臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第232號
上 訴 人 周天賜
被 上訴 人 周碧專
周碧麗
周麗玲
周雅香
周家棛
周黃秋英
周亭羽
周碧泰
周仁偉
共 同
訴訟代理人 李淑寶律師
上列當事人間請求調整租金事件，上訴人對於中華民國107 年12
月27日臺灣士林地方法院106 年度訴字第1335號第一審判決提起
上訴，本院於108年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該訴訟費用 負擔之裁判，均廢棄。
二、被上訴人向上訴人承租坐落新北市○○區○○段○○○地號 土地（其上建築門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○ ○弄○號房屋）面積四十七坪之土地（土地租賃契約如附件 ）租金，准自民國一百零六年九月六日起調整為每年新臺幣 肆仟伍佰元。
三、其餘上訴駁回。
四、廢棄部分之第一審訴訟費用由被上訴人連帶負擔；第二審訴 訟費用，由被上訴人連帶負擔百分之五；餘由上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人之父周松於民國70餘年間向伊父周火 元承租坐落新北市○○區○○段○○○段000○0地號土地（ 重測後為同區同新段824 地號）一部，面積約40坪（實際使 用面積47坪，下稱系爭土地），並在其上建築門牌號碼新北 市○○區○○路000巷00弄0號房屋（下稱系爭房屋），約定 租金為每年白米100 台斤折合時價付款。周火元去世後，被 上訴人周碧專代理周松於86年5 月與伊簽訂土地租賃契約（ 下稱系爭租約），未約定租賃期限，租金仍援前例辦理。嗣 周松過世後由被上訴人承受系爭租約，多年來從未調整租金
。茲系爭土地鄰近國道3 號南港聯絡道，距離捷運南港展覽 館步行約20餘分鐘，北臨汐科火車站，南與胡適國小、中央 研究院為鄰，交通便利，利用效益與經濟價值遽增，其變更 顯非兩造締約當時所得預料，原約定租金顯然低於當地租金 行情，應參考附近土地租賃行情，按每坪每月新臺幣（下同 ）180元計算，再折扣20％，調整系爭土地每年租金為8萬11 16元等情，依民法第442 條規定，求為命將被上訴人承租系 爭土地之租金自民事起訴狀繕本送達最後1 名被上訴人翌日 起調整為每年8萬1116元，每3年調漲10％之判決（上訴人請 求給付欠租部分，業經判決被上訴人敗訴，未據其聲明不服 ，非本院審理範圍）。
二、被上訴人則以：兩造均為系爭土地共有人，被上訴人周碧專 於86年5月代理周松與上訴人簽訂系爭租約，周松於90年3月 3日去世，伊承受系爭租約，願按105年白米零售價格1 台斤 25.146元打89折後計付每年租金2238元，且應按申報地價調 整租金，不能每3 年持續調漲租金。系爭土地附近僅有幾戶 人家居住，系爭房屋後方為樹林，上訴人另將毗鄰土地出租 他人搭蓋違章鐵皮屋經營工廠，系爭土地雖靠近國道3 號南 港聯絡道，但無公車或社區巴士經過，最近公車站或捷運站 在3 公里外，便利超商約2.5公里，菜市場約2.8公里，國中 小學則約為2.5至3公里，生活機能甚差，系爭土地價格於系 爭租約簽訂後不升反降，上訴人請求調整租金並無理由等語 ，資為抗辯。
三、原審就上開請求部分為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提 起上訴，其聲明：㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴 部分廢棄。㈡被上訴人向上訴人承租系爭土地之租金，自起 訴狀繕本送達最後一名被上訴人翌日起調整為每年8 萬1116 元，每3 年調漲10％。被上訴人均答辯聲明：上訴駁回。四、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第122 頁）：
㈠被上訴人周碧專代理訴外人周松，於86年5 月與上訴人簽訂 土地租賃契約書（即系爭租約），約定承租土地面積40坪、 租金每年白米100 台斤折合時價付款。
㈡周松於90年3月3日過世，被上訴人為其全體繼承人。 ㈢上訴人與被上訴人周碧專均為系爭土地共有人，上訴人應有 部分11/336、被上訴人周碧專應有部分25/1008 。五、本件爭點如下：
㈠上訴人主張依民法第442條規定請求調整租金，是否有理由 ？
㈡若為肯定，調整租金數額若干？
六、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：
