臺灣高等法院臺中分院民事判決 107年度上字第552號
上 訴 人 陳金刐
視同上訴人 陳世紘
陳麗美 臺中市○區○○路000號7樓之3
被上訴人 龔周明
訴訟代理人 温承翰
陳浩華律師
複代理人 林尚瑜律師
陳博芮
上列當事人間拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國107 年5 月
18日臺灣臺中地方法院103 年度重訴字第104 號第一審判決提起
上訴，本院於民國108 年7 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
原判決主文第五項之履行期間為壹年。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟 人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體， 民事訴訟法第56條第1 項第1 款前段定有明文。次按民事訴 訟法第56條第1 項第1 款，所謂共同訴訟人中一人之行為， 有利益於共同訴訟人或不利益於共同訴訟人，係指於行為當 時就形式上觀之，有利或不利於共同訴訟人而言（最高法院 52年台上字第1930號判決意旨參照）。被上訴人起訴主張上 訴人陳金刐、視同上訴人陳世紘、陳麗美（下合稱上訴人， 分別則以姓名稱之）公同共有門牌號碼：臺中市○區○○○ 街00巷0 號建物（下稱系爭建物）無權占有被上訴人所有坐 落臺中市○區○○段0 ○00地號土地（下稱系爭土地）如附 圖編號B3所示土地，依民法第767 條之規定，請求其等拆除 系爭建物。經原審判決後，雖僅據陳金刐提起第二審上訴， 惟依民事訴訟法第56條第1 款規定，上訴之效力應及於全體 公同共有人，是陳世紘、陳麗美應為視同上訴人，合先敘明 。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：
一、被上訴人前就其所有系爭土地，與第三人訂立租地建屋契約 ，該承租人並於系爭土地上搭建地上物（下稱原建物），嗣 將原建物出賣予○○○○○○○死亡後，原建物即由上訴人
共同繼承。而系爭土地上之現有系爭建物之建材、構造均與 原建物不同，足見原建物已因不堪使用而消滅不存在，兩造 間就系爭土地之不定期租賃關係即歸於消滅，惟上訴人所有 之系爭建物仍繼續占有系爭土地，自屬無權占有。爰依民法 第767 條之規定，請求上訴人拆除系爭建物。並聲明：上訴 人應將系爭建物拆除。
二、對上訴人答辯之陳述：
㈠自從陳秀子買受原建物後，從未給付租金予被上訴人。被上 訴人前來臺中後，始發現系爭建物並非原承租人在使用。 ㈡被上訴人否認有同意上訴人改建系爭建物，亦無同意上訴人 在系爭土地上重建建物之義務。陳金刐雖有以存證信函寄送 支票2 紙，然該2 紙支票均指定受款人為溫承翰，而被上訴 人從未授與溫承翰收受租金之權，被上訴人亦未持上開支票 提示付款。上訴人所寄送之支票應屬不當得利之性質，並非 租金。
貳、上訴人則以：
一、系爭建物係上訴人之被繼承人○○○向他人買受，而該出賣 人與土地所有權人訂有租地建屋契約，○○○死亡後，上訴 人即因繼承而取得系爭建物之事實上處分權。系爭建物原為 竹木造，嗣因漏水，而於民國50幾年間有加蓋鐵皮、鋼筋， 並無全部拆除後重建之情形。於103 、104 年間，亦經過系 爭土地原所有權人之同意而進行修繕。退步言之，縱認系爭 建物之部分經過改建，然被上訴人於上訴人改建後亦未曾反 對上訴人繼續使用收益系爭土地，應認已有更新或成立新的 不定期租賃關係之默示意思表示合致，本件應認兩造間之租 賃契約期限係以現存之系爭建物（鋼筋混凝土造及磚造）達 到不堪使用情況為止，而非以早年租地建屋契約訂定時原建 物原況（竹造）做為不堪使用之期限方是。依臺灣建築發展 學會之鑑定意見，系爭建物尚有「耐震評估計算後補強」之 可能，亦即經過補強後仍能繼續居住使用，且系爭建物並無 立即拆除重建之危險或必要性，尚未達不堪使用之程度，系 爭建物占有系爭土地仍有合法權源。
二、被上訴人於提起本件訴訟前，仍持續向上訴人收取租金，待 被上訴人起訴後，上訴人仍按期將2 張租金支票以存證信函 寄送給被上訴人，惟被上訴人並未持以提示付款，僅將其中 1 張支票返還上訴人。並聲明：被上訴人之訴駁回參、經原審為上訴人敗訴之判決，陳金刐不服，提起本件上訴， 兩造之聲明為：
一、上訴人之聲明：
㈠原判決不利於上訴人部分廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。二、被上訴人之聲明：上訴駁回。
肆、本院之判斷：
