臺灣高雄地方法院民事判決 107年度重訴字第235號
原 告 新晨大飯店股份有限公司
法定代理人 龔武容
訴訟代理人 陳忠勝律師
被 告 一級棒大飯店股份有限公司
法定代理人 丁進益
訴訟代理人 梁智豪律師
上列當事人間返還房屋事件，本院於民國108年8月23日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將附表一編號一所示十二樓之五至九及同表編號二附圖所示位置建物遷讓返還予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰捌拾壹萬元為被告供擔保後，得為假執行。但被告如以新臺幣伍佰肆拾參萬伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告曾於民國104年2月11日向原告承租高雄市○ ○區○○○路000號大樓（下稱系爭建物）如附表1所示位置 供飯店經營使用（下稱系爭租賃物），租賃期限自104年2月 1日起至117年1月31日止，嗣因被告承租之系爭建物13樓之3 至9、14樓之1至6、8至9、12樓陽台外推4間房間（房號1203 至1206號）合計61間房（下稱系爭61間房）無法供營業使用 ，兩造於同年4月15日協議將租賃房間數自171間減至110間 ，並按減少房間數比例調降租金之方式繼續履約，兩造並依 此簽立協議書（下稱系爭協議書），惟被告不僅自104年4月 起未按期付租，更無權占用系爭61間房營業，原告起訴請求 被告給付租金暨相當於租金之不當得利，經本院104年度重 訴字第338號判決被告：應於原告協同辦理旅館業管理規則 第28條之1第2項、第3項事項之同時，給付原告1146萬7000 元（下稱系爭已到期租金）；被告應給付原告86萬8120元（ 下稱系爭不當得利）及自106年2月11日起至清償日止，按年 息5%計算之利息（下稱系爭甲案判決），案件未經被告上訴 而確定。原告另以被告未依約給付租金並終止租約為由，起 訴請求被告返還系爭租賃物，兩造於台灣高等法院高雄分院 105年度上字第282號審理中達成訴訟上和解，並約定「原告
願於被告給付1146萬7000元之同時，協同被告向高雄市政府 申請核准將原審判決附件『旅館業登記證』所示之客房數出 租予被告經營旅館業，經核定後再協同被告向高雄市政府申 請核發旅館業登記證並辦理旅館名稱變更登記為『一級棒大 飯店』，事業名稱變更登記為『一級棒大飯店股份有限公司 』」（下稱系爭乙案和解筆錄）。兩造和解後，原告為履行 系爭乙案和解筆錄，曾兩度通知被告協同前往高雄市政府觀 光局辦理旅館業轉讓登記事宜，惟被告均未配合到場，原告 遂再次通知被告於106年8月23日備妥相關資料前往辦理，並 請被告給付系爭已到期租金暨不當得利共1233萬5120元，及 自106年2月1日起至106年8月31日止之租金，如仍未到場及 給付，雙方租約即終止等語，惟仍未獲被告置理，故兩造租 約已於106年8月31日終止，然被告迄今仍無權占有附表1編 號1之12樓之5至9、編號2，爰依民法第767條、第455條暨兩 造租約第9條第4項約定，請求被告遷讓返還，並聲明：㈠被 告應將系爭建物附表編號1之12樓之5至9、編號2所示建物遷 讓返還原告。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告依系爭乙案和解筆錄負有協同被告向高雄市 政府申請核准將系爭乙案原審判決附件「旅館業登記證」所 示之客房數出租予被告經營旅館業之義務，惟和解筆錄所指 「原審判決附件『旅館業登記證』」所示客房數應為110間 ，原告106年7月18日經高雄市政府觀光局通知核准復業之房 間數僅98間，堪認原告已不可能依和解內容履行而陷於給付 不能，自不得主張因被告拒絕配合辦理旅館登記即終止兩造 租約。又附表1編號1之12樓之5至9屬無法營業使用之系爭61 間房，已據系爭甲案判決認定由原告於105年2月5日取回， 被告已無占有。至附表編號2為1樓大廳，被告僅占有附圖所 示之位置，原告請求被告返還1樓大廳全部範圍應不合理等 語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供 擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項（見重訴卷第176頁背面～第177頁）： ㈠原告（原名「新大大飯店」）原在系爭建物9-12樓之5、6、 8號經營旅館業，經高雄市政府觀光局核准客房數為110間（ 即9-11樓每樓層各32間，12樓14間）。 ㈡原告嗣在同址13樓增設客房30間、14樓增設客房27間及12樓 增設客房4間（即12樓陽台外推房號1203至1206），而擴大 營業場所。前開增設61間客房，即本院104年度重訴字第338 號判決所指之「系爭61間房間」（即稱系爭61間房）。 ㈢被告於104年2月11日向原告承租系爭大樓如附表所示位置供 飯店經營使用（含經高雄市政府觀光局核准客房數110間，
