臺灣高等法院民事判決 108年度上易字第213號
上 訴 人 陳順琴
被 上訴人 宏泰人壽保險股份有限公司
法定代理人 魯奐毅
訴訟代理人 顏世翠律師
黃健誠律師
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，上訴人對於民國108 年
1 月10日臺灣臺北地方法院107 年度訴字第2650號第一審判決提
起上訴，本院於民國108 年7 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：被上訴人之銷售人員於民國103 年3 月間，向 上訴人佯稱海洋都心2 建案（基地坐落於新北市○○區○市 段000○00000○00000 地號土地，下稱系爭建案）A7棟21樓 預售房屋（下稱系爭房地），「位置景觀良好、有山有海、 景觀從觀音山到漁人一整片等可以看到」等語（下稱系爭資 訊），致上訴人信以為真陷於錯誤，於同年月25日與被上訴 人簽署海洋都心2 房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約 ），並依約給付價金新臺幣（下同）149 萬元（下稱系爭款 項）。詎系爭建案外觀完成後，上訴人發現系爭房地前陽台 遭咖啡色條狀物遮蔽，無法享有系爭資訊所稱之景觀，始知 遭詐騙，爰先位依民法第92條規定，以起訴狀繕本送達被上 訴人為撤銷系爭契約意思表示，再依民法第179 條規定，請 求被上訴人返還系爭款項；系爭房屋未具有系爭資訊之景觀 ，顯有價值及效用之減損，屬無法修補之瑕疵，則備位依民 法第359條規定，解除系爭契約，並依民法第259條第1、2項 規定請求被上訴人返還系爭款項。並聲明：被上訴人應給付 14 9萬予上訴人，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清 償日止，按週年利率5%計算之利息等語。
二、被上訴人則以：被上訴人未以系爭房地具「位置景觀良好、 有山有海、景觀從觀音山到漁人一整片」之不實事實，詐騙 上訴人購買系爭房地；被上訴人之銷售人員並未保證有景觀 良好、有山有海、視野從觀音山到漁人碼頭等之品質，且系 爭房地陽台外之咖啡色條狀物合於系爭契約附件平面圖之設 計，並未構成物之瑕疵，上訴人依民法第359 條規定，解除 系爭契約，即屬無據等語，資為抗辯。
三、原審就上訴人之請求，判決上訴人全部敗訴，上訴人不服提 起上訴，並聲明：被上訴人應給付上訴人149 萬，及自起訴 狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息；被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項（見本院卷第82-83頁、第144 頁）： ㈠兩造於103 年3 月25日簽訂系爭契約，約定由上訴人向被上 訴人購買系爭房地，總價金為710 萬元。上訴人已依約繳納 至第10期價金149 萬元即系爭款項，嗣後未再給付任何款項 （原審卷第17- 103頁）。
㈡上訴人於106 年3 月28日以台北法院郵局存證號碼000178號 存證信函通知被上訴人，系爭房地陽台外觀為咖啡紅色之條 狀造型外觀遮蔽，完全無法享有銷售人員保證良好之景觀、 寬廣之視野，欠缺所保證之品質，屬重大瑕疵，依民法規定 行使同時履行抗辯權，且為無法修復之瑕疵，依民法規定解 除系爭契約，被上訴人於同年月29日收受（原審卷第109-11 1頁）。
㈢上訴人於106 年4 月27日以台北南海郵局存證號碼000468號 存證信函通知被上訴人，前揭106 年3 月28日存證信函未獲 被上訴人相關回應，請被上訴人於函到7 日內依法退還系爭 款項，被上訴人於同日收受（見原審卷第113- 117頁） ㈣被上訴人於107 年5 月9 日以台北台塑郵局存證號碼000000 號存證信函回覆上訴人，系爭房地並無上訴人前揭存證信函 所主張之重大瑕疵，上訴人解除系爭契約為無理由，請上訴 人依約履行，如違反，將依系爭契約第26條規定辦理（原審 卷第119- 120 頁）。
㈤被上訴人於107 年12月22日以台北台塑郵局存證號碼000000 0 號存證信函通知上訴人，上訴人依約應繳納至第14期款， 僅繳納至第10期款，經被上訴人多次催繳，仍未繳納，請上 訴人於文到7 日內繳納，逾期未繳將依系爭契約第8、26 條 解除契約並沒收價款（見本院卷第63- 64頁）五、本院之判斷