一、被上訴人主張其為系爭土地之所有權人，系爭建物占有系爭 土地，其位置、面積如附圖編號B3所示等情，業據其提出土 地登記第二類謄本為證（見原審卷一第28頁），並經原審至 現場勘驗明確，並囑託臺中市中正地政事務所繪製複丈成果 圖，此有原審勘驗筆錄、現場照片、臺中市中正地政事務所 104 年1 月16日中正地所二字第1030014312號函及所附103 年12月26日土地複丈成果圖附卷可稽（見原審卷二第160 至 161 頁、第165 至166 頁背面），且為上訴人所不爭執，自 堪信其上開主張為真實。
二、上訴人主張與被上訴人間有不定期租地建屋之租賃關係存在 ，而被上訴人固不否認兩造間曾有租地建屋之不定期租賃契 約存在，然主張該契約已因原建物不堪使用，而歸於消滅， 系爭建物應屬無權占有等情。經查：
㈠按土地之租賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之 房屋後始租用該基地，均係以承租人使用該房屋為目的，非 有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限 ，然依契約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋 不堪使用時為止之期限。而所謂不堪使用之原因，除因房屋 本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀 壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常 之使用之情形；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約， 一旦房屋遭受不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期 ，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的，而失情理之平（最 高法院95年台上字第388 號判決參照）。
㈡系爭土地上之原建物原為土竹造（竹造）1 層建物，房屋稅 起課時間為52年7 月，而系爭建物今為2 層建物，1 樓為鋼 筋混凝土造，2 樓為磚造等情，有臺中市政府地方稅務局房 屋稅籍證明書、系爭建物外觀照片附卷可參（見原審卷三第 15 、16 、50、170 頁）。另經原審囑託社團法人臺灣建築 發展學會鑑定結果，認為：系爭土地上之建物已由稅籍登載 壹樓木竹造（竹造）改建為壹樓為鋼筋混凝土造及磚隔間， 貳樓為磚造，依現況研判其結構已無法符合現行建築相關法 規，其結構安全堪慮，建議拆除重建或耐震評估計算後補強 ，以維居住安全等語，有該學會106 年11月28日臺建發學鑑 （106006）字第106062 21-5 號函暨所附鑑定作業報告書在 卷可考（見原審卷三第276 至299 頁）。而觀諸鑑定作業報 告書所附系爭建物之照片（見原審卷三第295 頁背面、第29
7 、298 頁），系爭土地上原建物原始木竹造結構已不復存 在，足見原建物於興建完成逾50年後，在上訴人自承之103 、104 年間改建時，應已不堪使用，上訴人始予以改建，更 新材質、結構成為系爭建物。準此，堪信被上訴人主張原建 物已達不堪使用之程度，應屬有據。則依前揭說明，應認原 租地建屋契約業因原建物已不堪使用而消滅。上訴人抗辯應 至其改建之系爭建物達不堪使用程度時，租賃契約始消滅云 云，並無可採。
㈢上訴人雖抗辯其於103 、104 年間修繕系爭建物時，有經原 土地所有權人同意，且被上訴人嗣後亦未曾反對上訴人繼續 使用收益系爭土地，上訴人亦有繳納租金，應認兩造已有更 新租約或另成立新的不定期租約之默示意思表示合致云云， 然為被上訴人所否認。則上訴人自應就上開有利於己之事實 負舉證責任。經查：
⒈被上訴人係於40年12月24日買受系爭土地，並於41年8 月21 日完成所有權移轉登記，有前揭土地登記第二類謄本可佐。 則於上訴人所陳102 、103 年間整修系爭建物當時，系爭土 地之所有權人即已為被上訴人無訛。然陳金刐於本院108 年 2 月13日準備程序期日抗辯稱：伊根本不認識被上訴人，伊 於103 年間修繕系爭建物時是經過舊地主同意，伊不清楚系 爭土地已由被上訴人買受云云（見本院卷第61頁背面），足 證其所謂同意其修繕或改建系爭建物者，顯非被上訴人，應 無疑義。上訴人於103 年間改建系爭建物時，既未經當時所 有權人即被上訴人同意，則其抗辯業經所有權人同意始改建 系爭建物云云，自無可採。
