損害賠償
臺灣高等法院(民事),上易字,106年度,1257號
TPHV,106,上易,1257,20190823,1

臺灣高等法院民事判決　　　　　　　 106年度上易字第1257號
上訴人即附
帶被上訴人　曾泳綺　
訴訟代理人　李宗瀚律師
複 代理 人　陳建文律師
被上訴人即
附帶上訴人　江秋杏　

訴訟代理人　林淑娟律師
複 代理 人　戴英妃律師
上列當事人間損害賠償事件，上訴人對於民國106 年9 月11日臺
灣新北地方法院105 年度訴字第2914號第一審判決提起上訴，並
為聲明之減縮、訴之變更及追加，被上訴人提起附帶上訴，本院
於108 年7 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決關於駁回曾泳綺後開第二項之訴部分；暨訴訟費用（ 除減縮、撤回部分外）之裁判均廢棄。
二、江秋杏應再給付曾泳綺新臺幣柒拾玖萬玖仟元，及自民國一 ０五年十月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
三、江秋杏應另給付曾泳綺新臺幣伍萬貳仟柒佰元，及自民國一 ０八年六月十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息。
四、曾泳綺其餘上訴及追加、變更之訴，暨江秋杏之附帶上訴均 駁回。
五、第一審（除減縮、撤回部分外）、第二審（含變更之訴）訴 訟費用關於上訴部分，由江秋杏負擔十分之九，餘由曾泳綺 負擔；關於附帶上訴部分由江秋杏負擔；第二審訴訟費用關 於追加之訴部分，由江秋杏負擔二分之一，餘由曾泳綺負擔 。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但 請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者 ，不在此限。民事訴訟法第446 條第1 項、第255 條第1 項 第2 、3 款分別定有明文。經查：
（一）上訴人即附帶被上訴人曾泳綺（下稱上訴人）於原審主張 依民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項、第188 條 、第195 條第1 項規定，請求被上訴人即附帶上訴人江秋 杏（下稱被上訴人）給付非財產上損害賠償新臺幣（下同



）10萬元本息；於本院審理時，變更改依民法第227 條之 1 規定請求（本院卷一第583 頁），經核與原審主張房屋 遭白蟻蛀蝕之請求基礎事實同一，合於前開規定，應予准 許。
（二）上訴人於原審請求返還減少價金81萬1,000 元及自民國10 4 年12月20日起算之法定遲延利息（原審卷第268 頁）； 於本院審理時減縮自105 年7 月7 日起算法定遲延利息（ 本院卷一第186 頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與 前開規定相符，應予准許，減縮部分已生撤回起訴之效力 。上訴人另主張減少價金數額應為92萬2,428 元，請求被 上訴人再給付11萬1,428 元【計算式：922,428-811,000 】本息（本院卷二第40頁），經核係基於同一基礎事實所 為訴之追加，與前開規定無違，亦應准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：伊於104 年9 月19日與被上訴人簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約），以1,500 萬元購買被上訴 人所有門牌號碼新北市○○區○○街00巷0 號4 樓房地（下 稱系爭房地），已付清價金。詎被上訴人於104 年12月20日 點交房屋前，系爭房屋已有大量白蟻侵入、蛀蝕，伊於105 年5 月間始發現上情，遂委請訴外人思瑪特股份有限公司（ 下稱思瑪特公司）進行檢查，發現主臥室及衛浴之天花板及 地板、公共衛浴之天花板、廚房之天花板及櫥櫃等存有大量 白蟻及巢穴，白蟻蛀蝕已影響系爭房屋木作天花板、地板等 木作結構安全，伊先於105 年6 月間透過永慶房屋人員通知 被上訴人前開瑕疵，復於105 年7 月7 日委託永慶房屋寄發 存證信函，或以起訴狀繕本送達主張減少價金，未獲置理， 爰依民法第354 條第1 項、第359 條第1 項、第179 條規定 ，請求返還因前開瑕疵減少之價金92萬2,428 元（含原審請 求之81萬1,000 元及本院追加請求之11萬1,428 元）。