給付管理費等
臺灣高等法院(民事),重上字,107年度,839號
TPHV,107,重上,839,20190826,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　　107年度重上字第839號
上　訴　人　湯泉美地社區管理委員會

法定代理人　裴粟城　
訴訟代理人　朱俊雄律師
被　上訴人　寶盛開發股份有限公司

法定代理人　何清祥　
訴訟代理人　古嘉諄律師
　　　　　　郭宏義律師
　　　　　　江如蓉律師
　　　　　　黃國益律師
上　一　人
複　代理人　王家敏律師
　　　　　　陳儀文律師
　　　　　　王博鑫律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，上訴人對於中華民國107
年9月28日臺灣臺北地方法院105年度北重訴字第16號第一審判決
提起上訴，本院於108年8月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為湯泉美地社區（下稱系爭社區）之管理委 員會，被上訴人為該社區地下1 層商場即新北市○○區○○ 段0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○路000 號， 下稱系爭商場）之區分所有權人，專有部分及共有部分面積 合計共1萬0301.32坪。依房屋預定買賣契約書第12條第8 項 、湯泉美地社區規約（下稱社區規約）第10條第1 項、及經 規約授權管委會制定之湯泉美地社區財務管理辦法（下稱財 務管理辦法）第10條規定，住戶每月需繳納按權狀面積加上 公共設施持分面積之總和，以每坪新臺幣（下同）55元計收 之管理費，如有停車位，則每車位另收取300 元之清潔費； 如遲延繳納逾2期以上者，依社區規約第10條第2項之約定， 應以年息10％加計收遲延利息。則被上訴人所有系爭商場總 面積為1萬0301.32坪，扣除其中屬於停車位部分後，每坪應 以55元計價部分有5,034.05坪，另有停車位共583 位，以每 個每月300元計，則被上訴人每月應繳納之管理費為45萬177 3元（5,034.05坪×55元＋583×300元＝451,773元；元以下 4捨5入）。然被上訴人自100年9月1 日起迄今均未繳納管理



費，計至105年3月31日止，已積欠2439萬5724元及遲延利息 538萬7389 元，屢經催告無果，爰依公寓大廈管理條例第10 條第2項、第18條第1項第2款、第21條、第53 條、房屋預定 買賣契約第12條第8項、社區規約第10條第1項、第2 項、財 務管理辦法第10條規定，提起本訴等語，並於原審聲明：㈠ 被上訴人應給付上訴人2439萬5724元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息；㈡被上訴人應 給付上訴人538萬7389元；㈢被上訴人應自105年4月1日起至 喪失系爭商場所有權全部或一部之日止，按月給付上訴人45 萬1773元；㈣願供擔保請准宣告假執行。【原審判決上訴人 全部敗訴，上訴人全部不服上訴】。並於本院上訴聲明：㈠ 原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人2439萬5724元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息 ；㈢被上訴人應給付上訴人538萬7389元；㈣被上訴人應自1 05年4月1日起至喪失系爭商場所有權全部或一部之日止，按 月給付上訴人45萬1773元；㈤願供擔保請准宣告假執行。二、被上訴人則以：伊所有系爭商場位於系爭社區地下1、2樓（ 下稱商場區），與系爭社區1樓以上之集合住宅、店鋪（下 稱為住宅區），雖建築於同一基地，並由主管機關核發同一 字號之建築執照及使用執照；然伊係地主及商場區之起造人 ，訴外人寶路開發股份有限公司（下稱寶路公司）及寶富發 展股份有限公司（下稱寶富公司）則與其他地主合作，為住 宅區之起造人，並各自獨立取得各該區（含該區公設）之所 有權，故商場區與住宅區各有獨立之出入口及停車場車道； 包括警衛、管理、維護、清潔及其他管理費用，均各自負擔 ；水電管線、變電箱、污水處理設備等公共設施，亦均分開 設置、各自管理。商場區與住宅區結構上互不相通，雖將商 場區及住宅區在地下1 樓之公共設施分別登記為伊及其他住 戶共有，惟自始即依民法第799條第4項但書規定另為約定， 即伊僅就地下1 樓商場區與住宅區公設相鄰之共用界牆占用 面積登記為各分擔一半（即系爭商場建物謄本上所載共用部 分權利範圍32/100000 部分），其餘住戶使用之公共設施均 與伊無關，上訴人亦未核發磁卡准許伊進入系爭社區1 樓及 地下1 樓之公共區域。故伊並非系爭社區之區分所有權人， 無繳交管理費予上訴人之義務。另依系爭社區各住戶向建商 買受房屋時所簽訂之房屋預定買賣契約第14條第11項、暨該 契約所附之住戶管理規約（下稱買賣契約所附規約）第5 條 、第9條、第15條第4款、第5 款規定，亦明確規範系爭社區 與系爭商場應各自成立管理組織，可見伊自始即被排除在系 爭社區管委會組織運作之外，上訴人實際上亦從未就伊持有



