臺灣高雄地方法院民事判決 八十八年度重訴字第八三三號
原 告 保證責任屏東縣屏東市第二信用合作社
法定代理人 甲○○ 住
訴訟代理人 洪錫鵬律師
被 告 乙○○ 住
丙○○ 住
右當事人間遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主 文
被告丙○○應將坐落高雄市○○區○○段第一二一九地號地上建物、即門牌高雄市新興區○○○路八十七號全部，遷讓交還原告。並應給付原告新台幣壹佰壹拾捌萬肆仟柒佰零陸元，及自民國八十九年七月一日起至交還前開房屋之日止，按月給付原告新台幣肆萬叁仟捌佰柒拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之七十，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣貳佰叁拾叁萬元為被告丙○○供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：
㈠坐落高雄市○○區○○段一二一九地號、面積一百四十二平方公尺之土地，及 其上第三七七六建號、門牌號碼高雄市新興區○○○路八十七號建物，原為訴 外人黃哲朋、日秀恩、黃虎雄所有，嗣該房屋土地於八十六年十月八日經鈞院 民事執行處以八十五年執字第一八八四二號執行事件拍賣，由原告承受並分別 於八十七年一月十六日及八十七年二月二十三日取得該土地及房屋之所有權。 詎被告自八十七年三月一日起即無權占用原告所有之上開房屋迄今，其間經原 告屢次發函催告，均未獲置理。被告無權占用系爭房屋，而該房地附近大眾運 輸條件便利，接近市場及學校，居住環境良好，地區未來發展潛力雄厚，是以 占有系爭房屋之相當於租金之不當得利，自應以系爭土地建物申報總價額百分 之十為計算標準，故被告自八十七年三月一日起至交還上開房屋之日止，即受 有相當於租金之利益。為此爰依民法第七百六十七條之法律關係，請求被告將 系爭建物遷讓返還原告，並依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求 被告自八十七年三月一日起至返還房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得 利五萬四千八百四十七元。
㈡對被告抗辯所為之陳述：
被告丙○○抗辯其有權占有系爭房屋，應由被告丙○○負舉證責任，至被告丙 ○○與訴外人黃虎雄間之約定，尚不得拘束原告。而被告乙○○確實並未設籍 在系爭房屋，惟其曾為被告丙○○之受僱人，仍屬無權占有系爭房屋。
三、證據：提出土地登記謄本、建物登記謄本、八十八年房屋稅繳款書、權利移轉 證書、戶籍謄本、鑑估報告書各一件為證。
乙、被告方面：
被告丙○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
㈠被告丙○○係委託弟弟陳盈全，向訴外人黃虎雄購買系爭土地及房屋，自八十 二年間即占有系爭房屋迄今，原告曾同意由被告丙○○承受系爭房地之貸款， 同意不再查封系爭房地，被告丙○○並已交付價金一百萬元予訴外人黃虎雄， 詎原告竟不遵守約定，仍對系爭土地房地聲請強制執行，致系爭房地由原告承 受，被告丙○○並非無權占有系爭房屋。而被告乙○○則係被告丙○○之員工 ，並未占有系爭房屋。
㈡系爭房屋目前每月租金不到三萬元，原告主張以每月五萬四千八百四十七元計 算相當於租金之不當得利，顯屬過高。
三、證據：提出土地房屋買賣契約書、使用執照各一件為證。 被告乙○○方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
被告乙○○僅係被告丙○○所開設之雅集商行之受僱人，並已於八十八年十月 九日離職，被告乙○○並無占有系爭土地房屋之事實，原告對被告乙○○之請 求，並無理由。
三、證據：提出離職證明書、在職證明書各一件為證。丙、本院依職權調閱八十五年執字第一八八四二號卷。 理 由