另被 上訴人交付之系爭房屋因有前開瑕疵而不完全給付，侵害上 訴人居住安寧之人格法益且情節重大，伊因而受有非財產上 損害10萬元，依民法第227 條之1 規定請求被上訴人如數賠 償等語（上訴人於原審依民法第227 條之請求，及對原審共 同被告永慶房屋仲介股份有限公司〈下稱永慶房屋〉、陳勇 志、陳孟韓、孔慶愷、朱展賢之請求均已撤回起訴，不在本 院審理範圍）。
二、被上訴人則以：否認104 年12月20日點交前，系爭房屋已有 白蟻侵入、蛀蝕等瑕疵存在。本件係現況交屋，上訴人受領 後，於105 年5 月30日委請思瑪特公司現場勘察，並於105 年6 月1 日、7 日進行施工，卻於105 年7 月7 日始由永慶



房屋寄發存證信函，上訴人怠於通知，依民法第356 條規定 視為承認所受領之物，不得請求減少價金。上訴人於原審主 張伊與永慶房屋為連帶債務人，永慶房屋已與上訴人達成和 解並給付10萬元，故伊於前開清償範圍內已免除責任等語置 辯。
三、原審判決：被上訴人應給付上訴人1 萬2,000 元，及自105 年10月19日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。 上訴人不服，提起上訴，上訴、變更及追加之訴聲明（本院 卷二第65、66頁）：
（一）上訴聲明：
1.原判決關於駁回上訴人後開之訴部分廢棄。 2.前開廢棄部分，被上訴人應再給付上訴人79萬9,000 元， 及自105 年7 月7 日起至清償日止，按年息5 ％計算之利 息。
（二）變更之訴聲明：被上訴人應給付上訴人10萬元，及自民事 準備暨爭點整理狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
（三）追加之訴聲明：被上訴人應給付上訴人11萬1,428 元，及 自108 年6 月15日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息 。
被上訴人答辯聲明：上訴及變更、追加之訴均駁回。 被上訴人就原審判決其敗訴部分，提起附帶上訴，並聲明（ 本院卷二第66頁）：
（一）原判決關於命被上訴人給付部分廢棄。
（二）前開廢棄部分，上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
上訴人之附帶上訴答辯聲明：附帶上訴駁回。
四、本件不爭執事項如下（僅保留與本判決論述有關部分於後， 並依案卷資料調整其順序、內容，其餘詳本院卷一第243 頁 ）：
（一）上訴人於104 年9 月19日經永慶房屋土城明德店之店長陳 孟韓及陳勇志仲介，與被上訴人簽訂系爭買賣契約，約定 以1,500 萬元向被上訴人買受系爭房地；上訴人已付清買 賣價金。
（二）被上訴人於104 年12月20日將系爭房屋點交予上訴人。（三）永慶房屋於105 年7 月7 日檢附上訴人105 年6 月30日所 擬通知書，寄發存證信函予被上訴人，告知系爭房屋有滲 漏水、壁癌及白蟻瑕疵等爭議（原審卷第118 、119 頁） 。
（四）上訴人於106 年11月2 日與永慶房屋簽訂協議書，約定永



慶房屋願意退還向上訴人收取之居間仲介報酬10萬元（本 院卷一第181 頁）。
（五）系爭房屋現受有白蟻侵蝕且內有白蟻蟻巢等。五、兩造協議簡化之爭點（本院卷二第66、67頁）及本院之判斷 分述如下：
（一）被上訴人104 年12月20日點交房屋前，系爭房屋已存有白 蟻侵入、蛀蝕之瑕疵