之區域進行任何管理，自不應向伊收取管理費，否則無異為 不當得利。況系爭社區區分所有權人會議或規約均未授權以 財務管理辦法制定管理費及車位清潔費之收費標準，財務管 理辦法規定管理費及車位清潔費之收費對象亦不包括系爭商 場，上訴人前亦從未向伊請求給付管理費及車位清潔費，伊 自得免繳納管理費。縱認伊應繳交管理費，依伊實際使用系 爭社區公共設施之情形，僅有少數污水管線流入系爭社區第 4 、6 號污水坑，使用強度與其他住戶明顯有別，至多僅需 負擔部分污水處理費用，若僅因住戶表決權多數恣意決定， 即通過管理費數額均一致之決議，實屬權利濫用而違反誠信 原則等語，資為抗辯。並於本院答辯聲明：上訴駁回。三、查被上訴人為新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼 ：新北市○○區○○路000 號）即系爭商場之所有權人，其 專有部分及共有部分之面積各如原審卷一第28頁附表一所示 ；且自100年9月1日起迄今均未繳納管理費予上訴人乙節， 乃兩造所不爭執（原審卷七第221頁背面至第222頁、本院卷 一第10頁、第274頁），應堪信為真實。
四、又上訴人主張：系爭商場屬系爭社區之區分所有建物，被上 訴人自屬系爭社區之區分所有權人，應按月社區規約及財務 管理辦法前揭規定按每坪55 元、每停車位300元之標準，繳 納自100年9月1 日起之管理費等情，為被上訴人所否認，並 以前詞置辯。經查：
(一)關於被上訴人是否為系爭社區之區分所有權人，及被上訴人 得否得依房屋預定買賣契約第14條第11項、買賣契約所附規 約第9條、第15條第4項、第5項約定免繳管理費部分： 1、按公寓大廈，係指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標 有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地；區分所有 ，乃指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部 分按其應有部分有所有權；專有部分，係指公寓大廈之一部 分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；共用部 分，則係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之 附屬建築物，而供共同使用者，公寓大廈管理條例第3條第1 至4款定有明文。
2、查系爭商場與系爭社區集合住宅及1 樓店鋪，均建築於同一 地號之基地，並由主管機關核發同一字號之建築執照及使用 執照，而各有其專有部分及共用部分。系爭商場地下1 樓有 防火門及通道，得通往系爭社區地下1 樓車道。被上訴人永 久管理使用系爭社區B、F棟屋頂，設置廣告看板或電子看板 。系爭社區地下1 樓服務中心火警自動警報設備，會顯示系 爭商場之火警訊息各節，均為兩造所不爭執（原審卷七第22



