臺灣苗栗地方法院民事判決 107年度簡上字第51號
上 訴 人 邱智炫
訴訟代理人 徐正安律師
被上訴人 巫勝文
巫榮華
巫美琴
饒鴻鵬
饒鄭睦
共 同
訴訟代理人 江錫麒律師
王炳人律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國107 年4 月30
日本院苗栗簡易庭106 年度苗簡字第577 號第一審判決提起上訴
，本院於108 年7 月24 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國103 年12月10日向訴外人臺 灣農林股份有限公司（下稱農林公司）買受坐落苗栗縣○○ 鄉○○段○○○段○○○○○00000 地號其中面積0.0250公 頃（即250 平方公尺，以下均換算成平方公尺）之土地，並 簽訂不動產土地買賣契約書（下稱系爭契約）。嗣農林公司 於104 年2 月17日將原557-4 地號土地分割出557-6 地號土 地面積350 平方公尺，並於104 年3 月19日將該地所有權移 轉登記予上訴人。被上訴人為如原判決附圖即苗栗縣銅鑼地 政事務所（下稱銅鑼地政）106 年11月2 日法字第16800 號 土地複丈成果圖所示建物A 、鐵門、圍牆（下合稱系爭地上 物）之事實上處分權人，無權占用557-6 地號土地。為此， 爰依民法第767 條第1 項前段、中段規定，提起本訴。並聲 明：
㈠被上訴人應將系爭地上物拆除，將系爭地上物所占用之土 地（下稱系爭土地）騰空返還上訴人。㈡願供擔保，請准宣 告假執行。
二、被上訴人則以：上訴人原係向農林公司買受原557-4 地號其 中面積250 平方公尺土地，惟土地分割後竟取得557-6 地號 面積350 平方公尺土地，其所超出面積100 平方公尺土地即 包含系爭地上物坐落之範圍，亦屬被上訴人饒鴻鵬所承租範 圍之一部。農林公司出售原557-4 地號土地時，未通知饒鴻
鵬行使優先承買權，嗣饒鴻鵬依土地法第104 條以存證信函 通知農林公司行使優先購買權，依最高法院99年度台上字第 1699號判決意旨，雙方已成立買賣契約，縱上訴人為557-6 地號土地所有權人，仍不得對抗饒鴻鵬。況饒鴻鵬就系爭土 地有優先購買權，業經本院105 年度簡上字第63號拆除地上 物返還土地事件（下稱另案二審）審認，有爭點效之適用， 上訴人請求被上訴人拆屋還地，顯無理由。並聲明：㈠上訴 人之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、原審審酌兩造提出之攻防方法並調查相關證據後，判決駁回 上訴人之訴。
㈠上訴人不服，提起上訴，並補充略以：
⒈饒鴻鵬固有向農林公司承租原557-4 地號土地，但就承租之 位置與範圍，均未見其舉證，反而上訴人於原審已提出承租 範圍劃分圖，主張證人即上訴人父親邱錦任承租原557-4 地 號土地時之面積即為310 平方公尺，分割出557-6 地號土地 後多出之40平方公尺是出入通道之部分，亦即饒鴻鵬承租之 範圍並不包含系爭土地，則饒鴻鵬就系爭土地並無優先購買 權可言，自屬本案重要之攻防方法，然原判決竟未探究上訴 人與饒鴻鵬先前各自承租原557-4 地號土地之位置與範圍， 亦未於理由中說明不採納上訴人上開攻防方法之理由，有判 決不備理由之違法。
⒉農林公司早年將原557-4 地號土地劃分出4 部分並出租予上 訴人、饒鴻鵬與訴外人黃正葵、黃鍾琳妹，然於103 年底即 發函給承租人表示不再續租，並表示要將各承租人承租之範 圍出售給承租人，依最高法院55年台上字第276 號判決見解 ，當可認農林公司已有反對承租人繼續使用之意思表示存在 ，然原判決竟認租賃契約有默示更新，饒鴻鵬與農林公司間 有不定期限之租賃關係，進而認饒鴻鵬有優先購買權，其認 事用法，實有違誤。
⒊農林公司107 年8 月29日農法字第1070123 號函（下稱系爭 函文）稱其與兩造之前所簽立之契約均為一般租賃關係，並 非租地建屋性質，且觀該公司於98年與邱錦任、饒鴻鵬間簽 訂之土地租賃契約亦均載明：「…今甲方（即農林公司）將 所有後開土地，租賃與乙方（即邱錦任、饒鴻鵬）耕種」、 「一、租賃土地標示…實物名稱：甘藷」、「七、本租約所 訂出租土地，有左列情形之一者，甲方得不經催告亦無須通 知，隨時終止本租賃契約收回土地，乙方絕無異議：㈣未經 甲方許可擅自變更用途（如建築房屋）、地形者」等語，顯 然農林公司與兩造自始所簽立租賃契約之目的並非供兩造租