1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程 度，無關重要者，不得視為瑕疵。民法第354 條第1 項定 有明文。所謂「物之瑕疵」係指存在於物之缺點而言，凡 依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價 值、效用、或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物 質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例參 照）。而買受人主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，應就 出賣人交付之標的物存有瑕疵之有利事項，先負舉證責任 。
2.上訴人主張被上訴人於104 年12月20日點交前，系爭房屋 已存有白蟻侵入、蛀蝕之瑕疵一節，為被上訴人否認，依 前開說明，應由上訴人就其主張先負舉證責任。經查： ⑴依上訴人所提系爭房屋內白蟻蛀蝕之照片，其中原審卷 第44頁下方照片之拍攝日期為105 年5 月23日；本院卷 一第313 頁下方照片之拍攝日期為105 年5 月24日；原 審卷第29頁上方、第41頁下方、第42頁下方、第44頁上 方及本院卷一第315 頁、第317 頁上方、下方照片之拍 攝日期皆為105 年6 月1 日；原審卷第29頁下方、第30 頁上方、下方、第43頁下方及本院卷一第319 頁上方、 下方照片拍攝日期皆為105 年6 月7 日等情，業經本院 勘驗上訴人手機存檔之前開照片拍攝日期屬實，有勘驗 筆錄可按（本院卷二第41、42頁）。
⑵佐以證人即永慶房屋仲介陳孟韓證稱：兩造買賣系爭房 地後，上訴人於交屋後約105 年5 、6 月間，以電話、 簡訊方式告知有發現白蟻，要伊等通知被上訴人，並至 現場確認，伊前往現場，有看到主臥室廁所天花板，主 臥室之木作地板、床頭櫃附近，廚房廚櫃上方、廚房及 公共廁所旁小房間靠廁所牆面之櫥櫃等處，有白蟻蟻穴 、白蟻屍體，至客廳、公共廁所、餐廳、其他客房則沒 有印象，嗣上訴人請永慶房屋寄發存證信函予被上訴人 等語（本院卷一第346 、347 頁），並有陳孟韓與上訴



人於105 年6 月23日、28日之LINE通訊對話紀錄可憑（ 原審卷第330 至332 頁）。被上訴人亦不爭執永慶房屋 於105 年7 月7 日檢附上訴人105 年6 月30日所擬通知 書，寄發存證信函告知系爭房屋有滲漏水、壁癌及白蟻 瑕疵等爭議（見不爭執事項第㈢點）。另證人即思瑪特 公司負責人楊主龍證稱：伊於105 年5 月30日受上訴人 委託至現場勘察，發現有受到白蟻侵害，以目視勘察及 T3I 白蟻偵測機去進行檢測，測得現場地板及木質裝潢 部分有多處白蟻活躍狀況，還有部分木結構損害等語（ 原審卷第228 頁），並有思瑪特公司出具之白蟻驅除防 治工程作業規範書暨報價書、防治施工計畫書暨施工單 （原審卷第45至51頁）可稽。堪認上訴人係於105 年5 月底、6 月間發現系爭房屋內有白蟻侵入、蛀蝕之情事 。
⑶依專家證人即國立臺灣大學昆蟲學系（下稱臺大昆蟲系 ）名譽教授徐爾烈證述：本件白蟻種類應是臺灣家白蟻 ，大部分白蟻危害都是白蟻自外入侵房子，每年4 至6 月白蟻交配時期，在外群飛時，為找尋食物才會侵入住 家。白蟻交配完經過一至兩個禮拜會產卵，但產卵速度 很慢，且數量不多，一對成蟲交配後會成為蟻王、蟻后 ，一年產卵不會超過1,000 隻，故危害非常小，產卵後 約一至兩個禮拜會孵化，該對蟻王、蟻后交配後，蟻后 會產卵，所孵化的白蟻都不具生殖功能，除非經過多年 後，有部分白蟻生殖系統發育後才可能再交配繁殖，其 他個體都是工蟻或兵蟻，不具繁殖的能力。初期危害根 本看不出來，因白蟻都是在木頭內部活動，或在蟻道內 活動，不會在外面爬行，若在屋內可看到白蟻，表示白 蟻已入侵該屋3 年至5 年以上，但實際入侵時間很難估 算，有翅膀之白蟻，表示可繁殖後代，如在室內看到大 量白蟻飛行，表示白蟻已入侵多年，剛開始入侵之白蟻 繁殖出來的工蟻或兵蟻是沒有翅膀的，只會爬行。依本 件上訴人所提105 年間系爭房屋現場照片，可看出木頭 內部蛀蝕嚴重，白蟻數量及築巢現象，白蟻應入侵多年 ，尤其木頭遭啃食之現象，以實驗室養殖白蟻之經驗需 要3 個至5 個月以上，且需要上萬隻白蟻，因白蟻食量 很小，入侵後形成這種情況需要一段時間等語（本院卷 一第618 至621 頁）。查徐爾烈教授專長為昆蟲毒理學 、昆蟲生理學、昆蟲生物化學之研究，有臺大昆蟲系網 頁介紹可明（本院卷一第565 至566 頁），所為前開專 業意見，具有學術理論基礎及實驗室經驗，自屬可採。



