臺灣高等法院民事判決 108年度重上字第226號
上 訴 人 林敏雄
訴訟代理人 林樹旺律師
趙文銘律師
被 上訴 人 財團法人台北市私立中山國民小學
法定代理人 曾永權
訴訟代理人 顏永青律師
上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國108年1月11
日臺灣臺北地方法院107年度重訴字第672號判決提起上訴，本院
於108年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
兩造共有坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地應分歸上訴人取得，上訴人應補償被上訴人新臺幣壹仟玖佰壹拾柒萬捌仟貳佰捌拾元。
第一、二審訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、上訴人主張：兩造共有坐落臺北市○○區○○段0小段000地 號土地（下稱系爭土地），並非不能分割，因無法達成協議 ，訴請分割系爭土地等情。爰依民法第823條第1項、第824 條第3項規定，請求將系爭土地全部分歸上訴人取得，由上 訴人補償被上訴人新臺幣（下同）1,304萬2,137元。原審判 決系爭土地應依附圖所示將Ｂ部分面積49.5㎡分歸上訴人取 得，Ｃ部分面積49.5㎡分歸被上訴人取得。上訴人不服提起 上訴，並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地應全部分歸 上訴人取得，由上訴人補償被上訴人1,304萬2,137元；如不 許上開分割方法，則請求變價分割。
二、被上訴人則以：系爭土地應依附圖方案進行分割，由兩造各 取得1/2。另被上訴人並無在分割取得土地興建建物之計劃 ，自不受建築法規及自治條例拘束。且系爭土地距離被上訴 人校區僅百公尺遠，可供作教職員停車或學生休憩使用，不 同意全分歸上訴人取得或變價分割。又系爭土地經巨秉不動 產估價師聯合事務所（下稱巨秉事務所）依相同分析法估算 其總價3,533萬8,050元，與宏大不動產估價師聯合事務所（ 下稱宏大事務所）之估價相差1,000萬元，顯見宏大事務所 出具之查估報告不足為採，且有開發建商表明願以總價3,83 5萬6,560元之一半1,917萬8,280元，價購被上訴人應有部分 ，故倘將系爭土地全分歸上訴人取得，上訴人應補償被上訴
人之金額，亦不得低於1,917萬8,280元等語，資為抗辯。並 對上訴人之上訴，答辯聲明：上訴駁回。
三、上訴人請求分割系爭土地，主張系爭土地應分歸其取得，再 以金錢補償被上訴人等語，為被上訴人所否認，並以前詞置 辯。是本件爭點厥為系爭土地應如何分割？茲論述如下： ㈠按各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但 因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在 此限，民法第823條第1項定有明文。查兩造共有系爭土地， 應有部分各1/2，屬第三種住宅區建築用地，並非不能分割 或約定不分割期限，且兩造僅對分割方法無法達成協議等情 ，有系爭土地登記謄本及使用分區證明在卷可稽（見原審卷 27、29、44頁)，依上開說明，上訴人訴請分割系爭土地， 應屬有據。
㈡次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第1項 至第3項分別定有明文。是定共有物分割之方法，固可由法 院自由裁量，但仍須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、 共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分 割方法始得謂為適當（最高法院106年度台上字第699號判決 意旨參照）。又所稱原物分配顯有困難，依立法意旨係指如 有事實上或法律上之困難，以致不能依共有人應有部分為分 配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分 配者之金錢補償。故原物分割結果，若有其物之效用明顯減 損、或易生使用上糾紛、或有經濟利益低落、或有害社會整 體公共利益等情，自屬上開條文所稱之顯有困難，應斟酌原 物分割之補充方法，以為適當之分割。經查：
⒈上訴人為訴外人元利建設企業股份有限公司（下稱元利公司 ）董事，有經濟部公司資料查詢在卷可稽（見本院卷162至1 63頁）。系爭土地面積99平方公尺，未緊鄰道路，東側為同 地段427地號土地係元利公司與上訴人共有、同地段428地號 土地為上訴人所有；西側及南側為同地段440-6、440-9地號 土地均係元利公司與上訴人共有；北側為同地段421、422地 號土地均係上訴人所有。自系爭土地位置無法連通至被上訴
人校區，其對外聯絡須經由鄰地往北通行至○○路1段，相 距約45.1公尺，或經由鄰地往西通行至○○路，相距約19.4 公尺，再沿○○路步行約138.7公尺至被上訴人校門口等情 ，有現場勘驗筆錄、量測照片、系爭土地地籍圖謄本及相鄰 土地登記謄本等為證，並為被上訴人所不爭（見本院卷60、 72至84、132頁），足見系爭土地為民法第787條所規定之袋 地。