1頁背面至第222頁、本院卷一第10頁、第274 頁）。另依公 寓大廈管理條例第7 條規定，舉凡社區內各巷道、防火巷弄 、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構 造等有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或 缺之設施，俱屬不得約定為專有或專用之共用部分。且被上 訴人就系爭社區建物共有部分即新北市○○區○○段0000○ 號建物，亦登記有應有部分31/100000（見原審卷一第139頁 0000建號建物謄本、原審卷六第65頁4938建號建物謄本）。 審酌被上訴人所有之系爭商場坐落系爭社區地下1、2樓，於 結構上附連於系爭社區1 樓以上之建物，無法切割，且不僅 登記共用部分持分，並實際與社區住戶共用上列公共設施， 已合於前揭區分所有權人之定義。至於被上訴人雖抗辯：系 爭商場有獨立之出入口及車道，警衛、管理、維護、清潔及 其他管理費用，均自行負擔，水電管線、變電箱、污水處理 設備等公共設施，亦均與系爭社區分開設置、各自管理，故 伊非屬系爭社區之區分所有權人云云。惟查系爭商場乃被上 訴人之專有部分，則其基於專有部分之獨立使用目的，而設 置專用出入口，並自行設置管理中心加以管理，與系爭社區 之其他區分所有權人無異。被上訴人縱有專供其專有部分使 用之水電管線、污水設施，然上訴人所管理之區域及範圍， 尚包括被上訴人與其他區分所有權人共有之其他共用部分即 上述建物基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂突出物 及共用通道等，被上訴人自不能據此推稱非系爭社區之區分 所有權人。至於被上訴人是否得以進入系爭社區1 樓中庭、 花圃、溫泉及地下1 樓之社區公共區域乙節，事涉社區共有 部分是否約定為專用，亦與被上訴人是否為系爭社區之區分 所有權人之認定無關。再者，被上訴人雖抗辯：伊係地主及 商場區之起造人，寶路公司及寶富公司則係與其他地主合作 ，為住宅區之起造人，各自獨立取得各該區（含該區公設） 之所有權，故商場區及住宅區位於地下1 樓之公共設施雖分 別登記為伊及其他住戶所有，然自始即依民法第799條第4項 但書規定另為約定，即僅就地下1 樓商場與住宅區公設相鄰 之共用界牆占用面積登記為各分擔一半（即系爭商場建物謄 本上所載共用部分權利範圍32/100000 部分），其餘住戶使 用之公共設施均與伊無關，故伊並非系爭社區之區分所有權 人云云，並提出系爭建物使用執照、系爭商場0000建號建物 謄本、土地預定買賣契約書及協議書等件為憑（原審卷九第 118至128、131、132、137至145頁）。惟被上訴人既本於民 法第799條第4項但書主張與系爭社區其他住戶就區分所有建 築物共有部分及基地之應有部分之比例另為約定，顯然自承



具有系爭社區區分所有權人身分。再參以被上訴人為系爭社 區區分所有權人乙節，業經兩造於上訴人對被上訴人提起請 求給付96年9月至100年8月管理費之另案訴訟（本院107年度 重上更二字第26號、最高法院108年台上字第731號給付管理 費事件，下稱另案）為充分之舉證及辯論後，經另案法院為 實質審查認定（見本院卷第181至187頁本院107 年度重上更 二字第26號判決書），且無顯然違背法令之處，應認有爭點 效力。是兩造自不得再為相反之主張，法院亦不能為相反之 判斷，應堪認定。
3、次查房屋預定買賣契約書第14條第11項雖約定：「地下一層 商場得自行設立『管理服務中心』並可雇用服務人員或委託 管理公司管理其商場一切公共事項」；買賣契約附件規約第 5 條則約定：「本大樓應依『本條例』之規定成立管理委員 會。地下一層商場及地下二層停車場由商場經營者自行管理 使用，住宅及一樓店鋪於管理委員會組成之前，區分所有權 人同意由建方或其指定人為管理負責人。」、第9 條約定： 「地下一層商場、地下二層停車場，由該層自行管理」、第 15條第4、5款約定：「(四)地下一層商場專有面積除外之公 共設施住戶享有永久使用之權；(五)地下一、二層停車空間 ，由地下一層商場管理使用，該商場之顧客亦得依商場經營 者之規定予以停車使用，本大樓其他區分所有權人不得異議 。」等情，有買賣契約書及附件規約可稽（原審卷一第14、 18頁背面、21頁）。惟檢視上開各約款僅在約定商場區及住 宅區之分管範圍，對於各自分管區域以外其他社區共有共用 部分應如何管理，則未有規範，尚無從排除公寓大廈管理條 例第10條、第36條關於共用部分、約定共用部分之修繕、管 理、維護，應由管理負責人或管理委員會為之，其費用應由 公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分 擔等規定之適用，自未免除被上訴人繳納管理費之義務。被 上訴人復未舉證證明已經系爭社區區分所有權人過半數同意 或區分所有權會議決議系爭商場得依公寓大廈管理條例第26 條第1 項規定另成立管理委員會，是被上訴人執前揭買賣契 約及附件規約各約款拒絕給付管理費，自不足採。(二)關於上訴人得否依房屋預定買賣契約第12條第8 項、社區規 約第10條第1 項、財務管理辦法第10條規定，請求被上訴人 給付管理費部分：
1、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理 負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分 所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費用係因 可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有