及系爭61間房間，共171間房間，即合稱系爭租賃物）。 ㈣依兩造簽訂系爭租約「第一條：租賃標的：1.一樓：大廳（ 位置即如附圖所示）」，可知被告附表編號2之承租位置， 即如補卷第20頁記載「新大」的空間位置圖所示。 ㈤嗣因被告承租之系爭租賃物包含無法供營業使用之系爭61間 房，兩造遂於104年4月15日協議以減少出租房數及減租之方 式繼續履約，並簽立系爭協議書，將租賃房間數改為110間 （原171間－61間＝110間）。
㈥兩造租賃關係於系爭甲案判決確定及乙案和解筆錄成立後， 仍繼續存續。原告於106年3月29日申請復業，惟經高雄市政 府觀光局以「營業範圍9-12樓各樓層有部分客房與圖說不符 」，僅核准復業房間數98間
㈦原告委請律師發函被告，通知被告於106年8月31日檢具受讓 旅館業登記之相關文件至高雄市政府觀光局辦理旅館業轉讓 登記事宜，並給付積欠之租金，如未到場，雙方租賃契約終 止，不另為終止之通知。前開通知於106年8月25日送達被告 。
四、本院之判斷：
㈠兩造間系爭租約暨協議已於106年8月31日終止。 1.兩造前簽訂系爭租約，由被告承租系爭租賃物，嗣因租約包 含無法供營業使用之系爭61間房，兩造遂另簽系爭協議約以 減少出租房數及按比例調降租金之方式繼續履約，此為兩造 所不爭執，並有系爭租約暨協議在卷可憑（見補卷第11頁～ 第22頁）。惟因被告未依約繳納租金，原告遂起訴請求系爭 已到期租金及不當得利，經系爭甲案判決認定，兩造雖先後 簽訂系爭租約暨協議，惟系爭租約並未因協議簽訂而解除或 終止，僅以協議變更原租約之內容。又被告承租系爭租賃物 用途係供經營飯店，原告自負有協同被告依旅館業管理規則 第28條之1第2項、第3項規定，申請當地主管機關核准轉讓 及核發旅館業登記證之義務，且該項義務與被告給付租金義 務具對價關係，在原告未履行該項義務前，被告得援引同時 履行抗辯拒絕給付租金，並為如附表2編號1所示之主文諭知 ；被告亦起訴請求原告向高雄市政府申請核准將旅館業登記 證所示客房數出租予被告經營旅館業等事宜，經本院105年 度訴字第813號判決判准被告請求，原告提起上訴，兩造於 臺灣高等法院高雄分院105年度上字第282號案件審理中，達 成如附表2編號2系爭乙案和解筆錄所示之和解內容。據上， 原告依系爭甲案判決暨乙案和解筆錄，負有⑴協同被告向高 雄市政府申請核准將旅館業登記證所示客房數出租予被告， 及⑵經高雄市政府核定後，協同被告申請核發旅館業登記證
，並辦理旅館、事業名稱變更登記之義務，堪可認定。 2.原告前已於106年3月29日向高雄市政府申請復業，惟核准復 業之房間數為98間，少於原營業登記證所載房間數110間， 有高雄市政府觀光局106年7月18日高市觀產字第1063148080 0號函在卷可憑（見補卷第56頁），原告於系爭乙案和解成 立後，即以律師函通知被告於106年7月26日上午10時至高雄 市政府觀光局協同辦理旅館業轉讓登記事宜，經被告回覆以 文到時間匆促，無法配合辦理，並請原告另訂期日，原告遂 再以存證信函通知被告於106年8月18日協同辦理，該存證信 函經被告於同年月11日收受，惟被告並未前往辦理；嗣原告 再以律師函通知被告於同年8月31日備具受讓旅館業登記之 相關文件前往辦理，如未遵期到場辦理，雙方租賃契約終止 ，不另為終止之通知，前開通知於106年8月25日送達被告， 惟被告仍未遵期協同辦理，有存證信函、律師函及回執在卷 可憑（見補卷第52頁～第55頁、第58頁～第63頁），據上， 原告既已履行對待給付義務，詎被告經催告猶未繳付積欠之 租金，從而原告主張依系爭租約第8條約定終止租約，自屬 有據。依此，堪認兩造租賃關係已於106年8月31日終止。 3.被告雖以原告原取得旅館業登記證所載客房數為110間，然 核准復業之房間數僅98間，可見原告依系爭乙案和解筆錄對 被告所負「向高雄市政府申請核准『旅館業登記證』所示之 客房數出租予被上訴人經營旅館業」之給付義務，業已陷於 給付不能，被告自無履行繳付租金之對待給付義務云云，惟 查，兩造原租賃之客房數為171間，嗣因系爭61間房無法作 營業使用，兩造即協議減少出租之房間數，並按減少數量比 例調低被告應給付之租金，此為兩造所不爭執，並經兩造協 議時同在現場之證人朱娟蘭於系爭甲案審理中證稱：「龔武 容說就13、14樓不合法的部分，就暫停收租金，就照111間 合法的租金來收，談到說用145萬元去除171間，然後一間是 多少錢，然後乘以111間，算下來是93萬元，用這樣的先收 ，然後龔武容把13、14樓申請合法了，再交給丁進益的時候 ，把房租、押金再回復到照比例，就是照一間8000多，再回 復到145萬」等語（見重訴卷第115頁背面～第116頁），足 見縱原告復業後經高雄市政府核准經營之房間數固有減少， 惟兩造仍非不得援引前開合意之計算方式按短少房間數計算 租金，並無給付不能之情事，由此，堪認原告於辦理復業後 ，通知被告協同辦理旅館業轉讓登記事宜，業已依兩造租賃 關係債之本旨提出給付，是被告前揭所辯，亦屬無據，要不 足採。
