臺灣高等法院民事判決 106年度上字第1229號
上訴人 周秀萍
訴訟代理人 張世興律師
被上訴人 嚴志強
訴訟代理人 吳妙白律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國106年8
月11日臺灣臺北地方法院105年度訴字第3908號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加及減縮聲明，本院於108年7月30日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人原主張被上訴人以所有房屋無權占用其共有之土地， 主張依民法不當得利、侵權行為法律關係，請求擇一判命被 上訴人給付新台幣（下同）288萬1,440元本息，並自民國10 5年9月1日起，按月給付4萬8,024元。於繫屬本院期間，基 於同一基礎事實，另㈠追加類推適用民法第425條之1規定為 其訴訟標的法律關係；㈡減縮聲明之請求金額為144萬720元 本息，並自105年9月1日起，按月給付2萬4,012元。上訴人 雖陳稱㈠之主張在原審已提出，並非追加之訴（見本院卷二 第26頁），惟查上訴人於原審已表明不以類推適用民法第42 5條之1規定為其請求權基礎，僅係補充法律上意見等語（見 原審卷第126頁），故其於本院再以之為訴訟標的並請求裁 判，仍應認係追加之訴，然核其追加與原起訴訴訟標的之基 礎事實同一，依民事訴訟法第446條第1項但書及同法第255 條第1項第2款、第3款規定，上訴人上開追加及減縮，均應 准許，先予敘明。
二、上訴人主張：伊為坐落臺北市○○區○○段0○段000000地 號土地（下稱系爭土地）共有人，所有權權利範圍萬分之一 七一○。被上訴人所有坐落系爭土地上1095建號，門牌號碼 臺北市○○區○○街000巷00弄0號5樓房屋（下稱系爭房屋 ），無法律上原因占用系爭土地而受有利益，並侵害伊所有 權，為此依不當得利、侵權行為法律關係，請求被上訴人給 付伊起訴（105年9月6日）前5年之相當於租金之不當得利或 損害金144萬720元，並加計自105年9月1日起算之法定遲延 利息。另自105年9月1日起，按月給付伊2萬4,012元之不當 得利或損害金。又如認系爭房屋占有系爭土地有合法權源，
則類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴人給付前開數 額之租金等語。
三、被上訴人則以：訴外人福星建設股份有限公司（下稱福星公 司）與系爭土地原所有權人祭祀公業周芬曾於67年6月1日簽 訂合建契約（下稱系爭合建契約），約定由福星公司在系爭 土地上建築房屋後，雙方按百分之五十八（福星公司）、四 十二（祭祀公業周芬）之比例分配房屋所有權，祭祀公業周 芬則應配合移轉系爭土地所有權。嗣福星公司完成75戶之區 分所有合建住宅（下稱系爭合建住宅），然祭祀公業周芬因 故未移轉土地所有權，故伊之前手任金華自福星公司受讓系 爭房屋並未取得土地所有權，伊亦未取得系爭土地所有權。 惟福星公司基於系爭合建契約法律關係，得使用系爭合建住 宅基地，並由伊承受此權利，伊自非無法律上原因占有系爭 土地。又祭祀公業周芬曾對伊請求返還不當得利並經判決駁 回確定，上訴人明知系爭合建住宅坐落系爭土地上，竟於前 訴訟繫屬期間，以極低價格（1,750萬元）取得系爭土地所 有權應有部分，圖以債權相對性迂迴規避系爭合建契約之拘 束，其對伊請求損害賠償或不當得利，顯屬民法第148條規 定之權利濫用，並有違誠信原則。又系爭房屋樓地板面積為 89.42平方公尺，且為5層樓所共用，是系爭房屋實際占用土 地之面積應以樓地板面積五分之一即17.884平方公尺計算， 且上訴人主張以系爭土地公告現值百分之五計算相當於不當 得利之租金或損害金，亦與土地法所定租金不得超過申報地 價年息百分之十規定未合。又如認伊就系爭房屋與祭祀公業 周芬間有民法第425條之1規定適用，祭祀公業周芬於出售系 爭土地予上訴人，未依法通知伊優先承買，上訴人受讓並取 得系爭土地所有權，應不得對抗伊等語，資為抗辯。