臺灣臺北地方法院民事判決 107年度重訴字第836號
原 告 華南商業銀行股份有限公司
法定代理人 鄭永春
訴訟代理人 蔡習章
侯水深律師
複 代 理人 黃亭韶律師
被 告 林燕方
訴訟代理人 李傳盛
被 告 蔡宜秀
訴訟代理人 許譽鐘律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國108年7月19日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林燕方應將坐落臺北市○○段○○段○○○地號土地上，如附圖所示斜線部分建物即門牌號碼臺北市○○街○號建物騰空拆除，並將占用之土地返還原告。
被告蔡宜秀應自前項所示建物騰空遷出。
被告林燕方應給付原告新臺幣壹佰貳拾陸萬參仟貳佰伍拾玖元，及自民國一百零七年十月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告林燕方應自民國一百零七年七月三日起至返還上開土地日止，按月給付原告新臺幣貳萬參仟參佰參拾貳元。訴訟費用由被告林燕方負擔五分之四，被告蔡宜秀負擔五分之一。
事實及理由
壹、程序事項：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列 各款情形之一者，不在此限：二、請求之基礎事實同一者； 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加。民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、 第256 條分別定有明文。本件原告起訴時原聲明：㈠被告林 燕方應將坐落臺北市○○段0 ○段000 地號土地上，門牌號 碼「臺北市○○街0 號」之建物騰空拆除，並將占用之土地 返還原告。㈡被告林燕方應給付原告新臺幣（下同）126 萬 3259元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利 率百分之5 計算之利息。㈢被告林燕方應自民國107 年7 月 2 日起至返還上開土地日止，按月給付原告2 萬3332元，嗣
改為：㈠被告林燕方應將坐落臺北市○○段0 ○段000 地號 土地上，如附圖所示斜線部分建物即門牌號碼臺北市○○街 0 號建物騰空拆除，並將占用之土地返還原告。㈡被告蔡宜 秀應自前項所示建物騰空遷出。㈢被告林燕方應給付原告12 6 萬3259元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率百分之5 計算之利息。㈣被告林燕方應自107 年7 月 3 日起至返還上開土地日止，按月給付原告2 萬3332元。核 原告所為，就訴之聲明第一項言，僅為更正法律上陳述，就 訴之聲明第二項言，係訴之追加，訴之聲明第三項並無變更 ，就訴之聲明第四項言，係減縮應受判決事項之聲明，且均 係基於本於同一土地爭議涉訟，請求之基礎事實同一，揆諸 前開規定，均無不合，應予准許。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告為臺北市○○段0 ○段000 地號土地（ 下稱系爭土地）之所有權人，被告林燕方為坐落系爭土地上 建物即門牌號碼臺北市○○街0 號（下稱系爭建物）所有權 人，原告與被告林燕方於99年11月10日簽訂之基地租賃契約 書，約定每月租金為3 萬2876元，租賃期限自99年1 月1 日 起至101 年12月31日止，依約屆滿時租約自即終止，不另通 知承租人，承租人如有意繼續租用者，應於租期屆滿前一個 月以書面徵求出租人同意並另訂立新契約，承租人於租期屆 滿後未交還基地而仍為使用者，應按租金標準支付損害金， 絕不主張繼續租約及其他異議。詎租期屆滿後被告林燕芳未 與原告另訂新契約，該租賃關係依約應已消滅，惟被告林燕 芳仍持續占有系爭土地，並將系爭建物出租予被告蔡宜秀， 被告林燕芳、蔡宜秀並無合法使用系爭土地之權源，且被告 林燕芳無權占有他人土地，可獲得相當於租金之利益，為社 會通常之觀念。又系爭建物登記簿謄本記載系爭房屋為木造 ，現況房屋已為水泥磚造，其材質結構已然不同，可知原木 造房屋已不堪使用，未定期限租賃契約已消滅而不存在。又 系爭土地和系爭建物非同一人所有，並無民法第425 條之1 適用等語，爰依民法第767 條第1 項、第179 條之規定，提 起本件訴訟，並聲明：如主文所示。
二、被告林燕芳則以：系爭建物是我自配偶李浚長處繼承而來， 現為我所有，自我公公在世時就已向原告租系爭土地，至今 約有70年左右，每隔一段時間重新租等語資為抗辯，並聲明 ：原告之訴駁回。