㈡原告於兩造租賃關係終止後，請求被告返還占有附表1編號1
中12樓之5至9、編號2所示建物，為有理由，應予准許。 1.按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返 還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有 權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高 法院75年度台上字第801號）。原告為附表1編號1中12樓之5 至9（共14間房間）及編號2建物之所有權人，有建物謄本在 卷可據（見補卷第67頁～第76頁、第85頁～第122頁），其 主張兩造租賃關係業已終止，並依建物所有權人暨出租人之 身分，請求被告返還如附表1編號1中12樓之5至9及編號2之 租賃物，惟為被告否認，並以前開租賃物已不在其占有使用 中云云置辯，參之民法關於租賃之定義為「當事人約定，一 方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約」（參見 民法第421條第1項規定），被告既未爭執原告於兩造租賃關 係成立後有依約交付租賃物，則其於辯稱租賃關係終止後租 賃物已不在其占有中，自應對業已返還之有利於己之事項， 負舉證之責任。
2.經查，附表1編號1中「12樓之5至9」共計18間客房，即包含 經高雄市政府准予營業之14間客房，及屬「系爭61間房間」 之12樓陽台外推4間客房（編號1202、1203、1204、1205） ；至同表編號2則為系爭建物1樓大廳如附圖標示「新大」（ 按原告原名「新大大飯店」）之位置，此為兩造所不爭執（ 見重訴卷第91頁、第176頁背面、第178頁），被告固辯稱其 已無占有附表1編號1「12樓之5至9」共18間客房及編號2大 廳之位置，惟其就返還編號2大廳之事實無法提出證據為憑 （見重訴卷第91頁、第161頁背面），所辯自不足採；又其 針對已返還附表1編號1「12樓之5至9」一情，固舉證人朱娟 蘭（於系爭大樓9至11樓經營奇億飯店）所證為憑，惟依證 人朱娟蘭所證：被告自兩造訴訟後就沒有在系爭建物營業。 系爭建物12樓樓層可以自由進出，但房間（18間客房）門均 有上鎖，兩造皆有換鎖過，不知道現鑰匙在誰手上。被告目 前有無實際占有我不知道等語（見重訴卷第179頁），核與 原告主張系爭建物12樓之客房均已上鎖一情相符（見重訴卷 第178頁背面），又依朱娟蘭前開所證12樓客房兩造均有換 鎖過，不知道鑰匙在誰手上等語，應可推知現房門鑰匙即在 兩造法定代理人其中一人持有，衡情原告既起訴請求被告返 還，可見其對12樓客房並無事實上管領力，客房鑰匙應在被 告法定代理人占有中，此參以朱娟蘭亦證稱：被告的老闆丁 進益現還在系爭建物內，要等官司結束給老闆一個說法，人 才會離開，因為丁進益認為他花了錢裝潢，原告在簽系爭協 議書時還跟丁進益拿了1600萬元，現在卻不讓被告經營，很
沒有道理，如果不讓他經營，應該要把錢還給丁進益等語（ 見重訴卷第179頁），可合理推判被告法定代理人因不甘受 損，繼續占有12樓客房而與原告抗衡，是原告主張系爭建物 12樓客房（即附表1編號1「12樓之5至9」）仍在被告占有中 ，尚屬有據，應可採信。
3.另原告雖於系爭甲案審理中自陳曾於105年2月初取回系爭61 間房間（即含12樓陽台外推房號1202、1203、1204、1205等 4間客房），但不久被告又占回使用等語（見重訴卷第151頁 ），系爭甲案判決因而認定被告無權占有系爭61間客房僅至 105年2月4日，並依此計算被告應給付原告相當於租金不當 得利之數額（詳見附表2編號2），惟查，依高雄市政府觀光 局於105年5月20日前往一級棒大飯店訪查情形，當日12樓陽 台外推房號1203、1204仍有房客入住，有訪查紀錄表在卷可 據（見重訴卷第141頁），堪認12樓陽台外推房號1202、120 3、1204、1205等4間客房縱曾經原告取回，惟被告遲至105 年5月20日亦已取得前開4間房間之占有，並繼續占有至今， 併予敘明。