地建屋。另依據門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0 鄰00號房屋 （為建榮製茶工廠現址，下稱系爭房屋）稅籍證明書（納稅 義務人為訴外人即饒鴻鵬之被繼承人饒金標）、平面圖，A 部分即住家為74平方公尺（22.385坪），B 部分係工廠為25 2.2 平方公尺（76.29 坪），建造年月為38年、43年，總面 積為326.2 平方公尺，與農林公司98年與饒鴻鵬簽訂之土地 租賃契約書，其租賃土地標示中備註為「什作」部分之租用 面積359 平方公尺，僅差距33平方公尺，顯然相當，是縱有 如被上訴人所述之租地建屋情事，亦僅系爭房屋之部分而已 ，並非上訴人主張拆遷部分。
⒋觀諸銅鑼地政108 年1 月25日銅地二字第1080000516號函所 附耕作位置圖，與系爭函文所附之耕作位置圖相同；而依證 人即農林公司苗栗分公司副理邱賜生、邱錦任之證述可知， 邱錦任向農林公司表明希望購買原557-4 地號土地時，係要 求依原承租範圍買受，並非依現狀買受；另證人彭廣柱證稱 農林公司曾要求上訴人住家右側之被上訴人住家入口不得列 入分割範圍，但未告知557- 6地號土地上之庭院不得列入分 割範圍，足證該庭院可以分割予上訴人所有，且現況被上訴 人住家前已有保留通道供被上訴人通行，顯然該通道部分銅 鑼地政係依農林公司前揭要求而為分割，其餘仍依前揭耕作 位置圖所示位置及面積辦理。
⒌又本院卷第447 頁照片中坐落557-6 地號土地上之A 、B 建 物現分別由被上訴人、上訴人所占有使用，現狀均是老舊磚 房、屋頂均已改用鐵皮搭蓋，歷史久遠，右側空地即被上訴 人所稱之庭院；另參原審卷第174 至177 頁照片，果前揭土 地早為被上訴人承租並占有使用，為何仍有部分土地為上訴 人占用並搭建房屋，顯然當初應是農林公司出租予上訴人先 人，然上訴人先人不知前揭土地為承租範圍，故才容任發展 成今日之勢。
⒍並聲明：㈠原判決廢棄；㈡前開廢棄部分，被上訴人應將系 爭地上物拆除，並將系爭土地騰空返還與上訴人。 ㈡被上訴人則以：
⒈農林公司於系爭函文雖稱其與邱錦任、饒鴻鵬間所訂租約均 非屬租地建屋性質云云。惟依該公司於98年間與饒鴻鵬簽訂 之土地租賃契約書所載，租賃期間自98年1 月1 日起至103 年12月31日止，租賃土地為557-2 、原557-4 、123-226 地 號土地，又原557-4 地號土地分列兩欄，其一部與557-2 地 號土地並列一欄，合計租用面積359 平方公尺，備註欄登記 為「什作」，另一部單列一欄，租用面積631 平方公尺，備 註欄登記為「租用」，可見雙方就單列一欄之原557-4 地號
土地，並未約定租用目的係專供農作使用，自無所謂「不自 為耕作使用」而得由農林公司終止租約之情事。再者，557- 4 地號土地為山坡地保育區丙種建築用地，非耕地，於36年 12月21日由訴外人即被上訴人饒鄭睦、饒鴻鵬之祖母、被上 訴人巫勝文、巫榮華、巫美琴之外祖母饒鄭玉妹向訴外人黃 水松買得在該土地上興建之系爭房屋，巫勝文並於38年間在 該址創設建榮製茶工廠，嗣由饒鴻鵬向農林公司承租原557- 4 地號土地之一部作為建榮製茶工廠之基地使用迄今，足證 原557-4 地號土地係先建屋後租基地無疑，亦即被上訴人家 族與農林公司間係成立租地建屋契約。
⒉邱錦任於103 年間向農林公司表示希望買受原557-4 地號土 地之一部，當時農林公司曾對受邱錦任委任之彭廣柱指示分 割條件為：⑴邱錦任住家房屋西側道路應列入買賣契約範圍 ，⑵面對邱錦任住家房屋，右側係巫家入口，該入口不得列 入買賣契約範圍，之後由彭廣柱引導證人即銅鑼地政測量員 吳家瑋進行現況測量後，以邱錦任住家房屋西側既有現況為 基準線，推圖作業往西畫出道路面積40平方公尺，往東畫出 310 平方公尺，共計350 平方公尺，經分割登記為557-6 地 號土地。惟依據邱錦任、彭廣柱、吳家瑋之證述，農林公司 人員未曾於測量、分割作業時到場，且彭廣柱不知邱錦任歷 來耕作範圍，吳家瑋亦從未參考耕作位置圖，亦即係邱錦任 片面以道路及自行指定將被上訴人住家門柱內之庭院列入分 割結果，而非依承租範圍推圖完成。
⒊上訴人雖主張系爭土地自訴外人即上訴人祖母邱鄧細妹、邱 錦任以來，均屬向農林公司承租範圍，惟依現況所示，系爭 土地係由被上訴人所占有使用，且饒鴻鵬先袓約於30年間即 在該地上建築房屋居住，至今已有70多年，邱鄧細妹、邱錦 任均無異議，顯見上訴人及邱鄧細妹、邱錦任與農林公司間 就系爭土地並無租賃關係存在。
