起本訴，請求被告給付4,075,000 元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計 算之利息，為無理由，應予其假執行聲請併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第2 項所示金額。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
臺北簡易庭 法 官 葉藍鸚
訴訟費用計算書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 41,392元
合 計 41,392元
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 9 月 25 日
書記官 林錫欽
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