4.綜上所述，附表1編號1中「12樓之5至9」共18間客房（含12 樓陽台外推房號1202、1203、1204、1205等4間客房），與 同表編號2之1樓大廳如附圖所示位置，仍在被告占有中，應 可認定。至被告雖辯稱其已無在系爭建物繼續營業云云，惟 「占有」為對物之事實上管領力，與被告有無以之供營業使 用無涉，是被告前開所辯，要不足採。從而，原告本於所有 權人暨出租人地位，請求被告返還前開占有之建物，為有理 由，應予准許。
五、綜上所述，原告依民法第767條前段、第455條及系爭租賃契 約第9條第4項約定，請求被告應將附表1編號1中12樓之5至 9，及同表編號2建物如附圖所示位置遷讓返還原告，為有理 由，應予准許。兩造均陳明願供擔保請准為假執行及免為假 執行之宣告，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准 許之
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、 第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 108 年 8 月 26 日
民事第四庭 法 官 王琁
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 108 年 8 月 26 日
書記官 鄭永媚
┌──────────────────────────────────────┐
│附表1： │
├─┬────────────────────────┬────┬──────┤
│編│建物 │所有權人│ 備註 │
│號│ │ │ │
├─┼────────────────────────┼────┼──────┤
│1 │坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│原告 │原告僅請求被│
│ │市○○區○○○路000號12樓之5至9（同段3613至3617 │ │告返還編號1 │
│ │建號）、13樓之2（同段3619建號）、14樓之5至6（同 │ │中12樓之5至9│
│ │段3627至3628）、14樓之8（同段3630建號）建物 │ │、編號2。 │
├─┼────────────────────────┼────┤ │
│2 │坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│原告 │ │
│ │市○○區○○○路000號之4（同段3699建號）、之7（ │ │ │
│ │同段3702建號）、之8（同段3703）、之9（同段3704建│ │ │
│ │號）、之8（同段3703）、之9（同段3704）、之13（同│ │ │
│ │段3708）、之17（同段3712）、之23（同段3718）、之│ │ │
│ │26（同段3720）、之27（同段3721）、之28（同段3722│ │ │
│ │）、之31（同段3725）、之33（同段3727）、之35（同│ │ │
│ │段3729）、之36（同段3730）、之37（同段3731）、之│ │ │
│ │42（同段3736）、之43（同段3737）、之44（同段3738│ │ │
│ │）、之54（同段3748）建物 │ │ │
├─┼────────────────────────┼────┤ │
│3 │坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│黃惠琦 │ │
│ │市○○區○○○路000號9樓之1至9（同段3582至3590建│ │ │
│ │號）建物 │ │ │
├─┼────────────────────────┼────┤ │
│4 │坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│黃惠蓉 │ │
│ │市○○區○○○路000號10樓之1至9（同段3591至3599 │ │ │
│ │建號）建物 │ │ │
├─┼────────────────────────┼────┤ │
│5 │坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│黃惠玲 │ │
│ │市○○區○○○路000號11樓之1至9（同段3600至3608 │ │ │
│ │建號）建物 │ │ │
├─┼────────────────────────┼────┤ │
│6 │坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│張喻 │ │
│ │市○○區○○○路000號13樓之3（同段3620建號）建物│ │ │