兩造均同意簡化本件之爭點（見本院卷第83頁），分述如下 ：
㈠上訴人主張依民法第92條規定，撤銷系爭契約意思表示，並 依民法第179 條規定請求被上訴人返還系爭款項，是否有據 ？
⒈按因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民 法第92條第1 項前段固有明文規定。而上開規範所欲保護之 法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行 為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真
實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保 持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實 或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。 至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實 與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院 100年度台上字第858號判決意旨參照）。又按當事人主張其 意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅 迫之事實，負舉證之責任（最高法院98年度台上字第1049號 判決意旨參照）。準此，上訴人主張被上訴人以系爭資訊詐 騙上訴人，致上訴人陷於錯誤與被上訴人簽署系爭契約，為 被上訴人所否認，參照前述說明，應由上訴人就被詐欺之事 實，負舉證之責任。
⒉查，上訴人提出之系爭契約約定如下：
⑴系爭契約第3 條：「二、房屋坐落（一）同前開土地內計畫 興建本社區共計1,663 戶，為新北市政府工務局於中華民國 102 年9 月26日核准之建造執照號碼：102淡建字第00637號 ，建造執照影本詳【附件七】，甲方（即上訴人）承購編號 第A7棟第貳拾壹樓房屋乙戶（以下簡稱本約房屋】房屋平面 圖如【附圖一】」（見原審卷第19-20頁）。 ⑵系爭契約附件四建材設備：「外觀『本社區外觀特聘名建築 師李天鐸建築師設計，外觀採高級磁磚搭配石材金屬格柵， 包裝做整體規劃設計，充分展現出本案以大山大水為建築設 計概念之意象（見原審卷第56頁）；附圖一AB棟地上21樓平 面圖（見原審卷第81頁）：系爭房地陽台之左右側均有樑柱 ，併繪有較陽台為長之條狀物。
⑶系爭契約廣告宣傳品之全區參考配置圖（下稱系爭配置圖， 見原審卷第105 頁）則繪製系爭建案鄰近馬路、分區用地、 影城及海洋新都心各期建案位置等。
⑷由上可知，系爭契約本文及附件僅約定買賣標的即系爭房地 之地理位置、附近用地、系爭建案之外觀設有石材格柵等， 並未有任何記載與系爭資訊有關之文字，且系爭配置圖亦未 有附近景觀之繪置，而僅顯示鄰近之馬路、用地等相對位置 ，難認有上訴人所主張之系爭資訊，致上訴人受詐騙之事實 存在。
⒊次查：
⑴證人盧忠平於原審審理時雖證稱：伊有陪同上訴人到海洋新 都心2之預售屋地點看屋，夏襄理有給我們看電腦內之房屋 模擬平面圖，解釋方位可以看到觀音山、漁人碼頭跟海，因 為上訴人強調要景觀，夏襄理介紹21樓房屋，在全區平面圖 上以紅筆畫角度、西邊，說明可以看到山、海，介紹時講的
很誇大，後來實際蓋好，看到房屋有格條很大片，看不到景 觀，與銷售人員介紹相似等語（見原審卷第231- 232頁）， 然證人亦證稱：銷售人員介紹時講的很誇大，這很正常等語 ，況上訴人非第一次購買房屋（見原審卷第233 頁），對於 銷售人員之話術、推銷方法尚難諉為不知而遽信；至證人於 本院審理時改稱：伊作證說「介紹時很跨大，這很正常」意 思是說伊看到房屋蓋好，後面講很正常，是因為第一次作證 太緊張，應該不是「很正常」的意思，伊不知道為何要講這 些話等語（見本院卷第199 頁），然證人既無證據證明其於 原審證述之內容非屬真實，則證人於本院所為更異前詞之陳 述應認係迴護上訴人之言詞，不足採信。