⒋上訴人與農林公司簽訂系爭契約時，係約定農林公司以現況 （含道路）出售原557-4 地號其中面積250 平方公尺予上訴 人；另比對農林公司於98年與邱錦任、饒鴻鵬簽訂之土地租 賃契約書、原557-4 地號土地出租紀錄表所載各承租人之承 租面積及自87年5 月26日以來歷次分割之紀錄、557-4 、55 7-6 、557-7 、557-8 地號土地登記謄本、空拍圖等資料， 可知當時邱錦任僅承租面積310 平方公尺，上訴人於買賣標 的物辦理分割後，竟因買賣登記取得557-6 地號土地面積35 0 平方公尺，而當時饒鴻鵬承租面積950 平方公尺，加計受 讓黃鍾琳妹承租之面積382 平方公尺，共計1,332 平方公尺 ，但僅買得現557-4 地號土地面積1,176 平方公尺，不足15
6 平方公尺，是上訴人超買面積100 平方公尺即為饒鴻鵬基 地承租範圍之一部（包含系爭土地在內），饒鴻鵬自有優先 購買權。又饒鴻鵬已向農林公司表明優先購買系爭土地，上 訴人自不得執其與農林公司間之買賣契約對抗饒鴻鵬。 ⒌並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第455 頁）： ㈠上訴人前向農林公司承租原557-4 地號土地，嗣於103 年12 月10日向該公司買受其中面積250 平方公尺之土地，嗣農林 公司於104 年2 月17日將該地分割出557-6 地號土地面積35 0 平方公尺，並於104 年3 月19日將該地所有權移轉登記予 上訴人。
㈡被上訴人為系爭地上物之事實上處分權人，其中建物A 占用 557-6 地號土地面積23.66 平方公尺。 ㈢饒鴻鵬於106 年5 月9 日以南苗郵局存證號碼第41號存證信 函通知農林公司妥善處理系爭土地權利歸屬事宜，因農林公 司仍未處理，饒鴻鵬又於106 年9 月18日以南苗郵局存證號 碼第97號存證信函（下稱系爭存證信函）行使系爭土地優先 購買權之意旨，該信函並於106 年9 月20日送達農林公司。 ㈣饒鴻鵬前與農林公司訂立土地租賃契約，承租原557-4 地號 土地面積291 、631 平方公尺（備註分別為什作、租用）， 租賃期間自92年1 月1 日起至103 年12月31日止。五、法院之判斷
㈠饒鴻鵬與農林公司間之租賃契約是否為租地建屋契約而有土 地法第104 條第1 項優先購買權規定之適用？ 1.饒鴻鵬與農林公司於92年1 月10日、98年1 月20日所訂立之 租賃契約（見原審卷第203 、205 頁）均開宗明義即載明： 「今甲方（即農林公司）將所有後開土地租賃予乙方（即饒 鴻鵬）『耕作』」，第7 條第2 、4 款亦載明：「七、本租 約所訂出租土地，有左列情形之一者，甲方得不經催告亦無 須通知，隨時終止本租賃契約收回土地，乙方絕無異議。… ㈡未經甲方同意乙方不自為耕作使用，將承租土地一部或全 部轉讓（租）於他人或託他人代耕者。…㈣未經甲方許可擅 自變更用途（如建築房屋）、地形者。」，顯見依照契約文 字，饒鴻鵬承租土地之目的係為耕作，若有不自任耕作或擅 自變更土地用途、地形之情形時，農林公司即得不經催告終 止契約，故該契約應為耕地租賃契約無誤。
2.惟上訴人於另案二審自承：要拆的是工廠其中的一部份及旁 邊的空地，工廠門牌號碼是苗栗縣○○鄉○○村0 鄰○○00 號等語（見另案二審卷第63頁）。而依本院調得之房屋平面 圖（見本院卷第435 頁）顯示，該門牌號碼之建物有2 棟，
分別係在38年、43年間所建造。另依被上訴人所提製茶工廠 許可證（見本院105 年度苗簡字第136 號卷第58頁），該門 牌號碼所在地址於38年間即設有建榮製茶工廠。且本院受命 法官會同兩造至現場履勘時，邱賜生亦結證稱：現場建物在 伊70年接手相關業務時就存在了等語（見本院卷第280 頁） 。綜上足認系爭房屋、地上物於饒鴻鵬與農林公司92年1 月 10日簽約前早已存在，且為農林公司所明知。 3.解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭 句；表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示 無效。