臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上易字第182號
上 訴 人 王慧如
訴訟代理人 賴鴻鳴律師
陳思紐律師
張嘉琪律師
被 上訴 人 江慶發
鄭江秀鑾
楊清和
楊清春
楊清魯
楊松得
楊尊賢
楊尊富
楊佳龍
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於民國108年4月12
日臺灣臺南地方法院第一審判決（106 年度訴字第1921號）提起
上訴，本院於108年7月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人江慶發、鄭江秀鑾、楊清和、楊清春、楊清魯、楊 松得、楊尊賢、楊尊富、楊佳龍經合法通知未於言詞辯論期 日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依被上 訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段000 地號土地（下稱 系爭土地）為上訴人與被上訴人江慶發、鄭江秀鑾之被繼承 人江老仲、被上訴人楊清和、楊清春、楊清魯、楊松得、楊 尊賢、楊尊富、楊佳龍共有，其應有部分如原審判決附表一 所示。系爭土地共有人間並無協議不得分割，亦無分割之禁 止，爰依法請求分割如原審判決附圖所示。原審雖為如原審 判決附圖所示方案為分割，但命上訴人為補償。因本件分割 方案係按各共有人應有部分比例分割，兩造分得土地均得臨 路以對外通行，被上訴人皆未表示應找補，且因系爭土地形 狀為三角形，故不論如何按各共有人應有部分比例為原物分 割，以被上訴人之應有部分所分得之面積當然細小，各共有 人分割後所分得之面積與應有部分面積相當，倘伊需再補償 ，無異使各被上訴人獲得較分割前其應有部分更高之利益， 損及上訴人分割前其應有部分之利益，並非兼顧全體共有人 之利害關係，自有未洽。為此提起上訴，並聲明：㈠原判決
主文第二、三項廢棄。㈡上開廢棄部份，如原判決主文第二 項所示。（上訴人於原審起訴請求江老仲之繼承人辦理繼承 登記部分，未據被上訴人聲明不服，已告確定，不在本院審 理範圍；又法院如採價格補償為共有物之分割方法，則原物 分配及補償金錢已合併為分割之方法，兩者有不可分之關係 ，若當事人僅對命補償金錢部分提起上訴，關於原物分配部 分，應認亦為上訴效力所及，附此敘明）
三、被上訴人經合法通知未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。僅被上訴人楊尊賢於原審主張伊分得如原 審判決附圖編號B 部分土地並無意見，但兩造就系爭土地原 有分管協議，上訴人原分管之土地在被繼承人江老仲所分管 土地之西方，而上訴人所主張之分割方案卻將分歸其所有與 分歸被繼承人江老仲之繼承人即被上訴人江慶發、鄭江秀鑾 公同共有之土地東西對調，並不合理等語。
四、按共有物除法令另有規定，或因物之使用目的不能分割，或 契約訂有不分割之期限者外，各共有人得隨時請求分割。上 訴人主張兩造就系爭土地無不分割之約定，依系爭土地之使 用目的，亦無不能分割之情事，且兩造無法達成分割協議， 被上訴人均未到庭爭執，自屬真實，則上訴人請求分割系爭 土地，應屬有據。次按分割之方法不能協議決定者，法院得 因任何共有人之請求，以原物分配於各共有人；以原物為分 配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配 者，得以金錢補償之。民法第823條第1項、第824條第2項第 1款前段、第3項規定自明。而法院定共有物分割之方法，應 斟酌共有人之利害關係、共有物之性質、共有物之價格、分 割後之經濟效用及公共利益等為公平決定，倘共有人中有不 能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格不相 當時，法院非不得命以金錢補償之。最高法院著有57年台上 字第2117號判決（本年7月4日法院組織法修正生效前之判例 ）供參。