四、上訴人於原審聲明：㈠被上訴人應給付上訴人288萬1,440元 及自105年9月1日起至清償日止，按年息百分之五計算之利 息；㈡被上訴人應自105年9月1日起，按月給付上訴人4萬8, 024元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。原審為上訴人敗訴 之判決，上訴人不服提起上訴，並經減縮後為上訴聲明：㈠ 原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人144萬720元，及自10 5年9月1日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息 ；㈢被上訴人應自105年9月1日起，按月給付上訴人2萬4,01 2元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則為答辯聲 明：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為 假執行。
五、兩造不爭執之事實（見本院卷一第82至83頁）： ㈠系爭土地原分割自同小段737地號（737地號重測前為臺北市
○○區○○○段000地號土地），面積為2,175平方公尺，其 中應有部分萬分之一八三八，原為祭祀公業周芬所有，嗣於 97年6月12日將其系爭土地所有權出售予上訴人，並於同年7 月15日以買賣為原因移轉登記為上訴人所有。上訴人復於10 1年間將其中應有部分萬分之一二八移轉訴外人李珮馨，殘 存應有部分為萬分之一七一○（見原審卷第8頁土地登記謄 本、本院卷一第515頁松山地政事務所函）。 ㈡系爭土地原所有權人祭祀公業周芬前於67年6月1日與建商福 星公司簽訂合建契約，同意提供系爭土地供福星公司建築房 屋，被上訴人之前手任金華向福星公司買受依系爭合建契約 分得之系爭房屋乃坐落於系爭土地上，福星公司為原始起造 人（見本院卷二第127至131頁祭祀公業周芬管理委員會會議 記錄）。
㈢被上訴人為系爭房屋之所有權人，系爭房屋主建物及陽台面 積各為79.38、10.04平方公尺（見本院卷一第217頁建物登 記謄本）。
㈣祭祀公業周芬曾於96年12月13日以系爭土地所有權人之地位 ，訴請被上訴人給付相當於租金之不當得利，業經前案訴訟 （即原法院97年度訴字第1007號、本院98年度上字第1219號 判決及最高法院100年度台上字第1549號裁判，下稱1007號 事件）以祭祀公業周芬已無系爭土地之使用收益權能，被上 訴人所有系爭房屋占有系爭土地並非無法律上原因，而駁回 祭祀公業周芬之訴確定（見原審卷第28至41頁1007號事件歷 審判決）。
㈤祭祀公業周芬與福星公司簽訂系爭合建契約時之管理人為訴 外人周江生，周江生死亡後由其子即訴外人周國賢擔任祭祀 公業周芬管理人，上訴人為周江生之女、周國賢之胞姐。六、茲就上訴人請求，應否准許，分述如下：
㈠上訴人得否依不當得利法律關係，請求被上訴人給付？ ⒈按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其 一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物 之共同部分共有之建築物」、「前項專有部分，指區分所有 建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的 者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分 及不屬於專有部分之附屬物」。民法第799條第1項、第2項 分別定有明文，公寓大廈管理條例第3條第2、3、4款亦有相 同規定。又建築物係在土地所有權所支配之一定之空間，劃 定可供利用之一定範圍，作為所有權支配客體之建造物，是 建築物在構造上必須有屋頂及四周牆壁或其他相類之構造物 ，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷，俾創造一定之獨立