一、原告主張其分別於八十七年一月十六日、八十七年二月二十三日取得系爭土地及 房屋之所有權，為系爭房屋土地之所有權人，詎被告竟未得原告同意，又未取得 占有之正當權源，自八十七年三月一日起即無權占有系爭房屋，屢經原告催告被 告返還均未獲置理。被告無權占有系爭房屋，自八十七年三月一日起至交還系爭 房屋之日止，按月受有相當於租金之不當得利五萬四千八百四十七元，為此爰依 民法第七百六十七條及第一百七十九條之法律關係，提起本件訴訟。被告則以被 告丙○○係向訴外人黃虎雄購買系爭房屋土地，自八十二年起占有該房屋土地迄 今，原告曾同意被告承受該房屋土地之貸款，詎仍就該房地聲請強制執行，被告 丙○○並非無權並非無權占有系爭房屋，而被告乙○○係被告丙○○之員工，且 早已離職，亦非無權占有。且系爭房屋之租金不到三萬元，原告請求之相當於租 金之不當得利過高等語，資為抗辯。
二、本件原告主張其為系爭房屋土地之所有權人，而被告丙○○自八十七年三月一日 起即占有系爭房屋之事實，業據提出土地及建物登記謄本各一件，且此部分事實 亦經被告丙○○自認在卷屬實，則原告此部分主張，自堪信為真實。三、至原告主張被告二人無權占有系爭房屋部分，則為被告所否認，辯稱被告丙○○ 係向訴外人黃虎雄購得系爭房地，原告亦同意被告丙○○承受該房屋土地之貸款
，被告丙○○係有權占有系爭房屋，而被告乙○○則係被告丙○○僱用之員工， 其並無占有系爭房屋之事實等語。則本件所應予審究者，乃被告二人是否無權占 有系爭房屋？
㈠就被告丙○○抗辯其委託其弟陳盈全向訴外人黃虎雄購得系爭房地，並交付價金 一百萬元乙節，固據提出土地房屋買賣契約書、使用執照各一件為證。惟縱認被 告丙○○前開所辯屬實，此亦屬被告丙○○與訴外人黃虎雄之買賣契約，依債之 相對性原則，自無由以此約定，拘束非屬契約當事人之原告。而有關原告曾同意 被告丙○○承受系爭房地貸款乙事，亦未據被告丙○○提出證據以實其說，況此 亦不足以構成被告丙○○占有系爭房屋之合法權源。是以被告此節所辯，並非可 採。原告主張被告丙○○無權占有系爭房屋乙節，堪予採信。 ㈡次按對於物有事實上管領之力者，為占有人；受僱人、學徒或基於其他類似之關 係，受他人之指示而對於物有管領之力者，僅該他人為占有人。民法第九百四十 條、第九百四十二條分別定有明文。經查，被告乙○○係被告丙○○僱用之員工 且已於八十八年十月九日離職乙節，除據被告丙○○陳明在卷外，並有原告不爭 執其真正之離職證明書一件在卷可憑，則堪信此節為真實。況被告乙○○亦未居 住在系爭房屋，此亦有戶籍謄本一件在卷可稽。由上所述，被告乙○○在離職前 至多僅屬被告丙○○之占有輔助人，已非占有系爭房地之人，況原告又未舉出證 據證明被告乙○○離職後有何事實上管領系爭房屋之事實，則依前開規定，被告 乙○○並非系爭房地之占有人至明，更無庸論及被告乙○○是否無權占有系爭房 屋。則原告主張被告乙○○無權占有系爭房地云云，委不足採。四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者 ，得請求除之，民法第七百六十七條定有明文。被告丙○○無權占有系爭房屋之 事實，已認定如前。從而，原告本於所有權之作用，請求被告丙○○將系爭房屋 遷讓返還原告，於法有據，應予准許。至逾此部分之請求，則非有據，不應准許 。
五、原告主張被告丙○○應自八十七年三月一日起至清償日止，按月給付原告相當於 租金之不當得利五萬四千八百四十七元部分：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十 九條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因 而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為限，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可以獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念，最高法院亦著有六十一年台上字第一六九五號判 例可參。經查，原告主張被告丙○○自八十七年三月一日起即無權占有系爭土地 及房屋，業據被告丙○○自認在卷屬實，原告此部分主張，堪予採取。被告丙○ ○占有系爭房屋期間，獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用、收益 該土地及房屋之損害。從而，揆諸前開說明，原告自得請求被告丙○○給付自八 十七年三月一日起至清償日止相當於租金之不當得利。 ㈡至計算相當於土地房屋租金之不當得利金額，按土地法第九十七條第一項之規定 ，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限 。又查系爭土地面積一百四十二平方公尺，八十六年七月之申報地價為每平方公
