臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2516號
原 告 張仕權
張富凱
張智豪
張湘宜
張麗容
張瑞舫
張莞儒
張明芳
兼共 同
訴訟代理人 張仕賢
被 告 蔡春頻（原姓名張蔡春頻）
訴訟代理人 陳佳伶律師
當事人間袋地通行權等事件，本院於民國108年7月10日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠坐落臺中市○區○○段000000地號至202-27地號、202-30地 號至202-33地號及202-35地號至202-80地號等多筆土地，土 地上原有「台中市東區振興路170巷」之既成道路穿越其中 ，上開土地原係林垂芳與林垂凱兩兄弟所共有，分別於99年 7月7日及100年8月30日出售與黃揮嵐，上開土地並合併成臺 中市東區旱溪段202地號土地（1筆），黃揮嵐於104年12月 18日出售與被告，被告於105年3月及4月間，又將該202地號 土地，重新分割為202地號、202-82、202-83及202-84地號 等4筆土地。
㈡就上述臺中市○區○○段000000地號至202-27地號、202-30 地號至202-33地號及202-35地號至202-80地號等多筆土地， 原告之父親、祖父張金玉（已故，即原告之被繼承人）前曾 向林垂芳與林垂凱承租合併前之旱溪段202-14、202-43地號 土地，並在202-14地號土地上興建「台中市○區○○路000 巷0號」房屋，在202-43地號土地上興建「台中市○區○○
路000巷00號」房屋（按本房屋坐落之基地地號，現已分割 成202-85及202-86地號）。林垂芳、林垂凱出售上開土地時 ，因原告之被繼承人係基地承租人，依法有優先承買權，該 權利已經法院判決確定。被告依法應受確定判決之拘束。 ㈢黃揮嵐買下上述土地後，就拆除無意行使優先承買權之其他 承租人房屋。而本件原告所有之「台中市○區○○路000巷 00號」房屋，原先有通路寬度約有3公尺。然黃揮嵐及被告 為逼迫原告及其他承租戶放棄行使優先承買權，惡意將拆屋 後之廢棄物掩埋在原有之通路上，使原告之「台中市○區○ ○路000巷00號」房屋與既成巷道「台中市東區振興路170巷 」隔離，只留下狹小之巷道供機車通行。萬一發生火災或意 外急難，消防車與救護車都無法進入施救。
㈣原告具有承租權及取得優先承買權之土地（即202-85及202 -86地號土地）位置及坐落其上之「台中市○區○○路000巷 00號」房屋與既成道路「台中市東區振興路170巷」之間並 無直接相通，屬須利用其他相鄰土地始得與現有公路聯絡之 袋地，依民法第787條及第800條之1之規定，原告得通行周 圍地以至公路，本件原告通行如附圖一編號B所示之土地， 係尊重先前土地使用歷史而屬損害最少之處所且屬最小必要 之範圍。且依同法第788條第1項規定，原告得開設道路。爰 依上規定提起本件訴訟。
㈤並聲明：1.確認原告對被告所有坐落台中市○○段000地號 如附圖一所示B部分面積123平方公尺之土地有通行權存在。 2.被告應容忍原告在前項通行之土地上鋪設水泥路面作為通 行之用，且不得於該部分土地上為營建、設置障礙物及其他 妨害原告通行之行為。
二、被告抗辯：
㈠原告就台中市○○段000000地號及同段202-86地號土地，並 未辦妥土地所有權移轉登記，原告非該2筆土地之所有權人 。且因原告已逾兩年未繳租金，被告已於108年1月間向原告 等人依土地法第103條第4款規定終止租約，故原告已非系爭 土地之承租人。故原告不得依民法規定主張其有通行權存在 。
㈡原告可循如附圖二所示之通道通往振興路170巷，故該202-8 5地號及同段202-86地號土地並非袋地。 ㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本院判斷：
㈠原告非202-85及202-86地號土地之所有權人，然係該2筆土 地之利用人：
1.按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用時，除因