權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規 定，從其規定」、「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下 ：…二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，公 寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2 款分別定有 明文。又按系爭社區規約第10條第1 項規定：「為充裕共用 部分在管理上必要經費，區分所有權人應遵照區分所有權人 會議之規定向管理委員會繳交下列款項：(一) 公共基金。( 二)管理費。」；第2項規定：「區分所有權人若已逾兩期未 繳納應繳金額時，管理委員會得依公寓大廈管理條例第21條 訴請法院命其給付應繳之金額，並得授權管委會終止該住戶 之各項服務，包含停止感應卡之使用，及另外收取郵資、訴 訟費用及遲延利息，以年息10％計算之」，有99年7 月24日 第六次修訂之系爭社區規約可稽（原審卷一第25頁背面）。 堪認系爭社區規約已明定區分所有權人應向上訴人繳交管理 費至明，惟就管理費之收費標準則未經區分所有權人會議決 議或系爭社區規約中明定。
2、又關於管理費之收費標準，雖未經區分所有權人會議決議或 社區規約中明定。然系爭社區已於93年9 月19日召開第一屆 第二次臨時區分所有權人會議選任第一屆管理委員，並經第 一屆管理委員會於93年11月26日第七次會議決議制定財務管 理辦法，並公告住戶，有會議紀錄及系爭財務管理辦法（原 審卷一第103至113頁、原審卷七第115至123頁）可參。且檢 視系爭財務管理辦法乃援引預售屋買賣契約第12條第8 項約 定房屋每月每坪管理費55元、停車位每月每位清潔費300元 之標準（原審卷一第12頁背面），該辦法第10條並規定：「 本社區管理費以區分所有權人負責繳納，並以坪為計算單位 ，其面積之認定以區分所有權人所有權狀之記載加上公共設 施所應有持分部分之總面積及區分所有權比例名冊為依據， 由管委會依以下收費標準向區分所有權人收繳：一、社區管 理費：凡社區中的所有住家與店舖均應繳納社區管理費，每 坪新台幣55元整。二、停車場清潔維護管理費：凡於本社區 地下停車場有購買停車位之住戶，不論是否有使用該車位， 均應繳納停車場清潔管理費，每月收取清潔費新台幣參佰元 整。三、第1 項收費標準調整，得由管委會依每年度實際支 出或預算需求調整訂定公布之，惟須超過委員會總席次 4/5 出席及出席委員 3/4以上同意及應經區分所有權人會議通過 始可調整」（原審卷七第121 頁）。上訴人不僅即據此規定 向住宅區之區分所有權人收取管理費及車位清潔費，更經系 爭社區95年8 月12日第三屆區分所有權人會議決議增訂社區 規約第10條第3項規定：「各項費用之收繳、支付方式授權



管理委員會訂定之」，有會議紀錄（原審卷九第219、222頁 ）可證。此後上訴人亦繼續按前揭財務管理辦法第10 條第1 、2 款所定標準，向住宅區之區分所有權人收取管理費及車 位清潔費迄今等情，為兩造所不爭執。堪認上訴人主張：伊 已獲社區區分所有權人會議增訂規約授權伊訂定管理費、車 位清潔費等之收繳、支付方式，自得依前揭財務管理辦法第 10條第1、2款規定向包括被上訴人在內之區分所有權人收取 管理費及車位清潔費等語，自非無稽。被上訴人雖辯稱：系 爭社區規約第10條第3 項規定文義僅限於授權上訴人訂定管 理費及車位清潔費之收繳、支付方式，不包含收費標準云云 。然區分所有權人會議未曾決議管理費及車位清潔費之收費 標準，系爭社區規約第10條亦未明定管理費及車位清潔費之 收費標準，已如前述，第三屆區分所有權人會議決議增訂系 爭社區規約第10條第3 項規定，授權上訴人收繳管理費及車 位清潔費，解釋上授權範圍本應包括管理費及車位清潔費之 收費標準，否則上訴人無從據以進行收繳相關費用。況系爭 社區規約第10條第3 項規定增訂前，上訴人已依系爭財務管 理辦法第10條第1、2款規定收繳管理費及車位清潔費，歷有 年所，倘區分所有權人會議增訂系爭社區規約第10條第3 項 規定，授權被上訴人訂定管理費及車位清潔費收繳、支付方 式，有意保留收費標準，衡情應於增訂系爭社區規約第10條 第3 項規定時記載明確，並應另行明定管理費及車位清潔費 之收費標準，以資為上訴人收繳管理費及車位清潔費之依據 。是被上訴人所辯上情，自無足採取。
3、惟查財務管理辦法第10條規定：「本社區管理費以區分所有 權人負責繳納，... 由管委會依以下收費標準向區分所有權 人收繳：一、社區管理費：凡社區中的所有住家與店舖均應 繳納社區管理費，每坪新台幣55元整。二、停車場清潔維護 管理費：凡於本社區地下停車場有購買停車位之住戶，不論 是否有使用該車位，均應繳納停車場清潔管理費，每月收取 清潔費新台幣參佰元整。」（原審卷七第121 頁），業如前 述；依其文義所規範收取管理費之對象應為社區中之住家與 店舖，收取車位清潔費之對象則為有購買停車位之住戶。次 查，依系爭社區使用執照記載之各層用途，2 至14樓為集合 住宅，1樓為「店舖」（1931.29平方公尺）、社區公共設施 （645.6 4平方公尺）、停車空間（1941.39平方公尺）、「 商場」（605.82平方公尺）、集合住宅（4272.45 平方公尺 ），地下1層為「商場」（9614.77平方公尺）、社區公共設 施（1801. 96 平方公尺）、停車空間及機房（8440.26平方 公尺），地下2層為停車空間（19739.09平方公尺），地下3