三、被告蔡宜秀則以：
㈠系爭建物日治時期就存在，於39年經臺灣省公產管理處接收 後，由被告林燕芳公公在41年承購，當時土地所有人應為改
制前之華南銀行，與原告自斯時即有不定期租賃關係，系爭 建物後由被告林燕芳配偶李浚長繼承，後再由被告林燕芳繼 承，不定期租賃關係也繼承下來，退萬步言，李浚長向原告 租賃系爭土地至今數十年間均定期繳租，原告皆未表示反對 之意思，亦可認定兩造已成立不定期租賃契約，再退步言被 告林燕芳前於103 年4 月25日仍有繳納租金，且原告得依公 告地價調整而調漲租金，均顯示兩造不定期租賃關係仍然存 在，應認被告林燕方得使用至房屋不堪使用為止。 ㈡原告與被告林燕方99年11月10日簽訂契約書時第3 條雖約明 排除默示更新條款，惟原告為泛官股銀行，其具有經濟上優 勢地位，且當時被告林燕方已為高齡77歲，雙方智識經驗顯 然差異甚鉅，無法期待被告林燕方能理解契約條款內容，況 當時是租賃期間業已自99年1 月1 日開始起算之後近一年後 ，且簽訂該契約係屬毫無必要之簽訂，除單方要求被告林燕 方應及時注意租約是否到期，且惡意約定排除默示更新，使 被告林燕方原取得之不定期租賃契約關係因此條款反受限， 遂行其拆除系爭建物、整合土地之目的，有挾持其經濟優勢 及雙方經濟、智識不對稱而要求簽署之情形，明顯有失公平 ，且此結果導致系爭建物遭拆除之巨大風險，使被告林燕方 蒙受重大不利益，該條款係屬於預定用於同類契約之條款， 該當民法第247 條之1 第3 款、第4 款應屬無效等語資為抗 辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第315-316頁）： ㈠原告系爭土地（即臺北市○○段0 ○段000 地號土地）之所 有權人。
㈡108 年1 月23日古亭地政事務所複丈成果圖所示A 斜線部分 ，為被告林燕方所有系爭建物（即門牌號碼臺北市○○區○ ○街0 號之二層建物），占用系爭土地之面積 65.64平方公 尺。
㈢系爭土地之公告地價102 年1 月為每平方公尺13萬5972元、 105 年1 月為每平方公尺18萬3122元、107 年1 月為每平方 公尺17萬6074元。
㈣系爭建物原為被告林燕方配偶李浚長所有，李浚長於86年6 月17日過世，被告林燕方於86年12月17日辦理分割繼承登記 取得所有權。
㈤原告於87年1 月7 日函李浚長，就系爭土地中56平方公尺面 積之土地，通知租金調整為每月2 萬4137元（被證1 ）。原 告於87年2 月11日，以李浚長為買受人，開立品名欄載「基 地租金」、「86.2-86.12」、金額為「249392」之發票（被 證2 ）。
㈥原告「93年度出租基地租金調整明細表」，上載被告林燕方 為承租人，面積56平方公尺，每月租金2 萬9776元，門牌號 碼為臺北市○○區○○街0 號，上以手寫載明租期自93年1 月1 日起至95年12月31日止（被證3）。 ㈦原告「華南銀行房地產催繳通知書」上載「台端前向本行租 用」、「臺北市中正區南海段二小段」、「自民國96年6 月 至民國97年12月止共19期，計逾期未繳，務請接到本通知後 10日內繳納」、「98年1 月23日」、「林燕方君啟」、「臺 北市光復南路101 巷1 號之3 」（被證4）。 ㈧原告與被告林燕方就系爭土地於99年11月10日簽訂基地租賃 契約書，租賃期間自99年1 月1 日至101 年12月31日止（原 證10）。
㈨原告於99年11月22日開立統一發票，品名欄「基地租金」、 「96.9-99.9 」、金額欄「0000000 」，買受人為「林燕方 」（被證5）。
㈩被告林燕方於103 年4 月25日匯款19萬7256元予原告（被證 6）。
被告林燕方與暗角咖啡商號（即被告蔡宜秀）就系爭建物訂 立房屋租賃契約書，租賃期間為106 年7 月1 日至111 年6 月30日（原證5） ，系爭建物現由被告蔡宜秀占有使用中。 被告林燕方就102 年7 月3 日起至107 年7 月2 日止，應給 付相當於租金之不當得利金額為126 萬3259元不爭執。 被告林燕方就107 年7 月3 日起應按月給付相當於租金之不 當得利金額為2 萬3332元不爭執。
五、兩造爭點為（見本院卷第317頁）：
㈠被告林燕方、蔡宜秀有無占有如附圖所示A 斜線部分土地之 合法權利？