土地所有人之任意行為所生者外，土地所有人得通行周圍地 以至公路。民法第787條第1項定有明文。同法第800條之1復 規定：「第774條至前條規定，於地上權人、農育權人、不 動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工 作物利用人準用之。」本件原告就上開202-85及202-86地號 土地有基地承租權並係該2筆土地上房屋（即台中市○區○ ○路000巷0號）之所有權人，且原告就該2筆土地有優先購 買權存在等情，業經本院101年度重訴字第135號、臺灣高等 法院臺中分院102年度重上字第116號、最高法院106年度台 上字第953號民事判決確定在案（見本院卷一72至161頁）。 而原告之優先購買權復具有相對的物權之效力（最高法院68 年台上字第3141號判例意旨參照）。而本件原告原係該2筆 土地之基地承租人（即基地利用權人），而原告於被告出售 該2筆土地後，原告依土地法第104條之規定，於前案訴訟以 101年3月5日之民事起訴狀行使優先購買權後（見本院卷一 79頁及81頁），原告之地位除係基地承租人外，另兼具有基 地買受人之身分，原告不論基於基地承租人之地位或基地買 受人之地位，均得合法占有該2筆土地，且係該2筆土地所有 權之登記名義人之被告則負有將該2筆土地移轉登記與原告 之義務。故被告已不得終止原告對該2筆土地之基地租賃契 約，被告抗辯原告已逾兩年未繳租金，被告已於108年1月間 向原告等人依土地法第103條第4款規定終止租約，故原告已 非系爭土地之承租人等語，尚無足取。
2.本件原告對該2筆土地行使優先購買權後，迄言詞辯論終結 時尚未辦理所有權移轉登記乙節，有該2筆土地之登記謄本 可憑（見本院卷二111至114頁），且為原告所不爭執（見本 院卷二245頁）。故原告尚非該2筆土地之所有權人，然原告 現基於對該2筆土地之承租權人與買受人身分之關係，現仍 係該2筆土地之占有人，亦即係該2筆土地之利用權人，則原 告基於民法第800條之1準用同法第787條之規定，自得提起 本件訴訟。
㈡就202-85及202-86地號土地之現況，尚有可供公眾通行之道 路對外聯絡道路，並非袋地：
1.原告主張系爭202-85及202-86地號土地係袋地，然為被告所 否認。本件經本院現場勘驗結果，系爭202-85及202-86地號 土地上坐落有原告所有門牌號碼台中市○區○○路000巷00 號房屋，而系爭202-85及202-86地號土地及振興路170巷19 號房屋東側有一小條通道可聯絡通往振興路170巷之聯外道 路，此業經本院107年10月4日、108年3月12日現場勘驗屬實 ，製有勘驗筆錄、附圖及現場照片附卷可稽（見本院卷一
229至251頁、本院卷二63至64頁），並有臺中市中山地政事 務所108年3月18日土地複丈成果圖足憑（如附圖二所示，見 本院卷二66至67頁）。
2.原告雖指稱該通道過於狹窄，消防及救護車無法進入等語。 然查該通道之寬度經地政事務所現場丈量後，最小寬度1.16 公尺，最大寬度1.53公尺（詳如附圖二所示），尚可供行人 及機車通行。而原告於該202-85及202-86地號土地上之房屋 所在，原係存在數十年之老舊社區，就該附圖二所示之通道 ，除原告所有之房屋外，尚有170巷30號、26號及33號等房 屋通行充當對外聯絡之道路，此觀諸本院現場勘驗時所繪製 之現場附圖（見本院卷一232頁）及現場照片（本院卷一239 頁至241頁）自明。顯見該附圖二所示之通道，自建屋始初 即係供面臨該通道之住家對外聯絡使用，且已使用數十年。 故本件就原告所使用之202-85及202-86地號土地，尚難認係 與公路無適宜之聯絡之袋地。至於消防及救護之問題，本應 由相關單位利用技術克服，非可謂對外聯絡之通道不足以讓 消防車或救護車通過時，即可認係袋地，故原告此部分主張 ，尚無足採。
3.承上，原告所使用之202-85及202-86地號土地現況，既尚有 可供公眾通行之道路對外聯絡道路，而不應認為是袋地，則 原告本件請求通行被告所有之202地號土地，即無可取。 ㈢況本件依原告所主張附圖一所示之通行內容，將被告所有之 202地號土地從中穿越設置道路，明顯損及被告對202地號土 地之利用，並非係對被告損害最少之處所及方法，原告執意 為如附圖一所示之通行方法，並不符民法第787條第2項規定 ，其提起本件訴訟，亦難認有理由，附此敘明。 ㈣綜上所述，原告所利用之202-85及202-86地號土地並非袋地 ，自難認原告依民法第787條第1項規定對於被告所有之202 號土地上如附圖一所示B部分土地有通行權存在，且既無通 行權存在，原告自不得請求被告應容忍原告在前開通行之土 地上鋪設水泥路面作為通行之用，且不得於該部分土地上為 營建、設置障礙物及其他妨害原告通行之行為。故原告本件 請求，均無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。五、結論：原告之訴無理由，應依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 108 年 8 月 7 日
民事第一庭 法 官 李悌愷
正本係照原本作成。
原告如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 8 月 7 日
書記官 陳其良