臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第1330號
原 告 柯伯臻
被 告 林昭琪
訴訟代理人 林國旭
上列當事人間請求返還買賣價金等事件，本院於民國108 年7 月
15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣壹佰貳拾萬元，及自民國108 年5 月7 日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔百分之六十七，餘由原告負擔。本判決於原告以新臺幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。原告起訴聲明原請求 自民國108 年1 月17日起至清償日止，按週年利率5 ％計算 之利息（見本院卷第13頁）。嗣於本院108 年6 月10日，當 庭變更利息起算時點為自起訴狀繕本送達後翌日起算（見本 院卷第64頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，合於上開規 定，應予准許。
乙、實體方面：
壹、原告起訴主張：
原告前與被告訴訟代理人林國旭洽商，向被告購買其名下坐 落臺中市○○區○○段000 地號土地（權利範圍10萬分之40 39）及其上341 建號建物（權利範圍全部，門牌號碼臺中市 ○○區○○街000 號3 樓之1 ）（下合稱系爭房地）。原告 於108 年1 月6 日先交付林國旭新臺幣（下同）10萬元訂金 ，嗣兩造於同年月9 日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契 約書），原告復依約先後於同年月14日、17日各匯款40萬元 至被告指定帳戶，合計業已支付90萬元之買賣價金。 繼原告於108 年1 月25日向渣打銀行申辦貸款，同年2 月1 日經渣打銀行通知辦理對保完成，並於同年月14日辦理開戶 ，再於翌（15）日通知被告委任之地政士張良榮，等待貸款 完畢撥款及辦理移轉過戶登記等事宜。詎原告於同年月27日 ，竟得知系爭房地業於同年月18日經合作金庫銀行申請假扣 押執行查封獲准，而陷於給付不能。原告無奈之下，僅得於 108 年3 月7 日寄發存證信函向被告表示解除契約，被告自 應返還原告已支付之價金90萬元。
再者，被告因未能妥善處理自身債務，致系爭房地遭查封而 給付不能，自屬可歸責於被告，依民法第259 條第1 款、第 2 款及系爭契約書第12條第2 項約定，原告自得請求被告加 倍返還已收之90萬元價金，作為懲罰性違約金。 並聲明：㈠被告應給付原告180 萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之違約金。㈡ 願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告則抗辯以：系爭房地確實被假扣押，但原告也違反契約 ，所以系爭契約書沒有合法解除，原告本件請求屬無理由。 並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
叁、本院得心證之理由：
查原告主張之事實，業據提出108 年1 月6 日收據、系爭契 約書、LINE對話紀錄暨匯款證明、土地登記第二類謄本、建 物登記第二類謄本等附卷可考（見本院卷第19頁、第21頁至 第28頁、第29頁至第36頁、第37頁至第40頁），核與證人林 國旭證稱：原告總共支付90萬元。因為被告有其他擔任保證 人的債務，導致系爭房地遭銀行禁止移轉及假扣押，買賣契 約因此無法履行等情相符（見本院卷第72頁），堪認為真實 。
原告主張解除契約，並請求返還價金，為有理由： ㈠查被告係系爭房地之出賣人，依法負有交付系爭房地及移 轉系爭房地之所有權予買受人之義務，此即為被告之主給 付義務。職是，被告自應使系爭房地隨時達於可移轉登記 所有權之狀態，易言之，在其未履行給付義務前，其自有 防止債權人行使債權處分系爭房地或使系爭房地滅失之義 務，以免陷於給付不能。是如有其餘債權人欲查封系爭房 地，被告自有排除之義務。然查系爭房地於買賣契約成立 後，因被告另涉其他債務，而自108 年2 月18日起為假扣 押登記，有土地及建物登記第二類謄本在卷可考（見本院 卷第37頁至第40頁），且迄本院言詞辯論終結日即108 年 7 月15日止，仍為假扣押當中，而無法履行移轉登記，業 據證人林國旭證述在卷（見本院卷第73頁）。而被告亦未 提出任何說明或舉證，足徵其確有資力支付前開債務，以 撤銷假扣押登記，堪認被告確已無法依系爭契約書之約定 ，將系爭房地移轉所有權登記予原告，而陷於給付不能甚 明。又系爭房地既係因被告未能設法清償其積欠訴外人合 作金庫銀行之債務，致遭法院假扣押而陷於給付不能，自 應認可歸責於被告。
㈡被告雖辯稱原告亦有違約之情事，證人林國旭並據此證稱
