臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第259號
上 訴 人 王建南
被 上訴人 王陳雪梅
訴訟代理人 林殷世律師
複 代理人 許珮寧律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107年6月13
日臺灣苗栗地方法院 106年度訴字第30號第一審判決提起上訴，
本院於108年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴（除減縮部分外）駁回。
第二審（除減縮部分外）訴訟費用由上訴人負擔。 事實與理由
甲、程序方面：
本件被上訴人就租金及不當得利部分之利息起算日，原起訴 聲明請求上訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即民國（下同） 105年12月10日至清償日止之遲延利息（見原審卷第203-205 頁），嗣於本院108年 7月9日言詞辯論期日當庭以言詞更正 聲明，請求上訴人給付自 105年12月19日起至清償日止之遲 延利息（見本院卷第76頁反面），經核被上訴人所為並未變 更其訴訟標的，僅係減縮應受判決事項之聲明，依法自應准 許，合先敘明。
乙、實體部分：
壹、被上訴人主張：
伊於99年3月30日買受坐落苗栗縣○○鎮○○○段000地號土 地（下稱系爭土地）及其上建物，並於同年 4月28日辦理登 記，上訴人自當日起即承租系爭土地及系爭土地上即苗栗縣 大湖地政事務所民國106年5月16日鑑定圖（下稱附圖）所示 編號000(0)面積191.97平方公尺建物（下稱系爭建物）、其 上植物，每月租金新臺幣（下同）1700元，惟上訴人並未依 約給付租金，兩造復於104年2月10日簽訂租賃契約書，約定 租期自同年月1日起至105年1月31日止（下稱系爭租約）， 並經公證，詎上訴人除曾於104年1月7日、同年12月25日分 別給付4000元、1萬元外，皆未按期給付租金，伊已於105年 1月15日租期屆滿前寄發存證信函，預告不為續租之意思表 示，系爭租約於同年月31日屆滿後，上訴人無權占用租賃物 迄今；倘認系爭建物、如附圖編號000(0)所示水池（下稱系 爭水池）非伊所有，上訴人就系爭土地之租期屆至後，系爭 建物、水池已無使用系爭土地之正當權源等語，依系爭租約 、不當得利之法律關係，先位聲明求為命：㈠上訴人應自系 爭土地上系爭建物遷出，並將系爭土地、建物返還伊，及自
起訴狀繕本送達之翌日起至上訴人返還上開土地及建物之日 止，按日給付伊 100元。㈡上訴人應給付伊11萬8600元及自 105年12月10日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。 若認建物為被上訴人所有，備位依民法第 767條、不當得利 之規定，聲明求為命：㈠上訴人應將系爭土地上系爭建物、 水池拆除，並將系爭土地騰空返還伊。
㈡上訴人應給付伊11萬8600元及自105年12月19日起至清償 日止，按週年利率5%計算之利息。
貳、上訴人則以：
伊就系爭建物、水池有事實上處分權，伊積欠被上訴人 300 萬元，被上訴人要求伊將系爭土地過戶予被上訴人，但土地 價值已大於 300萬元，伊未將系爭建物過戶予被上訴人。簽 定系爭租約時已向被上訴人表示系爭建物為伊所有，不應將 此載於契約書上，契約書係被上訴人所書寫、訴外人王○明 強迫伊簽，且代書從設定、移轉、過戶皆由被上訴人包辦等 語，資為抗辯。
叁、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，以被上訴人主張 ㈠上訴人應將系爭建物遷出，並將系爭土地及系爭建物一併 返還被上訴人，暨自 105年12月19日起至上訴人返還上開土 地之日止，按日給付被上訴人 100元；㈡上訴人應給付被上 訴人2萬1700元（租金6400元+15300元）及自105年12月19日 起至清償日止，按週年利率5%計算之利息等節，為有理由， 應予准許。逾此範圍之請求，應予駁回【至被上訴人備位聲 明部分，被上訴人已於107年4月27日具狀陳明：為利本件訴 訟終結，其同意當本件先位聲明之租金、違約金及不當得利 ，未全部滿足時，毋庸再就備位聲明為判斷等語（見原審卷 第315、317頁），是本件被上訴人先位聲明之租金、違約金 及不當得利，雖未全部勝訴，然原法院仍無庸就其備位聲明 為判斷，附此敘明】。而為被上訴人一部勝訴之判決，上訴 人不服，就其敗訴部分不服，提起上訴。上訴聲明：㈠原判 決不利於伊部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審 之訴駁回。並補陳：系爭土地並非買賣，僅係過戶而已，且 並沒有買賣契約書，程序很草率等語。
