臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度重訴字第20號
原 告 王世明
王世萍
王世媗
共 同
訴訟代理人 葉佩如律師
被 告 陳文英
訴訟代理人 謝勝合律師
被 告 郭忠雄
上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國108
年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限。民事訴訟法第255 條第1 項第2 、3 款定有明文。查本 件原告起訴聲明：「㈠確認原告就附表編號1 所示土地有優 先購買權，㈡被告陳文英就附表編號1 所示土地於民國106 年11月9 日以拍賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷， ㈢被告郭忠雄應就附表編號1 所示土地依與被告陳文英於10 6 年10月17日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契 約，並於原告給付新臺幣（下同）10,012,000元同時，將附 表編號1 所示土地所有權移轉登記予原告共有。」（審重訴 卷第8 頁），嗣於107 年10月23日以民事訴之聲明變更狀變 更訴之聲明為：「㈠被告陳文英就附表編號1 所示土地於10 6 年11月9 日以拍賣為登記原因之所有權移轉登記予以塗銷 ；本院秋105 司執蘭字第102418號不動產權利移轉證書應予 撤銷，㈡被告郭忠雄應就附表所示土地及建物依與被告陳文 英於106 年10月17日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立 買賣契約，並於原告給付10,012,000元同時，將附表編號1 所示土地所有權移轉登記予原告3 人共有，並將附表編號2 至8 所示建物交付予原告3 人。」（審重訴卷第102 、104 頁）。嗣又於108 年6 月5 日以民事準備（一）狀、108 年 7 月15日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：「㈠被告陳文 英就附表編號1 所示土地於106 年11月9 日以拍賣為登記原 因之所有權移轉登記應予塗銷；本院橋院秋105 司執蘭字第 000000號不動產權利移轉證書應予撤銷。㈡被告郭忠雄應就
附表編號1 所示土地依與被告陳文英於106 年10月17日所訂 買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付 5,681,000 元之同時，將附表編號1 所示之土地所有權移轉 登記予原告3 人共有。」（重訴卷第84至85頁），經核其最 後聲明之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，且請求之基 礎事實同一，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸前揭 規定，應予准許。
二、被告郭忠雄經合法通知，無正當理由於言詞辯論期日未到場 ，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請 ，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠附表編號1 所示坐落高雄市○○區○○○段000 地號土地（ 重測前為圓潭子段37之1 地號，下稱系爭土地）原為訴外人 郭陳桂美所有，郭陳桂美於72至73年間與建商協議由其提供 土地予建商興建房屋，俟興建完成後，部分房屋分歸郭陳桂 美所有，部分房屋則由建商出售獲利，建商遂於系爭土地上 建造一批透天厝計10棟建物，惟建商於未完工前即去向不明 ，並將其中7 棟建物以預售方式售予第三人。郭陳桂美嗣於 73年3 月15日將其與建商預先協議分得之建物即門牌號碼「 高雄市○○區○○路0 ○0 號」未保存登記建物（下稱系爭 建物）售予原告王世明、王世萍、王世媗3 人（下合稱原告 ，或分別稱王世明、王世萍、王世媗）之父即訴外人王連， 雙方於簽立買賣合約書（下稱系爭契約）後經公證在案，系 爭契約並明載買賣標的包含系爭建物及其坐落基地，因系爭 土地係依區域計畫法劃定為特定農業區之農牧用地，屬農業 發展條例（下稱農發條例）第3 條所稱之耕地，依斯時農發 條例第30條規定，每宗耕地不得分割及移轉為共有，故郭陳 桂美與王連乃於系爭契約第4 條待別約定待法令規定可分割 移轉時，郭陳桂美應無條件分割過戶予王連，是系爭建物及 其坐落基地於73年間即已售予王連，王連及其配偶過世後， 系爭建物即由原告繼承，並由王世明居住迄今。 ㈡承上，茲因郭陳桂美於80年間曾以系爭土地設定抵押權向中 國農民銀行股份有限公司（嗣後由合作金庫商業銀行股份有 限公司合併，下稱合庫商銀）借款未償還，合庫商銀乃聲請 對其繼承人即被告郭忠雄強制執行系爭土地，經本院105 年 度司執字第102418號強制執行事件（下稱系爭執行事件）受 理並就系爭土地查封、拍賣，系爭建物坐落於系爭土地已逾 30年，然系爭執行事件之書記官於105 年8 月22日會同合庫 商銀承辦人及地政人員至現場履勘後，竟於執行筆錄上第2
點草草記載「據地政人員稱圓潭子段37-1地號上有數棟建物 坐落（門牌號碼4 之13號等）…」，合庫商銀於105 年10月 18日於系爭執行事件亦僅具狀陳報系爭土地上有「7 棟房屋 」、門牌號碼為高雄市○○區○○路0 ○0 號至4 之13號等 7 棟建物（即附表編號2 至8 所示建物，下合稱系爭4 之7 號等7 棟建物）、上開建物各占有人使用情形乙節，全未提 及系爭建物占有使用情形，且執行處事務官、書記官亦疏而 未察，從未發函命居住系爭建物之原告陳報占有系爭土地之 權源為何，亦未查明原告是否具優先買權，逕將系爭土地公 告拍賣，原告迄至被告陳文英聲請對王世明訴請拆屋還地， 由本院107 年度旗簡字第49號分案審理之起訴狀繕本，方知 系爭土地及系爭4 之7 號等7 棟建物，已由系爭執行事件拍 賣並由陳文英於106 年10月17日以10,012,000元拍得在案。 ㈢復以，王連雖礙於修正前農發條例第30條規定無法取得系爭 建物坐落基地之所有權，惟其仍自73年7 月28日起即因郭陳 桂美受讓而取得系爭建物之事實上處分權，王連死後，則由 原告因繼承取得系爭建物之事實上處分權，茲以，農發條例 第18條第4 項中段「農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設 定抵押」規定，係於89年1 月4 日增訂、於同年月28日施行 ，而郭陳桂美係於73年3 月15日與王連簽立系爭契約，並於 同年7 月28日交付系爭建物及移轉系爭建物事實上處分權予 王連，是系爭建物就坐落基地即系爭土地應無該規定之適用 ，郭陳桂美既僅將系爭建物之事實上處分權讓與王連，則依 民法第425 條之1 第1 項規定，應認王連與郭陳桂美在系爭 建物得使用之期限內，就系爭土地推定有法定租賃關係，於 王連、郭陳桂美相繼死亡後，渠等之繼承人應繼受上開租賃 法律關係，此亦有本院107 年度旗簡字第49號民事判決審認 原告取得系爭建物之事實上處分權、依民法第425 條之1 規 定就系爭土地有法定租賃權，非無權占用可稽。 ㈣雖陳文英經拍賣程序取得系爭土地所有權，惟原告既係本於 法定租賃關係及土地法第104 條第1 項規定，就系爭土地有 優先購買權，僅因系爭執行事件疏未以書面通知原告行使優 先購買權，是縱已核發權利移轉證書予陳文英且辦理所有權 移轉登記完畢，對原告仍不生效力，爰以起訴狀繕本之送達 ，作為行使系爭土地優先購買權之意思表示，且原告於行使 優先購買權時，應接受出租人即郭忠雄與陳文英所定原買賣 契約之包含標的、價金等一切條件，為此爰依民法第425 條 之1 第1 項、土地法第104 條規定，提起本訴，並聲明：㈠ 被告陳文英就附表編號1 所示土地於106 年11月9 日以拍賣 為登記原因之所有權移轉登記應予塗銷；鈞院橋院秋105 司
執蘭字第102418號不動產權利移轉證書應予撤銷。㈡被告郭 忠雄應就附表編號1 所示土地依與被告陳文英於106 年10月 17日所訂買賣契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於 原告給付5,681,000 元之同時，將附表編號1 所示之土地所 有權移轉登記予原告3 人共有。