⒈被告林燕方與原告間就系爭土地是否成立不定期租賃關係？ ⒉如未成立不定期租賃關係，原告與被告林燕方簽訂之99年11 月10日簽訂基地租賃契約書第3 條後段：「…屆滿時租約自 即終止，不另通知承租人，承租人如有意繼續租用者，應於 租期屆滿前一個月以書面徵求出租人同意並另訂新契約，承 租人於租期屆滿後未交還基地而仍為使用者，應按租金標準 支付損害金，絕不主張繼續租約及其他異議。」，是否有民 法第247 條之1 第3 款「使他方當事人拋棄權利或限制其行 使權利者」、第4 款「其他於他方當事人有重大不利益者」 之適用？從而應屬無效？
㈡原告請求被告林燕方拆除系爭建物並將上開土地返還，有無 理由？
㈢原告請求被告林燕方給付相當於租金之不當得利，有無理由
？
㈣原告請求被告蔡宜秀自系爭建物騰空遷出，有無理由？六、本院判斷：
㈠被告林燕方、蔡宜秀有無占有如附圖所示A 斜線部分土地之 合法權利？
⒈被告林燕方與原告間就系爭土地是否成立不定期租賃關係？ ⑴民法第451 條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思 ，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明 知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又 主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須 於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際， 訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生 阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276 號判決意旨參 照）。
⑵原告與被告林燕方於99年11月10日簽訂之基地租賃契約書第 3 條約定「租賃期限：自民國99年1 月1 日至民國101 年12 月31日止。屆滿時租約自即終止，不另通知承租人（按即被 告林燕方），承租人如有意繼續租用者，應於租期屆滿前一 個月以書面徵求出租人（按即原告）同意並另訂立新契約， 承租人於租期屆滿後未交還基地而仍為使用者，應按租金標 準支付損害金，絕不主張繼續租約及其他異議」等語（見本 院卷第219 頁），是以，本件基地租賃契約中已明訂租賃期 滿續租，被告林燕方應於期滿前1 個月以書面徵求原告同意 ，並另訂新契約，且租期屆滿後未交還基地而仍為使用者， 不得主張繼續租約及其他異議等語，即屬於訂約之際已明文 約定排除民法第451 條不定期租賃規定之適用，除出租人即 原告於租期屆滿後另有明示同意繼續出租之意思外，不因承 租人繼續使用租賃物而出租人未另即為反對之表示，而發生 以不定期限繼續租賃契約之法律上效果，依前揭契約文義， 顯已明文排除民法第451 條規定之適用，而阻卻續租效力之 發生，是本件並無租賃契約默示更新之適用，被告等抗辯成 立不定期租賃關係，應屬無據。基此，原告與被告林燕方間 為定期租賃關係，於101 年12月31日止即因期間屆滿而終止 。
⑶再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ；當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大 困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事 訴訟法第277 條、第222 條第2 項亦有明定。又按當事人主 張有利於己之事實，就其事實有舉證責任，若一方就其主張 之事實已提出適當之證明，他造欲否認其主張者，即不得不
提出相當之反證，以盡其證明之責，此為舉證責任分配之原 則，更是民事訴訟法第277 條基於「公平原理及誠信原則， 適當分配舉證責任」而設其抽象規範之具體展現（最高法院 102 年度台上字第297 號判決意旨參照）。本件原告業提出 前開租賃契約，證明與被告林燕方間為定期租賃關係，被告 林燕方既不能證明與原告於租期屆滿後有另訂租約之事實， 亦無法舉證證明原存有不定期繼續租賃關係之存在，即無從 為有利於被告林燕方之認定。
⒉如未成立不定期租賃關係，原告與被告林燕方簽於99年11月 10日簽訂基地租賃契約書第3條後段：「…屆滿時租約自即 終止，不另通知承租人，承租人如有意繼續租用者，應於租 期屆滿前一個月以書面徵求出租人同意並另訂新契約，承租 人於租期屆滿後未交還基地而仍為使用者，應按租金標準支 付損害金，絕不主張繼續租約及其他異議。」，是否有民法 第247條之1第3款「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權 利者」、第4款「其他於他方當事人有重大不利益者」之適 用？從而應屬無效？