尺三萬五千七百六十八元八角，申報地價總額為五百零七萬九千一百六十九元六 角，而系爭房屋之課稅現值為一百五十萬二千六百元等事實，有土地登記謄本、 房屋稅繳款書各一份附卷可證。此部分事實，堪予認定。 ㈢又按土地法第九十七條第一項之所謂年息百分之十為限，乃指租金之最高限額而 言，並非必須照申報價額年息百分之十計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁 榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事， 以為決定。最高法院亦著有六十八年台上字第三七一號判例同此見解，可資參照 。原告主張被告無權占用系爭房地所生之相當於租金之不當得利數額，應以土地 及房屋申報總價額年息百分之十計算乙節，固據提出鑑估報告書一件為證。然查 ，被告所辯原告請求百分之十之年租率過高等語，並未提出任何證據以為證明。 故關於本件相當於租金之不當得利金額，自仍應由本院斟酌基地之位置，工商繁 榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，及彼等關係及社會感情等因素 認定之。經查，系爭土地係坐落在高雄市新興區○○○○○路，鄰近南華市場， 處在商業區，交通便利、交易繁榮，且有多處商店，此有本院八十九年四月十七 日勘驗筆錄在卷可憑。本院審酌系爭土地上述處於商業區之坐落位置、工商繁榮 程度及被告占用土地亦係出租他人供商業使用等使用情形，認原告主張依前述申 報地價總價額年息百分之八核定相當於租金之不當得利為適當。其中已發生之不 當得利請求權部分即自八十七年三月一日起至宣示判決之日即八十九年六月三十 日止，共計為一百十八萬四千七百零六元【①〈35,768.8元（申報地價）×142 平方公尺（面積）＋1,502,600〉×8％（年利率）÷12＝43,878元（元以下四捨 五入）②43,878×27（自八十七年三月一日起至八十九年六月三十日止）＝ 1,184,706元】。至八十九年七月一日起清償日止部分，雖尚未屆履行期，然被 告丙○○有到期不履行之虞，故原告請求被告丙○○返還此部分相當於租金之不 當得利，即按月給付四萬三千八百七十八元，亦屬有據。 ㈣綜上，原告依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，請求被告給付一百十八 萬四千七百零六元，及自八十九年七月一日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 原告四萬三千八百七十八元，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則非有 據，不應准許。
六、從而，原告依據民法第七百六十七條及不當得利之法律關係，請求被告丙○○遷 讓返還系爭房屋，並給付相當於租金之不當得利共計一百十八萬四千七百零六元 ，及自八十九年七月一日起至返還系爭房地之日止，按月給付四萬三千八百七十 八元，即屬正當，應予准許；超過此部分之請求，則屬無理由，不應准許，此部 分假執行之聲請，亦失所附麗，併予駁回。
七、假執行之宣告：
本件原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，經核並無不合，應予准 許，爰酌定如主文所示相當之擔保金額准許之。據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 三十 日 臺灣高雄地方法院民事第五庭
~B法 官 汪怡君
右為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內向本院提出上訴狀。中 華 民 國 八十九 年 六 月 三十 日~B書 記 官 劉榮華