⑷輔以楊主龍亦證稱：伊領有病媒防治專業技術人員資格 證照23年，亦為病媒防治公會核發之蟲害鑑定師，白蟻 入侵室內時，會先培養真菌軟化木質及布築蟻道才去啃 食木頭，這樣需要幾個月，加上目視就可看出木質有損 壞，及破壞之坪數大小，保守判定確認本件白蟻危害是 六個月以上，應該是在交屋前就有白蟻存在等語（原審 卷第229 、231 頁）。參以上訴人所提105 年5 、6 月 間拍攝之公共衛浴天花板及電線插座照片（原審卷第29 頁上方、第30頁下方）確有明顯之白蟻蟻巢，系爭房屋 地板照片（本院卷一第317 頁下方）有大量具有翅膀之 白蟻屍體。而上訴人於原審及本院提出之白蟻蛀蝕位置 照片，業經本院107 年8 月6 日履勘現場時逐一確認無 誤，當日仍發現主臥室入口處天花板之維修孔（即原審 卷第30頁上方照片）內部確有白蟻蟻巢及白蟻蛀蝕木架 形成之土堆及白蟻屍體，現場開啟廚房天花板上方頂燈 後，確有白蟻土堆掉落，頂燈上方之天花板內部可看到 白蟻窩及天花板木架蛀蝕狀況及木屑、土堆，廚房抽油 煙機上方頂櫃內部（即原審卷第32頁上方照片），現場 目視可看到白蟻蛀蝕及土堆狀況，有勘驗筆錄（本院卷 一第457 至460 頁）及現場照片（本院卷一第492 至49 5 、501 、504 、509 、511 頁）可憑，足認上訴人10 5 年5 、6 月間發現系爭房屋內有白蟻侵入、蛀蝕現象 時，白蟻已入侵系爭房屋之時間長達3 至5 年，因此， 上訴人主張104 年12月20日點交房屋前，系爭房屋已有 白蟻入侵、蛀蝕之瑕疵存在，應堪採信。
3.被上訴人抗辯：徐爾烈教授亦證稱白蟻入侵只需3 至5 個 月云云（本院卷一第647 頁），然徐爾烈教授係證稱：不 排除白蟻自外一時大量入侵，以實驗室養殖白蟻經驗需要 3 至5 月以上，且需要上萬隻白蟻，才會呈現上訴人所提 照片中木頭遭啃食之現象。例如水災時，白蟻無處可居住 ，才可能大舉入侵，數量可能達20至30萬隻，大舉入侵是 突發案例等語（本院卷一第620 、622 頁），易言之，白 蟻棲息環境突然劇烈變化，方會發生突然大舉入侵房屋之 現象，被上訴人復未舉證交付系爭房屋後3 至5 個月有何 白蟻棲息環境突然劇烈變化，導致白蟻自外一時大量入侵 系爭房屋之情事，徒以徐爾烈教授所述之例外，辯稱無法 證明交屋前白蟻已經入侵系爭房屋云云，即非可採。至證 人即被上訴人之兄江錦堂固證稱：103 年8 月12、13日曾 至系爭房屋內油漆客廳、房間牆面，當時未發現白蟻等語 （本院卷一第351 頁），然依徐爾烈教授之專家意見：白



蟻入侵初期，根本看不出來危害，因白蟻都在木頭內部活 動，或在蟻道內活動，不會在外面飛行、爬行，白蟻飛出 時間大約是每年的4 至6 月，因溫度比較悶熱潮濕，是白 蟻喜歡群飛交配之季節，平常躲在內部活動等語（本院卷 一第619 、621 頁），可知因白蟻習性，即使侵入房屋內 後，亦多在木頭內部或蟻道內活動，且只有每年4 至6 月 交配季節，才會有群飛之現象，而江錦堂係於103 年8 月 間至系爭房屋油漆，未見到白蟻，尚合乎白蟻習性，但無 法憑此推翻本院前開認定104 年12月20日點交房屋前，系 爭房屋已有白蟻入侵、蛀蝕瑕疵存在之事實。
（二）上訴人得依民法第359 條規定請求減少價金 1.按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不 能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕 疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視 為承認其所受領之物。民法第356 條固有明文。