⑴按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約， 為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效 ：三、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四、其 他於他方當事人有重大不利益者。民法第247 條之1 第3 款 、第4 款定有明文。又按民法增訂第247 條之1 規定，係鑑 於我國國情及工商發展之現況，經濟上強者所預定之契約條 款，他方每無磋商變更之餘地，為使社會大眾普遍知法、守 法，防止契約自由之濫用及維護交易之公平，而列舉四款有 關他方當事人利害之約定，而為原則上之規定，明定「附合 契約」之意義，及各款約定，按其情形顯失公平時，其約定 為無效。是該條第3 款所稱「使他方當事人拋棄權利或限制 其行使權利者」、第4 款「其他於他方當事人有重大不利益 者」，係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋 商變更之餘地，始足當之，而所稱「按其情形顯失公平者」 ，則指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以 綜合判斷有顯失公平之情形而言。又解釋契約，應於文義上 及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契 約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等 其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主 要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎（最高 法院103 年度台上字第1503號裁判意旨參照）。 ⑵依前述，被告林燕方無法舉證證明與原告間存有不定期繼續 租賃關係之存在，從而於99年11月10日與原告簽訂之基地租
賃契約書時，並無任何權利存在，即無被告等所稱拋棄或限 制權利可言。再自不爭執事項㈥、㈧、㈨可知，被告林燕方 租用系爭土地之租期均為3 年，此與原告稱向來3 年為定期 出租土地相符（見本院卷第232 頁），契約解釋上應解為原 告出租系爭土地時，係考量可能因配合國家政策，或有其他 公共使用之用途，或為自為有效之利用，而以定期租約之簽 訂保留收回土地之彈性；況以被告林燕方抗辯稱系爭建物已 租用多年，依系爭建物登記謄本上雖記載系爭建物建材為木 造（本院卷第19頁），然本院勘驗時顯已非木造，此有勘驗 筆錄暨照片在卷可稽（見本院第95-103頁），佐被告林燕方 訴訟代理人於本院審理時亦自承係因為火災才會改成磚造等 語（見本院卷第318 頁），則系爭建物重建時，被告林燕方 或其前手是否取得原告同意而有值得加以保護之利益即屬有 疑；再被告林燕方自103 年4 月25日即無向原告匯款繳租之 紀錄，卻同時於未繳租情形下，竟於106 年6 月28日起再與 被告蔡宜秀就系爭建物訂立租賃契約，自106 年7 月1 日起 收取每月4 萬5000元之租金，且就原告可能漲租之情形另訂 但書以避免損失（見本院卷第134 、138 頁），相較於原告 與被告林燕方於99年11月10日簽訂基地租賃契約書上載租金 為3 萬2876元，此實為被告林燕方清楚計算利弊得失之結果 ；是難認被告林燕方處於經濟上、年齡智識上或議約能力之 弱勢，有按其情形顯失公平之情形，是前開基地租賃契約書 第3 條後段之約款，應屬合法有效。
⒊基上，被告林燕方就系爭建物與原告間並無定期租賃契約或 不定期租賃關係存在，被告林燕方復未提出其他證據證明系 爭建物係有權占用系爭土地，被告林燕方無權占有系爭土地 之事實堪以認定，則被告蔡宜秀因與被告林燕方訂立租賃契 約自被告林燕方處取得之占有，亦屬無權占有，即無從據以 對原告主張。另本件與最高法院107 年度台上字第441 號判 決之基礎事實不同，無法相互援引，一併敘明。 ㈡原告請求被告林燕方拆除系爭建物並將上開土地返還，有無 理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767 條第1 項前段定有明文。又以無權占有為原因， 請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執， 而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權 占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當 權源之事實證明之（最高法院85年台上字第1120號判決意旨 參照）。本件系爭土地為原告所有，系爭建物為被告林燕方 所有，又被告林燕方無權占有系爭土地業經認定如前，系爭