│ │ │ │ │
├─┼────────────────────────┼────┤ │
│7 │坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│張郭聰敏│ │
│ │市○○區○○○路000號13樓之4（同段3621建號）建物│ │ │
├─┼────────────────────────┼────┤ │
│8 │坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│林炳鴻 │ │
│ │市○○區○○○路000號13樓之5（同段3622建號）建物│ │ │
├─┼────────────────────────┼────┤ │
│9 │坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│東南旅行│ │
│ │市○○區○○○路000號13樓之6至9（同段3623至3624 │社股份有│ │
│ │建號）建物 │限公司 │ │
├─┼────────────────────────┼────┤ │
│10│坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│蔡天德 │ │
│ │市○○區○○○路000號14樓之1至4（同段3625至3626 │ │ │
│ │建號）建物 │ │ │
├─┼────────────────────────┼────┤ │
│11│坐落高雄市○○區○○段0000地號土地上門牌號碼高雄│高黃招噴│ │
│ │市○○區○○○路000號14樓之9（同段3631建號）建物│ │ │
└─┴────────────────────────┴────┴──────┘
┌──────────────────────────────────────────┐
│附表2： │
├──┬──────┬─────────────────┬──────────────┤
│編號│ 名稱 │ 內容 │ 備註 │
├──┼──────┼─────────────────┼──────────────┤
│ 1. │系爭甲案判決│判決主文命被告：⑴應於原告協同被告│1.旅館業管理規則第28條之1第2│
│ │ │辦理旅館業管理規則第28條之1第2項、│ 項規定：「旅館業將其旅館之│
│ │ │第3項事宜之同時，給付原告1146萬 │ 全部建築物及設備出租或轉讓│
│ │ │7000元（即稱系爭已到期租金）；⑵被│ 他人經營旅館業時，應先由雙│
│ │ │告並應給付原告86萬8120元（自104年4│ 方當事人備具下列文件，申請│
│ │ │月16日至105年2月4日無權占有系爭61 │ 當地主管機關核准：一、旅館│
│ │ │間房間相當於租金之不當得利，即稱系│ 轉讓申請書。二、有關契約書│
│ │ │爭不當得利），及法定遲延利息。 │ 副本。三、出租人或轉讓人為│
│ │ │ │ 公司者，其股東會議事錄或股│
│ │ │ │ 東同意書」。 │
│ │ │ │2.旅館業管理規則第28條之1第 │
│ │ │ │ 3項規定：「前項申請案件經 │
│ │ │ │ 核定後，承租人或受讓人應於│
│ │ │ │ 核定後二個月內依法辦妥公司│
│ │ │ │ 或商業之設立登記或變更登記│
│ │ │ │ ，並由雙方當事人備具下列文│
│ │ │ │ 件，向當地主管機關申請核發│
│ │ │ │ 旅館業登記證：一、申請書。│
│ │ │ │ 二、原領旅館業登記證。三、│
│ │ │ │ 公司或商業登記證明文件」。│
│ │ │ │3.系爭甲案判決，見補卷第23頁│
├──┼──────┼─────────────────┼──────────────┤
│ 2. │系爭乙案和解│和解成立內容：「上訴人（按即原告）│系爭乙案和解筆錄，見補卷第50│
│ │筆錄 │願於被上訴人（按即被告）給付1146萬│頁 │
│ │ │7000元之同時，協同被上訴人向高雄市│ │
│ │ │政府申請核准原審判決附件『旅館業登│ │
│ │ │記證』所示之客房數出租予被上訴人經│ │
│ │ │營旅館業，經核定後再協同被上訴人向│ │
│ │ │高雄市政府申請核發旅館業登記證並辦│ │
│ │ │理旅館名稱變更登記為『一級棒大飯店│ │
│ │ │』，事業名稱變更登記為『一級棒大飯│ │
│ │ │店股份有限公司』」 │ │
└──┴──────┴─────────────────┴──────────────┘
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網