查上訴人 雖於104 年12月20日受領點交系爭房屋，但依徐爾烈教授 之專家意見，白蟻除在每年4 至6 月群飛交配外，多在木 頭內部或蟻道活動（本院卷一第621 頁）；楊主龍證稱係 於105 年5 月30日始受託至現場勘察等語（原審卷第228 頁）；陳孟韓亦證述係於105 年5 、6 月間接獲上訴人通 知並前往查看白蟻瑕疵等語（本院卷一第346 、349 頁） ，堪信上訴人係於105 年5 月30日始確認有白蟻侵入、蛀 蝕之瑕疵。再觀諸上訴人與陳孟韓間之LINE通訊內容（原 審卷第330 至332 頁），可知上訴人欲直接電話通知被上 訴人上情，均因被上訴人拒接聽電話，始轉請永慶房屋於 105 年7 月7 日寄發附有上訴人105 年6 月30日通知書之 存證信函予被上訴人（原審卷第118 至119 頁）。綜上足 證上訴人於知悉有白蟻瑕疵後，即多方聯繫被上訴人，並 無怠於通知之情事，因此，被上訴人抗辯上訴人怠於通知 瑕疵，依民法第356 條規定視為承認其受領之物，不得行 使減少價金之權利云云，顯不足取。
2.次按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人 得解除其契約或請求減少其價金；上開減少價金之請求權 ，須買受人依民法第356 條規定為「通知」後六個月間不 行使始歸消滅，而非以買受人「知悉」瑕疵後六個月間不 行使，作為其減少價金請求權消滅之要件，此觀同法第35 9 條、第365 條第1 項之規定自明（最高法院103 年度台 上字第196 號判決要旨參照）；又所稱之「通知」，係指



買受人於知悉標的物有瑕疵時應具體指明瑕疵之所在而對 出賣人為觀念通知而言（同院96年度台上字第1277號判決 參照）。另前開規定之六個月期間係屬無時效性質之法定 期間，買受人之減少價金請求權已否因該期間之經過而消 滅，法院無待當事人之主張或抗辯，亦應依職權予以調查 審認，以為判斷之依據（同院87年度台上字第2872號判決 要旨參照）。依前所述，上訴人係於105 年5 月30日委任 思瑪特公司至現場勘察後，方能具體指明瑕疵所在。又上 訴人委請永慶房屋於105 年7 月7 日寄發存證信函予被上 訴人，存證信函已記載：「…就不動產買賣標的物之…白 蟻瑕疵爭議事，…依曾泳綺君通知函代為通知臺端」等語 （原審卷第118 頁），後附通知書第三段亦記載「…交屋 後本人發現前揭買賣標的…室內裝潢亦有白蟻情事…」等 語（原審卷第119 頁），已將系爭房屋存有瑕疵一事通知 被上訴人；復於105 年8 月26日在原審起訴時，明確表明 行使減少價金之權利，有民事起訴狀（原審卷第10、15頁 ）可稽，距上訴人通知被上訴人有白蟻瑕疵之時，尚未逾 六個月，故上訴人依民法第359 條規定請求減少價金，尚 未逾同法第365 條規定之法定期間，於法自屬有據。（三）上訴人依民法第354 條第1 項、第359 條第1 項、第179 條規定得請求返還減少價金數額為86萬3,700 元 1.陳孟韓證稱：受託銷售時，本件買賣標的之系爭房屋是附 裝潢，裝潢價格沒額外談等語（本院卷一第347 頁）；系 爭買賣契約（原審卷第22至至28頁）亦未拆算記載房屋及 裝潢價格；佐以本院107 年8 月6 日會同兩造履勘現場時 ，上訴人主張其於買受後，僅在客廳與餐廳之空間新增一 道木頭牆面隔間，其餘均沿用被上訴人原有裝潢，業經被 上訴人當場確認無誤，有勘驗筆錄及附圖（本院卷一第45 3 、456 頁），益證本件買賣標的之系爭房屋係含有裝潢 甚明。
2.104 年12月20日點交前，系爭房屋已有白蟻入侵、蛀蝕之 瑕疵，業經本院認定如前。經本院囑託現代地政不動產估 價師聯合事務所（下稱現代估價師事務所）就104 年9 月 至12月間交易區間，前開瑕疵減損價金數額進行估價，經 採用成本法推估計算室內裝潢之各項成本，並參照財政部 頒佈之「固定資產耐用年數表」、「台灣地區營造工程物 價指數中之建築工程類」調整及現場觀察法，認定系爭房 屋之室內裝潢總價為161 萬5,000 元，遭白蟻蛀蝕產生裝 潢價值減損比例約53.48 ％即86萬3,700 元，有估價報告 可稽（見報告書第58至62頁）。另斟酌前述上訴人所提現