層為防空避難室兼停車空間（19739.09 平方公尺），地下4 層為停車空間（12238.05平方公尺），又上訴人所有0000建 號建物登記謄本記載之主要用途為「商場」、停車空間，而 住宅區1 樓店舖之建物登記謄本記載之主要用途則為「店舖 」等情，有使用執照、建物登記謄本（原審卷九第129至132 頁、原審卷四第297至305頁）可稽。另預售屋買賣契約附圖 (三) 之公共設施位置圖，系爭社區1樓平面圖就店舖及商場 係分別加以標示，其位置即為住宅區之1樓店舖及系爭商場1 樓出入口門廳（原審卷二第53至57頁），且該契約第1條第2 項約定：「本社區為地面14層、地下4層。其中地上1層用途 為『店舖』及住宅，地上2層至14層用途為集合住宅，地下1 層用途為『商場』及住宅公設，地下2 層用途為『商場』停 車場，地下3、4層用途為住宅停車場」（原審卷二第62至63 頁），第14條約定：「一本大樓地面層之部分法定空地由各 該毗鄰1樓住戶及地下1樓『商場』約定專用…四地下1、2層 停車空間，由地下1層『商場』管理使用…七地下3層通往地 下2層汽車坡道由『商場』管制，… 十B、F棟屋頂依建照核 准圖面設置廣告看板或電子看板，本社區全體區分所有權人 並同意由地下1 層『商場』區分所有權人享有永久無償管理 使用權。十一地下1 層『商場』得自行設立『管理服務中心 』並可僱用服務人員或委託管理公司管理其『商場』一切公 共事項。」（原審卷二第74至75頁）；該契約附件(六)之住 戶管理規約第5 條並約定：「本大樓依『本條例』之規定成 立管理委員會。地下1層『商場』及地下2層停車場由『商場 』經營者自行管理使用，住宅及1 樓『店舖』於管理委員會 組成之前，區分所有權人同意由建方（指寶路公司、寶富公 司）或其指定人為管理負責人。」，第9條約定：「地下1層 『商場』、地下2層停車場，由該層自行管理。」；第15 條 約定：「…(三)B、F棟屋頂依建照核准圖面設置廣告看板或 電子看板，歸地下1 層『商場』區分所有權人享有永久管理 使用權。(四)地下1 層『商場』專有面積除外之公共設施住 戶享有永久使用之權。(五)地下1、2 層停車空間，由地下1 層『商場』管理使用，該『商場』之顧客亦得依『商場』經 營者之規定予以停車使用，本大樓其他區分所有權人不得異 議。…(七)地下3層通往地下2層汽車坡道由『商場』管制， 緊急時開放供公眾作為避難之用。…」（原審卷二第84、89 至90頁）。足見系爭社區之使用執照、建物登記謄本及預售 屋買賣契約，就「店舖」及「商場」各係指住宅區1 樓「店 舖」及系爭商場，逕渭分明，應為系爭社區各區分所有權人 所明知。而系爭財務管理辦法第10條第1、2款規定，既僅明