空間。公寓大廈管理條例第7條第1款、第3款規定：公寓大 廈本身所占之地面，及公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁 、樓地板及屋頂之構造等項，不得約定為專用部分，即係因 上開部分乃為組成建築物屋頂、四周牆壁及地面、形成建築 物排他空間之基本構造，為全體區分所有權人所不可或缺。 從而，足以與土地空間產生區隔遮斷效果，創造出建築物空 間者，並非個別之區分所有專有部分，而係屋頂及四周牆壁 所形成之構造物。而區分所有建物，僅係數人區分「一建物 」，在構造物已創造出之一定空間中，再劃定一可作為所有 權支配客體之空間，實質上為一建築物之「部分」。次按民 法第818條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之 全部，有使用收益之權。惟上開規定係指共有物尚未經共有 人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分 管之約定，各共有人即得就各自分管部分為使用收益。又倘 共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後 將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於 分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契 約之拘束（司法院大法官釋字第349號解釋、最高法院91年 度台上字第2477號判決意旨參照）。
⒉經查：
⑴如前揭五、㈡所述，系爭合建住宅所以得於系爭土地上興建 ，係因福星公司與系爭土地原所有權人祭祀公業周芬於67年 6月1日簽定系爭合建契約，祭祀公業周芬同意提供系爭土地 作為建屋基地。又祭祀公業周芬曾於67年度第4屆管理委員 會無異議通過決定與福星公司合作興建房屋，並授權當時之 管理人周江生全權辦理建築執照申請等一切手續，但分屋比 例應以42（祭祀公業周芬）：58（福星公司）為原則，其後 即由周江生代表祭祀公業周芬出具土地使用權同意書，同意 福星公司、周江生等2人在松山區三張犁324、1204地號上建 築5層樓RC造建築物4棟，並以周江生為D1、D2、E3、E4、E5 、F1、F2棟1至4樓起造人，福星公司為D1、D2、E3、E4、E5 、F1、F2棟5樓；D4、D5、D6、E1、E2、F3、F4棟1至5樓起 造人；嗣72年1月25日臺北市政府工務局核發使用執照時， 前揭D1至F4起造人均已變更為福星公司、周江生以外之第三 人，此經本院調取系爭合建住宅建造執照、使用執照案卷核 閱屬實。因起造人變更須經原起造人同意，是被上訴人所辯 ：系爭合建住宅係經祭祀公業周芬同意使用系爭土地，福星 公司完成系爭合建住宅後，已依約將應分配地主之房屋，以 祭祀公業周芬指定之人變更為起造人等情，應非虛言。至上 訴人所述：祭祀公業周芬所分配房屋仍係由建商出售，售屋
款項因建商財務困難而未完全結清乙節（見本院卷一第198 頁、207頁），應係祭祀公業周芬就其原以起造人地位取得 所有權之獲配房屋，另行委請福星公司出售，此乃祭祀公業 周芬與福星公司另一委任契約法律關係，應無礙前開事實之 認定。
⑵又系爭土地上坐落有信義區吳興段3小段1071至1146建號等 合計75戶專有部分建物，且自71年7月10日起，有王姓、李 姓、鍾姓人士等陸續登記取得系爭土地所有權應有部分萬分 之一三一、萬分之一三四不等，有上訴人所提土地登記謄本 可憑（見本院卷一第117至153頁）；再依上訴人所述，系爭 土地上共興建75戶房屋，共有61戶購屋者另行付款取得系爭 土地所有權應有部分，其餘14戶則經祭祀公業周芬對之提起 1007號事件（見本院卷一第207頁），是除上訴人之所有權 應有部分萬分之一七一○外，系爭土地其餘所有權應有部分 （萬分之八二九○），已由系爭合建住宅之61戶區分所有權 人取得，亦可認定。