場照片、本院勘驗筆錄顯示之白蟻數量、蟻巢規模、徐爾 烈教授之專家意見及估價報告認定裝潢價值減損比例、價 額等節，衡之通常交易觀念及上訴人買受標的係含有裝潢 ，堪認系爭房屋所存白蟻侵入、蛀蝕現象，已達社會通念 無法忍受之程度，已不具房屋買賣應具備之價值、品質而 有物之瑕疵。
3.雖被上訴人抗辯估價報告推估之減損比例、價值有誤云云 （本院卷一第653 頁）。然按買受人因物有瑕疵而請求減 少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後 ，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應 減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（ 最高法院99年度台上字第1972號、101 年度台上字第1916 號判決參照）。經查：
⑴系爭房屋之建築完成日期為79年1 月11日，被上訴人10 1 年間買受後，有進行裝潢工程，有永慶房屋不動產說 明書之產權調查表及增值稅概算表（原審卷第57、63頁 ）、系爭房屋所在社區來賓訪客、洽公、施工登記資料 可佐（原審卷第172 、173 頁），可知迄至上訴人104 年9 月19日簽約買受，並於104 年12月31日受領系爭房 屋點交時，系爭房屋之屋齡已達約25年，被上訴人所為 室內裝潢之使用期間已歷經3 年。
⑵前述白蟻侵入、蛀蝕之瑕疵係存在系爭房屋室內裝潢， 而室內裝潢係屬房屋附屬設施，裝潢會隨著屋齡漸增， 房屋之土水工程、防水抓漏、水電等基礎工程維護，需 求愈形重要，裝潢翻修成本隨之提高，故須運用觀察法 配合實際屋齡屋況，而現代估價師事務所估價師汪也乃 亦於本院107 年8 月6 日履勘現場時，會同到場，並當 場逐一確認上訴人指述白蟻入侵、蛀蝕位置（本院卷一 第457 至459 頁）；又裝潢價格係採用成本推估法，各 項成本及必要費用係參考臺北市舉辦公共工程拆遷補償 自治條例施行細則第4 條規定、營造或施工費標準單價 是依建物營造費調整計算表，並參照財政部頒佈之「固 定資產耐用年數表」、「台灣地區營造工程物價指數中 之建築工程類」調整，另參照不動產估價技術規則第52 條規定之各項成本及相關費用列入考量，兼採比較法、 收益法、成本法等方式進行評估，佐以專業人士之認知 進行分析，並考量白蟻蛀蝕室內裝潢範圍等情；輔以不 動產估價師全聯會第4 號公報鋼筋混凝土構造殘值價格 率為5 ％，假設系爭房屋裝潢為遭白蟻蛀蝕，殘餘價格 率給與5 ％，據此推估系爭房屋裝潢總耐用年數為12年



，已經歷3 年，計算系爭房地交易及交屋區間之104 年 9 月至12月間之室內裝潢不含共用部分總價為161 萬5, 000 元，單價為1 萬2,200 元，遭白蟻蛀蝕產生裝潢價 值減損約53.48 ％即86萬3,700 元，有前開估價報告及 所附之固定資產耐用年數表、成本法調查估價表、建物 營造費調整計算表（估價報告第6 、7 、59至62頁）及 現代估價師事務所補充說明函可按（本院卷一第629 頁 ）。前開估價報告，業經估價師會同到場實地勘察，並 詳述其估價依據、估價方法、計算各項成本、折舊等， 且以本件交易區間系爭房屋室內裝潢未遭白蟻侵入、蛀 蝕之無瑕疵室內裝潢合理價值為161 萬5,000 元，及因 白蟻侵入、蛀蝕後價值減損比例53.48 ％計算減少之數 額，而非單以白蟻侵入、蛀蝕占系爭房地之比例計算， 亦與前述實務見解相符，因此，估價報告就系爭房屋室 內裝潢減損比例及價額，應屬可採，被上訴人空言指摘 估價報告推估之減損比例、價額有誤云云，即非可取。 4.雖系爭房地之買賣總價為1,500 萬元（見不爭執事項第㈠ 點），惟現代估價師事務所所為前開估價報告係以前述估 價依據及交易區間推估系爭房屋室內裝潢未遭白蟻侵入、 蛀蝕之無瑕疵物總價為1,404 萬5,000 元，進而以此推估 室內裝潢合理價值為161 萬5,000 元，有估價報告可按（ 見估價報告第4 至7 頁），因此，計算本件減少價金數額 ，自應按估價報告推估之前述瑕疵減損差額86萬3,700 元 ，占系爭房地無瑕疵總價1,404 萬5,000 元之比例，再與 無瑕疵物價值，計算其應減少價金之數額即86萬3,700 元 【計算式：863,700 ÷14,045,000×14,045,000＝863,70 0 】，方屬合理。據此，上訴人主張減少價金數額應以兩 造買賣總價1,500 萬元，按有瑕疵物與無瑕疵物之價額減 損比例計算，應為92萬2,428 元（本院卷二第23、24頁） ，尚非可採。
