臺灣嘉義地方法院民事判決 107年度嘉簡字第777號
原 告 蘇楹嵐
訴訟代理人 何永福律師
複 代理人 陳奕璇律師
被 告 郭丁峻
訴訟代理人 王明宏律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國108 年8 月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落嘉義市○○段00000 地號土地及其上同段27 3 建號建物（門牌號碼：嘉義市○區○○街00號），為原告 所有；鄰地同段322-1 地號土地及其上同段272 建號建物（ 門牌號碼：嘉義市○區○○街00號），為被告所有。緣原告 所購買之273 建號建物，係一整排相連透天厝之邊間，若於 牆面釘設物品，極易破壞牆面結構，造成漏水、壁癌，為避 免273 建號建物牆面發生上開狀況，原告即在外牆面張貼「 私人牆面請勿使用」等告示，希望被告設置遮雨棚或採光罩 時，能以釘設牆面外之替代方式設置（如：另行釘設柱子， 設置遮雨棚或採光罩），原告並曾告知建商，請建商代為轉 知被告，切勿於273 建號建物之牆面釘設任何物品。然查， 被告不僅置上開告示不顧，更於未經原告之同意下，無權占 用273 建號建物如附圖一所示A 點至B 點、C 點至D 點範圍 內一樓至四樓之牆面，擅自釘設數根鐵鉚釘、遮雨棚、採光 罩等物，經鈞院囑託嘉義市地政事務所測量後，發現連同被 告所有之272 建號建物本體，亦有部分無權占用322-2 地號 土地如附圖二所示附號丁部分面積0.71平方公尺，爰依民法 第767 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將 固定於原告所有坐落嘉義市○○段00000 地號、嘉義市○○ 段000 ○號、門牌號碼為「嘉義市○區○○街00號」、如附 圖一所示A 點至B 點、C 點至D 點範圍內之牆面，一樓至四 樓之鐵鉚釘、遮雨棚及採光罩全部拆除。㈡被告應將座落嘉 義市○○段00000 地號土地上，如附圖二所示之「附號丁部 分、面積0.71平方公尺」之地上物全部拆除，並將該部分土 地返還原告。
二、原告對被告抗辯之陳述：依卷附嘉義市政府108 年5 月7 日 府都建字第1085011951號函可知：⒈「共同壁」係指二宗建
築基地個別所有之建築物，所「共同使用以地界中心線上建 築」之牆、柱及樑等構造物。⒉建築物申請建築執照如為「 合照」（同一執照），其建築基地則為同一宗土地範圍，無 相鄰二宗建築基地及衍生之共同壁問題，「合照」如為不同 戶間之共同使用等牆壁，應屬二造間私法契約，不屬建築管 理範疇。⒊建築執照如為「分照」（非同一執照）申請者， 應依上開「共同壁」定義認定之。查證人陳資雲於鈞院民國 108 年4 月2 日庭訊時之證述系爭建物當初申請建築執照應 為合照，惟依上開函文內容，倘為合照，則根本沒有共同壁 之問題，而兩造並未另以契約約定系爭牆壁為共同壁或可共 同使用之牆壁，是以，既系爭牆壁位於原告土地範圍，則該 堵牆壁應為原告個人所有，況興建本件建物之建商於完工後 ，曾向原告表示要與原告私下約定系爭牆壁為共同壁，並出 示一紙共同壁使用協議書希望原告簽立，惟遭原告所拒，更 可徵得系爭牆壁並非共同壁，且興建本案建物之建商及被告 早已知悉此情，仍不顧原告之反對，擅自於原告所有之系爭 牆壁及牆面釘設鐵鉚釘、遮雨棚、採光罩等物，即屬無權占 用，原告自得請求被告拆除並將系爭牆壁返還之。又按「權 利濫用，須兼備主觀上專以損害他人為主要目的及客觀上因 權利行使取得利益與他人所受損害不相當，始足當之。