⑶基上事實可知，系爭合建住宅係由系爭土地原所有權人祭祀 公業周芬與福星公司依合建契約所共同起造，祭祀公業周芬 並以周江生為代表人列名系爭合建住宅建照之起造人之一， 其依合建契約並有同意系爭合建住宅坐落其上（見本院卷二 第133頁）、移轉系爭土地所有權應有部分予福星公司或其 指定之人之義務。是系爭合建住宅坐落系爭土地之初，係基 於祭祀公業周芬與福星公司間有償之合建契約，自非無權占 有，此亦為1007號事件確定判決所認定（見原審卷第28頁至 41頁）。其後祭祀公業周芬陸續將系爭土地所有權應有部分 移轉予前揭⑵所述61戶區分所有權人，致系爭土地漸次由祭 祀公業周芬單獨所有轉變為共有人數遞增之分別共有型態。 各區分所有權人於加入系爭土地共有關係時，均已知悉「屋 頂及四周牆壁」所形成之系爭合建住宅坐落其上之事實，自 可認已同意系爭合建住宅於系爭土地上使用特定之獨立空間 ，此一共有人間之合意即為分管契約。上訴人於97年7月15 日取得系爭土地所有權應有部分而加入系爭土地共有關係時 （如前揭五、㈠），自應同受拘束，不得主張系爭合建住宅 坐落系爭土地係無權占有。
⑷土地及其定著物為各別獨立之不動產（民法第66條第1項參 照），是對系爭合建住宅「屋頂及四周牆壁」所創造空間內 部之支配、管理，係對定著物之占有、分管，與坐落土地之 占有尚屬有別。循此而論，系爭合建住宅係基於系爭土地共 有人間之分管約定而占有土地特定空間；而此「一建物」內 部所劃定之各區分所有建物專有部分，乃屬系爭合建住宅定
著物內部之空間分配、分管，實質上為「一建築物」之一部 。是作為系爭合建住宅一部之專有部分，占有坐落基地有無 法律上原因、合法權源，應與系爭合建住宅合一觀之，非得 獨立於系爭合建住宅外，另為相異之認定。系爭合建住宅係 本於合法權源（分管約定）占有系爭土地既經認定如前揭⑶ 所述，則上訴人主張屬於系爭合建住宅內專有部分之系爭房 屋無權占有系爭土地、受有占有利益無法律上原因，自非可 採。
⒊再按：
⑴98年7月23日修正施行之民法第799條第4項固規定：「區分 所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其 專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者 ，從其約定」。其立法理由則係：「關於區分所有建築物之 共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應 有原則性之規範，俾供遵循，爰於第4項明定依區分所有人 專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者 ，從其約定」。
⑵土地登記規則第79條第1項則規定：「申請建物所有權第一 次登記，應提出使用執照或依法得免發使用執照之證件及建 物測量成果圖或建物標示圖。有下列情形者，並應附其他相 關文件：①區分所有建物申請登記時，應檢具全體起造人就 專有部分所屬各共有部分及基地權利應有部分之分配文件… …」。第83條則規定：「區分所有權人申請建物所有權第一 次登記時，除依第79條規定，提出相關文件外，並應於申請 書適當欄記明基地權利種類及範圍（第1項）。登記機關受 理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利 種類及範圍（第2項）」。
⑶綜前⑴⑵規定可知，民法第799條第4項本文，僅為原則性之 任意規定，修法前原係委諸私法自治，當事人間如何約定基 地配賦比例原不受限，修法旨在解決區分所有建築物之共有 部分辦理第一次所有權登記時，如無從認定全體區分所有權 人有另有約定者，即應以各專有部分面積與專有部分總面積 之比例定各區分所有權人配賦共有部分之權利範圍，然仍優 先以全體起造人所提「各共有部分及基地權利應有部分之分 配文件」為登記依據，並輔以「於建物登記簿標示部適當欄 記明基地權利種類及範圍」之公示方式，俾房、地之繼受人 得以知悉。又前開立法既已容許當事人間反於民法第799條 第4項本文之規定「另有約定」，則依此約定所為分配結果 ，自得解為係區分所有建物及所屬各專有部分所有權人占有 坐落基地之權源，自不許當事人間再以違反上開規定比例為