定住戶、店舖之管理費收費標準，以及購買停車位住戶之車 位清潔費收費標準，而未就系爭商場之管理費及車位清潔費 之收費標準加以規範，則上訴人徒憑系爭財務管理辦法第10 條第1、2款規定之收繳標準，請求被上訴人給付管理費及車 位清潔費，難認有據。
4、上訴人雖又主張：系爭財務管理辦法第10條第1、2款規定係 援引寶路公司、寶富公司所提供之預售屋買賣契約第12條第 8 項約定來制定，參與訂立系爭財務管理辦法之第一屆管理 委員非建築專業人士，亦未持有系爭社區使用執照，不能以 建築技術規則及使用執照之用語來解釋「店舖」乙詞，依一 般人認知，「店舖」泛指一切經商之店家，自然包括系爭商 場云云。惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘 泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。查系爭財務管理辦 法係由第一屆管理委員於93年11月26日第七次會議所制定， 該屆管理委員多為第一手向寶路公司、寶富公司購買系爭社 區區分所有建物之人，上訴人復自承系爭財務管理辦法第10 條第1、2款規定係援引預售屋買賣契約第12條第8 項約定加 以訂定，而參酌該契約第1條第2 項、第14條第1、4、7、10 、1 1項約定，及該契約書附件(六)之住戶管理規約第5條、 第9條、第15條第3、4、5、7 項約定，暨附圖(三)之公共設 施位置圖之1 樓平面圖，就「店舖」及「商場」係分別指住 宅區1 樓店舖及系爭商場，二者明顯不同，已如前述，並無 混用情形。佐以上訴人於93年12月26日向新北市新店區公所 申請報備，經該所於94年1 月17日核發「公寓大廈管理組織 報備證明」同意核備（原審卷一第7 頁）；上訴人並自成立 時起即依系爭財務管理辦法向住宅區之住戶及1 樓店舖之區 分所有權人、購買車位之住戶收取管理費及車位清潔費；卻 於100年間另案對被上訴人提起給付96年9月至100年8月管理 費訴訟前，始終未曾向被上訴人請求管理費或車位清潔費乙 節，乃上訴人於另案所不爭（本院卷二第193至194頁），此 當係上訴人第一屆管理委員已明確認知預售屋買賣契約中所 稱「店舖」與「商場」係各指住宅區1 樓店舖與系爭商場， 則渠等援引預售屋買賣契約第12條第8 項約定，制定系爭財 務管理辦法第10條第1 款規定管理費之收取對象為「所有住 家與店舖」，自然不包括系爭商場，同辦法第10條第2 款規 定停車位清潔費之收取對象為「有購買停車位之住戶」，依 其文義內涵亦不包括因原始起造而取得0000 建號建物地下1 層停車位16個及地下2層停車位567個之上訴人，灼然至明。 上訴人此部分所辯，亦非可採。
5、再者，預售屋買賣契約第12條第8項雖記載：「基於日後成