⒉又系爭土地使用分區為第三種住宅區，現狀屬未與建築線相 連之袋地，倘未獲得與道路間相鄰土地所有人提供通行土地 之同意，恐難依建築法規取得建築執照興建建物。且系爭土 地若依附圖所示方法分割，被上訴人分割取得土地面積僅49 .5㎡，並無法符合臺北市土地使用分區管制自治條例第17條 就第三種住宅區所規定建築基地平均寬度應為8公尺、深度 應為16公尺（見本院卷97至98頁）之標準，顯無法單獨將之 做為建築使用，無助於開發利用效益，難謂合適之分割方法 。雖被上訴人辯稱其現無在分割取得土地上建築之計畫，且 欲將分割取得土地，與被上訴人其餘同地段416、417、416- 1、415-1、415地號土地合併使用，或供教職員停車或學生 遊憩使用云云。惟被上訴人所稱416等地號土地乃校區所有 地暨校區東側土地（見本院卷57至58頁），然系爭土地位於 被上訴人校區西側，並未與校區相連或相通，須從校門口沿 ○○路1段步行後，往南藉道元利公司與上訴人共有之440-6 地號及上訴人所有之422、421地號土地，其間相距約138.7 公尺；且被上訴人分得面積僅49.5㎡（約15坪），顯不足以 供為學生休憩或教學場所，其使用實益性亦低。再者，依被 上訴人分割取得面積49.5㎡，縱不預留車輛迴旋空間面積， 依建築技術規則建築設計施工編第60條、第61條規定，按一 般自用小客車停車位規格為寬2.5公尺、長5.5公尺計算，上 開面積約可停放3輛自用小客車，如停放大型車輛則僅能停 放1輛（大型停車格為寬4公尺、長12.4公尺），加上單車道 寬度至少應3.5公尺（見本院卷125至126頁），非但可供停 車數量甚少，且因此增加須通行鄰地之面積（即以車道寬度 3.5公尺，依往北至○○路1段之距離約45.1公尺，西至○○ 路之距離約19.4公尺，以此計算通行道路面積約各為157.85 ㎡、67.9㎡），大於被上訴人主張所欲分得系爭土地面積49 .5㎡，顯見如附圖所示分割方式經濟效益甚低，且日後易生 鄰地通行權及支付償金等糾葛。況系爭土地與被上訴人上開 所稱416等地號土地間，仍間隔多筆地號土地，而系爭土地 四周均為元利公司及擔任元利公司董事之上訴人所有或共有 之土地，有被上訴人所提地籍圖謄本在卷可稽（見本院卷58
頁），亦難認有被上訴人所稱合併使用之可能。故被上訴人 將擬分得如附圖所示Ｃ部分土地作為停車、學生休憩或與鄰 地合併使用之作法，除須處理通行之事實上困難外，亦不符 經濟效益，並非適當之分割方法。
⒊從而，本院考量系爭土地為袋地，分割後不能單獨作為建築 基地，向未供為被上訴人教學使用，而是閒置空地，且四周 與元利公司或擔任元利公司董事之上訴人所有之土地相連， 若全數分割予上訴人，與四鄰土地合併規劃開發有助提昇經 濟效益，並無破壞被上訴人辦學之需等情，認上訴人主張將 系爭土地全分歸其取得，而由其以金錢補償被上訴人之分割 方法，應屬可採。查兩造就系爭土地應有部分各1/2，經原 審送請宏大事務所估價結果，固認系爭土地總價值2,608萬4 ,273元（見外放不動產估價報告書第2頁），則被上訴人應 有部分價值為1,304萬2,137元（元以下四捨五入）；惟參酌 被上訴人所提元利公司欲價購其應有部分金額為1,917萬8,2 80元（即系爭土地總價值3,835萬6,560元之1/2，見本院卷1 54至155頁），顯高於宏大事務所上開估價金額，基於維護 被上訴人以金錢補償受分配之利益，認以1,917萬8,280元作 為被上訴人應受補償之金額為適當。
四、綜上所述，本院審酌各共有人之利益、兩造所提方案之優劣 ，併共有物之性質、經濟效用、分得部分之利用價值等情， 認上訴人主張之方割方法較為可採，即將系爭土地分歸上訴 人取得，由上訴人補償被上訴人1,917萬8,280元。原審所採 如附圖所示分割方法，尚有未合，上訴意旨指摘原判決不當 ，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文 。本件係因分割共有物涉訟，兩造之行為均認係按當時之訴 訟程度，為伸張或防禦權利所必要，且分割共有物之訴，乃 形成訴訟，法院不受當事人聲明分割方法之拘束，及審酌兩 造因本件分割訴訟所得之利益等情，認本件訴訟費用應由兩 造按應有部分比例各分擔1/2，始為公平，附此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認均不足以影響判決之結果，爰不逐一詳予論 駁，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第8 0條之1，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 魏于傑
法 官 林玉珮
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 14 日
書記官 林敬傑
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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