另按 民法第796 條之1 規定，土地所有人建築房屋逾越地界，鄰 地所有人請求移去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人 利益，免為全部或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾 越地界者，不適用之。該條係為土地所有人所建房屋之整體 ，有一部分逾越疆界，若予拆除，勢將損及全部建築物之經 濟價值而設。土地所有人訴請占有人拆除無權搭蓋之越界房 屋部分，並返還占用土地，自有使用系爭土地之整體利益， 自難僅因占有人占用土地面積僅7.22平方公尺，即可謂所有 人取回土地所受之利益與占有、人拆除房屋越界部分所受損 害，顯不相當，而有權利濫用之情事（臺灣高等法院100 年 度上易字第870 號民事判決參照）。查原告當初僅係希望被 告切莫釘設鉚釘、遮雨棚等物於原告所有之牆面上，以免原 告建物發生漏水、壁癌等問題，無奈被告卻不加理睬，原告 只好以訴訟方式請求被告返還渠擅自占用原告所有之系爭牆 面，又經嘉義市地政事務所測量結果，竟發現被告所有之建 築物亦占用到原告所有之322-2 地號土地，原告依法自得依 民法第767 條一併請求被告返還所占用之土地，原告主觀上 並無專以損害他人為主要目的，原告並無被告所稱之權利濫 用、誠信原則之違反等語。
三、被告則以：
㈠原告固主張系爭牆壁及牆面為其單獨所有云云，被告堅決否 認，依民事訴訟法第277 條規定及相關舉證法則，自應由原 告負舉證證明之責。查兩造之上開房屋係在同一個社區，由 建商以一個建造執照建築，依當時之建築設計圖所示，原告 所有房屋（當時編為A5）、被告所有房屋（當時編為A6）， 兩者相鄰，其牆壁中心點係作為計算各該建物寬度之基準點 ，相同情形如原告之房屋與當時編號為A3之鄰屋，及被告之 房屋與當時編號為A7之鄰屋等，各相鄰房屋之牆壁均係共同 壁而同上相同之情事，顯無原告所稱系爭牆壁及牆面均為其 單獨所有之事。另查原告係於105 年9 月1 日向金龍建設有 限公司（下稱金龍公司）買受272 建號建物，於其間買賣契 約第十條買賣標的物標示載明：「嘉義市○○段00000 地號 上之房屋編號A5，其建坪參考如後附圖及參考表各一張，其 各層面積以地政機關登記為準」、於第十三條其他特約事項 載明：「㈠本契約於民國105 年8 月25日經承買人攜回審閱 七日。㈡本件房屋結構已完成，完工無虞，承買人同意免辦 履約保證。」等情，有該買賣契約書影本及附表、附圖可證 。查於該買賣契約書載明「本件房屋結構已完成，完工無虞 」，可見原告於本件訴訟所主張兩造建物間之共同使用牆壁 ，當時已建造完成，且依其附表「銷售面積參考表」及「壹 層平面圖」所示，原告係就273 建號建物結構完成且附有相 關之「銷售面積參考表」及「壹層平面圖」的特定建物為買 賣，其位置及坪數均可確定。本件訟爭所指之牆壁，本來就 是兩造間共同使用牆壁的部分，且依卷附嘉義市政府108 年 5 月7 日函文已明載「建築物申請建築執照如為合照（同一 執照）者，其建築基地則為同一宗土地範圍，故無相鄰二宗 建築基地及衍生之共同壁問題。至於合照如為不同戶間之『 共同使用牆壁』等，應屬二造間私法契約」等，足以佐證被 告抗辯本件訟爭所指之牆壁，本來就是兩造間共同使用牆壁 的部分。再依嘉義市建築管理自治條例第34條規定：「建築 物應依核准圖說施工，但竣工尺寸有下列情形者，視為相符 ：…三、各層樓地板面積誤差在百分之三以下，未逾三平方 公尺。四、其他各部分尺寸誤差在百分之二以下，未逾十公 分。五、臨接騎樓線或指定牆面線部分，其誤差未逾五公分 。」依附圖二所示，附號丁部分面積為0.71平方公尺，依比 例尺丈量，附號丁部分之寬度應為寬度0.17公分，則不論依 嘉義市建築管理自治條例第34條第3 款、第4 款或第5 款之 規定，均視為符合依核准圖說施工。依上所述，則原告之訴 為無理由。
㈡退而言，若被告上開抗辯及理由，鈞院認為尚有所不足，則