5.被上訴人再抗辯連帶債務人永慶房屋業已清償10萬元，其 於前開清償範圍內免除責任云云（本院卷一第651 頁）。 因連帶債務人中之一人為清償、代物清償、提存、抵銷或 混同而債務消滅者，他債務人亦同免其責任。民法第274 條固有明文。惟查，上訴人於原審係依民法第188 條規定 請求永慶房屋應就原審共同被告陳勇志、陳孟韓、孔慶愷 、朱展賢等人之侵權行為負僱用人責任，並與其等連帶賠 償責任（原審卷第17、19、282 頁）；另依民法第354 條 第1 項、第359 條第1 項、第179 條規定請求被上訴人返 還減少價金86萬3,700 元，易言之，如上訴人前開主張均



成立，被上訴人與永慶房屋乃不真正連帶給付關係，並未 成立連帶債務關係；且永慶房屋係返還向上訴人收取之居 間仲介報酬，有協議書可按（本院卷一第181 頁），並非 就被上訴人應負瑕疵擔保責任，與上訴人達成和解，自無 民法第274 條規定之適用，因此，被上訴人前開抗辯，洵 非可採。
6.從而，上訴人依民法第354 條第1 項、第359 條第1 項規 定請求減少價金，並依同法第179 條規定請求返還減少之 價金86萬3,700 元（含原審判命被上訴人給付之1 萬2,00 0 元及上訴人上訴請求之79萬9,000 元，暨於本院追加請 求之5 萬2,700 元【計算式：863,700-12,000-799,000＝ 52,700】），核屬有據。
7.再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時， 經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經 債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；應付利息 之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 5 ％，民法第229 條第2 項、第203 條規定甚明。又民法 第359 條規定減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出 賣人以意思表示為之為已足（最高法院86年度台上字第26 59號判決意旨參照），且不以出賣人承諾為必要，其性質 為形成權（同院73年度台上字第4354號判決要旨參照）。 查上訴人就79萬9,000 元部分，上訴請求應自105 年7 月 7 日存證信函之日附加法定遲延利息（本院卷一第174 頁 ），然前開存證信函僅是將有白蟻瑕疵一事通知被上訴人 ，後附通知書有以粗體黑字標示「買受人得請求減少價金 」等文字（原審卷第119 頁），僅是載明民法第359 條規 定內容，其餘內文亦僅是說明各項修繕費用之金額，並未 具體表明行使減少價金之意，原審起訴狀方有明確行使減 少價金之意（原審卷第15頁），因此，應以起訴狀繕本送 達被上訴人之翌日即105 年10月19日（見原審卷第90頁） 起算法定遲延利息，方屬有據。又上訴人於本院108 年6 月14日準備程序當庭追加請求返還減少價金5 萬2,700 元 自翌日即108 年6 月15日（見本院卷二第40頁）起算法定 遲延利息，則屬可採。
（四）上訴人依民法第227 條之1 規定請求上訴人非財產上損害 賠償，尚非可取
1.按債務人因債務不履行，致債權人之人格權受侵害者，準 用第192 條至第195 條及第197 條之規定，負損害賠償責 任。民法第227 條之1 固有明文。惟出賣人就交付之買賣 標的物，其瑕疵係在契約成立後始發生，且因可歸責於出