但不得以其無效對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱 藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第 98條、第87條分別定有明文。而所謂探求當事人之真意，如 兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實 、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人 所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則 涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合 公平正義（最高法院96年度台上字第286 號判決意旨參照） 。本件農林公司與饒鴻鵬締約時既明知系爭房屋、地上物早 已座落於原557-4 地號土地，饒鴻鵬承租土地並非作為耕作 使用，則該契約之定性，自應以農林公司與饒鴻鵬共同認知 之現場實際使用狀況為準，不能以租約之書面文字為準據。 否則於訂約之時，土地即自始未曾用作耕地使用，農林公司 可立即依照契約第7 條第2 、4 款之規定終止租約收回土地 ，顯非當事人之真意，亦有違誠信。而土地法第104 條第1 項規定「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣 條件優先購買之權，房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條 件優先購買之權」。其立法意旨，係為使土地之利用與其所 有權歸併於一個主體，藉以充分發揮土地之利用價值。是故 無論於房屋所有人，就其房屋自始即與其基地所有人間有其 租地建屋之關係存在，抑或係於房屋既經建築後，而始與基 地所有人訂約承租基地之情形，均應有其適用（最高法院70 年度台上字第818 號判決意旨參照）。本件系爭房屋、地上 物早已存在，之後饒鴻鵬再向農林公司承租系爭房屋、地上 物所座落之原557-4 地號土地，依前開最高法院見解，仍屬 租地建屋契約，有土地法第104 條第1 項規定之適用。 4.土地法第104 條第1 項規定承租人之基地優先購買權，必須 在基地出賣時，仍具租賃關係為前提（最高法院78年度台上 字第1897號判決意旨參照）。系爭契約係於103 年12月10日 簽訂，斯時饒鴻鵬與農林公司所訂立之租賃契約租期尚未屆 滿，則依前開最高法院判決見解，饒鴻鵬自可依土地法第10
4 條第1 項規定取得優先購買權。又基地出賣時蓋有之該房 屋具有一定之經濟價值，且承租人與基地所有人訂立租約時 ，係約定以在土地上有房屋（建築物）為目的，即不因該房 屋嗣後被拆除而影響其原本已取得之優先購買權，以貫徹法 律就優先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨 意及實務上對違章建築賦與事實上處分權之內涵（最高法院 103 年度台上字第2188號判決意旨參照）。為貫徹法律就優 先購買權重在使基地及其上之房屋合歸一人所有之旨意，縱 使房屋嗣後被拆除亦不影響原已取得之優先購買權，則舉重 以明輕，承租人取得優先購買權後租地建屋契約之租期屆滿 ，亦不影響承租人原已取得之優先購買權。故本件饒鴻鵬於 取得優先購買權後租期屆滿，仍不影響其原已取得之優先購 買權。
㈡饒鴻鵬承租土地之範圍即其得行使優先購買權之範圍是否包 含系爭土地？
1.依銅鑼地政108 年1 月25日銅地二字第1080000516號函（見 本院卷第295 頁），原557-4 地號土地之分租範圍圖經複印 後已失真，無法回復至原比例尺，且分租面積加總不等於原 557-4 地號土地原土地總登記面積，故無法將之套繪至現有 地籍圖。故已無從依該分租範圍圖特定原557-4 地號土地各 承租人原先承租之土地範圍。