被上訴人答辯聲明：上訴駁回。並補稱：系爭土地為伊所有 ，上訴人主張不動產過戶僅為書面作業，屬變態事實，應舉 證證明。若伊未取得系爭土地及建物之事實上處分權，上訴 人何以與伊簽訂系爭租約，並願給付伊租金等語（被上訴人 就其敗訴部分，未據聲明不服，不再本院審理範圍）。肆、得心證之理由：
一、被上訴人主張其於99年 3月30日買受系爭土地（含建物），
並於同年 4月28日辦理登記，上訴人並於當日承租系爭土地 及系爭土地上之系爭建物及植物，每月租金1700元，嗣兩造 復於104年2月10日簽訂系爭租約並經公證，其於105年1月15 日租期屆滿前寄發存證信函予上訴人，預告不為續租之意思 表示之事實，業據提出土地登記第一、二類謄本、土地所權 狀、公證書、系爭租約、存證信函及回執（見原審卷第25-3 5、277頁）為證，雖為上訴人所不爭執，而堪予採信為真實 ，惟上訴人則以前揭等語置辯。是所應審酌者，系爭土地究 為何人所有、系爭土地之買賣是包含系爭建物、水池，及上 訴人是否有權占用系爭土地等情。
二、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實，有舉證之責任 ，民事訴訟法 277條本文亦有明文。又，不動產物權經登記 者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1亦定有 明文。而關於土地登記，係主管機關適用相關土地登記法令 而辦理者，依高度蓋然性之經驗法則，其完成登記之內容通 常可推認為真實，即所謂表現證明。因此，否認登記內容所 示權利之人，應主張並證明該項登記內容係由於其他原因事 實所作成，以排除上開經驗法則之適用（最高法院 100年度 台上字第 387號判決意旨參照）。又，當事人締結不動產買 賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必 須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物 ，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致 ，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判例 意旨參照）。又契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更 之義務為標的者，應由公證人作成公證書。未依前項規定公 證之契約，如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變 更而完成登記者，仍為有效，民法第166條之1固有明文，惟 依民法債編施行法第36條第 2項但書規定，其施行日期，由 行政院會同司法院另定之，然行政院迄未會同司法院訂定上 揭規定之施行日期，則有關以契約負擔不動產物權之移轉、 設定或變更義務為標的者，縱未由公證人作成公證書，仍屬 有效。綜上所述，系爭土地之買賣契約，祇要買賣雙方就必 要之點之價金及標的物意思表示一致，不待書面、公證或其 他要式，即生效力，故屬諾成契約，尚非要式契約。經查： ㈠系爭土地，依土地登記第一、二類謄本記載，登記原因為買 賣、原因發生日期99年3月30日、登記日期99年4月28日，所 有權人為被上訴人；再依系爭土地之異動索引（見原審卷第 169頁）， 及土地登記申請書、印鑑證明、土地增值稅繳款 書、國民身分證、土地所有權狀（見本院卷第 39-46頁）內 容，系爭土地確係於上揭時間，由訴外人王唐○霞（上訴人
之妻）以買賣之原因移轉登記予被上訴人，則被上訴人即被 推定為所有權人並適法有此權利。
