最高法院民事判決 108年度台上字第1037號
上 訴 人 武 至 恒
訴訟代理人 凃 成 樞律師
被 上訴 人 潘謝少芳
兼 法 定
代 理 人 潘 明 珠
被 上訴 人 卓 群
陳 漢 璋
陳 明 陽
張 美 滿
李 昭 治
高 季 涵
潘 啟 中
潘 啓 華
潘 還 珠
林 禕 帆
許 嫈 嬉
蘇 偉 貞
王黃美蘭
凌 榮 浚
廖 紫 伶
鍾 大 澐
陳 烟 爐
龎 潤 嬌
共 同
訴訟代理人 趙 培 宏律師
邱 任 晟律師
上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國10
6年5月2日臺灣高等法院第二審判決（104年度上字第1447號），
提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
本件上訴人主張：伊於民國102 年12月19日與訴外人陳謝碧玉簽立土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），向其買受坐落台北市○○區○○段0○段507地號，及508 地號（下稱系爭土地）土地所有權全部，暨同段528地號土地所有權應有部分1/8，於103年2月7 日辦竣所有權移轉登記。被上訴人所有如原判決附表（下稱附表）一所示建物（門牌號碼為台北市○○區○○街000巷0○00
○00號1樓至6樓及地下層，詳如附表一所示，下合稱系爭建物）無合法權源，占用系爭土地如第一審判決附圖所示A、B、C、 D1、D2、D3、E、F、G、H、I、J、K、L、M 部分（各占用面積詳如附表一），受有相當於租金之不當得利，致伊受有損害等情，依民法第184條第1項前段、第185條、第179條規定，並於原審減縮、擴張聲明，求為命被上訴人自103年2月7 日起至如附表一所占用情形結束止，按年於隔年1月5日連帶給付伊依當年度申報地價10%計算之金額之判決。
被上訴人則以：系爭土地及同段504、510、528、528-1、557、558地號土地，為系爭建物之建築基地（下稱系爭基地）。上訴人明知其前手陳謝碧玉曾出具土地使用權同意書（下稱系爭土地使用同意書），同意與其合建之建商在系爭土地上興建建物，猶與陳謝碧玉簽訂系爭買賣契約，該契約顯係出於通謀虛偽而無效。縱非無效，依債權物權化法理，上訴人亦應繼受該使用借貸關係，伊等並非無權占有。況伊等已以105年9月20日答辯㈧狀，及於105年1月11日，行使民法物權編施行法第8條之5第3 項對系爭土地之優先承買權，上訴人提起本件訴訟，違反誠信原則。且上訴人與陳謝碧玉明知未通知建物所有人行使優先承買權，竟指示訴外人王英蘭於系爭土地所有權移轉登記申請書，記載優先承買權人已切結放棄優先承買權，侵害伊等之優先承買權，伊等得依民法第184條第1項前段、第185條、第188條第1 項規定，請求上訴人賠償與其請求金額等同之損害，並以之與上訴人本件請求為抵銷。另上訴人以申報地價10 %計算損害賠償數額或不當得利，顯屬過高等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴（含擴張之訴），係以：陳謝碧玉於73年4月11 日基於合建關係出具系爭土地使用同意書，同意訴外人胡俊雄等14人在系爭土地及528 地號土地上興建建物。被上訴人所有系爭建物係胡俊雄等14人以臺北市政府工務局73建1065號建造執照在系爭基地上所興建（74 年9月4日竣工）。陳謝碧玉前以被上訴人高季涵所有0000 建號（即台北市○○街000巷0號6樓建物）及共有部分（0000 建號），無權占有系爭土地及528 地號土地，另件訴請給付不當得利或租金，經臺灣臺北地方法院（下稱臺北地院）以98年度訴字第1507號，原審法院以99年度上易字第90號判決駁回確定（下稱另件）。上訴人於陳謝碧玉103年2月7日以買賣為原因，將507地號、系爭土地所有權（全部），及528地號土地應有部分1/8，移轉登記與伊前，已知悉系爭土地上有系爭建物，及陳謝碧玉另件訴訟敗訴確定。附表一編號7-12所示000000000建號建物（即○○街000巷00號1至6樓專用部分）未占用系爭土地等事實，為兩造所不爭。互核陳謝碧玉及其子陳隆田之證述，及代書王英蘭之證詞，再參