被告主張原告有民法第148 條第1 項權利濫用情事、同條第 2 項違反誠信原則，及有民法第796 條之1 及796 條之2 規 定可為有利於被告抗辯之理由，則原告本件之請求為無理由 。依前開說明，兩造間的建物是由金龍公司以同一建造執照 建築，其建築基地則為同一宗土地範圍，故無相鄰二宗建築 基地及衍生之共同壁問題。至於合照如為不同戶間之「共同 使用牆壁」，應屬二造間私法契約。又依原告之買賣契約書 已載明「本件房屋結構已完成，完工無虞」，可見原告向建 商買受273 建號建物時，兩造間之共同使用牆壁，已建造完 成，且依其附表「銷售面積參考表」及「壹層平面圖」所示 ，原告係就房屋結構已完成之特定建物為買賣，其位置及坪 數均已確定，是原告本件訴訟所指之牆壁，本來就是兩造間 共同使用的牆壁，即被告就系爭共同使用牆壁可為適當合法 之使用，即有權搭建遮雨棚、採光罩，並使用鐵鉚釘予以固 定，從而原告訴之聲明第一項所主張部分，於法無據，應予 駁回。原告訴之聲明第二項請求拆除附圖二所示附號丁部分 面積0.71平方公尺，依上開說明其寬度為0.17公分，且係兩 造間共同使用的牆壁，要如何進行拆除？於拆除後兩造間之 共同使用牆壁顯然變簿了，對兩造而言，應較不做拆除前的 牆壁，更不安全，則對原告有何利益？顯然僅是以損害被告 為主要目的，且浪費社會資源，而有民法第148 條第1 項權 利濫用之情形，及違反同條第2 項所規定，行使權利履行義 務，應依誠實及信用方法規定之情事。按土地所有人建築房 屋逾越地界，鄰地所有權人請求移去或變更時，法院得斟酌 公共利益及當事人利益，免為全部或一部之移去或變更；民 法第796 條之1 第1 項前段定有明文。另民法第796 條之2 則為準用之相關規定。查被告272 建號建物及其附著之土地 ，係分別向建商金龍公司及土地所有權人買受的，被告因而 依約取得該部分土地及建物之所有權及管領權，被告未對原 告有任何不法或侵奪其不動產一部之行為與事實；如原告認 為，其向原建商及原土地所有權人買受之系爭土地及建物， 其面積尚有不足，乃是原告與建商及原土地所有權人間另案 之爭執，與本件訴訟無涉。
㈢綜上，兩造為同一社區之住戶，本應相互照應、敦親睦鄰， 詎原告以敵意對待同社區之住戶，無故對被告提起本件訴訟 。然原告提起本件之訴，主張系爭牆壁為其單獨所有，於法 無據，應予駁回。退而言，原告提起本件訴訟之行為，有民 法第148 條第1 項權利濫用之情形，及違反同條第2 項所規 定，行使權利履行義務，應依誠實及信用方法規定之情事； 另依民法第796 條之1 第1 項前段、民法第796 條之2 規定
，原告之主張亦無理由等語。並聲明：原告之訴駁回。四、得心證之理由：
㈠原告主張坐落坐落嘉義市○○段00000 地號土地及其上同段 273 建號建物（門牌號碼：嘉義市○區○○街00號），為原 告所有；鄰地同段322-1 地號土地及其上同段272 建號建物 （門牌號碼：嘉義市○區○○街00號），為被告所有；被告 於坐落附圖一所示A 至B 、C 至D 連線上之牆面釘設鐵鉚釘 、遮雨棚、採光罩；272 建號建物占用322-2 地號土地如附 圖二所示附號丁部分面積0.71平方公尺等情，業據其提出土 地、建物登記謄本、現場照片等件為證，並經本院會同嘉義 市地政事務所地政人員至現場勘驗測量屬實，有勘驗筆錄、 嘉義市地政事務所108 年1 月17日嘉地二字第1085400018號 函附如附圖一之土地複丈成果圖、108 年6 月24日嘉地二字 第1085400211號函附如附圖二之土地複丈成果圖在卷可憑， 並為被告所不爭執，是此部分事實，自堪信為真實。 ㈡原告主張附圖一所示A 點至B 點、C 點至D 點範圍內一樓至 四樓之牆面為其單獨所有，被告於其上釘設鐵鉚釘、遮雨棚 、採光罩，係妨害原告對273 建號建物之所有權等語，為被 告所否認，經查，272 、273 建號建物為連棟式建物，同為 金龍公司起造，建築執照為合照（同一執照）乙節，業經本 院依職權調閱上開金龍公司建造執照案卷宗查閱無訛。又按 「所謂共同壁係指相鄰二宗建築基地個別所有之建築物，所 共同使用以地界中心線上構築之牆、柱及樑等之構造物。建 物申請建築執照如為合照（同一執照）者，其建築基地則為 同一宗土地範圍，故無相鄰二宗建築基地及衍生之共同壁問 題。至於合照如為不同戶間之共同使用牆壁等，應屬二造間 私法契約，不屬建築管理範疇。」此有嘉義市政府108 年5 月7 日108 府都建字第1085011951號函在卷可參，而證人即 負責設計規劃上開建案之建築師陳資雲於本院審理時具結證 述：如附圖一所示A-B 連線所在牆壁及其直線延伸的同一道 牆壁是屬於共同壁，共同壁應該解釋成有無共同使用的牆壁 ，而建築物範圍依圖面計算方式，標示到牆心，本案的272 、273 建號共同壁牆心沒有在地籍線上，是因設計時要避免 延伸出去的牆占用到鄰地等語，堪認272 、273 建號建物範 圍，係以附圖一所示A-B-C-D 連線上之該面牆壁牆心為界， 僅係本件兩造未就該面牆壁為共同使用之約定，是原告主張 附圖一所示A 點至B 點、C 點至D 點範圍一樓至四樓之牆面 為其單獨所有乙節，並非可取，則被告於其上釘設鐵鉚釘、 遮雨棚、採光罩，既未逾越該面牆壁之牆心，難認有何妨害 原告對於273 建號建物所有權之事實，是原告本於民法第76
7 條之規定，請求被告將固定於如附圖一所示A 點至B 點、 C 點至D 點範圍內之牆面，一樓至四樓之鐵鉚釘、遮雨棚及 採光罩全部拆除，即屬無據。
㈢原告主張拆除附圖二所示附號丁部分，被告抗辯本件有民法 79 6條之1 第1 項前段規定之適用，應免除被告移去之義務 等語。按土地所有人建築房屋逾越地界，鄰地所有人請求移 去或變更時，法院得斟酌公共利益及當事人利益，免為全部 或一部之移去或變更。但土地所有人故意逾越地界者，不適 用之。民法第796 條之1 第1 項定有明文。經查，被告之27 2 建號建物越界占用322-2 地號土地如附圖二所示附號丁部 分面積僅0.71平方公尺，原告遭占用之土地面積0.71平方公 尺相較於322-2 地號土地面積93.07 平方公尺，尚屬甚微， 縱或拆除並返還與原告，原告就0.71平方公尺亦無法作何使 用，而該越界部分為272 建號建物之樑及樓板等主要結構之 所在，倘經拆除，顯有嚴重影響其整體結構安全之疑慮，損 及被告272 建號建物之經濟價值，當遠大於原告收回之利益 ，自屬對社會整體經濟不利甚明，綜上，本院審酌兩造當事 人利益及整體社會經濟利益，認有民法第796 條之1 第1 項 前段之適用，應予免除被告拆除如附圖二所示附號丁部分， 較為妥適，是原告本於民法第767 條之規定，請求被告拆除 該部分之地上物，並將該部分之土地返還原告，於法即非有 據，自無理由。
㈣綜上所述，原告依民法第767 條之規定，請求判決如其聲明 所示，均為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，爰不逐一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 9 月 6 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 孫偲綺
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市○○路000○0號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 9 月 6 日
書記官 李珈慧