㈡上訴人雖辯稱系爭土地為其所有，前開移轉登記行為，並沒 有土地買賣契約書，嚴重違反法律規定，且只有書面作業， 沒有點交，只是蓋章就登記予被上訴人所有具瑕疵云云。惟 依前揭資料，系爭土地本即登記為王唐○霞所有，並非登記 為上訴人，且我國物權法就不動產所有權之移轉，採登記生 效主義，故系爭土地不論有無點交，均不影響系爭土地移轉 之效力，上訴人此之所辯自難採認。又系爭土地之買賣契約 屬諾成契約，非要式契約，故縱未訂定書面買賣契約，亦不 影響系爭土地移轉登記予被上訴人之效力。被告雖又辯稱系 爭土地之移轉登記，嚴重違反法律規定云云，然未能證明前 開登記內容係由於其他原因事實所作成，以排除上開經驗法 則之適用，其抗辯系爭土地登記為上訴人所有，違反法令云 云，自難採認。
㈢上訴人另辯稱系爭土地移轉登記，係因訴外人王○明（即被 上訴人之夫）逼伊過戶云云。惟，王○明於原審證述：買賣 土地時，上訴人並沒有講系爭土地的市價與買賣價金落差很 大的話，那時候 300萬元很多，買賣交易都是雙方同意的， 上訴人的太太也同意等語（見原審卷第 235頁）；且證人即 辦理移轉登記之代書洪金德於原審證述：過戶時，代書不涉 及私權及價格問題等語（見原審卷第 230頁），據此，系爭 土地之買賣移轉登記，並無逼迫上訴人辯理移轉登記之情， 況且，上訴人亦未就逼迫一情舉證以實其說，則上訴人此之 所辯，委無可採。
㈣至於上訴人辯稱系爭土地之市價不止 300萬元云云。惟，上 訴人曾向訴外人游○娟借貸 180萬元，嗣於93年間結算時， 上訴人並清償本金180萬元及利息120萬元，合計 300萬元， 上訴人即以系爭土地設定普通抵押權 300萬元予游○娟，嗣 游○娟於96年間將上開債權及抵押權讓與被上訴人（並未辦 理抵押權移轉登記，見原審卷第169、177頁異動索引），惟 上訴人迄至系爭土地於99年 4月28日移轉登記予被上訴人時 ，並未清償 300萬元，且亦未給付利息之情，為上訴人所自 承（見本院卷第 48頁反面-49頁反面）。據此，上訴人積欠 被上訴人之債務本息逾300萬元。
三、次按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承 租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃期限屆滿後， 承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意 思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第45 5條前段及第451條分別定有明文。又定期租賃契約期滿後之
得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之 意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟 無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍 為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其 條件仍為不成就（最高法院47年台上字第1820號判例意旨參 照）。經查：
㈠系爭租約，依第1條及第2條分別約定之租賃標的為系爭土地 ，地上未保存登記之建物其植物一併出租，使用範圍全部。 租賃期限自104年 2月1日起至105年1月31日止計一年（見原 審卷第31頁）。此為兩造所不爭執。而被上訴人於105年1月 15日租期屆滿前寄發存證信函予上訴人，預告不為續租之意 思表示（見原審卷第33頁）。據此，系爭租約業已載明租賃 之標的為系爭土地及其上未辦保存登記之建物及植物，且已 因租賃期間屆滿，且因被上訴人不願續租而消滅，上訴人依 上開規定及系爭租約，應負返還系爭土地及其上未辦保存登 記之建物及植物之責任。
㈡至於上訴人雖抗辯稱其未將系爭建物過戶予被上訴人，簽定 系爭租約時已向被上訴人表示系爭建物為其所有，不應將此 載於契約書上云云。惟系爭租約業已載明租賃標的，除系爭 土地外，包含系爭土地上未辦保存登記之建物及植物，使用 範圍為全部之情，有如前述。核與證人洪金德於原審證述： 爭租賃契約包括系爭土地上所有東西都一併出租等語，及王 ○明於原審證述：系爭土地上有未辦保存登記的建物，伊跟 被上訴人就是要把前開建物租給上訴人，順便把系爭土地租 給上訴人；當初簽訂系爭土地買賣契約時，被上訴人一起買 下來；簽訂系爭土地買賣契約及系爭租約時包含系爭水池在 裡面等語（見原審卷第 231、235、237頁）相符。據此，系 爭租約業已載明租賃標的包含系爭土地、系爭建物及植物， 使用範圍全部，且系爭租約第 4條使用租賃物之限制載明約 定「本土地係供承租人暫時耕作居住之用，不得移作他種用 途。