臺灣新竹地方法院民事簡易判決 108年度竹東簡字第17號
原 告 姜坤玉
訴訟代理人 林君鴻律師
被 告 曾俊誠
訴訟代理人 路春鴻律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國108年8月23日辯論終結
，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。不變更訴 訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之 變更或追加。民事訴訟法第255條第1項前段、第256條分別 定有明文。查原告起訴時第1項聲明係：被告曾俊誠、徐萬 年應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○段000地號土地上 ，門牌新竹縣○○鄉○○路0段000號房屋（面積以實測為準 ）拆除，將上開土地騰空返還原告。嗣經本院囑託新竹縣竹 東地政事務所測量後（並經原告撤回對被告徐萬年之起訴， 業經被告徐萬年同意），乃變更聲明為：被告應將坐落新竹 縣○○鄉○○段○○○○段000地號土地上如附圖即新竹縣 竹東地政事務所108年7月4日土地複丈成果圖所示A部分面積 137平方公尺之磚造平房、B部分面積6平方公尺之鐵架、C部 分面積6平方公尺之廁所拆除，並將該土地返還予原告。核 係更正法律上之陳述，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告係系爭新竹縣○○鄉○○段○○○○段000 地號土地所有權人，系爭土地原為訴外人鍾金生所有，因訴 外人鍾金生之繼承人未辦理繼承登記，經財政部國有財產署 中區分署委託台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司辦 理標售106年度第201批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良 物，而由原告拍定取得。而坐落系爭土地上之門牌號碼新竹 縣○○鄉○○路0段000號未辦保存登記建物原始起造人為訴 外人曾石炳，嗣由被告於民國88年9月28日繼承全部，此有 新竹縣政府稅捐稽徵局107年12月20日新縣稅東字第10700 43295號函覆：「二、旨揭房屋所有權人歷次異動情形說明 如下：㈠原設籍人為曾石炳，權利範圍為全部，自38年7月 起課。㈡88年9月28日(收文號：8877)由曾俊誠繼承全部。
」，故訴外人鍾金生自古迄今並非系爭未辦保存登記建物之 共有人，被告辯稱系爭土地及未辦保存登記建物原均為訴外 人鍾金生所有云云，並非事實。從而，原告拍定取得系爭土 地與被告繼承系爭建物事實上處分權間，從無系爭土地及其 土地上之系爭未辦保存登記建物同屬一人所有之情形，自無 民法第425條之1推定租賃關係或民法第838條之1法定地上權 之適用。況按新竹縣房屋折舊率及耐用年數表可知，木石磚 造（磚石造）建物之耐用年限為46年，而依系爭建物稅籍證 明書所載，系爭建物構造為木石磚造（磚石造）係於38年7 月間建造完成，迄今已使用長達69年，超過耐用年限20餘年 ，早已不堪使用，縱認有法定地上權存在（此係假設語氣， 原告否認之），地上權之成立目的亦已不復存在而應予終止 。再者，系爭建物原既為訴外人曾石炳所有，後由被告因繼 承而取得事實上處分權；系爭土地則原係訴外人鍾金生所有 ，而後由原告拍定取得，自不符合推定租賃關係之要件。況 訴外人曾石炳自始即非訴外人鍾金生之繼承人，是在訴外人 鍾金生死亡後，對於其繼承人而言，系爭建物本係無權占有 系爭土地，縱使嗣後被告再輾轉自訴外人曾鍾李妹繼承部分 系爭土地（此係假設語氣），及自訴外人曾石炳繼承系爭建 物之事實上處分權，亦無解於前述系爭建物無權占有系爭土 地之事實，要不因被告輾轉自訴外人曾石柄、曾鍾李妹繼承 系爭建物或部分土地之權利（此係假設語氣），而使得系爭 建物對於系爭土地變成有權占有。則系爭建物既自始即為無 權占有系爭土地，又何來民法425條之1推定租賃關係之適用 可言？至最高法院107年度台上字第1797號民事判決就有關 共有土地適用民法第425條之1規定之闡述，係以「土地共有 人倘經其他共有人全體同意，在共有土地上興建房屋，而將 土地及房屋同時或先後出賣」為前提，本件系爭建物係無權 占有系爭土地，自不存在「土地共有人倘經其他共有人全體 同意，在共有土地上興建房屋」之情事。又系爭建物超過其 耐用年限20餘年，已不堪使用，縱認曾有土地房屋同屬一人 之情事（此係假設語氣，原告否認之），亦因系爭建物早已 逾使用年限，亦無民法第425條之1推定租賃關係之適用。綜 上，爰依民法第767條第1項物上請求權之法律關係提起本件 訴訟，並聲明：㈠被告應將坐落新竹縣○○鄉○○段○○○ ○段000地號土地上如附圖即新竹縣竹東地政事務所108年7 月4日土地複丈成果圖所示A部分面積137平方公尺之磚造平 房、B部分面積6平方公尺之鐵架、C部分面積6平方公尺之廁 所拆除，並將該土地返還予原告。㈡原告願提供擔保，請求 准予宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地及建物均原為訴外人鍾金生所有，系爭 建物係由訴外人鍾金生於日據時代（即民國30年左右）出資 興建，因系爭建物未辦保存登記，僅得以事實上處分權讓與 招贅之孫女婿即訴外人曾石炳，作為孫女婿曾石炳、孫女鍾 李妹日後生活居所，後方由訴外人曾石炳辦理稅籍登記，訴 外人曾石炳於88年間死亡後，被告與其他繼承人協議分割由 被告單獨繼承取得系爭建物，是被告為系爭建物之唯一事實 上處分權人。