二、被告則以：否認郭陳桂美與建商間存有合建協議，郭陳桂美 與原告之被繼承人王連所簽立之系爭契約，違反土地法第30 條規定，應屬無效，且系爭土地業經系爭執行事件移轉登記 予伊，系爭執行事件之強制執行程序已終結，原告僅得向郭 陳桂美之繼承人即郭忠雄請求損害賠償。其次，修正前土地 法第30條雖僅限制私有農地所有權之移轉，惟農舍亦應得類 推適用上開修正前土地法第30條規定，即非自耕農不得購買 農舍、亦不得移轉為共有，以防止農地農舍之細分。王連非 自耕農，不得購買農地及農舍、亦不得移轉為共有，且農地 及農舍應併同移轉，是王連於73年間自郭陳桂美購買係爭土 地、建物乙情，顯違反非自耕農不得購買農地或農舍，亦不 得移轉為共有之規定，故王連、郭陳桂美就係爭土地、建物 所簽立之系爭契約無效。再者，縱認原告為事實上處分權人 得類推適用民法第425 條之1 第1 項主張成立推定租賃關係 ，仍與土地法第104 條第1 項及民法第426 條之2 第1 項所 示承租人係本於意定租地建屋契約而占有基地之情形有別， 原告自不得主張優先購買權。退步言之，縱認原告有優先購 買權，原告僅得以其占用部分主張優先購買，且伊爰依民法 第264 條第1 項規定主張同時履行抗辯權，原告應將價金給 付伊等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠附表編號1 所示系爭土地原係郭忠雄之被繼承人郭陳桂美所 有。
㈡系爭土地屬農發條例第3 條之耕地。
㈢郭陳桂美於73年間在系爭土地上起造農舍門牌號碼高雄市旗 山區大林里大德路4-6 、4-7 、4-8 、4-9 、4-10、4-11、 4-12、4-13之農舍，並取得使用執照，但未辦理保存登記。 ㈣郭陳桂美於73年3 月15日將系爭建物及基地出售予原告之被 繼承人王連，並訂立系爭契約（審重訴卷第22至25頁），經 公證在案。系爭契約記載：二、房屋建坪1 、2 樓共40坪、 基地40坪，從路面水溝算起至後面築起地基尾端止）。四、 本筆地號坐落旗山區圓潭子段37-1地號乃係田地目、目前尚 無法分割過戶於甲方，待法令規定可分割移轉時，乙方應無 條件分割過戶於甲方。
㈤系爭契約簽立時，王連不具自耕農身分。
㈥郭陳桂美於80年間曾以系爭土地設定抵押權向合庫商銀借款 ，因未償還，合庫商銀乃聲請對其繼承人即被告郭忠雄強制 執行系爭土地，經本院系爭執行事件受理並就系爭土地查封 、拍賣，斯時系爭執行事件未提及系爭建物占有使用情形， 亦未發函命居住系爭建物之原告陳報占有系爭土地之權源， 及查明原告是否具優先買權，逕將系爭土地公告拍賣，嗣由 陳文英於106 年10月17日以10,012,000元拍定取得系爭土地 及附表編號2 至8 所示7 棟建物，法院於106 年11月1 日已 核發不動產權利移轉證書予陳文英。
㈦王連取得系爭建物之事實上處分權，原告因繼承取得系爭建 物之事實上處分權，系爭建物就坐落之系爭土地得類推適用 民法第425 條之1 規定而有推定法定租賃關係存在。四、本件爭點如下：
㈠原告得否主張土地法第104 條之優先承買權？如有，原告得 主張優先承買之標的為何？
㈡原告得否請求撤銷系爭執行事件所核發之不動產權利移轉證 書及請求陳文英塗銷系爭土地所有權移轉登記？五、本院得心證理由：
㈠原告得否主張土地法第104 條之優先承買權？如有，原告得 主張優先承買之標的為何？
1.按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房 屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之 人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與 土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，修 正後民法第425 之1 條定有明文，而在上開條文修正前，最 高法院48年台上字第1457號判例及73年度第5 次民事庭會議 決議亦闡釋「土地及房屋同屬一人」，而將土地及房屋分開 同時或先後出賣，應推斷「土地承買人」默許「房屋承買人 」有繼續使用該土地之租賃關係存在。而民法第425 之1 條 規定之立法意旨係為保護房屋之使用權，使房屋所有權與土 地使用權合為一體，俾促進房屋所有權之安定性，以調和土 地與房屋之利用關係，避免危害社會經濟，故以社會經濟之 維護及當事人合理之利益，為重要之考量，於實務上認未辦 保存登記建物雖僅得以事實上處分權讓與，性質上與實質之 所有權無殊，故就無法辦理所有權登記之建物而受讓事實上 處分權者，亦有適用（最高法院107 年度台上字第1797號判 決參照）。然土地法第104 條第1 項於64年7 月24日修正時 ，將原規定「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之 權，房屋出賣時，基地所有權人有同樣條件優先購買之權」 ，擴張為「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同
樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣 條件優先購買之權」，其修正理由固提及「為配合憲法第14 2 條及耕地三七五減租條例之規定，保護現有基地或房屋所 有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權 益」等語，惟尋繹其在立法院修正過程，行政院所提修正草 案原為「基地出賣時，地上權人、承租人或其他合法使用人 有依同樣條件優先購買之權」，立法院考量「其他合法使用 人」範圍廣，裁量幅度過大，恐形成不公現象，而因該合法 使用人意指典權人，即逕以典權人取代合法使用人，通過現 行條文，是現行法除租賃外，具有地上權、典權關係者亦可 行使優先購買權，然非謂除此之外，其他合法使用人亦得以 擴張解釋或類推適用方式依該條主張優先購買權，否則買受 人將無從預知優先購買權利人之範圍，有礙交易之安定性（ 最高法院101 年度台上字第567 號判決意旨參照）。易言之 ，土地法第104 條之立法意旨，固在於使土地與其上房屋同 歸一人所有，維持房屋與基地權利之一體性，以避免房屋使 用基地之法律上關係消滅後，房屋因無使用土地權限將遭拆 除還地，有礙經濟效益，但該條規定亦非在使優先承買權人 得以巧取利益或坐收漁利（最高法院86年度台上字第669 號 、91年度台上字第2154號、100 年度台上字第2019號裁判要 旨參照）。是以，我國民事法下之優先承買權，係立法者為 使不動產利用關係單純化，即貫徹土地房屋所有合一或簡化 不動產共有關係所為之政策性立法，是依其立法原意固應有 承認之必要，然為避免當事人支出交易成本後因他人行使優 先購買權而付諸流水或衍生訟端，於有第三人享有優先承買 權之交易場合下，對於未有優先承買權之潛在交易對象仍有 影響其交易意願甚至交易價格之可能性，復有侵害原承買人 之交易自由與公平性之疑慮，並有妨礙正常市場交易機制運 作之虞，故優先承買權應嚴格解釋其法條適用範圍，不應將 房地所有合一之立法目的無限上綱。再按土地法第104 條第 1 項之優先承買權，依土地法第104 條第2 項，出賣人未依 法通知優先承買權人者，出賣人縱然已將土地所有權移轉登 記予買受人，亦不得對抗優先承買權人，優先承買權人得請 求買受人塗銷已為之所有權移轉登記，由出賣人與優先承買 權人補訂書面契約，並辦理所有權移轉登記予優先承買權人 ，是該項優先承買權具物權之效力，此有最高法院65年台上 字第2701號、67年台上字第479 號判例要旨可資參照，是縱 事實上處分權人得類推適用民法第425 之1 條第1 項規定主 張成立推定租賃關係，但究與土地法第104 條第1 項所示之 承租人，係本於「意定租地建屋契約」而占有基地之情形有
別。依民法第757 條規定：『物權除依法律或習慣外，不得 創設。』自不宜擴張解釋或類推適用各該規定，認事實上處 分權人得享有此具物權效力之優先承買權（本院暨所屬法院 106 年法律座談會民執類提案第14號會議結論參照）。 2.原告主張王連取得系爭建物之事實上處分權，原告因繼承取 得系爭建物之事實上處分權，系爭建物就坐落之系爭土地得 類推適用民法第425 條之1 規定而有推定法定租賃關係存在 ，為本院107 年度簡上字第197 號拆屋還地等事件經兩造充 分辯論，並於判決理由認定明確，嗣未經被上訴人上訴而告 確定，足認此認定對兩造已生爭點效，本院自應受此爭點效 之拘束，而不得為相反認定，且為兩造所不爭執。惟原告或 前手並非「租用基地建築房屋之承租人」，與土地法第104 條第1 項規定之「承租人」係指租用基地建築房屋之承租人 已有不合，且依民法第425 之1 條規定所取得之法定租賃權 ，與一般意定租賃權本質上並不相同；土地法第104 條規定 承租人之優先承買權因具有物權之效力，基於物權法定主義 ，自不宜擴張解釋或類推適用，是未保存登記建物之事實上 處分權人縱依民法第425 之1 條規定取得坐落基地之法定租 賃權，仍不得據此類推適用或擴張解釋土地法第104條之「 承租人」除意定租地建屋契約之承租人外，尚包括法定租賃 之承租人。是原告主張其對於系爭土地有法定租賃權，得依 土地法第104 條第1 項規定優先承買系爭土地云云，並不足 採。