立大樓管理委員會管理運作之需要，由乙方（即出賣人）負 擔自第一次通知交屋日起1 年之人事管理費用，甲方（即買 受人）同意於乙方通知期限內預繳6 個月大樓公共管理費（ 房屋：以銷售時之銷售面積計算每坪新臺幣55元整，車位每 位每月新臺幣300 元整），待管理委員會成立或選任管理負 責人時，再由乙方將結算剩餘之管理費移交管理委員會或選 任之管理負責人統籌運用」（原審卷一第12頁背面）。惟查 上開約款無非為房屋買受人與出賣人間之約定，效力僅及於 前6 個月，且未寓有當然沿用之意思。本件上訴人既非該契 約之當事人，又非請求被上訴人給付前6 個月之管理費，則 其據該約款向被上訴人請求給付管理費，自屬無據。又所謂 利益第三人契約，係指以契約訂定向第三人為給付者，要約 人得請求債務人向第三人為給付，其第三人對於債務人，亦 有直接請求給付之權而言，此觀民法第269條第1項規定自明 。綜觀上開契約全文，均無住戶應直接向上訴人為管理費給 付之相關約定存在，與前揭利益第三人契約之性質迥異。是 上訴人主張：伊縱非上開買賣契約之當事人，亦屬該契約之 利益第三人，故得依該契約向被上訴人請求管理費云云，洵 無可取。
6、至於上訴人主張：伊業於108年1月16日所召開之第15屆管理 委員會中，以臨時動議方式，確認及追認系爭財務管理辦法 第10條第1款店鋪及第2款購買停車位之住戶，其文義自始均 包括商場及商場所有之車位，並於上開第10條第1、2款清楚 訂定全體區分所有權人包括住家、店鋪及商場均應繳納管理 費，擁有停車位所有權之區分所有權人均應繳停車場清潔費 ，則自108年1月17日起，被上訴人應與系爭社區全體區分所 有權人同，自負有依財務管理辦法第10條第1、2款繳納管理 費之義務云云，並提出系爭社區第15屆108年1月管理委員會 議記錄為據（本院卷一第437 頁）。然按為加強公寓大廈之 管理維護，提昇居住品質，特制定本條例；本條例未規定者 ，適用其他法令之規定公寓大廈管理條例第1 條定有明文。 又管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分 所有權人會議決議，同法第37條亦有規定。是管委會決議內 容如違反公寓大廈管理條例第37條規定，依民法第71條前段 規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效」，應 屬無效。查上訴人於上開管理委員會提出臨時動議，動議一 ：請通過決議確認財務管理辦法第10條第1款「店鋪」及第2 款文義中所謂「購買停車位之住戶」，其文義自始均包括商 場及商場所有之車位；動議二：為恐法院就財務管理辦法第 10 條第1、2 款之真意仍續採與本會主張之真意不同之見解



，故提案請「追認」財務管理辦法第10條第1 款「店鋪」及 第2 款「購買停車位之住戶」均包括商場及商場所有之車位 ，並溯及自財務管理辦法自始訂定時即包含之；動議三：財 務管理辦法第10條建議修正為：「本社區管理費以區分所有 權人負責繳納，並以坪為計算單位，其面積之認定以區分所 有權人所有權狀之記載加上公共設施所應有持分部分之總面 積及區分所有權比例名冊為依據，由管委會依以下收費標準 向區分所有權人收繳：一、社區管理費：凡社區中的全體區 分所有權人如住家、店舖及商場，均應繳納社區管理費，每 坪新台幣55元整。二、停車場清潔維護管理費：凡於本社區 地下停車場擁有停車位所有權之區分所有權人，不論是否有 使用該車位，均應繳納停車場清潔管理費，每月收取清潔費 新台幣參佰元整。」（本院卷一第444至445頁）。然查財務 管理辦法前揭條款之意旨業經認定於前，本無從透過上訴人 召開會議以決議方式自為悖於文義及真意之解釋。且社區規 約授權所制定財務管理辦法第10條第3款已明定：「第1項收 費標準調整，得由管委會依每年度實際支出或預算需求調整 訂定公布之，惟須超過委員會總席次4/5出席及出席委員3/4 以上同意及應經區分所有權人會議通過始可調整。」（原審 卷七第121 頁），足認上訴人倘欲調整財務管理辦法原訂管 理費收費標準時，需經區分所有權人會議決議始可為之，核 與公寓大廈管理條例第18條第1項第2款規定之意旨相符，依 同法第37條規定，管理委員會會議決議之內容自不得違反。 而上開108年1月16日第15屆管理委員會所為動議一、動議二 、動議三之決議既未經區分所有權人會議決議通過對被上訴 人之收費標準，該等決議顯然違反財務管理辦法及規約，依 前揭公寓大廈管理條例之規定，應屬無效。從而，上訴人主 張：伊得據該管委會決議向被上訴人收取管理費云云，自屬 無據。
五、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2 項、第18 條第1項第2款、第21條、第53條、房屋預定買賣契約第12條 第8項、社區規約第10條第1項、第2 項、財務管理辦法第10 條規定，請求被上訴人應給付上訴人2439萬5724元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息10％計算之利息； 及請求被上訴人應給付上訴人538萬7389元，及自105年4月1 日起至喪失系爭商場所有權全部或一部之日止，按月給付上 訴人45萬1773元，俱無理由，均不應准許。從而原審判決上 訴人敗訴，併駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴論旨指 摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據



，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 26 日
民事第十二庭
審判長法 官 李瑜娟
法 官 沈佳宜
法 官 蕭清清
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 27 日
書記官 強梅芳
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。