賣人之事由所致者，出賣人方另構成不完全給付之債務不 履行責任（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議㈠參照 ）；又物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任 ，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同。前者無須 可歸責於出賣人之事由，買受人即得依民法第359 條規定 行使權利；後者則須有可歸責於出賣人之事由始可請求損 害賠償（同院94年度台上字第2352號判決同此意旨），可 知令出賣人負不完全給付之損害賠償責任者，須以不完全 給付之瑕疵係在契約成立後始發生，且因可歸責於債務人 之事由所致為限。
2.上訴人主張系爭房屋遭白蟻蛀蝕，侵害其居住安寧，依民 法第227 條之1 規定請求被上訴人賠償非財產上損害10萬 元等語，為被上訴人否認。然本院業已認定於上訴人105 年5 、6 月間發現系爭房屋內有白蟻侵入、蛀蝕現象時， 白蟻已入侵系爭房屋之時間長達3 至5 年（見前開第㈠點 之說明），堪信兩造於104 年9 月19日簽立系爭買賣契約 時，白蟻入侵、蛀蝕之瑕疵並非契約成立後始發生，而是 契約成立前已存在。復據徐爾烈教授證述：大部分白蟻之 危害是白蟻自外入侵房屋，初期危害根本看不出來，因白 蟻都在木頭內部活動，不會在外爬行等語（本院卷一第61 8 、619 頁）；證人陳孟韓亦證稱：成交前，伊曾帶上訴 人前往系爭房屋看屋1 次，當時尚有人居住在內，未發現 有白蟻等語（本院卷第344 、345 、348 頁），故被上訴 人抗辯白蟻侵入、蛀蝕之瑕疵，非因可歸責伊之事由所致 ，尚屬可信。從而，上訴人請求被上訴人給付非財產上損 害10萬元，即非可取。
六、綜上所述，上訴人於原審依民法第354 條第1 項、第359 條 第1 項規定減少價金，並依民法第179 條規定，請求被上訴 人返還價金81萬1,000 元（含原審判命被上訴人給付之1 萬 2,000 元及上訴人上訴請求之79萬9,000 元）及自105 年10 月19日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由， 應予准許，逾此部分請求，難認正當，應予駁回。原判決就 前開應准許部分（即上訴人上訴請求79萬9,000 元本息部分 ），尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄 改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示；至 不應准許部分（即逾自105 年10月19日起算之法定遲延利息 部分），原審為上訴人敗訴之判決，則無不當，上訴意旨求 予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。又原判決命 被上訴人給付部分及准予假執行宣告部分，核無違誤，被上 訴人附帶上訴意旨就此求予廢棄改判，則無理由，應予駁回



。另上訴人於本院審理時，依前開規定，追加請求被上訴人 應再給付5 萬2,700 元及自108 年6 月15日起至清償日止， 按年息5 ％計算之利息，亦屬有據，應予准許，逾此部分之 請求，暨變更依民法第227 條之1 規定請求被上訴人給付非 財產上損害賠償10萬元本息部分，則無理由，均應駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。至被上訴人聲請通知估價師汪也乃到庭 說明估價依據等節（本院卷一第657 頁），業經現代估價師 事務所提出補充說明函（本院卷一第629 頁），認無通知之 必要，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴人之上訴及追加之訴為一部有理由，一 部無理由，變更之訴為無理由，被上訴人之附帶上訴為無理 由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第78 條規定，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 23 日
民事第二十四庭
審判長法 官 陳麗芬
法 官 周祖民
法 官 黃欣怡