五、經查，系爭土地係三角形之土地，北側鄰坐落臺南市○○區 ○○段000○000○000 地號土地，南面臨路。由南面之道路 往東可通達至南181 縣道，系爭土地為空地，地勢平坦，業 據原審勘驗在卷，有測量勘驗筆錄、現場略圖各1份及照片5 張在卷可按（見原審訴卷第58至63頁），而上訴人主張之分 割方案係將系爭土地分割為如原判決附圖編號450（A）、45 0（B）、450（C）、450（D）、450（E）5 部分，有臺南市 麻豆地政事務所107年3月29日所測量字第1070027120號函檢 送之本院之複丈成果圖在卷可按（見原審卷第81頁），原審 審酌上訴人所主張之分割方案已照兩造之應有部分比例分配
土地面積，且分割後兩造所分得之土地均可臨路，無礙對外 通行，且除被上訴人楊尊賢外，其餘被上訴人均未有反對之 意見，再審酌系爭土地使用現況、各共有人分得土地後利用 各分得土地之經濟效益等一切情狀後，認該分割方案對兩造 而言，應屬可採之分割方案，而採如原審附圖所示方案予以 分割，且兩造對該分割方案均未表示不服，該分割方案自無 不當。
六、次查系爭土地分割結果，被上訴人所分得之土地顯有狹長、 畸零之問題，其價值明顯低於其原應有部分之價值，且上訴 人於原審就被上訴人分得土地因狹長、畸零可能有無法按其 應有部分價值為分割部分，復表示願意就被上訴人為補償（ 見原審訴字卷第121至133、138至139頁）。雖上訴人於本院 翻異前詞主張因被上訴人之應有部分比例不大，無論如何分 割地形自然細小，且被上訴人未主張找補，自無需互為找補 云云。然判決定共有物分割之方法時，孰為適當，法院本有 自由裁量之權，不受任何共有人主張之拘束，被上訴人於原 審及本院雖未主張找補，但法院不受該拘束，何況上訴人於 原審已為願為補償之表示；再參酌上訴人應有部分24分之13 （佔二分之一強），原可集中在東側或西側，且其亦不爭執 其原使用位置如楊尊賢所主張係往西緊臨楊尊賢使用部分， 若為尊重原使用位置上訴人分得位置亦應往西移與江慶發、 鄭江秀鑾之分得之位置對調，則上訴人分得位置當無法如原 判決寬度或深度呈最完整之地形，各共有人間分得土地價值 即有差異，受分配之不動產，其價格不相當時，自有予以補 償之必要，是上訴人於本院另主張不應補償云云，自非可採 。
七、又查系爭土地經原審囑託現代地政不動產估價師聯合事務所 （下稱鑑定機關）鑑定結果，其應為補償及應受補償之金額 如原判決附表二所示，有該所估價報告書1 件在卷足參。上 訴人雖以：上開估價報告書估算分割前各共有人應有部分之 價格係以分割後各宗土地地價總和分配，違反民法第818 條 、不動產估價技術規則第84條第1 項規定及不動產估價系統 性規範；本件估價適用土地徵收補償查估辦法第2條第2款， 惟此為行政機關徵收土地之補償依據，本件為私權糾紛，估 價應適用不動產估價師法及不動產估價技術規則，且高計分 割後編號450（D）部分價格，低計編號450（A）、450 （B） 、450（C）、450（E）部分價格，復忽略畸零地貢獻，應認 上開估價報告書估算上訴人應補償被上訴人之金額不可採云 云，惟：
⒈就上訴人主張上開估價報告書估算分割前各共有人應有部
分之價格係以分割後各宗土地地價總和分配，違反民法第 818條、不動產估價技術規則第84條第1項規定及不動產估 價系統性規範部分：
⑴民法第818 條係規定：「各共有人，除契約另有約定外 ，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權 」，並未限制不動產估價師估算分割前土地價格應如何 估算，故估價報告就系爭土地應有部分之價格以分割後 各宗土地地價總和分配，難認有何違反民法第818 條規 定之問題。
⑵不動產估價技術規則第84條第1 項係規定：「數筆土地 合併為一宗進行土地利用之估價，應以合併後土地估價 ，並以合併前各筆土地價值比例分算其土地價格」，係 就數筆土地合併為一宗進行土地利用之估價為規定，與 本件係將1 筆土地分割為數宗之情形有別，自無從比復 援引。
⑶而上訴人主張上開估價報告違反不動產估價系統性規範 部分，經原審函請鑑定機關表示意見，鑑定機關表示上 訴人所援引之資料係99年3 月24日內政部備查版本，而 本件係以不動產估價師公會全國聯合會106年1月18日第 4屆第7次理監事會議修正通過之資料為估價，有鑑定機 關108年3月4日現南估字第1080304168號函1件附卷可考 （見原審訴字卷第164至165頁），可知係因上訴人所有 之資料過舊產生之誤解，自無足採。