以上訴人所提匯款申請書、陳謝碧玉陽信帳戶存摺節本、起訴狀、臺北地院103年度訴字第4679 號上訴人及黃筱威訴請王志堅等人塗銷抵押權事件判決及確定證明，及客戶對帳單等件，足見上訴人與陳謝碧玉間確有買賣系爭土地之真意，且被上訴人抗辯上訴人與陳謝碧玉係通謀虛偽訂立系爭買賣契約，亦無可取。建商胡俊雄等人依系爭土地使用同意書，於取得系爭土地所有權前有無償使用該土地興建房屋之權利。依另件確定判決所載，高季涵所有○○街000巷0號6 樓建物占有系爭土地，對陳謝碧玉而言，非無法律上之原因。依建物登記簿謄本所示，被上訴人或係辦理建物第一次登記，或因贈與、繼承、買賣、分割繼承登記、剩餘財產差額分配，取得各該建物所有權，其等對陳謝碧玉而言亦非無權占用系爭土地。析繹系爭買賣契約第7條第1項第2 款約定，上訴人於買受系爭土地時，知悉另件認定○○街000巷0號6 樓建物占用系爭土地之權源為使用借貸關係，猶予買受，於本件又表示收取租金以彌補價金或稅費，足見其係藉由受讓系爭土地之方式，達到脫免陳謝碧玉容忍被上訴人占有之義務，顯在妨害被上訴人基於使用借貸關係之有權占有，應認係以損害他人為主要目的，被上訴人自得執該使用借貸關係以為對抗，上訴人應受該債之關係之拘束。系爭建物占有系爭土地，難認侵害系爭土地所有權，亦非無法律上原因。況參以被上訴人卓群於103年2月26日致函陳謝碧玉，指其將528 地號土地出賣與上訴人，未依土地法第34 條之1規定為優先承購之通知，上訴人旋於同年3月26 日以買賣為原因，將該地號土地移轉登記與陳謝碧玉等情，其應已知悉系爭土地之買賣未依民法物權編施行法第8之5條第3項及第7項規定辦理。上訴人未積極與被上訴人協商系爭土地之糾紛，仍於103年9月30日提起本件訴訟，主張被上訴人共同侵權行為或受有不當得利，難謂其行使權利未違背誠實及信用方法，上訴人依民法第184條第1項前段、第185條或第179條規定，請求被上訴人自103年2月7日起至如附表一所占用情形結束止，按年於隔年1月5 日連帶給付依當年度申報地價10 %計算之金額，自屬不應准許等詞，為其判斷之基礎。
惟按地主提供土地與建商合建房屋，為供建商申請建築執照而出具之「土地使用權同意書」，性質上屬債權契約，僅當事人間有其效力。被上訴人所有系爭建物坐落之系爭土地，原為陳謝碧玉基於與建商胡俊雄等14人間之合建契約，出具土地使用權同意書與建商興建房屋，被上訴人雖直接或輾轉取得各該建物，惟並未購得系爭土地，上訴人係自陳謝碧玉處受讓系爭土地等情，為原審確定之事實（見原判決第14、15、9 頁）。兩造既非土地使用權同意書之當事人，亦未繼受該債權契約，原審遽謂上訴人應受該債權契約之拘束，被上訴人得執系爭土地使用同意書之使用借
貸關係對抗上訴人（見原判決第16頁），已非無可議。又於具體個案，法院雖得斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，倘認土地所有人行使所有權違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的時，固非不得駁回其「拆屋還地」之請求。惟該土地上之建物所有人究與土地所有人間並未存有任何法律關係，倘其因而獲有利益造成土地所有人無法使用土地受有損害，土地所有人是否不得依侵權行為或不當得利法律關係請求賠償損害或返還不當得利，則非無疑。本件如上訴人不受系爭土地使用同意書之拘束，被上訴人與上訴人間又未成立任何法律關係，上訴人是否不得向被上訴人請求相當租金之不當得利或損害賠償，非無再事研求之餘地。原審未詳推細究，遽為上訴人敗訴之判決，亦嫌速斷。上訴論旨，指摘原判決違背法令，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 9 月 27 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 王 仁 貴
法官 李 寶 堂
法官 林 金 吾
法官 李 瑜 娟
法官 滕 允 潔
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 108 年 10 月 7 日