⑵另縱認系爭配置圖上紅筆「西」及2 紅線確為被上訴人之銷 售人員夏偉瑩所繪製，然該配置圖上並未記載景觀如「觀音 山」、「漁人碼頭」之相對位置；甚且該2紅線之角度亦非 立於系爭房地陽台正面為全視野未受任何遮蔽之角度，反可 認系爭配置圖上該2 紅線已明白揭示系爭房地正前方有建物 ，僅能從前後棟棟距之空間即系爭房地陽台較偏右斜角度往 外觀之；是系爭配置圖上系爭房地之前方既另有一棟建物， 而由該圖之前後建物相對位置，亦足認系爭房地視野是有阻 礙之角度，尚難以系爭配置圖上書寫之「西」及繪製之「2 紅線」即認系爭房地應有視野未受任何阻礙，可觀山面海， 而有系爭資訊之事實。
⑶參以，系爭房地陽台外拍之照片（見本院卷第188 頁、第23 0- 238頁），係兩造一同前往系爭房地現場所拍攝之照片， 為上訴人所不爭執（見本院卷第201 頁），而從系爭房地陽 台所拍攝之照片部分角度確實可看到海、山，且前揭照片中 縱非站立在陽台拍攝，仍可由室內同方向角度看見山並眺望 遠方（見本院卷第234頁），核與系爭配置圖上所繪製2紅線 之夾角度相符（見原審卷第105 頁），益徵系爭配置圖不足 為系爭房地應有系爭資訊全視野之證明。
⑷承上可知，上訴人於購買系爭房地時，負責銷售之夏偉瑩雖 有提出系爭配置圖向上訴人介紹系爭房地外觀、景觀等，然 依系爭配置圖上所繪製之角度本即無法全視野面山觀海，且 其上亦無任何與系爭資訊相關之記載，難認被上訴人有何以 系爭資訊詐騙上訴人購買系爭房地之情。
⒋上訴人固主張被上訴人以系爭資訊，致上訴人陷於錯誤而簽 署系爭契約，然依前認定，被上訴人之銷售人員至多僅係就 物之特性為誇大之陳述，揆諸前揭說明，被上訴人並未對於 上訴人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示 其為真實，而使他人陷於錯誤，自與民法第92條規定得撤銷
意思表示之要件不符。故上訴人主張依民法第92條規定，撤 銷系爭契約，洵屬無據。
㈡上訴人主張依據民法第359 條規定，解除系爭契約，並依民 法第259 條第1、2款規定，請求被上訴人返還系爭款項，是 否有據？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵， 而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除 其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者 ，買受人僅得請求減少價金。民法第354 條第1 項前段、第 359 條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點 而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具 備之價值、效用或品質而不具備者即為有瑕疵。 ⒉查，依系爭契約附件四之約定，系爭建案外觀本即有以石材 所製作之格柵（見本院卷第121 頁、第123 頁、第163 頁、 第165 頁），已如前述，核與AB棟- 地上21樓平面圖（見原 審卷第81頁）上系爭房地陽台旁邊繪製有格子線之條狀物相 符；而系爭房地縱有咖啡色條狀物阻擋視線，亦非全面遭阻 擋，且由陽台往右前方觀之，確實可觀山面海，有系爭房地 現場照片可按（見本院卷第230- 238頁）；況，上訴人未於 系爭契約或相關銷售廣告記載系爭房地有系爭資訊所稱之景 觀，已認定如前，則上訴人主張系爭房地因設置格柵即咖啡 色條狀物，而有遮蔽陽台視野之重大瑕疵，即屬無據。 ⒊綜上，系爭房地無上訴人所主張因設置格柵即咖啡色條狀物 ，而有遮蔽陽台視野之瑕疵擔保責任之事由，則上訴人自無 從依民法第359 條規定，解除系爭契約。
㈢上訴人主張被上訴人業已解除契約，沒收上訴人已繳納價金 149 萬元，依民法第259 條第1、2款及同法第179 條規定， 請求被上訴人返還系爭款項云云。查：
⒈系爭契約之約定如下：
⑴系爭契約第8 條第1 項約定：「一、甲方（即上訴人）應依 【附件二】付款明細表約定之各期工程進度完成後，於接獲 乙方（即被上訴人）書面繳款通知書7 日內，依乙方指定之 繳款方式至乙方指定之繳納地點或銀行帳戶以現金或即期支 票如數一次繳清；每期付款間隔日數應在20日以上。」，同 條第3 項約定：「三、如逾期2 個月或於使用執照核發後1 個月不繳清期款或遲延利息者，經乙方以書面催繳，經送達 7 日內仍未繳者，視為甲方違約，乙方得逕行解除本契約， 並依本契約第26條第2 項違約約定辦理」（見原審卷第24頁
