臺灣士林地方法院民事簡易判決 108年度湖簡字第839號
原 告 黃秀禎
被 告 羅建龍
訴訟代理人 官振忠律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於民國108 年8 月23
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬陸仟零玖拾捌元，及其中新臺幣壹拾肆萬叁仟零玖拾捌元自民國一百零八年三月二十日起、其中新臺幣貳萬叁仟元自民國一百零八年六月十四日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟壹佰陸拾元，由被告負擔四分之一即新臺幣壹仟柒佰玖拾元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣壹拾陸萬陸仟零玖拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告自民國104年11月1日起向原告承租其所有、位於臺北市 ○○區○○路0段00號9樓之房屋（下稱系爭房屋），租期至 107年10月31日止，租金為每月新臺幣（下同）32,000元， 應於每月1日前繳交，並約定押租金為60,000元。嗣因原告 錯記107年9月30日為租期屆滿日，故於同年7月14日通知被 告自上開期日起即不再續租，而經被告書立簽名表示同意。 惟被告未依約於107年9月30日遷離，經原告催請，雙方始約 定同年10月12日於系爭房屋現場進行點交。是日被告僅委託 訴外人陳先生交還鑰匙，並未親自到場，經原告當場檢視屋 況，發現內部除有堆置垃圾外，且地板、牆壁、衛浴設備、 燈具、音響蓋、內鎖等設備亦有遭破壞之痕跡，遂通知被告 應予回復原狀，然被告僅於107年10月19日匯款36,000元予 原告，稱其中15,000元補貼油漆費用、16,000元為半個月之 房租、4,000元則為垃圾清運費用之半數、1,000元為水費及 瓦斯費等語，其餘項目則不予賠償，原告乃於107年11月12 日自行僱工清潔系爭房屋以回復原狀。因認被告應依雙方所 簽訂之租賃契約（下稱系爭租約）條款及民法第432條規定 ，賠償原告以下項目：⒈雙方既已合意提前於107年9月30日
終止系爭租約，被告卻遲至同年10月12日方交還系爭房屋鑰 匙，且未自行回復原狀，直至同年11月12日始由原告完成系 爭房屋之清潔及整修工作，另依被告繳納系爭房屋電費至11 月12日等情，足認被告遲延交屋共1月又12日（即107年10月 1日至同年11月12日），應依系爭租約第6條規定，計算5倍 之違約金共224,000元【即32,000×（1+12/3 0）×5=224,0 00】；⒉依系爭租約第6條及第19條規定，因被告遷離時未 將系爭房屋清空交還，而由原告自行僱工清潔支出19,000元 ，並支出8,000元垃圾清運費用，共27,000元均應由被告負 擔；⒊被告承租使用系爭房屋期間，因使用不當造成地板毀 損（修復費用為95,400元）、牆面污損（修復費用為228,56 0元）、衛浴、燈具、音響蓋等設備（修復費用共計170,696 元）及門鎖（修復費用為4,500元）損壞無法使用，而由原 告先行修復，故依系爭租約第6、7、9條及民法第432條規定 ，亦應由被告負損害賠償之責。綜上，前揭費用扣除被告已 匯款之36,000元及押租金60,000元，被告尚應給付654,156 元【即（224,000元+27,000元+95,400元+228,560元+170,69 6元+4,500元）-36,000元-60,000元=654,156元】。 ㈡並聲明：⒈被告應給付原告654,156元，及其中627,156元自 起訴狀繕本送達翌日起、其中27,000元（即清潔費8,000元 及19,000元部份）自108年6月14日（即108年6月13日更正金 額翌日）起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉ 願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠兩造已於107年10月12日完成系爭房屋返還點交，並於同年 月16日達成協議，由被告賠償原告96,000元做為本件爭執之 賠償總額，原告當場亦無表示保留意見。而上開款項，以被 告締約時所交付之押租金60,000元抵銷後，尚餘36,000元， 被告已於107年10月19日匯入原告帳戶，故被告並無積欠原 告因此系爭租約所生之債務。又原告所稱支出之清潔費用 19,000元，距107年10月16日已相隔月餘，除無必要，亦顯 然與被告無涉；另牆面污損修復費用228,560元部分，因兩 造於107年10月16日就此部分已協議由被告給付油漆費用60, 000元，故此項支出為原告嗣後自行追加之有益費用，並無 必要，且顯已逾越交還時之應有狀態；至修復地板、衛浴設 備、燈具、音響蓋及門鎖等費用，亦均為有益費用，被告交 還系爭房屋時，實際並無毀損、滅失之情形。末以，系爭房 屋屋齡已逾20年，上開設備均非新品，更換新品應予折舊。 至原告請求違約金部分，因本件租期久遠，故被告於107年7 月14日所簽立之同意書，乃係原告以詐欺方式或非因被告之