建物無權占有系爭土地如附圖所示斜線部分（面積65.64 平 方公尺），此有臺北市古亭地政事務所建築改良物勘測成果 圖在卷可稽（見本院卷第121 頁），準此，原告本於民法第 767 條第1 項前段規定，請求被告林燕方將如附圖所示斜線 部分之系爭建物拆除，並將系爭土地返還予原告，即屬有據 ，應予准許。
㈢原告請求被告林燕方給付相當於租金之不當得利，有無理由 ？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利， 以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故 其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求 人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於 租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695 號判決意旨參照），本件被告林燕方所有系爭建物無權占用 系爭土地，業經認定如前，又兩造就被告林燕方就102 年7 月3 日起至107 年7 月2 日（即起訴時）止，應給付相當於 租金之不當得利金額為126 萬3259元、被告林燕方就107 年 7 月3 日起至返還系爭土地日止，應按月給付相當於租金之 不當得利金額為2 萬3332元均不爭執，是依前揭規定，原告 之請求，經核要屬有據，應予准許。
㈣原告請求被告蔡宜秀自系爭建物騰空遷出，有無理由？ 系爭建物現由被告蔡宜秀承租並經營暗角咖啡廳等情，此為 兩造不爭執，依前述，系爭建物係無權占有系爭土地，則承 租系爭建物之被告蔡宜秀自亦無合法、正當權源占有系爭土 地，原告依民法第767 條第1 項前段規定，請求被告蔡宜秀 自系爭建物騰空遷出，自屬有據，應予准許。
七、復按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之五。民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前 段、第203 條分別定有明文。從而原告請求被告林燕方應給 付原告126 萬3259元，及自起訴狀繕本送達翌日即107 年10 月2 日起（本院卷第53頁）至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之法定遲延利息，於法有據，應予准許。八、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項前段規定請求被告林
燕方將系爭建物騰空拆除，並將占用之系爭土地返還原告， 及請求被告蔡宜秀自系爭建物騰空遷出，暨依民法179 條規 請求被告林燕方應給付原告126 萬3259元，及自107 年10月 2 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息、被告 林燕方應自107 年7 月3 日起至返還上開土地日止，按月給 付原告2 萬3332元，均為有理由，應予准許。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁 之必要，併此敘明。
十、末按共同訴訟人，按其人數，平均分擔訴訟費用。但共同訴 訟人於訴訟之利害關係顯有差異者，法院得酌量其利害關係 之比例，命分別負擔，民事訴訟法第85條第1 項定有明文， 本件由原告獲全部勝訴判決，而共同被告林燕方、蔡宜秀於 訴訟之利害關係顯有差異，本院酌量被告2 人利害關係情形 ，爰定其負擔訴訟費用比例如主文所示。
十一、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項 但書。
中 華 民 國 108 年 8 月 29 日
民事第五庭 法 官 何佳蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 8 月 30 日
書記官 陳立俐
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