嗣系爭土地因繼承人久未辦理繼承登記，國有 財產署委託辦理標售時，並未就系爭建物併為標賣，致原告 僅標得系爭土地，被告則仍為系爭建物之所有人，而國有財 產署所為之標賣，與強制執行法所為之拍賣，性質相同，應 適用或類推適用民法第838條之1之規定，即系爭建物對於系 爭土地，已有法定地上權存在，自非無權占有。又訴外人鍾 金生於45年1月30日死亡，被告係繼承人之一，即成為系爭 土地之共有人，被告不僅為系爭建物之事實上處分權人，亦 為系爭土地之共有人，縱因原告買受系爭土地，致系爭土地 與系爭建物分歸不同權利人所有，仍有民法第425條之1之適 用，應推定在房屋得使用期限內有租賃關係，系爭建物並不 因原告標得系爭土地，而成為無權占有。從而，原告本於所 有物返還請求權之法律關係，請求拆除系爭建物，均無理由 。爰答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷之理由：
（一）原告主張系爭新竹縣○○鄉○○段○○○○段000地號土 地原為訴外人鍾金生所有，因訴外人鍾金生之繼承人未辦 理繼承登記，經財政部國有財產署中區分署委託台灣金融 資產服務股份有限公司中部分公司辦理標售106年度第201 批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物，而由原告拍定 取得。而坐落系爭293地號土地上之門牌號碼新竹縣○○ 鄉○○路0段000號未辦保存登記建物原始起造人為訴外人 曾石炳，嗣由被告於民國88年9月28日繼承全部，系爭未 辦保存登記建物經新竹縣竹東地政事務所測量結果，如附 圖即新竹縣竹東地政事務所108年7月4日土地複丈成果圖 所示A部分面積137平方公尺之磚造平房、B部分面積6平方 公尺之鐵架、C部分面積6平方公尺之廁所係占用原告所有 系爭293地號土地之事實，已據提出系爭293地號土地登記 謄本、系爭293地號土地占用現況示意圖及現場照片為證 ，並經本院會同兩造及新竹縣竹東鎮地政事務所指派測量 人員現場勘驗測量屬實，有本院勘驗測量筆錄及新竹縣竹 東鎮地政事務所108年7月17日東地所測字第1082300370號 函暨檢送之如附圖即108年7月4日土地複丈成果圖在卷可
憑，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）惟按，土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標 的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使 用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人， 而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設 定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋 而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人 繼續使用土地。（最高法院48年度台上字第1457號判例要 旨參照）。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將 土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或 先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人 間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限 內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。 其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人， 或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解 ，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼 續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質， 當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與 相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內， 繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。縱房屋所有權人 須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然除 別有約定外，仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用 」。（最高法院93年度台上第1792號判決要旨參照）。