：兩造有口頭約定要在1 個月內完成貸款，因為原告拖延 貸款程序，沒有按照時程履行，才會導致系爭房地被假扣 押，原告終止（應為解除）契約應該不生效力等語（見本 院卷第72頁至第73頁）。然查原告否認兩造曾口頭約定應 完成貸款之時間（見本院卷第74頁），而被告就此部分， 亦未能提出其他證據，佐證其曾催促原告盡速辦妥貸款， 抑或是已將準備辦理所有權移轉登記之事宜通知原告，自 難認被告抗辯為真。且無論原告於何時辦妥銀行貸款事宜 ，均不能解免被告應設法清償債務，俾免於系爭房地所有 權移轉登記前，遭其債權人聲請對系爭房地實施假扣押之 義務。被告違背此義務，致系爭房地迄今仍不能移轉登記 ，此部分自難認可歸責於原告。被告此部分辯詞，尚非可 採。兩造就此部分聲請傳喚證人即原告配偶及承辦代書， 用以佐證本件原告辦理貸款情形及有無告知被告對保完成 等情，均無必要。
㈢綜上所述，足認原告主張系爭房地現由合作金庫銀行假扣 押中，顯係可歸責於被告之事由，而陷於給付不能等語， 為有理由。從而，原告依民法第256 條規定解除本件買賣 契約，應無不合。而按契約解除時，當事人雙方互負回復 原狀之義務；由他方所受領之給付物，應返還之，民法第 259 條第1 項第1 款定有明文。則原告請求被告返還受領 之價金90萬元，自屬有據。
原告請求被告給付違約金部分：
㈠按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法 第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實 ，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準 （最高法院79年度台上字第1915號判例意旨參照）。 ㈡查系爭契約書第12條第2 款約定：「出賣人因可歸責於自 己之事由，致違反本契約之約定，經買受人定期催告仍不 履行者，買受人除得解除契約外，並得請求出賣人加倍返 還已收之所有價金，作為懲罰性違約金，如尚有其他損害 ，並得請求賠償。」（見本院卷第25頁）。查被告陷於給 付不能後，經原告催告，仍未能履行契約，有原告提出之 對話紀錄可參（見本院卷第41頁）。參酌原告於108 年1 月間給付第一期款項90萬元，即於次月底察知系爭房地經 假扣押而無法移轉，期間尚短，支出之款項亦非鉅。惟原 告自述因被告遲不返還此筆金錢，至原告無法籌措頭期款 ，而無從再購入其餘房屋（見本院卷第76頁），及原告因 被告違約未能移轉系爭房地，不僅受有另行購屋耗費時間 、金錢之損害，尚須承受市價波動之價差風險，因此付出
之勞力、時間、成本等其他一切情況，認本件兩造約定加 倍返還違約金額即90萬元，有過高而顯失公平之情事，本 院綜合考量上情，認本件原告得請求被告給付之違約金， 應核減至30萬元始為相當。是原告逾此範圍之請求，非屬 正當，不應准許。
按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；又遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息；而應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律 可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項 、第2 33條第1 項前段、第203 條分別定有明文。而本件原告請求 被告返還價金及給付違約金，無確定期限，又未約定利率， 經其以起訴狀繕本催告後，併請求給付自起訴狀繕本送達後 翌日即108 年5 月7 日（見本院卷第59頁送達證書）起至清 償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，於法尚無不 合，應予准許。
肆、從而，原告依兩造間買賣契約，請求被告給付120 萬元（計 算式：已支付價金90萬元＋違約金30萬元＝120 萬元），及 自108 年5 月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利 息，為有理由，應予准許。逾此部分請求，為無理由，應予 駁回。
伍、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准為假執行、免 為假執行之宣告，經核均無不合，爰各酌定相當擔保金額併 准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應 併予駁回。
陸、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 108 年 8 月 12 日
民事第一庭 法 官 段奇琬
上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 8 月 12 日
書記官 劉燕媚