）。
⑵系爭契約第26條第2 項約定：「除經雙方個別磋商同意之約 定外，甲方違反『付款條件及方式』之規定者，買賣雙方並 得解除本契約；解約時乙方得沒收依房地總價款百分之十五 計算之違約金，但前開沒收之違約金金額超過已兌現價款者 ，則以已兌現之價款為限。」（見原審卷第43頁）。 ⑶是上訴人如未依附件二之付款期程，在接獲被上訴人書面繳 款通知書7 日內繳清各期款項，逾期2 個月以上，經被上訴 人書面催告7 日內仍未繳清，被上訴人得逕行解除系爭契約 。
⒉被上訴人107 年5 月9 日台北台塑郵局存證號碼000692號存 證信函，內容略為「說明三、是以，台端據所述上開事實， 進而主張重大瑕疵而解除契約並無理由。敬請台端仍按貴我 合約履行相關義務，如有違反，本公司將依本房屋土地預定 買賣契約書第26條相關規定辦理，特函此告。」（見原審卷 第119- 120頁），前揭函文僅係通知上訴人所主張之事實及 解除契約為無理由，並應依系爭契約履行相關義務，否則被 上訴人「將」依系爭契約第26條約定處理，是被上訴人並非 依系爭契約第8條第3項約定，催告上訴人依約繳交各期款項 ，自無適用系爭契約第26條約定之情，不生解除系爭契約之 效力。
⒊被上訴人107 年12月22日台北台塑郵局存證號碼001837號存 證信函，內容略為「…依貴我雙方所訂房地預定買賣契約書 暨付款專項之約定，台端應繳之工程期款已至第十四期，惟 查台端迄今僅繳至第十期，尚欠工程期款第十一期至第十四 期，合計新台幣（下同）五百五十六萬元及延遲利息四萬三 千一百五十二元整…，本公司已數次函請台端盡速繳納，惟 迄今仍未繳納，諒必因公繁忙疏於注意。現本公司再次通知 ，請於文到七日內逕向本公司一次繳清應繳款項及延遲利息 ，倘逾期未繳，本公司將依貴我雙方所訂房地預定買賣契約 書第八條、第二十六條之約定，沒收台端所繳之買賣價款， 並解除系爭契約，事關台端權益，希勿自誤為荷。」（見本 院卷第133- 134頁），堪認前揭函文為被上訴人依系爭契約 第8 條第3 條約定，催告上訴人繳清第11- 14期工程期款， 上訴人如未於書面送達7 日內繳清，視為上訴人違約，被上 訴人得逕行解除系爭契約，即被上訴人已履行催告義務而取 得逕行解除契約之權利，並非被上訴人於前揭存證信函即主 張依約解除系爭契約，與前揭存證信函內容中「本公司『將 』依貴我雙方所訂房地預定買賣契約書第8條、第26條之約 定…」文義相符；況，被上訴人亦否認已依約解除系爭契約
（見本院卷第81頁、第262頁），故被上訴人前揭存證信函 僅係履行系爭契約第8條第3項約定之要件以取得解約權，而 非被上訴人已依約解除系爭契約。
⒋綜上，被上訴人並未行使系爭契約第26條第2 項約定之解除 權，自無沒收違約金之情形，上訴人依民法第259 條第1、2 款及同法第179條規定，請求被上訴人返還系爭款項，即屬 無據。
⒌至上訴人另預備主張被上訴人業已解除契約，則依民法第25 2條規定，酌減違約金至0元，依民法第179 條規定，請求被 上訴人返還系爭款項（見本院卷第42- 43頁），因上訴人陳 明被上訴人若不主張解除契約，伊就不主張酌減違約金等語 （見本院卷第262 頁），而被上訴人已稱本件不主張解除契 約等語（見本院卷第262 頁），是本院自無庸再予審酌，附 此敘明。
六、綜上所述，上訴人依民法第179 條或民法第259 條第1、2款 規定，請求被上訴人應給付149 萬元，及自起訴狀繕本送達 之翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，於法無 據，不應准許。原審所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上 訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回 其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 1 日
民事第二十庭
審判長法 官 陳雅玲
法 官 吳燁山
法 官 林玉蕙
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 108 年 8 月 1 日
書記官 鄭淑昀
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