按 土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相 異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受 讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃 關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法意旨 係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土地使用權合為 一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土地與房屋之 利用關係，避免危害社會經濟，在解釋上自應以社會經濟 之維護及當事人合理之利益，為重要之考量。因此法條雖 明揭係讓與所有權，然未辦保存登記建物因無法辦理所有 權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質 之所有權無殊，應認就無法辦理所有權登記之建物而受讓 事實上處分權者，亦有適用。又所稱「土地及房屋同屬一 人所有」包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土地 共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之 情形在內，以符合立法之規範目的。故土地共有人倘經其 他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋，而將土地
及房屋同時或先後出賣者，除當事人另有約定外，仍應推 斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。（最高法院 107年度台上第1797號判決要旨參照）。經查，系爭293地 號土地確原為訴外人鍾金生所有，因訴外人鍾金生之繼承 人未辦理繼承登記，而經財政部國有財產署中區分署委託 台灣金融資產服務股份有限公司中部分公司辦理標售，乃 由原告拍定取得，此為原告所自認。而被告係訴外人曾鍾 李妹、曾石炳之子，然訴外人鍾金生於45年1月30日死亡 ，訴外人曾鍾李妹之父鍾坤元係訴外人鍾金生之長子，旋 訴外人曾鍾李妹先於86年4月18日死亡，被告及訴外人曾 石炳即均為訴外人曾鍾李妹之繼承人，因此被告及訴外人 曾石炳確均係訴外人即被繼承人鍾金生之再轉繼承人，而 與其他繼承人及再轉繼承人均因繼承公同共有取得系爭29 3地號土地所有權。嗣訴外人曾石炳再於88年6月4日死亡 ，被告亦為訴外人曾石炳之繼承人，並由被告與其他繼承 人協議分割由被告單獨繼承取得系爭未辦保存登記建物之 事實上處分權。據此，系爭未辦保存登記建物原始起造人 固為訴外人曾石炳，然被告及訴外人曾石炳自86年4月18 日起即同時因繼承而成為系爭293地號土地公同共有人， 此時訴外人曾石炳即同屬系爭未辦保存登記建物事實上權 分權人及系爭293地號土地之公同共有人，迨至訴外人曾 石炳於88年6月4日死亡，而由被告單獨繼承取得系爭未辦 保存登記建物事實上處分權後，被告從此時起亦同屬系爭 未辦保存登記建物事實上權分權人及系爭293地號土地之 公同共有人。再參諸系爭未辦保存登記建物原始起造人即 訴外人曾石炳係系爭293地號土地原所有權人鍾金生之孫 女婿，且系爭未辦保存登記建物係於38年7月起課房屋稅 ，迄今已逾70年，有系爭未辦保存登記建物房屋稅籍證明 書在卷可稽，然迄至原告拍定取得系爭293地號土地前， 系爭293地號土地原所有權人鍾金生及其繼承人均未曾就 訴外人曾石炳起造之系爭未辦保存登記建物異議，自足堪 認訴外人曾石炳於系爭293地號土地上起造系爭未辦保存 登記建物係經系爭293地號土地原所有權人鍾金生之同意 ，且嗣後系爭293地號土地原所有權人鍾金生之繼承人亦 因繼承而受拘束，應認係經系爭293地號土地全體公同共 有人之同意。從而，原告既係因訴外人鍾金生之繼承人未 辦理繼承登記，而經財政部國有財產署中區分署委託台灣 金融資產服務股份有限公司中部分公司辦理標售拍定取得 系爭293地號土地，揆諸前開說明，自仍應推斷系爭293地 號土地土地承買人即原告默許系爭未辦保存登記建物事實
上處分權人即被告繼續使用系爭293地號土地，而有民法 第425條之1第1項推定租賃關係之適用，並不受民法第449 條第1項租賃期間不得逾20年期限之限制，易言之，被告 取得事實上處分權之系爭未辦保存登記建物對於原告所有 坐落之系爭293地號土地即為「有權使用」。（三）綜上，被告取得事實上處分權之系爭未辦保存登記建物對 於原告所有坐落之系爭293地號土地既為「有權使用」， 則原告主張被告係無權占用系爭293地號土地，而本於所 有物返還請求權，請求被告將坐落系爭293地號土地上如 附圖即新竹縣竹東地政事務所108年7月4日土地複丈成果 圖所示A部分面積137平方公尺之磚造平房、B部分面積6平 方公尺之鐵架、C部分面積6平方公尺之廁所拆除，並將該 土地返還予原告，即非有據，為無理由，應予駁回。至原 告假執行之聲請，亦因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回 。
四、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所 用之證據，核均與本判決結果無影響，爰不一一予以論列。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 6 日
竹東簡易庭 法 官 汪銘欽
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 9 月 6 日
書記官 周育瑜
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