⒉上訴人雖主張被上訴人於系爭房屋改建後未曾反對上訴人繼 續使用收益系爭土地，上訴人亦有繳納租金，應認兩造已有 更新或成立新的不定期租約之默示意思表示合致云云，然為 被上訴人所否認，並主張自陳秀子買受原建物後，即從未給 付租金予被上訴人等語。經查，上訴人陳金刐於本院上開準 備程序期日陳稱：前手地主『○○』（台語）有請1 名女子 來向伊等收取租金，伊並未將租金給付予被上訴人，伊根本 不認識被上訴人等情（見本院卷第62頁），足見上訴人並非 直接將租金交付予被上訴人，其復未能證明被上訴人即為其 所給付租金之實際領收者，則其據此主張被上訴人有默示同 意更新租約或另定新租約之意思表示云云，亦無可採。 ⒊上訴人另抗辯自從被上訴人提出本件訴訟後，即以存證信函 郵寄租金支票予被上訴人等情，並提出支票影本、臺中民權 路郵局存證號碼1510號存證信函、中華郵政掛號郵件收件回 執在卷可稽（見原審卷四第22、23頁、本院卷第27至33頁）
，惟被上訴人已委託律師於108 年2 月21日以律師函將其中 1 紙票面金額為新臺幣（下同）16,380元之支票寄還上訴人 ，且另紙票面金額為38,220元之支票，迄未經提示兌現等情 ，有律師函（附支票影本）、臺灣銀行108 年3 月21日健行 營字第10850001941 號函附卷可證（見本院卷第79至81頁、 第87頁），足見被上訴人主張並未持上開2 紙支票提示付款 等情，堪信為真實。另上開上訴人擬用以給付租金之支票上 均指定受款人為温承翰，而非被上訴人，而温承翰固為本件 訴訟之訴訟代理人，然本件訴訟乃為拆屋還地之訴，訴訟代 理人所得為之法律上代理範圍，應僅及於法律上之攻擊防禦 ，而不及於租金之收取，被上訴人復否認有授權温承翰收取 租金，因此尚難因上訴人片面決定將上開支票寄送予訴訟代 理人温承翰，即認被上訴人已有收取租金之事實。 ⒋綜上，上訴人就其上開所辯之事實，既均未能舉證以實其說 ，則其抗辯兩造有更新或成立新的不定期租賃關係之默示意 思表示合致云云，自無可採。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項 、第821 條定有明文。查兩造間原不定期租地建屋契約既因 原建物已不堪使用而消滅，且無從認定兩造有達成默示更新 租約或另訂新租約之意思表示合致，上訴人自無從以原租地 建屋契約，主張有占有系爭土地之合法權源。則被上訴人依 民法第767 條之規定請求上訴人拆除系爭建物，即屬有據， 應予准許。
四、按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告 之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期 間，民事訴訟法第396 條第1 項定有明文。查陳金刐居住於 系爭建物之時間已達數十年，且目前仍居住其內等情，為被 上訴人所不爭執。而原判決主文第5 項所命上訴人拆除系爭 建物之給付部分，因須陳金刐先自系爭建物遷移他處，其勢 須花費相當時間另覓適宜住處，並搬遷系爭建物內之物品、 傢具設備，及清運廢棄無用之相關物品，且陳金刐已年屆80 （有個人戶籍資料查詢結果在卷可參），年事已高，另覓處 所居住，衡情自需相當時日，其性質應需相當時間始能履行 。是本院斟酌陳金刐該等境況，並為兼顧系爭土地所有權人 即被上訴人之利益，爰依據上開規定，酌定履行期間為1 年 。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767 條規定，請求上訴人拆除 如附圖編號B3所示建物，為有理由，應予准許。從而，原審 為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴論旨指摘原判決不當
，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。本院併就原判決 主文第5 項命上訴人拆除系爭建物部分，定履行期間為1 年 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條、第85條第2 項、第463 條、第396 條第1 項， 判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 20 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 高英賓
法 官 郭妙俐
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 李淑芬
中 華 民 國 108 年 8 月 20 日