未經甲方同意，乙方不得將租賃土地及其地上建物全部 或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法由他人租賃土地 及其地上建物。」等語。況且，系爭水池（見原審卷第 114 -115頁照片藍色箭頭所指處）絕對與土地不能分離，一分離 即不成其為水池，應認該水池為土地之成分，為系爭土地買 賣契約效力所及範圍。是，系爭建物、水池已於系爭土地買 賣契約移轉登記時，一併移轉所有權予被上訴人，兩造再訂 定系爭租約，由被上訴人再出租予上訴人，若系爭土地、建 物、水池未移轉予被上訴人，兩造自無需訂定系爭租約。矧 ，系爭土地之所有權業已移轉登記被上訴人，若不一併移轉
系爭建物之所有權，亦可能產生系爭建物欠缺坐落系爭土地 之占用權源之衍生問題。是上訴人並非系爭建物之所有權人 ，亦無法舉證證明其有何占有使用系爭建物之正當權源，從 而，被上訴人於系爭租約屆滿後，自得請求上訴人應自系爭 建物遷出，並返還系爭土地。
㈢又系爭租約第3條約定，租金為每月1700元，於每月1日支付 ，被上訴人主張上訴人僅於104年 1月7日、同年12月25日分 別給付租金4000元、 1萬元等語，尚積欠租金6400元，為上 訴人所不爭執。是被上訴人本於系爭租約，請求上訴人給付 6400元，即屬有據，應予准許。
四、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情 形不能返還者，應償還其價額，民法第179條、第181條但書 規定甚明。而無權占有他人土地，可能獲得相當於該土地租 金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判例意旨參照）。查，系爭租約既經被上訴人表示不再續 租，而於租期屆滿後，上訴人已無占有使用系爭土地之正當 權源，且依社會通常觀念，上訴人因無權占有系爭土地全部 ，可能獲得相當於系爭土地租金之利益，並致所有權人即被 上訴人受有無法使用系爭土地之損害。揆諸上開說明，原告 依不當得利之法律關係，請求上訴人自系爭租約屆滿之翌日 即105年 2月1日起至105年10月31日止（被上訴人於105年11 月14日遞起訴狀，被上訴人僅請求至105年10月31日），共9 個月，相當於兩造所約定之租金之不當得利，以每月1700元 計算，合計1萬5300元（計算式：9×1700=15300元），即屬 有據。又系爭約第 5條載明「乙方如違約不於租賃期滿時交 還土地，經甲方催告後仍不履行，每逾期限壹日應給付甲方 新台臺幣壹佰元正之違約金，…。」（見原審卷第31頁）， 則被上訴人自得依系爭約向上訴人請求自起訴狀繕本送達上 訴人之翌日 105年12月29日起至返還系爭土地之日止，按日 給付被上訴人 100元，即屬有據，應予准許。五、綜上所述，被上訴人本於系爭租約、民法第 767條、不當得 利之法律關係，請求上訴人應自系爭土地上系爭建物遷出， 並將系爭土地、建物返還予被上訴人，及自 105年12月10日 起至返還系爭土地之日止，按日給付被上訴人 100元；並應 給付被上訴人 2萬1700元本息（被上訴人原起訴聲明請求上 訴人給付自起訴狀繕本送達翌日即 105年12月10日至清償日 止之遲延利息，惟判決主文記載為自 105年12月19日起算， 惟經被上訴人減縮自 105年12月19日起算），即屬有據，應 予准許。原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不
合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無 理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁 之必要，併此敘明。
伍、據上結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第2項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 6 日
民事第五庭 審判長法 官 吳惠郁
法 官 簡燕子
法 官 顏世傑
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 劉雅玲
中 華 民 國 108 年 8 月 6 日