過失導致意思表示錯誤，雙方實無提前終止系爭租約之意思 表示，故縱有該書面，被告亦得依民法第88條或92條規定撤 銷之，且兩造就系爭房屋曾自107年8月2日起商議買賣事宜 ，並約定如無結果，被告即應於3個月內搬離系爭房屋，嗣 因商議未果，方約定於107年10月12日進行點交系爭房屋， 是難認被告有何違反系爭租約第6條之情事等語。 ㈡並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准 免為假執行之宣告。
三、法院之判斷：
㈠查，原告主張兩造前於104 年11月1 日曾簽訂系爭租約，由 被告向原告承租系爭房屋，雙方約定每月租金為32,000元， 業據提出系爭房屋租賃契約書（見本院卷第13至17頁）為證 ，應堪信實。
㈡關於原告請求違約金224,000部分：
原告主張雙方既已合意提前於107 年9 月30日終止系爭租約 ，足認本件被告確已遲延返還系爭房屋1 月又12日，應依系 爭租約第6 條規定，計算5 倍之違約金共224,000 元等語。 經查：
⒈原告主張上情，並提出系爭租約（即原證二）、被告於10 7 年7月14日親簽之書面（即原證三）為證。經核，本件租賃 期間依系爭租約所載，原自104年11月1日起至107年10月31 日止。又，雙方確曾於107年7月14日以書面表明提前至107 年9月30日屆期不再續組，此有原告所提上開原證二、三在 卷可考，則本件應可認系爭租約已於107年9月30日期滿，被 告自斯時起即負有返還系爭房屋之義務。至被告辯稱上開意 思表示得依民法第88條或92條規定撤銷，且兩造曾自107年8 月2日起商議買賣事宜，並約定如無結果，被告應於3個月內 搬離系爭房屋等語。惟依卷附被告提出與原告之LINE對話截 圖（即被證3、4）觀之，僅能證明雙方確有於磋商買賣未果 後，約定於107年10月12日進行點交系爭房屋之事實，然未 能據此推認有如被告所述，原告同意其於3個月內搬離系爭 房屋之情。除此之外，被告亦未舉證證明其於簽立上開書面 時有何遭原告詐欺或陷於錯誤之事實，是以，被告此部分所 辯，洵難採信。
⒉至原告主張本件被告遲延期間應算至107年11月12日完成系 爭房屋之清潔及整修工作止，且以被告自行繳納系爭房屋電 費至11月12日為據。惟查，系爭租約第6條係規定：「…如 不即時遷讓交還房屋時，甲方（即原告）每月得向乙方（即 被告）請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…。」 細繹其文字，係在於解除對租賃房屋事實上管領力、即返還
義務之履行，至於租賃房屋倘未回復原狀致生損害賠償時， 則應由原告另以其他請求權依據循求救濟。本件被告既於 107年10月12日交還系爭房屋鑰匙，顯然當日已終止就系爭 房屋事實上之管領力而返還占有，甚為明確。則原告依系爭 租約第6條約定，得請求被告給付違約金之期間應為107年10 月1日起至同年月12日止，按當事人得約定債務人於債務不 履行時，應支付違約金；約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額。民法第250條第1項、第252條分別定有明文 。本院考量被告遲延返還期間，參酌一般客觀事實，社會經 濟狀況，當事人所受損害、債務人如能依約履行時，債權人 可得利益等一切情事，認原告得請求之違約金以相當於租金 1倍之金額計算即12,800元（即32,000×12/30=12,800）， 應為已足，逾此金額部分，核屬過高，應予酌減。是原告得 請求遲延返還系爭房屋之違約金應以12,800元為限。 ㈢關於原告請求被告給付清潔費19,000元、垃圾清運費8,000 元；修復地板費用95,400元、修復牆面費用228,560 元、更 換衛浴設備、燈具、音響蓋共計170,696 元及更換門鎖費用 4,500 元部分：