㈠上訴人依民法第442 條規定請求調整租金，為有理由： ⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃訂有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。故不動產如其本身價值於契約成立後有昇降， 原約定之租金，顯不相當，而當事人對於調整租金額之計算 比例又有爭執時，不定期租賃之出租人自得依民法第442 條 規定，訴請法院調整計算租金之比例，以維公平。 ⒉經查：被上訴人周碧專代理訴外人周松於86年5 月與上訴人 簽訂系爭租約承租系爭土地，為兩造所不爭執。周松於90年 3月3日去世後，由被上訴人繼承該項承租權等情，亦為被上 訴人自承在卷（見本院卷第218 頁）。而系爭租約並未約定 租賃期限，有該租約為憑（見原審卷㈠第26、114 頁），堪 認兩造間就系爭土地確有不定期租賃關係存在。兩造於86年 5月簽訂系爭租約，約定租金為每年白米100台斤折合時價付 款，按當時白米時價換算每台斤約為22.5元計算，每年租金 為2250元；上訴人於105年9月起訴請求調整租金，按當時白 米時價換算每台斤約25.15 元計算，每年租金為2515元等情 ，有行政院農業委員會農糧署新北市86年5 月及105年9月糧 價情形調查表可稽（見原審卷㈠第289至291頁），復為兩造 所不爭執。系爭租約雖記載承租面積約40坪，然上訴人主張 被上訴人實際租用面積為47坪（見原審卷㈡第86頁），被上 訴人亦不否認實際使用面積約47坪（見原審卷㈠第230 頁） ，堪信上訴人此部分主張為真。上訴人聲請本院測量系爭房 屋面積，確認被上訴人承租面積，核無必要。又被上訴人承 租系爭土地面積47坪，折合約155.37213 平方公尺，如按系 爭土地105年申報地價每平方公尺704元（見本院卷第77頁） ，係以申報地價總額10萬9382元（計算式：704×155.37213 ＝109,382，元以下四捨五入）之年息2.3％計租（計算式： 2515÷109382≒0.023 ），參酌兩造不爭執系爭租約簽訂當 時周遭附近均為農地，國道3 號高速公路甫興建完成；近年 則增設南港交流道，周遭環境大多改建為廠房或住家等情（ 見本院卷第124 頁），且有現場照片為憑（見原審卷㈡第76 至83頁），再參照行政院主計總處公布消費者物價指數銜接 表、內政部不動產資訊平台租金指數漲幅（詳如後述），足 見兩造約定租金顯屬過低，是上訴人請求調整租金，洵屬正 當。
⒊至「公告地價」係指直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地 價或每2年重新規定地價時，依平均地權條例第15條第3款公 告之地價，於土地所有權人未於公告期間申報地價時，作為
申報地價之基準；與依同條例第46條規定直轄市或縣（市） 政府對於轄區內之土地，應調查其地價動態，提經地價評議 委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告之「公 告現值」，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值 之參考，均不足真實反應系爭土地價值之升降。被上訴人抗 辯：系爭土地86年申報地價840元，於上訴人105年起訴時已 調降為704 元，足見系爭土地價格不升反降，上訴人不得請 求增加租金云云，即無憑據。
㈡系爭土地租金應以每年4500元計付，始為允當；上訴人逾此 範圍之請求，為無憑採：
⒈按租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於 依民法第442 條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟 酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與 鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價 值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡（最高法院 81年度台上字第3062號判決意旨參照）。 ⒉依行政院主計總處公布消費者物價指數銜接表記載，於締結 系爭租約之86年5月間為82.30，上訴人於105年9月起訴時則 為100.35（見本院卷第135頁），漲幅約21.93％【計算式： （100.35÷82.30－1）×100％＝21.93％」】；另內政部不 動產資訊平台租金指數於上開期間分別為95.66、100.20（ 見本院卷第165至170頁），漲幅約4.75％【計算式：（100. 