2.原557-4 地號土地原承租人與承租面積及之後沿革為：⑴鄭 阿皮承租2 筆面積各300 、650 平方公尺，嗣承租人改為饒 金標再改為饒鴻鵬。⑵邱士春承租一筆面積320 平方公尺， 嗣承租人改為鄧氏細妹再改為邱錦任。⑶黃阿全承租一筆面 積350 平方公尺，嗣出售給黃正葵。⑷黃春屘承租一筆面積 382 平方公尺，後承租人改為黃鍾琳妹，再出售給巫秋蓉， 此有農林公司所提供之出租紀錄表（見本院卷第89頁），及 邱賜生結證稱：巫秋蓉所購買之土地範圍從編號來看有包括 黃鍾琳妹承租之範圍等語（見本院第281 頁）在卷可稽。而 依557-6 地號土地土地登記第一類謄本（見原審卷第42頁） 及現557-4 地號土地土地建物查詢資料（見本院卷第463 頁 ）所載，557-6 地號土地面積350 平方公尺，現557-4 地號 土地面積1176平方公尺，另依現557-4 地號土地異動索引所 載（見本院卷第465 至466 頁），該地於104 年10月13日因 買賣登記為巫秋蓉及巫彩瑜所有，巫彩瑜再於105 年9 月6 日贈與登記與其母彭桂珍。比對承租面積與土地登記謄本， 上訴人僅承租320 平方公尺卻取得350 平方公尺，饒鴻鵬承 租950 平方公尺加計受讓黃鍾琳妹382 平方公尺，合計應為 1332平方公尺，卻僅買得1176平方公尺，不足156 平方公尺
，足見本件確有被上訴人所指，被上訴人所得購買之土地範 圍不足原有登記之承租範圍，上訴人購買之土地範圍則超出 原有登記之承租範圍情事。又邱賜生另證稱：一般我們公司 也是以現況出售，本件是伊承辦案件中第1 件以耕作圖去特 定出售之範圍，伊有提醒上訴人會有糾紛，上訴人稱會和平 解決等語（見本院卷第280 頁），足見農林公司一般亦係以 承租人原占有使用之範圍界定所出售出租土地之範圍。而依 經驗法則，一般承租與使用、購買之範圍亦會相同，此亦與 邱賜生前開證述內容相符。本件系爭土地既係由被上訴人等 所有之系爭地上物占有使用，堪認應係屬饒鴻鵬原承租範圍 無誤。系爭土地既在饒鴻鵬承租範圍內，自屬其得行使優先 購買權之範圍。
㈢上訴人能否請求被上訴人拆除系爭地上物返還土地？ 1.出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其 契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條第2 項定有明 文。有上開優先購買權之人得請求確認其就有優先購買權之 土地有優先購買權，命買受人塗銷已為之所有權移轉登記， 由出賣人與有優先購買權之人補訂書面契約，並協同辦理所 有權移轉登記（最高法院65年台上字第2701號判決意旨參照 ）。
2.本件饒鴻鵬就系爭土地享有優先購買權，業如前述。而依農 林公司系爭函文及106 年9 月22日農法字第0000000 號、10 5 年8 月5 日農資字第0000000 號、104 年3 月31日農資字 第0000000 號、103 年9 月18日農資字第0000000 號等歷次 與饒鴻鵬往來之函文（見本院卷第81、93、107 、111 、12 5 頁），農林公司認其與饒鴻鵬間之租約為耕地租約，且於 租期屆滿前已事先通知饒鴻鵬不再續約，否認饒鴻鵬有優先 購買權存在，亦不否認有饒鴻鵬所主張未通知其行使優先購 買權之情事。農林公司既未通知饒鴻鵬行使優先購買權，依 土地法第104 條第2 項、65年台上字第2701號判決意旨，自 不能對抗饒鴻鵬，饒鴻鵬可請求上訴人塗銷所有權移轉登記 ，並請求農林公司與其補訂買賣契約並協同辦理所有權移轉 登記，則饒鴻鵬自可對上訴人主張為有權占有。再依占有連 鎖之法理，其他被上訴人亦可主張對上訴人為有權占有，上 訴人請求被上訴人拆除系爭地上物，即屬無據。六、綜上所述，饒鴻鵬就系爭土地有優先購買權存在，且農林公 司未通知饒鴻鵬即與上訴人訂立系爭契約，其契約不得對抗 饒鴻鵬，饒鴻鵬得對上訴人主張有權占有，其他被上訴人依 占有連鎖之法理亦可主張對上訴人為有權占有。則上訴人訴 請被上訴人拆除系爭地上物返還系爭土地，即無理由，應予
駁回。原審所為上訴人敗訴之理由雖有不同，但結論並無二 致。上訴意旨仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判 決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第463 條、第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 108 年 8 月 21 日
民事第二庭 審判長 法 官 陳秋錦
法 官 黃思惠
法 官 王筆毅
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
書記官 李佳靜
中 華 民 國 108 年 8 月 21 日
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