㈡原告得否請求撤銷系爭執行事件所核發之不動產權利移轉證 書及請求陳文英塗銷系爭土地所有權移轉登記？ 按強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開 規定之適用；故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先 購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買 。執行法院如未通知，則縱已核發權利移轉證書予拍定人， 其移轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權 利；故執行法院於核發權利移轉證書予拍定人後，通知優先 購買權人行使權利，自難謂其通知不生效力（最高法院98年 度台抗字第187 號裁定意旨參照）。惟原告並無土地法第10 4 條第1 項優先承買權，尚難請求撤銷系爭執行事件所核發 之不動產權利移轉證書及請求陳文英塗銷系爭土地所有權移 轉登記。
六、綜上所述，原告依民法第425 條之1 第1 項、土地法第104 條第1 項規定，主張優先承買權並請求撤銷權利移轉證書及 塗銷土地移轉登記，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於
判決之基礎及結果均無影響，無庸一一論列，附此敘明。八、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如 主文。
中 華 民 國 108 年 8 月 16 日
民事第三庭 法 官 蔡牧玨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 108 年 8 月 16 日
書記官 曾小玲
附表
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│編│ 土地地號/建物建號、門牌（ │權利範圍 │ 拍定金額 │
│號│ 均未辦保存登記） │ │ （新臺幣） │
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│1 │高雄市○○區○○○段000地號 │ 全部 │ 5,681,000元│
│ │（重測前圓潭子段37-1地號） │ │ │
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│2 │高雄市○○區○○○段0000○號│ 全部 │ 692,000元│
│ │/高雄市○○區○○路0○0號 │ │ │
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│3 │高雄市○○區○○○段0000○號│ 全部 │ 538,000元│
│ │/高雄市○○區○○路0○0號 │ │ │
├─┼──────────────┼─────┼──────┤
│4 │高雄市○○區○○○段0000○號│ 全部 │ 538,000元│
│ │/高雄市○○區○○路0○0號 │ │ │
├─┼──────────────┼─────┼──────┤
│5 │高雄市○○區○○○段0000○號│ 全部 │ 564,000元│
│ │/高雄市○○區○○路0○00號 │ │ │
├─┼──────────────┼─────┼──────┤
│6 │高雄市○○區○○○段0000○號│ 全部 │ 692,000元│
│ │/高雄市○○區○○路0○00號 │ │ │
├─┼──────────────┼─────┼──────┤
│7 │高雄市○○區○○○段0000○號│ 全部 │ 564,000元│
│ │/高雄市○○區○○路0○00號 │ │ │
├─┼──────────────┼─────┼──────┤
│8 │高雄市○○區○○○段0000○號│ 全部 │ 743,000元│
│ │/高雄市○○區○○路0○00號 │ │ │
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