由，依不當得利法律關係而互為請求。又上開「另有約定」 ，於專有部分所有權人皆為基地共有人時，性質上即屬基地 共有人間就基地上方空間使用之分管約定，此分管事實顯為 基地應有部分繼受人可得而知，基地應有部分之繼受人自應 受其拘束（大法官釋字第349號解釋參照）；縱部分專有部 分所有權人並非土地共有人，然基於前揭⒉之論述，如全體 基地共有人已同意區分所有建物坐落其上，則「全部」或「 僅部分」區分所有權人兼為基地共有人，二者利益狀態並無 不同，仍應認此等約定對基地應有部分之繼受人同有拘束力 。由是以觀，已依民法第799條第4項但書另有約定者，為此 約定之當事人及其繼受人均應同受拘束，不得認專有部分之 所有人無基地應有部分或應有部分不足民法第799條第4項所 定比例者為不當得利，此方符立法意旨，俾免動輒因基地共 有人變動即破壞區分所有建物建造之初已定之法律關係。 ⑷查本件祭祀公業周芬原基於系爭合建契約同意系爭合建住宅 坐落系爭土地，嗣系爭土地漸次成為祭祀公業周芬與他人共 有，轉變為祭祀公業周芬與他共有人「共同同意」系爭合建 住宅坐落其上。系爭合建住宅之區分所有權人多數兼為系爭 土地共有人，系爭土地共有人間此一共同同意，性質上即為 前述「另有約定」。揆諸前揭論述，上訴人既為系爭土地原 共有人祭祀公業周芬之繼受人，自應受民法第799條第4項但 書所規定「另有約定」之拘束。從而，上訴人主張系爭房屋 占有系爭土地無法律上原因，據以請求不當得利，自非可取 。
⒋再按無法律上之原因而受利益，「致」他人受損害者，應返 還其利益。民法第179條前段定有明文。是原告得請求不當 得利者，必以被告所受利益與原告所受損害間存有直接因果 關係，基於同一原因事實發生損益變動始足當之（最高法院 86年度台上字第1935號判決意旨參照）。如前所述，系爭合 建住宅於屋頂及四周牆壁建築完成後，即創造出排除土地所 有權人占有之獨立空間，上訴人無法使用土地而受有損害， 係肇因系爭合建住宅之占有，被上訴人取得系爭房屋所有權 、就系爭房屋為使用、收益，與上訴人之受有損害，並非基 於同一原因事實，自難認二者間有直接因果關係。從而，就 因果關係言，亦難認上訴人所為不當得利請求為有理由。 ⒌綜上，自區分所有建物空間分管、民法第799條第4項立法意 旨及欠缺不當得利直接因果關係等面向觀之，均應認上訴人 之請求與不當得利要件容有未合，不應准許。
㈡上訴人得否依侵權行為法律關係，請求被上訴人給付？ 被上訴人所有系爭房屋，係本於合法權源坐落系爭土地已如
前揭㈠所述，並無不法侵害上訴人所有（共有）權情事；上 訴人之損害與被上訴人之取得系爭房屋所有權間，亦無相當 因果關係。上訴人依侵權行為法律關係請求被上訴人給付， 自亦無據。
㈢上訴人得否主張類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴 人給付租金？
如前揭㈠⒉⒊所述，被上訴人所有系爭房屋得以坐落系爭土 地，係本於系爭基地共有人間之分管約定、民法第799條第4 項之另有約定，並非被上訴人與上訴人間存有法定或約定租 賃關係，上開情形亦無類推適用租賃關係之餘地。是上訴人 主張類推適用民法第425條之1規定，請求被上訴人給付租金 ，非有理由。
七、綜上所述，上訴人依不當得利、侵權行為法律關係，請求被 上訴人給付144萬720元，並加計自105年9月1日起算之法定 遲延利息；另自105年9月1日起，按月給付2萬4,012元，均 為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，要無不合 。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由；追 加類推適用民法第425條之1規定以為請求，亦非有理，應予 駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法 第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 20 日
民事第二十五庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 林晏如
法 官 王本源
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 108 年 8 月 20 日
書記官 黃麒倫
附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。