⒈按，承租人違反善良管理人保管租賃物之義務，致租賃物毀 損、滅失者，負損害賠償責任。民法第432條第2項定有明文 。又系爭租約第6條前段、第19條約定，承租人應負擔清潔 費用，並遷讓返還房屋時負有回復原狀之義務。再按，物被 毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除 民法第213條至第215條之適用。依民法第196條請求賠償物 被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準，但以必 要者為限（例如：修理材料以新品換舊品，應予折舊（最高 法院77年度第9次民事庭會議決議(一)參照）。又，當事人 已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者， 法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第 222條第2項亦有明定。
⒉查，原告主張被告應賠償上開費用，被告則抗辯兩造已於10 7年10月16日達成協議，由被告賠償原告96,000元做為本件 爭執之賠償總額，原告當場亦無表示保留意見等語。經核： ①依卷附雙方對話紀錄內容觀之，107年10月16日原告僅載 明雙方協調水電、瓦斯、管理費等由被告負擔，及油漆費用 於扣除押租金60,000元後，被告尚應給付31,000元，並加計 雙方平均攤分之垃圾清運費4,000元等文字（見本院卷第42 至43頁），據此，尚難逕認雙方斯時確已就本件損害賠償之 總額達成終局協議，自不足憑認原告已拋棄其餘損害賠償之 請求權利。②而原告主張上開各項費用之支出，均已提出相
關單據（即原證五、六、七、八、九）及現場照片為證，可 堪信實，然就垃圾清運費及修復牆面費用部分，如前所述， 兩造既曾協議各給付4,000元、91,000元為賠償，此二項目 即應依協議金額為準。③至於就清潔費、修復地板費用、更 換衛浴設備、燈具、音響蓋及門鎖費用之部分，除清潔費用 19,000元為無須折舊項目；其餘設備更換新品時，考量系爭 房屋出租時屋齡已逾20年，此觀該屋建物登記謄本（見本院 卷第12頁）可明，又上開設備於交付承租人即被告時已使用 年數為何？僅從卷附照片亦無從考證，故衡酌一般屋內設備 日常使用之自然耗損等一切情況，本院認上開設備更換新品 均應予折舊二分之一，較為合理，即此等應折舊項目部分， 原告得請求被告賠償回復原狀之損害應以上述費用1/2定之 ，則修復地板項目之損害額應為47,700元，更換衛浴設備、 燈具、音響蓋項目之損害額應為85,348元，更換門鎖項目之 損害額應為2,250元。④綜上，包含上述①協議項目及②各 項回復原狀之損害額共計為249,298元（4,000＋91,000＋ 19,000＋47,700＋85,348＋2,250=249,298）。 ㈣綜上所述，原告得請求被告給付之違約金及回復原狀之費用 、損害賠償總額為262,098元（12,800＋249,298=262,098） 。扣除壓租金60,000元及被告已匯款36,000元，尚餘166,09 8元（即262,098-60,000-36,000=166,098）。四、從而，原告依系爭租約約款、民法第432條等規定之法律關 係，請求被告給付166,098元，及其中143,098元自起訴狀繕 本送達翌日即108年3月20日起、其中23,000元（即清潔費 4,000元及19,000元部分）自108年6月14日起，均至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此 範圍之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件係適用簡易訴訟程序，所為被告敗訴部分，應依職權宣 告假執行；另被告陳明願供擔保請准免為假執行，核無不合 ，爰酌定相當擔保金額宣告之。至原告其餘假執行之聲請， 則失所附麗，應併予駁回。並確定本件訴訟費用額為7,160 元（即第一審裁判費），其中1/4即1,790元應由被告負擔， 餘由原告負擔。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌 後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述，併此敘明 。
七、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。中 華 民 國 108 年 9 月 20 日
內湖簡易庭法 官 施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。中 華 民 國 108 年 9 月 20 日
書記官 王玉雙