20÷95.66－1）×100％＝4.75％ 】，則以系爭租約於起訴 時原訂租金折合白米100 台斤時價2515元為基準，分別乘以 上開指數漲幅，應為3212元（計算式：2515×1.2193×1.04 75＝3212，元以下四捨五入）；系爭房屋現供被上訴人周黃 秋英、周亭羽、周碧麗居住，為被上訴人陳明在卷（見本院 卷第218頁）；上訴人雖主張被上訴人將系爭房屋2樓分租他 人，每月收取租金3 萬元等情，為被上訴人所否認（見原審 卷㈡第96頁、本院卷第124 頁），上訴人復自承係聽聞別人 所言（見本院卷第124 頁），即難採信。上訴人聲請傳訊系 爭房屋2 樓承租人作證，未具體指明證人姓名，於法不合， 本院自得不予調查。又上訴人主張系爭房屋最初供電日期為 61年6月1日，可見系爭房屋於61年間建造完成等語（見本院 卷第104、158頁），且有台灣電力股份有限公司台北北區營 業處函可稽（見原審卷㈠第303 頁），可見系爭房屋興建完 成迄今已逾數十年之久，屋況老舊，難以充分發揮系爭土地 利用價值。系爭土地毗鄰821 地號土地出租他人搭蓋工廠， 每月租金每坪160 元，業據上訴人提出土地租賃契約書為憑 （見原審卷㈠第28頁），因被上訴人陳稱：824 地號土地上
另有4戶房屋均無付租金等語（見本院卷第218頁），故該土 地出租用途雖與系爭土地係供建築房屋居住不同，仍可作為 法院審酌鄰地租金參考。上訴人與被上訴人周碧專均為系爭 土地共有人，上訴人應有部分11/336、被上訴人周碧專應有 部分25/1008 ，為兩造所不爭執；證人周福長證稱：「據長 輩告知我祖父周河子孫7 人抽籤分財產，但沒錢辦理過戶； 被上訴人方面分到農地，距離祖厝較遠，故向上訴人方面租 地蓋屋並以稻米支付租金」等語（原審卷㈠第240至241頁） ，顯然上訴人與周松於86年5 月簽訂系爭租約已考量兩造均 為系爭土地共有人之特殊情形，始仍循前例以白米100 台斤 折合時價作為租金。上訴人主張應自61年6 月作為調整系爭 土地租金之基準，並無可採。至被上訴人否認上訴人因分管 有權單獨使用收益，亦無礙兩造就系爭土地存有租賃關係之 事實。本院審酌上情，並考量系爭土地鄰近國道南港交流道 ，距離捷運南港展覽館步行約20分鐘、北臨汐科火車站，南 有胡適國小、中央研究院等，附近並無公車通行，生活機能 尚可，出入須仰賴自備交通工具等情，分別為兩造陳明在卷 （見原審卷㈡第74、86頁、本院卷第74頁），復合意將系爭 土地租金改以金錢給付，無庸再按白米100 台斤折合市價給 付（見本院卷第183 頁），認為上訴人主張調漲系爭土地租 金為每年8 萬1116元，尚嫌過高；應調整為每年4500元計付 租金，方為允當。
⒊至依民法第442 條規定聲請法院增減租金之訴，祇能訴請增 減租金之數額，不及其他（最高法院82年度台上字第2606號 判決意旨參照）。系爭租約第2條約定：「租金每年白米100 台斤折合時價付款」，則上訴人主張被上訴人承租系爭土地 之租金每3 年調漲10％，不啻將原約定按年計算之租金附加 每3 年調漲10％之約款，增加系爭租約所未約定之事項，自 嫌無據。
七、綜上所述，上訴人依民法第442 條之規定，請求被上訴人承 租系爭土地（面積47坪）之租金，自起訴狀繕本送達最後一 名被上訴人翌日即106 年9月6日起（原法院送達證書所載最 後送達之被上訴人周亭羽，係於106年8月14日寄存送達臺北 市政府警察局內湖分局康樂派出所，經原法院囑託該分局查 訪其未居住送達址，起訴狀繕本未合法送達，嗣周亭羽於同 年9月5日委任李淑寶律師並提出委任狀，見原審卷㈠第48、 67、71頁）調整為每年4500元，為有理由，應予准許；逾此 部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開應准許部分 ，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如
主文第2 項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為 上訴人敗訴之判決，經核並無不合，上訴意旨指摘原判決此 部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴 。並依民事訴訟法第79條、第85條第2 項規定，為訴訟費用 負擔之判決。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，爰判決如 主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 周美雲
法 官 胡宏文
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 13 日
書記官 陳永訓