⑷上訴人主張上開估價報告有地價指數引用資料不確實之 情事（見原審本院卷第125-126 頁），估價方法違反不 動產估價技術規則云云。而查縱如上訴人所主張當地期 別105年9 月30日、106年3月31日、106年9月30日、107 年3月31日之地價總指數分別為102.25、102.45、101.4 7、101.42 ，且若依上訴人所主張之計算方法，計算各 比較標的之調整率，則第1例之調整率為101.42%/102.4 5%=99%（採小數點二位四捨五入，非上訴人主張之98.7 %）、第2例之調整率為101.42%/102.45%=99 %（非上訴 人主張之98.7%）、第3例之調整率為101.42%/102.25%= 99.2%（非上訴人主張之98.99 %）。而上開估價報告對 比較標的價格進行情況調整及價格日期調整，本案比較 標的1交易日期為106年6 月，比較標的2交易日期為106 年4月，比較標的3交易日期為105 年10月；交易日期距 離價格日期皆在一年以內，參考內政部「都市地區地價 指數」分別調整率100.2%、100.2%. 101.2%。再比較、 分析勘估標的與比較標的間之區域因素及個別因素之差
異，並求取其調整率或調整額。而本案比較標的1、2、 3 與勘估標的區位條件相當，故區域因素均未調整；勘 估標的與比較標的之個別因素，按宗地條件、道路條件 、接近條件、週邊環境條件、行政條件等項目，亦須因 其各項之差異逐項予以比較、分析採用百分率法作調整 ，該估價報告詳述勘估標的（比準地）與比較標的個別 因素比較調整分析，就比較標的1、2、3分別調整+2%、 +1%、+13%；依估價報告所採1、2、3例，經情況調整、 價格日期調整、區域因素調整、個別因素調整，經檢討 後之比較標的試算價格，考量各比較標的與勘估標的的 價格形成因素等綜合加以判斷，推估比較價格，尚難認 有何違反不動產估價技術規則。
⒉就上訴人主張本件估價適用土地徵收補償查估辦法第2 條 第2 款，惟此為行政機關徵收土地之補償依據，本件為私 權糾紛，估價應適用不動產估價師法及不動產估價技術規 則，且高計分割後編號450 （D）部分價格，低計編號450 （A）、450（B）、450（C）、450 （E）部分價格，復忽 略畸零地貢獻部分，惟鑑定機關本件鑑定仍係依不動產估 價技術規則進行估價，僅係選取「比準地」之概念與土地 徵收補償查估辦法之觀念相近，並無適用法規錯誤，有鑑 定機關108年3月4日現南估字第1080304168號函1件存卷可 憑（見原審訴字卷第165 頁），而畸零地若能與鄰地合併 使用其地價固會因貢獻原則而提高，惟本件為共有物分割 ，分割之目的係使各分割後之土地可單獨利用，自不應考 量畸零地貢獻而為估價，上訴人上開主張，實有誤解，均 無足採。
⒊基上各情，系爭估價報告應屬可採，且依前揭四之說明， 為共有人間之公平，自應依附表二為補償及受補償。八、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間 亦無不能分割之約定，然迄今無法協議分割，又本院審酌各 共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、 經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益，認如 附圖所示之分割方案及上訴人應補償被上訴人如原判決附表 二所示之金額，符合系爭土地分割之經濟效用及共有人全體 之利益，堪認係適當、公允之分割方法。原判決依前述之分 割方案及補償方法而為分割，並無不當，上訴意旨指摘原判 決不當，求為廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。中 華 民 國 108 年 8 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 李素靖
法 官 莊俊華
法 官 藍雅清
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 15 日
書記官 廖文靜